臺灣高等法院民事判決 94年度上字第177號上 訴 人 明新科技大學
（即明新技術學院）法定代理人 乙○○訴訟代理人 王素玲律師被 上訴人 甲○○訴訟代理人 吳展旭律師複 代理人 羅詩蘋律師上列當事人間請求返還土地事件，上訴人對於中華民國94年1月20日臺灣新竹地方法院91年度訴字第197號第一審判決提起上訴，經本院於94年11月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人之法定代理人原為張哲郎，於本院審理中變更為乙○○，有教育部94年8月8日台技㈡字第0940107266號函影本乙份可證，茲據上訴人具狀聲明承受並續行訴訟，核無不合，先予敘明。
二、被上訴人起訴主張：坐落於新竹縣竹北市○○段大眉小段289-1、289-4、289-5、289-6、289-7地號土地為被上訴人與訴外人李麗蓉、殷張美絨、中華民國（國有財產局管理）等所共有，上訴人因校務發展及申請執照之需要，擬使用系爭土地，遂於民國（下同）88年5月5日簽立承諾書，承諾日後上訴人如取得教育部同意購地，上訴人願以公平合理之價格承購被上訴人名下持分之系爭五筆土地，被上訴人並同意上訴人使用系爭五筆土地。兩造簽訂之承諾書係就系爭土地買賣契約之「預約」，因兩造就系爭土地之買賣已有「預約」之合意，被上訴人遂將系爭土地先行交付供上訴人使用，並曾於88年5月間應上訴人要求出具土地使用權同意書，以便上訴人申請雜項建照，發展校舍之必要建築，上訴人取得被上訴人同意後，即積極整地開發，並進行工程招標。兩造既成立買賣之預約，雙方均應遵守，被上訴人可依預約之本旨請求上訴人履行訂定本約之義務，上訴人為預約義務人，如不訂立本約，而有債務不履行之情事時，被上訴人即得依債務不履行之相關規定對上訴人請求。被上訴人為請求上訴人履行訂定本約之義務，先於90年2月21日委請律師以90年孝律字第9021號函促請上訴人儘速依預約本旨訂立買賣本約，上訴人於90年2月22日收受該函，惟未函覆處理。被上訴人復再委請律師於90年8月27日以90年孝律字第0827號函再次請求上訴人須於10日內訂立本約，該催告函上訴人於90年8月28日收受，惟上訴人仍未辦理，被上訴人乃依民法第254、266、256條債務不履行之規定，於90年12月26日（該函上訴人於90年12 月27日收受）、91年1月8日（該函上訴人於91年1月9日收受）解除兩造間就系爭土地買賣之預約，並請求上訴人於文到10內即最遲應於91年1月20日將系爭土地騰空，並返還系爭土地予被上訴人及其他共有人。又系爭土地買賣之預約既經解除，則原來因土地買賣預約先行交付之系爭土地使用利益，自當併為解除。系爭土地係屬國有財產局、被上訴人、李麗蓉及殷張美絨等人共有，且未曾訂有分管協議，被上訴人本於債務不履行之規定解除兩造間買賣應有部分之預約後，上訴人已無占有系爭土地之正當權源，上訴人亦未同意被上訴人占有使用，上訴人未經被上訴人同意而就系爭土地之全部或一部任意占有使用，即屬侵害共有人之權利，爰依民法第767條、第821條但書之規定，請求上訴人應將坐落新竹縣竹北市○○段大眉小段289-1地號土地上如原判決附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分，面積各為940、941、
215、21平方公尺之地上物拆除；並將坐落同段289-1、289-
4、289-5、289-6、289-7地號，面積分別為98062、3765、3036、252、524平方公尺之土地返還予上訴人及全體共有人。
三、上訴人則以：㈠系爭承諾書係屬使用借貸關係，且係附停止條件之使用借貸契約，於教育部同意本校購地時始發生上訴人價購之效力，教育部92年9月9日台技㈡字第0920113570號函係就國有應有部分二分之一部分同意上訴人購買，並未同意上訴人購買被上訴人應有部分。又被上訴人於88年3月出具土地使用同意書同意上訴人使用，惟該同意書並未定使用期限，而上訴人係因被上訴人之同意始依規定申請開發，嗣奉核發雜項執照，並進行各項整地開發工程，本件土地之使用，就上訴人教學之功能言，正殷伊始，嗣後上訴人尚有漫長之時間需繼續使用系爭土地，以達百年樹人之教育宗旨，足見本件既無法定解除原因，亦無約定解除原因，被上訴人之解除契約，依法無據。