臺灣高等法院民事判決 94年度上字第200號
上 訴 人 加源貿易有限公司法定代理人 乙○○上 訴 人 詠三企業有限公司法定代理人 甲○○共 同訴訟代理人 魏早炳律師
陳恩民律師魏翠亭律師被上訴人 協明化工股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 劉衡慶律師
陳盈潔律師許恆輔律師上列當事人間遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國94年12月31日臺灣新竹地方法院91年度訴字第331號第一審判決提起上訴，經本院於96年3月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
原判決主文第三項、第四項更正為：
㈠上訴人加源貿易有限公司應自民國90年7月23日起至民國94年8
月29日止，給付被上訴人以按月新臺幣叁萬元計算，並自應為給付日之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈡上訴人詠三企業有限公司應自民國91年1月1日起至民國94年8
月29日止，給付被上訴人以按月新臺幣伍萬肆仟元計算，並自應為給付日之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
第二審訴訟費用由上訴人加源貿易有限公司負擔5分之2，餘由上訴人詠三企業有限公司負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：原判決不利於上訴人部分廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均請駁回。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：關於坐落新竹縣○○鄉○○段建興小段76號土地（下稱系爭土
地）上之同段第437之2、437之3建號，即門牌號碼新竹縣○○鄉○○路○○號（下稱系爭437之2、437之3建號）2棟廠房部分：
㈠上訴人加源貿易有限公司（下稱加源公司）與上訴人詠三企業
有限公司（下稱詠三公司）於民國81年4月30日簽訂廠房租賃契約（下稱系爭81年租約），約定由詠三公司將系爭437之2、437之3兩棟廠房出租予加源公司，租賃期間為20年，自81年5月1日起至101年4月30日止，租金每月新臺幣（下同）30,000元，並應於每月10日以前繳納。被上訴人既係經由臺灣新竹地方法院（下稱新竹地院）民事執行處之拍賣而取得系爭土地及建物，則其因繼受系爭437之2、437之3建號廠房，於受讓之時與加源公司發生租賃關係，且被上訴人既然繼受出租人地位，原租約所生之權利義務，當然亦在承受範圍之內，被上訴人自應受原租約約定之拘束。
㈡加源公司向詠三公司承租系爭437之2、437之3建號廠房之緣由
，乃由於詠三公司自75年間即與加源公司有購買原料之業務往來，於此期間詠三公司並向加源公司借款，至80年11月1日為止，計為14,300,000元，除詠三公司先前已清償及以貨款抵銷部分外，尚有6,200,000元未清償，雙方原約定最遲於81年4月30日前，詠三公司必須清償全部之借款，惟屆期詠三公司仍無力清償，而加源公司又有承租倉庫放置貨品之需求，因此雙方乃協議由詠三公司將其所有之系爭437之2、437之3建號2棟廠房出租於加源公司，以該租金抵扣前開借款，並於系爭81年租約第17條約定：「加源貿易公司提供新台幣六百萬元或等值之貨，供詠三企業有限公司無息使用，詠三企業有限公司不再另收租金」等語。可見雙方訂立系爭81年租約第17條約定真意，係以加源公司之借款債權一次抵付20年之租金債務，上開20年租金已全部預付完畢，加源公司自無再給付租金之義務。被上訴人繼受詠三公司之出租人地位，即應受前開租約第17條約定之拘束，被上訴人自不得再向加源公司收取租金。
關於坐落系爭土地上之同所第437之1、437之4建號，即門牌同
上（下稱系爭437之1、437之4建號）2棟廠房部分：㈠被上訴人標得系爭4棟廠房前，詠三公司與加源公司即在系爭4
棟廠房合作生產瓜子，加源公司購買原料，詠三公司負責加工，被上訴人標得系爭4棟廠房後，詠三公司原擬以每月85,000元之租金向被上訴人承租系爭4棟廠房，嗣因被上訴人有意與詠三公司合作生產瓜子，同意提供系爭437之1、437之4建號2棟廠房供詠三公司無償使用，嗣被上訴人對此條件又生反悔，最後乃決定以每年租金84,000元將系爭437之1、437之4建號2棟廠房出租予詠三公司，此除有被上訴人公司之股東會議紀錄，並有詠三公司所給付之89年度租金，被上訴人法定代理人丙○○於89年7月7日簽收之現金支出傳票可稽。被上訴人對於此一傳票並不否認其真正，僅辯稱上開簽收之傳票乃其法定代理人於未注意之情形下所簽，惟按其自已承認上開文書之真實性，該文書內容之效力即已獲得證實，如被上訴人認有其餘與上開文書所載內容相反之事實，自應由其舉證證明此一變態之事實存在。再者，如果被上訴人與詠三公司就租金之約定並非每年84,000元，而係被上訴人所主張之每月84,000元，則為何被上訴人法定代理人丙○○仍於上開傳票上簽名，又為何不於89年度詠三公司所支付租金不足之情況下，即發函催告，而係至90年12月相隔一年多以後才催告詠三公司給付租金？由上開事實，明顯可發現原先雙方確有每年84,000元之約定，係嗣後雙方就合作關係發生爭執後，被上訴人才改稱租金為每月84,000元。
