臺灣高等法院民事判決 94年度上字第178號上 訴 人 乙○○○訴訟代理人 蘇招治複代理人 李明智被上訴人 甲○○○
44號訴訟代理人 呂文騫上列當事人間返還價金等事件，上訴人對於中華民國93年12月16日台灣桃園地方法院第一審判決提起上訴，經本院於 94年4月27日言詞辯論終結，並判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第 2項之訴部分，並訴訟費用之裁判廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣1,380,000元，及自民國93年5月27日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔5分之2，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：㈠上訴人於民國77年 6月23日與被上訴人簽訂不動產買賣契約
書（以下簡稱系爭買賣契約），購買坐落桃園縣○○鄉○○段湳子小段第471地號、第472地號內二筆土地分割出之40坪土地（以下簡稱系爭土地），上訴人並於簽約同時以現金新臺幣（下同） 1,200,000元付清買賣價款。系爭買賣契約第11條特約事項第 2款約定：「往後本件土地可辦理分割、過戶登記，若所有權人有故意刁難或不遵守約定事項，乙方必須協同負責解決。」，上訴人自89年 3月起即多次通知被上訴人履行系爭買賣契約並配合辦理過戶等事宜，被上訴人並不予理會。依系爭買賣契約第 7條約定：「乙方保證本件之不動產絕無來歷不明或債務抵押及債務糾葛並無出租出典等情事，如有第三者對前開不動產提出任何權利或債務糾葛及其他異議者，與甲方無干應由乙方負責理直，涉及甲方損失重大者應負賠償之責。」，及第14條後段「‧‧‧乙方不賣或不履行移交不動產‧‧‧等情事時除將既收價款全部退還予甲方外並應賠償所付價款同額之損害金並願放棄抗訴申辯請求權。」。被上訴人顯已違約，上訴人自得依系爭買賣契約第14條後段之約定請求被上訴人返還上訴人已付之買賣價金1,200,000元，並給付與已付價金同額之損害金1,200,000元。
㈡系爭買賣契約之買主即甲方係代書誤寫為「黃蘇阿蘭」，實則即係上訴人乙○○○。系爭買賣契約第11條第 2項約定：
「往後本件土地可辦理分割，過戶登記‧‧‧」，可知買賣當時依舊農業發展條例，農地係不得分割且不得移轉為共有，依當時兩造買賣時之意思表示均認同待日後法令修改並得以辦理農地分割或持分移轉時，被上訴人必須協同上訴人要求原所有權人配合辦理過戶，否則被上訴人須協同解決。而在法令尚未修法允許農地分割或持分移轉時，上訴人既無權主張要求被上訴人辦理移轉登記，則民法第 125條所規定之時效期間並非自系爭買賣契約簽立之77年 6月23日起算，而應由農業發展條例於89年 1月26日修法生效並廢除土地法第30條之約束後，上訴人得以要求被上訴人配合辦理土地持分移轉登記時即89年 1月26日起算，本件請求並未罹於15年之消滅時效。
㈢原法院判決上訴人敗訴後，上訴人於 94年3月16日向桃園縣
政府請領土地使用分區證明書，證明系爭土地自65年1月5日起劃分為大園都市計畫範圍內之農業區。
㈣上訴聲明：
⒈原判決廢棄。
⒉被上訴人應給付上訴人 2,400,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：㈠系爭買賣契約係出賣被上訴人之權利，被上訴人先前係向訴
外人游劉允購買系爭土地，因不能登記，故被上訴人再將此契約上之權利轉賣予上訴人，實則被上訴人並非系爭土地之所有權人。所有買賣證件都在上訴人處，被上訴人只是從旁協助而已，根本沒有違反契約的問題。上訴人在77年 6月26日又將系爭土地賣給訴外人李正夫，並要求被上訴人對李正夫負擔契約責任，被上訴人亦同意，則兩造間已不存有任何權利義務關係，嗣李正夫又同意被上訴人往後無庸再負契約責任。
㈡被上訴人係與「黃蘇阿蘭」而非上訴人「乙○○○」簽訂系
爭買賣契約，且被上訴人與「黃蘇阿蘭」於77年 6月23日簽訂系爭買賣契約後，迄今已逾15年，上訴人之請求權已消滅時效完成。
㈢答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭之事實：㈠上訴人主張被上訴人於77年 6月23日與「黃蘇阿蘭」簽訂土