另系爭5筆土地，上訴人業經當時全體共有人：財政部國有財產局（所有權範圍2分之1）、訴外人李麗蓉（所有權範圍16428/50000）、被上訴人（所有權範圍8752/50000）等3人立書同意使用，縱有終止原因，亦應由原同意使用之共有人全體為之，惟被上訴人卻單獨行使終止使用之意思表示，顯然尚未符合終止之要件，自不發生終止之效力。㈡系爭承諾書後段縱有買賣預約之性質，被上訴人未請求上訴人訂立本約，而逕請求履行預定之本約內容，並據以解除契約亦依法無據。另系爭承諾書所載係分成前後兩段而分別獨立之法律行為，前段係在感謝之前被上訴人於88年3月同意上訴人使用系爭5筆土地之事，後段為被上訴人主張之系爭土地之買賣預約，兩項法律事實，並未記載兩者如何關連及如何對待給付等字樣，是該兩項事實及法律關係各別獨立。且系爭土地使用借貸成立於88年3月，而承諾書則於事隔2個月後之88年5月5日出具，可見兩者各別獨立，被上訴人顯然不得以後者之買賣預約所生事項，解除前者之使用借貸關係。又兩造對系爭5筆土地，曾以「公平合理之價格」為其買賣價格，其價格雖未具體約定，但政府核定土地徵收、買賣均以公告現值加40%計算，則兩造所約定之「公平合理之價格」即係現行土地公告現值加40%之價格。兩造於起訴前曾一再就價格洽商，被上訴人開價以每坪10萬元單位計價而無結果，則兩造間之買賣未有結果係因被上訴人未以「公平合理之價格」踐行約定所致，責在被上訴人，被上訴人解除兩造間之買賣契約，顯無理由。上訴人使用系爭土地係基於被上訴人於88年3月出具土地使用權同意即兩造所成立之使用借貸關係而來，與上訴人於88年5月5日承諾日後承購系爭土地，兩者毫無關連，是兩造間使用借貸關係依法存在，被上訴人請求返還土地為無理由等語抗辯。
四、原審對於被上訴人之請求，判決上訴人應將坐落新竹縣竹北市○○段大眉小段289-1地號土地上如原判決附圖所示Ａ、
Ｂ、Ｃ、Ｄ部分，面積各為940、941、215、21平方公尺之地上物拆除；並將坐落同段289-1、289-4、289-5、289-6、289-7地號，面積分別為98062、3765、3036、252、524平方公尺之土地返還予上訴人及全體共有人，並依聲請宣告假執行。上訴人不服，提起上訴，求為廢棄原審不利上訴人之判決，並駁回被上訴人於原審之訴及假執行之聲請。被上訴人則求為判決駁回上訴。
五、被上訴人主張：坐落於新竹縣竹北市○○段大眉小段289-1、289-4、289-5、289-6、289-7地號土地為被上訴人與訴外人李麗蓉、殷張美絨、中華民國（國有財產局管理）等其他共有人所共有，上訴人因校務發展及申請執照之需要，擬使用被上訴人共有之系爭土地，於88年5月5日簽立承諾書向被上訴人承諾，日後上訴人如取得教育部同意，願以公平合理之價格承購被上訴人名下持分之系爭5筆土地，上訴人並於88年5月間應上訴人要求，就系爭5筆土地出具土地使用權同意書等情，並提出土地使用同意書、承諾書影本為證（見原審卷1第18頁、19頁）。上訴人對使用同意書、承諾書之真正，並不爭執，惟抗辯：被上訴人先於88年3月間出具土地使用同意書，同意上訴人使用系爭土地；嗣後始於88年5月5日出具出具承諾書，兩者法律關係各別等語。經查：系爭土地使用同意書記載之訂立日期為88年3月；承諾書記載之訂立日期為88年5月5日（見原審卷1第18頁、19頁），由記載之日期觀之，土地使用同意書顯然訂立在前，承諾書訂立在後。系爭承諾書前言明載：「本校為求校務發展，承蒙 台端（即被上訴人與訴外人即另一共有人李麗蓉）同意本校『先行使用』下列土地（即系爭土地），毋任感謝！日後本校如取得教育部同意購地，本校願以公平合理之價格，承購台端名下持分之坐落於新竹縣竹北市○○段大眉小段289-1、289-4、289-5、289-6、289-7等五筆土地，特立此承諾書為證…」等語，足證交付及同意使用系爭土地在前，承諾書之簽訂在後，上訴人所辯，堪信為真。土地使用權同意書與承諾書雖獨立存在，但日後被上訴人履行承諾書而購買系爭土地時，因土地使用權人與所有權人同一，類推適用民法第762條混同之規定，土地使用權即因而消滅（最高法院64年度第5次民庭庭推總會議決議 (5)；72年度台上字第4014號判決參照）。