㈡詠三公司89年間係以年租金84000元之價格，向被上訴人承租
系爭437之1、437之4建號2棟廠房，自無被上訴人所稱系爭437之1、437之4建號2棟廠房租金為每月54,000元，系爭437之2、437之3建號2棟廠房租金為每月30,000元之情事。㈢詠三公司已將系爭437之1、437之4建號2棟廠房90年至92年度
每年租金84,000元提存於臺灣板橋地方法院（下稱板橋地院）提存所，已生清償系爭租金之效力，93年、94年度租金，詠三公司未提存，被上訴人亦未催告，詠三公司並無遲延給付租金達2個月租額之情，被上訴人無由終止系爭89年租約。
從而，被上訴人分別以加源公司、詠三公司未按月給付30,000
元及54,000元租金，遲延給付租金達2個月以上之租額為由，終止系爭81年租約及89年租約，不生合法終止之效力。加源公司、詠三公司本於租賃契約占有系爭437之2、437之3及437之1、437之4建號廠房，並非無權占有，被上訴人無權請求加源公司、詠三公司遷讓返還系爭4棟廠房，並給付相當於租金之損害金。
詠三公司雖於87年9月7日與加源公司就系爭4棟廠房另簽訂租
賃契約，惟此係詠三公司為避免系爭4棟廠房被法院拍賣，而與加源公司通謀虛偽成立之契約，並非雙方有另簽訂租約，以取代系爭81年租約之意思。
叁、證據：援用原審提出者，聲請向新竹地院函調該院87年度執字第4292號執行案卷。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：上訴駁回。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：系爭437之2、437之3建號2棟廠房部分：
㈠詠三公司債權人合作金庫向新竹地院聲請強制執行、拍賣系爭
土地及地上建物即系爭437之1、437之2、437之3、437之4建號4棟廠房，由伊得標，並於88年12月23日取得不動產權利移轉證書，依民法第425條第1項規定，詠三公司與加源公司簽訂之系爭81年租約對伊繼續存在，亦即伊於受讓系爭437之2、437之3建號2棟廠房時與加源公司發生租賃關係。
㈡系爭81年租約第17條約定，並無拘束伊之效力：
⒈原法院93年4月12日言詞辯論期日加源公司法定代理人乙○○
及詠三公司法定代理人甲○○就系爭81年租約第17條約定之陳述不一，可見上訴人等對於系爭81年租約第17條，未達成合意，該條約定不生效力。上訴人訴訟代理人一再以該條約定作為「租金預付」之依據，顯然代理人對事實陳述的部份，已抵觸當事人之事實陳述，洵不足採。
⒉若認該租約第17條經上訴人等合意，已發生效力，由乙○○及
甲○○之陳述，與該租約第17條約定來判斷，上訴人等確實是約定「按月扣抵」。
⑴該租約第17條約定「加源貿易公司提供新台幣六百萬元或等值
之貨，供詠三企業有限公司無息使用，詠三企業有限公司不再另收租金」。由詠三公司法定代理人甲○○與加源公司法定代理人乙○○於原法院93年4月12日言詞辯論期日之陳述，或可以歸納事實為，上訴人等在簽訂租賃契約時已考慮到「詠三公司（甲○○）可能還錢」，所以根本不可能會約定「將加源公司所有租金債務與詠三公司借款債務一次作抵銷，當成一次預付20年租金」。苟一開始上訴人間就約定「一次預付20年租金」，則加源公司之借款債權、詠三公司之借款債務，早已在訂立租賃契約時已消滅，詠三公司為何還要還錢？故上訴人等在系爭81年租約第17條之約定，其意義實係：「倘詠三公司在租賃期間內返還借款，加源公司對於當月之租金，得以『代物清償方式』給付，亦即以『貨物』來『代物清償租金金錢』，上限是『相當於六百萬元貨物』，詠三公司可以不收金錢的租金。」此始為上訴人等之真意，上訴人主張「租金預付」，實不足採。
⑵由系爭81年租約第3條、第4條約定「給付日：每個月十日」、
「每月租金：三萬元」、「禁止乙方（即加源公司）藉任何理由拖欠繳納」，及乙○○、甲○○前揭陳述，復依最高法院77年度台上字第1567號判決意旨：「租賃契約載明租金應於每月何日以前繳納，可以認定是以每月債務抵銷，非一次預付」，足以認定上訴人間係約定，以加源公司對詠三公司之租金債務，與詠三公司對加源公司之借款債務，按月互相抵銷。
⑶從而，系爭81年租約第17條約定真意係以「加源公司對詠三公
司之租金債務，對詠三公司對加源公司之借款債務，按月抵銷」，依最高法院45年台上字第590號判例、65年台上字第156號判例及77年度台上字第1567號判決意旨，加源公司與詠三公司間此一以債抵租之契約對於因受讓租賃物所有權而繼為出租人之伊，並非繼續有效，加源公司無從以其對於詠三公司之債權，按月扣抵應支付於伊之租金，加源公司抗辯伊不得再向其收取租金云云，自非可採。