地買賣契約購買系爭土地並交付買賣價金 1,200,000元，系爭土地之所有權人迄今仍為訴外人游劉允之事實，業據上訴人提出系爭買賣契約、土地登記簿謄本為證，且為被上訴人所不爭執，堪信屬實。
㈡系爭土地屬於大園都市計畫範圍內之農業區於65年1月5日實
施，有桃園縣政府94年3月22日府城都字第 0940072029號函附於本院卷第35頁可參，並據上訴人提出土地使用分區證明書為證，且為被上訴人所不爭，亦信屬實在。
四、兩造爭點之論述：本件之爭執點在於被上訴人是否與上訴人簽訂系爭契約，系爭契約是否以不能之給付為契約標的而無效，上訴人之請求權是否已罹於時效。茲析述如次：
㈠上訴人係與被上訴人簽訂系爭契約：
上訴人主張兩造於77年 6月23日簽訂系爭買賣契約之事實，業據上訴人提出系爭買賣契約一份為證；被上訴人雖抗辯係與「黃蘇阿蘭」而非上訴人訂立系爭買賣契約云云。惟查，系爭買賣契約各係本件兩造之訴訟代理人即蘇招治、呂文騫代理兩造所簽訂，而蘇招治自始堅持其所代理者為上訴人而非「黃蘇阿蘭」，且上訴人提出之系爭買賣契約上並有更正買主姓名由「黃蘇阿蘭」改為上訴人「乙○○○」之文字（原審卷第9頁）；被上訴人訴訟代理人呂文騫雖稱：「（問：你是見證人，當初買土地是乙○○○，還是黃蘇阿蘭？）這麼久了，我不記得了。」（原審卷第34頁）。惟兩造及兩造之訴訟代理人間俱有遠親關係，此為兩造所不爭執，則被上訴人對簽約者是否誤寫乙節，衡情當不致無從暸解，亦不致因時間久遠而有異，是呂文騫上開陳述，尚不足為被上訴人確與「黃蘇阿蘭」簽約之依據。況上訴人於92年8月8日寄發存證信函予被上訴人，表明請求被上訴人應協同上訴人辦理移轉系爭土地之旨，有桃園大業郵局第 382號存證信函乙份附於原審在卷第13頁可考，若與被上訴人訂約者非上訴人，被上訴人於當時即應表示異議，被上訴人卻未曾為之；另被上訴人亦曾於 82年7月23日寄發存證信函予系爭土地之所有權人游劉允，表示系爭土地被上訴人已賣給本件上訴人之訴訟代理人蘇招治等情，亦有大園郵局第 243號存證信函附於原審卷第36頁可稽；顯見系爭買賣契約上買受人確係上訴人，而誤寫為「黃蘇阿蘭」無誤。
㈡系爭買賣契約有效：
⒈修正前之農業發展條例於兩造簽訂系爭買賣契約之 77年6
月23日，固然規定每宗耕地不得分割。然，系爭買賣契約第 11條第2款約定「往後本件土地可辦理分割、過戶登記，若所有權人有故意刁難或不遵守約定事項，乙方（指被上訴人）必須協同負責解決。」（原審卷第11頁），足認兩造於訂約時已預期於給付不能之情形除去後為給付，依民法第246條第1項但書規定，兩造所簽訂之系爭契約為有效。
⒉系爭土地地目雖為「田」，但屬於大園都市計畫範圍內之
農業區於65年1月5日實施，有桃園縣政府94年 3月22日府城都字第0940072029號函附於本院卷第35頁可參。89年1月26日修正施行之農業發展條例第 16條第1項規定「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。但有下列情形之一者，不在此限：第 2款『部分依法變更為非耕地使用者，其依法變更部分及共有分管之未變更部分，得為分割。』，故系爭土地自農業發展條例修正之後已無不能分割之情事。
㈢上訴人之請求權並未罹於時效：
⒈按消滅時效，自請求權可行使時起算，民法第 128條定有
明文。所謂可行使，指請求權人行使其請求權並無法律上之障礙而言（最高法院53年度台上字第3365號裁判參照）。兩造簽訂系爭買賣契約時，依當時農業發展條例之規定每宗耕地不得分割，兩造既然約定預期於不能之情形除去後給付，則上訴人得請求被上訴人辦理土地所有權移轉登記之起算點自為農業發展條例修正施行之89年1月26日（最高法院71年度台上字第4530號裁判參照），被上訴人拒不履行義務，上訴人根據系爭買賣契約第14條後段約定，於93年 5月10日提起債務不履行損害賠償訴訟，顯然未逾15年之時效期間。
⒉被上訴人雖抗辯「所有買賣證件都在上訴人處，被上訴人