六、上訴人以：被上訴人出具土地使用同意書，兩造間屬使用借貸關係，上訴人自係有權占有等語為辯，惟為被上訴人所否認。經查：
㈠按使用借貸法律關係之存在，須有使用借貸之意思存在。又
起造人申請建造執照或雜項執照時，應備具土地權利證明文件，建築法第30條定有明文，起造人申請建築執照時，其申請書應載明起造人之土地權利之證明文件，如起造人對於申請建築房屋基地無所有權者，須檢附土地所有權人出具之土地使用同意書 (行政法院55年度判字第33號判例參照)。查被上訴人之父係上訴人學校之創辦人之一，被上訴人亦曾任上訴人學校之董事，因上訴人學校擴建，系爭土地要興建實習旅館，被上訴人始簽立土地使用同意書供上訴人申請雜項執照等情，為兩造所不爭執（見本院卷94年11月15日言詞辯論筆錄）。系爭土地使用同意書係為申請雜項執照而出具，而被上訴人出具土地使用同意書之法律關係多端，未必是使用借貸，上訴人未舉證證明兩造間有使用借貸之意思存在，其主張係使用借貸關係，即不足採。土地使用同意書與承諾書係獨立之法律關係，已如前述，被上訴人出具系爭土地使用同意書與上訴人時，亦未自上訴人取得任何對價，自非租賃關係，故土地使用同意書之性質為類似使用借貸之無名契約，應類推適用使用借貸有關規定。
㈡按「借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期
限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求」，民法第470條第1項定有明文。系爭土地使用同意書並無期限之記載，屬未定期限之契約，其目的在供上訴人學校興建實習旅館，申請雜項執照使用，類推適用前開規定，於上訴人使用目的完成前即上訴人繼續供實習旅館使用或上訴人該建築物尚堪使用前，被上訴人不得請求返還（最高法院87年度台上字第2095號判決參照）。
㈢被上訴人雖以：被上訴人於90年2月21日限期催告上訴人履
行承諾書之約定，上訴人逾期未履行，上訴人應負遲延責任。被上訴人於90年8月27日再度函催上訴人後，又於90年12月26日、91年1月8日發函上訴人，內容均記載: 「自即日起解除本人 (即被上訴人)與該校 (即上訴人)間使用本人土地之協議」，解除系爭承諾書及土地使用同意書之法律關係云云。惟查系爭土地使用同意書與承諾書係獨立各別之法律關係，不論承諾書之法律關係是否解除，均與土地使用同意書之法律關係無涉，土地使用同意書之法律關係應獨立判斷。系爭土地使用同意書之法律關係既未定期限，除非上訴人不再供實習旅館使用或該建築物不堪使用，否則被上訴人不得任意終止契約，請求上訴人返還系爭土地。
㈣被上訴人及88年當時其他共有人全體（即財政部國有財產局
、李麗容）均出具土地使用同意書，同意上訴人為起造人，使用系爭土地興建雜項建築物，為兩造所不爭執，上訴人即因被上訴人之同意而有使用系爭土地之權利，在未經向被上訴人合法終止契約前，尚難謂上訴人為無權占有（最高法院69年度台上字第1486號判決、86年度台上字第1090號判決參照）。
七、綜上所述，被上訴人依民法第767條、第821條規定，請求上訴人應將坐落新竹縣竹北市○○段大眉小段289-1地號土地上如附圖所示A、B、C、D部分，面積各為940、941、215、24平方公尺之地上物拆除; 並將坐落同段289-1、289-4、289-5、289-6、289-7地號、面積分別為98062、3765、303
6、252、524平方公尺土地之土地返還予被上訴人及全體共有人為無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回。原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如主文第2項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 11 月 29 日
民事第十二庭審判長法 官 鄭雅萍
法 官 吳謀焰法 官 林恩山正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 94 年 11 月 30 日
書記官 周淑靜附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。