㈢伊自89年1月7日取得系爭437之2、437之3建號廠房後，加源公
司並未支付每月30,000元租金予伊，遲延給付租金達2個月以上之租額，伊於90年7月10日以板橋郵局第1816號存證信函定3日之期間，催告加源公司清償全部欠繳租金，未獲置理，伊再於同年7月18日以板橋郵局第2045號存證信函向加源公司為終止上開租賃契約之意思表示，並於同年7月23日送達加源公司，系爭81年租約已合法終止。
系爭437之1、437之4建號2棟廠房部分：
㈠伊標得系爭437之1、437之2、437之3、437之4建號4棟廠房後
，雖繼受詠三公司與加源公司間系爭437之2、437之3廠房租賃權，而與加源公司有租賃關係存在，惟伊為避免系爭437之1、437之4建號廠房閒置可能帶來之損失，及因詠三公司擔保將來可以設法除去加源公司對於437之2、437之3兩棟房地之租賃權，為求法律關係單純化起見，伊乃於89年間與詠三公司簽訂廠房租賃契約草約，將系爭4棟廠房以每月84,000元出租予詠三公司，又為避免詠三公司將來無法說服加源公司終止與伊之租賃關係並遷出該租賃物，導致當事人間可能後續衍生出許多糾紛，乃未雨綢繆於89年6月2日訂立同意書，要求若將來系爭4棟廠房有非詠三公司之人繼續使用時，伊隨時得收回自用，並終止與詠三公司之租約，以備不時之需。故伊與詠三公司於89年間簽訂廠房租賃契約草約之真意並非：『若四棟房地不能全部租由詠三公司使用占有者，則不欲與詠三公司締結租賃契約』，反而係：『若四棟房地能全部租由詠三公司使用占有者最好，否則至少要將建號437之1、437之4兩棟房地租與詠三公司，以便能夠收取租金』。詠三公司事後未能使加源公司遷出系爭437之2、437之3建號2棟廠房，伊與詠三公司89年簽訂之租賃契約，約定之承租範圍，應僅對於系爭437之1、437之4建號2棟廠房存在。
㈡89年租約草約記載，詠三公司承租系爭4棟建物租金係「每月
」85,000元，伊公司法定代理人丙○○於89年7月7日收受詠三公司交付租金84,000元，並於現金支出傳票上簽名，該紙傳票摘要欄記載「協明化工股份有限公司89年元月至89年12月」等字，係詠三公司事後所偽填，自不得以伊公司法定代理人丙○○於該紙傳票上簽名，遽認伊係以每年84,000元之租金將系爭4棟廠房出租予詠三公司。況且伊以27,000,000餘元之價格拍得系爭4棟廠房，依伊委託估價師所為之鑑定保守估計，系爭4棟廠房一個月租金125,000元，2棟廠房月租金為62,500元，參以系爭4棟廠房及土地每年應繳之房屋稅及地價稅高達142,527元，且伊與詠三公司間復無合作關係存在等情，伊斷無以每年84,000元之價格而將系爭4棟廠房出租予詠三公司之理。是以，伊於89年間係以每月85,000元之租金，將系爭4棟廠房出租予詠三公司，惟因伊前已收受詠三公司交付租金84,000元，故伊主張與詠三公司89年間之租約租金，係每月84,000元。
㈢伊與詠三公司89年租約草約約定每月85,000元之租金，係詠三
公司承租系爭437之1、437之2、437之3、437之4建號4棟廠房之租金，伊與詠三公司間僅就系爭437之1、437之4建號2棟廠房有租賃關係，為兩造所不爭，則系爭4棟廠房租金85,000元，扣除加源公司承租系爭437之2、437之3之租金30,000元，詠三公司承租系爭437之1、437之4建號2棟廠房之租金應係55,00
0 元，再扣除伊自願減少每月租金1,000元後，詠三公司承租系爭437之1、437之4建號2棟廠房之租金係每月54,000元。
㈣詠三公司自89年7月7日給付伊租金84,000元後，即未再按月給
付租金54,000元予伊，迄90年12月止，遲延給付租金已達2個月之租額，伊於90年12月18日以板橋郵局第3865號存證信函定3日之期間，催告詠三公司清償全部欠繳租金，未獲置理，伊再於同年12月25日以板橋郵局第3976號存證信函向詠三公司再為其應依限期文到3日內清償全部欠繳租金，否則逕為終止租約之意思表示，該存證信函於同年12月26日送達詠三公司，90年12月31日期限屆至，詠三公司仍未繳納，系爭89年租約於期限屆至之翌日即91年1月1日已合法終止。
伊持原審准予假執行之判決向新竹地院聲請對詠三公司、加源
公司強制執行後，詠三公司、加源公司已於94年8月29日將系爭4棟廠房遷讓點交予伊。
伊對於詠三公司、加源公司於87年9月7日就系爭4棟廠房所簽
訂之租賃契約，係詠三公司為避免系爭4棟廠房被法院拍賣，而與加源公司通謀虛偽成立者乙節，不爭執。
叁、證據：除援用原審提出者，補提孫森焱著「民法債編總論」
下冊第1038、0000-0000頁、系爭建物不動產接管切結書，聲請向新竹地院函調該院86年度執全字第1348號執行案卷。
理 由被上訴人主張：系爭土地及其上系爭437之1、437之2、437之