只是從旁協助而已，根本沒有違反契約的問題。上訴人在77年 6月26日又將系爭土地賣給訴外人李正夫，並要求被上訴人對李正夫負擔契約責任，被上訴人亦同意，則兩造間已不存有任何權利義務關係，嗣李正夫又同意被上訴人往後無庸再負契約責任」云云。經查，系爭土地之所有權人始終登記為訴外人游劉允，被上訴人雖將系爭土地出售予上訴人，被上訴人既非登記名義人自無土地所有權狀，當無所謂「所有證件都在上訴人處」可言。而被上訴人固於82年 7月23日寄發存證信函予游劉允，通知游劉允將系爭土地交付李正夫占有使用及可辦理移轉登記時直接登記為李正夫所有，並主張債權移轉之後，李正夫與游劉允間之問題與被上訴人無涉，並獲李正夫之代理人同意簽名（原審卷第36、37頁）。但前開行為，係被上訴人將對游劉允之債權讓與李正夫，並不等同上訴人已免除被上訴人對上訴人依系爭買賣契約應負之債務，被上訴人執此抗辯無庸對上訴人負任何責任，委無可採。
⒊上訴人於92年8月8日寄發存證信函予被上訴人通知被上訴
人履行契約，有存證信函影本附於原審卷第13頁可考，被上訴人收受信函未為履約之事實，為被上訴人所不爭執，則上訴人主張被上訴人違約，依系爭買賣契約第14條規定應返還價金並負損害賠償責任，洵屬有據。系爭買賣契約第14條約定：「‧‧‧乙方（指被上訴人）不賣或不履行移交不動產‧‧‧等情事時，除將既收債款全部退還與買方外並應賠償所付價款同額之損害金」，準此，兩造係約定被上訴人如有不履行契約之情事，除應將已收價款返還上訴人外，不問上訴人是否受有損害，即得請求被上訴人按已付價金加倍賠償上訴人，其性質當屬損害賠償預定之違約金至明。按民法第 252條規定：「約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額。」故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年度台上字第1612號判例參照）。違約金是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院79年台上字第1915號判例參照）。本院審酌系爭土地兩造約定買賣總價金僅 1,200,000元，違約金竟與價金同額，而上訴人簽訂系爭買賣契約後 3日即77年6月26日，立即將系爭土地以1,840,000元出售李正夫，獲利 640,000元，嗣李正夫訴請上訴人負損害賠償責任，經原法院以92年度訴字第1069號判決上訴人應給付之違約金為買賣總價款之15%即276,000元，而上訴人在本院與李正夫以 2,000,000元達成和解（原審卷第48頁），扣除買賣價金1,840,000元，上訴人支付之違約金為160,000元，併斟酌內政部公佈成屋買賣契約書範本就賣方違約買方解除契約情形，買方可得請求賣方賠償違約金僅按房地總價款 15%支付，並參諸現今社會經濟狀況等情，認系爭買賣契約所約定之違約金顯然過高，應酌減為買賣總價金款15% 即180,000元較為合理。故上訴人得請求被上訴人給付之金額為系爭土地之價金1,200,000元及違約金180,000元，合計為1,380,000元。
五、綜合前述，被上訴人未依系爭買賣契約之約定將系爭土地所有權移轉登記予上訴人，自屬違約，從而，上訴人依系爭買賣契約規定，請求被上訴人返還買賣價金 1,200,000元及違約金180,000元總計1,380,000元及自起訴狀繕本送達翌日即
93 年5月27日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此所為之請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第 2項所示，至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。上訴人勝訴部分係不得上訴第三審之事件，上訴人聲請供擔保宣告假執行，核無必要，應予駁回，原判決駁回其假執行之聲請，理由固然不同，結論仍屬一致。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，或與本件無涉，或與判決結果不生影響，毋庸一一論列。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 5 月 11 日
民事第二庭審判長法 官 吳謙仁
法 官 魏大喨法 官 蘇瑞華正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 94 年 5 月 12 日
書記官 賴以真