3、437之4建號廠房，原為詠三公司所有，嗣因詠三公司債權人合作金庫新竹支庫聲請強制執行，經新竹地院公開拍賣，由伊得標買受，並於88年12月23日領得不動產權利移轉證書。伊乃承受加源公司向詠三公司承租系爭437之2、437之3建號2棟廠房之系爭81年租約，該租約第17條係約定，以加源公司對詠三公司之租金債務，對詠三公司對加源公司之借款債務，按月抵銷，此等「以借款債權扣抵租金」之約定與「民法第421條第1項租賃契約」聯立，伊僅承受租賃契約，加源公司不得以其對於詠三公司之債權，向伊主張扣抵租金而拒絕給付。加源公司未按月給付伊租金30,000元，遲延給付租金達2個月以上之租額，伊於90年7月10日以板橋郵局第1816號存證信函催告加源公司給付租金，未獲置理，伊復於同年7月18日以板橋郵局第2045號存證信函終止租約，並於同年7月23日送達加源公司，系爭81年租約已合法終止。又伊於89年間以每月54,000元之租金將系爭437之1、437之4建號2棟廠房出租予詠三公司，詠三公司未按月給付租金54,000元予伊，迄90年12月止，遲延給付租金已達2個月之租額，伊於90年12月18日以板橋郵局第3865號存證信函催告詠三公司給付租金，未獲置理，伊復於同年12月25日以板橋郵局第3976號存證信函向詠三公司再為其應依限期文到3日內清償全部欠繳租金，否則逕為終止租約之意思表示，該存證信函於同年12月26日送達詠三公司，90年12月31日 (因期限之末日90年12月29日為星期日，故順延至星期一即90年12月31日)期限屆至詠三公司仍未繳納，系爭89年租約於91年1月1日亦已合法終止。加源公司、詠三公司於租約終止後，無權占用系爭4棟廠房，而受有相當於租金之利益，致伊受有相當於租金之損害等情，爰依民法第767條、第455條、第179條規定，求為命㈠上訴人加源公司應將系爭437之2、437之3建號廠房遷讓返還伊，並給付伊自系爭81年租約終止之日即90年7月23日起，至遷讓返還系爭437之2、437之3建號廠房之日即94年8月29日止，以每月租金30,000元計算之損害金，及自應給付之金額屆清償期之翌日起，各至清償日止，按年利率5%計算利息；㈡上訴人詠三公司應將系爭437之1、437之4建號廠房遷讓返還伊，並給付伊自系爭89年租約終止之日即91年1月1日起，至遷讓返還系爭437之1、437之4建號廠房之日即94年8月29日止，以每月54,000元計算之損害金，及自應給付之金額屆清償期之翌日起，各至清償日止，按年利率5%計算利息之判決（被上訴人於原審先位主張兩造無租賃關係，加源公司、詠三公司無權占有系爭4棟廠房，依民法第767條規定，請求加源公司、詠三公司共同遷讓並交還系爭4棟廠房予伊，並依民法第179條規定，請求加源公司、詠三公司自88年12月23日起至遷讓返還系爭4棟廠房之日止，按月共同給付相當於租金之不當得利84,000元；備位主張倘兩造有租賃關係，伊已終止租約，加源公司、詠三公司亦無權占有系爭4棟廠房，依民法第767條、第455條規定及179條規定，請求加源公司、詠三公司共同遷讓並交還系爭4棟廠房予伊，並給付相當於租金之不當得利。原審依備位聲明，判決㈠上訴人加源公司應將系爭437之2、437之3建號廠房遷讓返還被上訴人，並自90年7月23日起至遷讓返還上述2棟廠房之日止，按月給付被上訴人30,000元之損害金及法定遲延利息；㈡上訴人詠三公司應將系爭437之1、437之4建號廠房遷讓返還被上訴人，並自租約終止之日即91年1月1日起至遷讓返還上開2棟廠房之日止，按月給付被上訴人54,000元之損害金及法定遲延利息。加源公司、詠三公司就敗訴部分提起上訴，被上訴人則就敗訴部分提起附帶上訴，嗣於本院審理中撤回附帶上訴）。
上訴人則以：系爭437之2、之3建號廠房部份，詠三公司於81
年4月30日與加源公司訂立租賃契約，租期自81年5月1日起至101年4月30日止，共計20年，每月租金30,000元，而因詠三公司對加源公司尚有6,200,000元未清償，該租約第17條乃約定，由加源公司提供6,000,000元或等值之貨物供詠三公司無息使用，詠三公司不再另收租金，是以加源公司所有應付之租金既已全部扣抵其對詠三公司之債權完畢，自無再給付任何租金於詠三公司之義務；而被上訴人依民法第425條之規定於標得前開廠房後，自應承受詠三公司與加源公司間原租約之權利義務，加源公司自亦無再給付任何租金予被上訴人之義務，被上訴人以加源公司未按月給付30,000元租金為由，終止系爭81年租約，不生合法終止之效力。另關於系爭437之1、437之4建號2棟廠房部分，此二建物於被上訴人向新竹地院民事執行處標得後，原本與詠三公司商談將此2棟廠房供詠三公司無償使用，嗣因被上訴人反悔，最後乃以每年租金84,000元出租予詠三公司，詠三公司已提存90年至92年度每年租金84,000元於板橋地院提存所，已生清償系爭租金之效力，93年、94年度租金，詠三公司未提存，被上訴人亦未催告，詠三公司並無遲延給付租金達2個月租額之情，被上訴人亦無由終止系爭89年租約。
加源公司、詠三公司本於租賃契約占有系爭437之2、437之3及437之1、437之4建號廠房，並非無權占有，被上訴人無權請求加源公司、詠三公司遷讓返還系爭4棟廠房，並給付相當於租金之損害金等語，資為抗辯。
兩造不爭之事實㈠詠三公司與加源公司於81年4月30日簽訂系爭81年租約，約定
由詠三公司將系爭437之2、437之3建號2棟廠房出租予加源公司，租賃期間為20年，自81年5月1日起至101年4月30日止，租金每月30,000元（收款付據）（第3條），並應於每月10日以前繳納（第4條），及於租約第17條約定：「加源貿易公司提供新台幣六百萬元或等值之貨，供詠三企業有限公司無息使用，詠三企業有限公司不再另收租金」等語（租賃契約，原法院卷㈠30-32頁）。
㈡詠三公司於81年間以新竹縣○○鄉○○路○○號房地抵押向該合
作金庫新竹分行借款時，曾於81年10月29日，及84年2月16 日分別簽訂切結書，表明「絕無出租或被第三人占有之情事」（切結書，原法院卷㈠241-242頁）。
㈢詠三公司為避免系爭4棟廠房被法院拍賣，乃於87年9月7日與
加源公司通謀就系爭4棟廠房虛偽成立租賃契約，租約載明租賃期間自87年9月7日起至102年7月31日止，租金每月84,000元，每月10日前繳納，並經新竹地院公證處公證後，於88年3月23日向新竹地院民事執行處陳報該租約（租賃契約、兩造不爭，原法院卷㈠2-26頁、本院卷㈡187頁）。
㈣系爭土地為工業區丁種建築用地，其上系爭437之1、437之2、
437之3、437之4建號4棟廠房，除系爭437之1建號為商業用途外，其餘均為工業用途，系爭土地及廠房原均為詠三公司所有，嗣因詠三公司債權人合作金庫向新竹地院聲請強制執行、拍賣後，由被上訴人以27,666,000元得標【拍定價格：土地部分14,876,000元，建物部分12,790,000元（437之1建號廠房2,000,000元、437之2建號廠房4,510,000元、437之3建號廠房3,665,000元、437之4建號廠房2,615,000元）】，並於88年12月23日取得不動產權利移轉證書（不動產權利移轉證書、土地及建物所有權狀、土地登記謄本，原法院卷㈠13-19、卷㈣112頁）。
㈤被上訴人89年5月2日股東會決議記載「茲因業務需要，本公司
擬將坐落於新竹縣○○鄉○○路○○號，土地面積一七二九平方公尺，廠房四棟之土地與建物（即系爭土地及廠房），出租予詠三企業有限公司」等語（股東會紀錄，原法院卷㈠64頁）。
㈥被上訴人法定代理人丙○○曾擬具詠三公司向被上訴人承租新
竹縣○○鄉○○路○○號土地與廠房4棟，租期自89年6月1日至102年5月31日，每月租金85,000元之租賃契約書，但租賃契約書上僅有被上訴人公司及法定代理人之蓋章，並無詠三公司及其法定代理人之簽名或蓋章（租賃契約書，原法院卷㈠139-142頁）。
㈦詠三公司法定代理人甲○○於89年6月2日出具同意書，內容為
：詠三公司向被上訴人承租新竹縣○○鄉○○路○○號土地及廠房，如有非詠三公司股東人承租經營之事實，被上訴人可收回租賃權，承租人詠三公司不得異議（同意書，原法院卷㈠138頁）。
㈧被上訴人法定代理人丙○○於89年7月7日之詠三公司現金支出傳票上簽名（傳票，原法院卷㈠77頁）。
㈨被上訴人於90年7月10日以板橋郵局第1816號存證信函，謂加
源公司自89年2月起至90年6月止，共欠繳17個月租金計1,428,000元（按係以每月租金84,000元計算，即1,428,000÷17＝84,000），定3日之期間，催告加源公司清償全部欠繳租金。惟加源公司未遵期繳納，並以90年7月13日台北112支郵局存證信函回覆謂被上訴人無任何終止合約請求權。被上訴人再於同年7月18日以板橋郵局第2045號存證信函向加源公司為終止租賃契約之意思表示，請加源公司於3日內搬遷及清償欠繳租金。該存證信函於同年月23日送達加源公司。加源公司乃於同年7月26日以台北112支郵局第1498號存證信函覆被上訴人上開第2045號存證信函謂：被上訴人無終止租賃契約之請求權及命令該公司限期搬遷（存證信函、掛號收件回執，原法院卷㈠40-43頁、卷㈣136頁）。
㈩被上訴人於90年12月18日以板橋郵局第3865號存證信函通知詠
三公司謂：台端租賃本公司坐落新竹縣○○鄉○○路○○號之土地暨廠房在案，自89年1月7日迄今已逾23個月，除了支付現金84,000元以外，已逾2個月以上未支付租金，特函請文到3日內支付本公司1,848,000元（其計算方式係23個月按每月租金84,000元計算，故合計為1,932,000元，扣除已給付之84,000元，尚應給付1,848,000元）暨違約金並請返還租賃物。該存證信函於90年12月21日送達詠三公司。被上訴人復於90年12月25日以板橋郵局3976號存證信函除否認雙方有年租金84,000元之約定，並催告詠三公司給付上述租金及違約金，如未於文到3日內給付，依法終止租賃契約，並檢還詠三公司先前郵寄之郵政匯票面值84,000元一紙。該存證信函於同年月26日送達詠三公司（存證信函、兩造不爭，原法院卷㈠65、78頁、卷㈡15頁）。
詠三公司於90年12月20日以新竹英明街郵局第1907號存證信函
，及91年11月28日以湖口新工郵局第000000-0號存證信函，回覆被上訴人謂就伊承租系爭437之1、437之4建號廠房及土地，雙方言明年租金84,000元，並附上同額之郵政匯票，惟均遭退還（郵政匯票、存證信函，原法院卷㈠78、17 2-175頁）。
詠三公司分別於90年12月27日、91年12月9日以被上訴人為受
取人，向板橋地院提存所各提存84,000元（案號為90年度存字第5215號、91年度存字第4553號）（提存書，原法院卷㈠79、176頁）被上訴人持原審准予假執行之判決向新竹地院聲請對詠三公司
、加源公司強制執行後，詠三公司、加源公司已於94年8月29日將系爭4棟廠房交還被上訴人（系爭建物不動產接管切結書，本院卷㈡143、144頁）。
本件爭點及本院判斷㈠加源公司於被上訴人因拍賣取得系爭437之2、437之3建號廠房
所有權後，有無給付租金予被上訴人之義務？按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，89年5月5日修正施行前之民法第425條定有明文。又出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，則在承租人與受讓人間，自無須另立租賃契約，於受讓之時當然發生租賃關係。且其租賃契約既對於受讓人繼續存在，受讓人即當然繼承出租人行使或負擔由租賃契約所生之權利或義務，最高法院23年上字第3092號、26年上字第365號判例可資參照。另強制執行法所為之拍賣，通說係解釋為買賣之1種，即債務人為出賣人，拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位，同院47年台上字第152號及49年台抗字第83號判例可供參酌。次按承租人以金錢貸與前業主，約定將息抵租，是債之關係顯僅發生於承租人與前業主間，故在租賃關係存續中，前業主縱將租賃物讓與第三人，但除有民法第300條所定之債務承擔情形外，原約定對該第三人並非繼續有效，此與一般依租賃契約所為租金之預付，得以對抗受讓人之情形，初非相同，乃因出租人同意以其對承租人所欠債務按月扣抵租金屬別一契約，此契約對於因受讓租賃物所有權而繼為出租人之受讓人，並非繼續有效，承租人無從以其對於前出租人之債權，按月扣抵應支付於受讓人之租金，同院45年台上字第590號判例及77年度台上字第1567號判決要旨可資參考。查，⒈加源公司與詠三公司於81年4月30日簽訂系爭81年租約，約定
由詠三公司將系爭437之2、437之3建號兩棟廠房出租予加源公司，租賃期間為20年，自81年5月1日起至101年4月30日止，租金每月30,000元，並應於每月10日以前繳納，而被上訴人係經由法院強制執行程序拍賣而於88年12月23日取得系爭4棟廠房所有權等情，為兩造所不爭（如上述不爭事實㈡、㈣）。是被上訴人因繼受系爭437之2、437之3建號廠房所有權，於受讓之時與加源公司發生租賃關係，則加源公司對被上訴人上訴人負有給付租金之承租人義務。
⒉加源公司雖與詠三公司於系爭81年租約第17條約定：「加源貿
易公司提供新台幣六百萬元或等值之貨，供詠三企業有限公司無息使用，詠三企業有限公司不再另收租金」等語（如上述不爭事實㈡）。惟依加源公司法定代理人乙○○於原法院到庭陳稱：「（系爭契約第17條所指何事？）如果甲○○在租賃期間內能還我六百二十萬元，我就再提供六百二十萬元的貨供他無償使用，期滿後貨不用還我」等語（見原法院卷㈢17頁），及詠三公司法定代理人甲○○亦於原法院陳稱：「（租金如何算？）因為我與乙○○有一筆六百多萬元的債務，之二、之三廠房以每月三萬元來抵，抵二十年，二十年期滿就不用還錢。」、「（租約第17條講的是什麼事？）有兩個意思，可以用現金也可以用貨，可能一個想法，我可能還錢，但實際乙○○的想法，我也不知」等語（見原法院卷㈢21、22頁）。可知，系爭81年租約第17條之約定，應非屬租金之預付，而係原出租人即詠三公司同意以其所欠承租人即上訴人加源公司之債務來按月扣抵，或由加源公司另提供等值之貨物供詠三公司無息使用來按月扣抵，此屬別一契約。蓋如該租約第17條之約定為租金之預付，則詠三公司自無再行清償6,200,000元債務之可能，而加源公司亦無可能因詠三公司清償該6,200,000元債務而須另行提供等值貨物之必要。因此，加源公司與詠三公司係以另一筆6,200,000元債務按月抵扣系爭租金，顯屬有別於系爭81年租約中之租賃約定，而係於該契約併行成立另一契約。而被上訴人既未承擔詠三公司對加源公司積欠之債務，加源公司亦未依約提供6,000,000元或等值之貨物，供被上訴人無息使用。
揆諸前揭說明，加源公司與詠三公司間此一以債抵租之契約對於因受讓租賃物所有權而繼為出租人之被上訴人上訴人，並非繼續有效，加源公司無從以其對於前出租人之債權，按月扣抵應支付於被上訴人之租金。因此，加源公司以上開第17條之約定，抗辯：被上訴人不得再向其收取租金云云，自非可採。是以，加源公司依約乃負有按月於每月10日前給付被上訴人租金30,000元之義務。
㈢被上訴人與詠三公司關於租金之約定為何？
按依民法第266條第1項規定，因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方之給付全部不能者，他方免為對待給付之義務；如僅一部不能者，應按其比例減少對待給付。次按房屋之租賃一經出租人移轉占有後，出租人能否收回房屋應受法律之限制，非可任意終止租約，故縱令某甲與某乙間之租約已合法成立，某甲並負有交付租賃物之義務，但此項義務之履行，既在某甲將房屋另租他人移轉占有之後，自不能謂無法律上之障礙，此項障礙應包括於給付不能觀念之中，最高法院37年上字第8141號判例可供參酌。查，⒈被上訴人於89年5月2日召開股東會議，決議通過因業務需要，
擬將系爭土地及地上建物即系爭4棟廠房，出租予詠三公司後，即擬具詠三公司向被上訴人承租系爭土地及系爭4棟廠房，租期自89年6月1日至102年5月31日，每月租金85,000元之租賃契約書，而詠三公司則於89年6月2日簽立同意書，載明：詠三公司向被上訴人承租新竹縣○○鄉○○路○○號土地及廠房，如有非詠三公司股東人承租經營之事實，被上訴人可收回租賃權，承租人詠三公司不得異議等語，又於同年7月7日交付租金84,000 元予被上訴人等情，為兩造所不爭（如上述不爭事實㈤、㈥、㈦、㈧）。參以被上訴人法定代理人丙○○於新竹地院87年度執字第4292號執行事件陳稱：「（股東會議記錄如何解釋？）內容都實在，本來是債務人（即詠三公司）找我來投標，標到後，要跟我們公司租，並負責解決加源公司之租賃權，標到後，我們要向銀行貸款，銀行要求除去加源公司之租賃權，但債務人都沒有做到，但公司股東決議，是債務人教我們做的，並且自己草擬同意書，由我們打字後給債務人簽名，結果後來租債權也沒有簽，已經寫好，但債務人未簽章，契約最後立契約人資料是我們公司職員寫好的，要給債務人回去蓋章，但債務人沒有蓋章，本來拍定後雙方面都有講好，要再租給債務人‥‥。」等語（見上開執行卷㈢22頁反面、23頁），可見詠三公司於被上訴人擬具租賃契約書前，已與被上訴人談妥租賃標的物，並交付租金，雖其事後未於契約書上簽名，但仍無礙租賃契約之成立。因此，被上訴人主張：伊於89年間係將系爭4棟廠房出租予詠三公司等語，尚非全無憑信。
⒉詠三公司雖抗辯：其係以每年84,000元之租金向被上訴人上訴
人承租系爭437之1、437之4建號2棟廠房，不包括系爭437之2、437之3建號二棟廠房在內云云，並提出支出傳票一紙為證（原法院卷㈠77頁）。而被上訴人固不否認該支出傳票上「丙○○」之簽名為真正，惟否認該84,000元即係兩造就系爭4棟廠房約定之每年租金。查，上開支出傳票會計科目記載為「租金」，另摘要欄內載有「協明化工股份有限公司年元月至年月」等字，是由該摘要欄內之記載觀之，因其記載內容過於簡要，實難認定被上訴人與詠三公司間約定承租之租賃標的及租金內容為何？而被上訴人係以27,666,000元之價格拍賣取得系爭土地及4棟廠房（如上述不爭事實㈣），拍定後每年應繳之房屋稅及地價稅計達142,527元，亦有房屋稅繳款書及地價稅繳款書在卷可參（見原法院卷㈠143-144頁），且詠三公司前即以每月30,000元租金出租系爭437之2、437之3建號2棟廠房予加源公司，於87年與加源公司通謀虛偽就系爭4棟廠房簽訂租賃契約，所約定之租金亦為每月84,000元，雖該租約因通謀虛偽意思表示而無效，惟租約所載租額應不逾一般廠房出租行情，以致過於離譜，而使法院、債權人等第三人存疑，再者，詠三公司亦自認與被上訴人間並無任何合作關係存在等情，則衡諸交易常情，被上訴人實無以僅以每年84,000元之價格而將系爭437之1、437之4建號2棟廠房出租予詠三公司之理？且依詠三公司所提出之被上訴人公司股東會記錄，亦載明出租之標的為系爭4棟廠房。因此，尚難僅憑前揭現金支出傳票即認詠三公司係以每年84,000元之租金向被上訴人承租系爭437之
1、437之4建號廠房，詠三公司前揭抗辯要非可採。是以，堪認被上訴人於89年間將系爭437之1、437之2、437之3、437之4建號4棟廠房出租詠三公司時，雙方約定之租額為每月84,000元。
⒊被上訴人與詠三公司於89年間就系爭437之1、437之2、437之
3、437之4建號4棟廠房訂有租賃契約，如上述。而詠三公司已占有使用其中系爭437之1、437之4建號2棟廠房，亦為兩造所不爭。至其餘系爭437之2、437之3建號2棟廠房因已由加源公司依系爭81年租約承租使用，如上述，於詠三公司依約定協助除去加源公司之租賃權前，被上訴人無法依與詠三公司89年間之租賃契約交付予詠三公司使用，為兩造所明知，訂約之後，終因未能終止加源公司對系爭437之2、437之3建號2棟廠房承租使用關係，致未能交付該2棟廠房予詠三公司，此部分之給付不能，難認係可歸責於何方之事由所致。是詠三公司得依民法第266條第1項後段，按此給付不能部分減少租金，而被上訴人僅能就已交付詠三公司占有使用之系爭437之1、437之4建號2棟廠房請求詠三公司給付租金。被上訴人主張此2棟廠房租金應以系爭4棟廠房之84,000元租金，扣除加源公司所承租之系爭437之2、437之3建號2廠房之租金30,000元，以每月54,000元計算等語，參以該租額與被上訴人、詠三公司於89年間就系爭437之1、437之2、437之3、437之4建號等4棟廠房及土地約定之租金為每月84,000元相當，及被上訴人曾委託估價師就系爭4棟廠房之租金為鑑定之結果認：系爭4棟建物一個月合理租金為125,000元，有詠曜綠景不動產估價師事務所函、不動產估價師證書、高雄縣政府不動產估價師開業證書可憑（見原法院卷㈡204-207頁）等情，尚屬相當。
㈢被上訴人以加源公司、詠三公司遲延給付二個月以上租金，經
定期催告，仍未給付為由，終止系爭租約是否合法？按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項定有明文。又出租人限期催告承租人支付欠租，其催告租金額超過承租人應付之金額時，僅超過部分不發生效力，並非該催告全不發生效力，最高法院66年台上字第124號判例可資參照。查，⒈被上訴人於88年12月23日取得系爭437之2、437之3建號廠房後
，迄90年9月止，加源公司未支付每月30,000元之租金予被上訴人，而被上訴人因加源公司未按月給付租金，乃於90年7月10日以板橋郵局第1816號存證信函定3日之期間，催告上訴人加源公司清償全部欠繳租金，惟加源公司逾期未繳，並以90年
7 月13日台北112支郵局覆被上訴人謂被上訴人無終止合約請求權，被上訴人再於同年7月18日以板橋郵局第2045號存證信函向加源公司為終止上開租賃契約之意思表示，並於同年月23日送達加源公司，加源公司於同年7月26日以台北112支郵局第
14 98號存證信函覆被上訴人上開第2045號存證信函謂：被上訴人無終止租賃契約之請求權及命令該公司限期搬遷之主張等情，為兩造所不爭（如上述不爭事實㈨）。而加源公司與詠三公司間以債抵租之契約並無法拘束因受讓租賃物所有權而繼為出租人之被上訴人，仍有繼續給付被上訴人租金之義務，如上述。雖被上訴人係以每月84,000元租金計算催告加源公司清償欠繳之租額，然加源公司迄90年9月止，遲延給付租金亦已達兩個月之租額，是被上訴人以上開存證信函定期催告支付租金，仍生催告之效力。而加源公司經被上訴人定期催告後逾期仍未繳納積欠之租金，則被上訴人再以上揭第2045號存證信函為終止租賃契約之意思表示，洵屬合法。
⒉詠三公司於89年間向被上訴人承租系爭4棟廠房，而就系爭437
之1、437之4建號2棟廠房部分仍有按月給付租金54,000元之義務，惟其僅於89年7月7日支付84,000元之租金，如上述。雖其曾90年12月20日及91年11月28日各郵寄匯票84,000元予被上訴人，遭被上訴人退還後，乃於90年12月27日、91年12月9日向板橋地院提存所提存每年租金84,000元（如上述不爭事實、）。惟按依債務本旨，向債權人為清償，經其受領者，債之關係消滅，及債務人無為一部清償之權利，民法第309條第1項及第318條第1項前段定有明文。詠三公司以與每年84,000元之租金額同額之郵政匯票郵寄予被上訴人，因與兩造89年間租約之約定不符，被上訴人拒絕受領一部清償，於法並不合，故詠三公司於被上訴人拒絕受領後以同上金額所為提存，難謂合於債之本旨，自不生清償租金之效力。而被上訴人於90年12月18日以板橋郵局第3865號存證信函定3日之期間，催告詠三公司清償全部欠繳租金，該存證信函於90年12月21日送達詠三公司，惟詠三公司逾期未繳，被上訴人再於同年12月25日以板橋郵局第3976號存證信函向詠三公司再為其應依限期文到3日內清償全部欠繳租金，否則逕為終止租約之意思表示，該存證信函於90年12月26日送達詠三公司等情，為兩造所不爭執（如上述不爭事實㈩）。雖被上訴人係以每月84,000元租金計算催告詠三公司清償欠繳之租額，然詠三公司迄90年12月止，遲延給付租金亦已達兩個月之租額，是被上訴人以上開存證信函定期催告支付租金，仍生催告之效力。因此，被上訴人主張：其於90年12月25日以上開第3976號存證信函定3日之期間限詠三公司繳納，逾期即逕為終止租賃之意思表示，於同年月26日送達詠三公司，90年12月31日（因期限之末日90年12月29日為星期六，故順延至星期一即90年12月31日）期限屆至詠三公司仍未繳納，系爭租約於期限屆至之翌日即91年1月1日合法終止等語，要屬有據。
㈣被上訴人得請求返還不當得利之範圍為何？
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。承租人於租期終止後，仍未履行將租賃物返還於出租人之義務，其可能獲得相當於租金之利益，致出租人因而受相當於租金額之損害，出租人自得請求承租人按照租值賠償相當於租金之損害，最高法院39年台上字第467號、46年台上字第1780號裁判要旨可資參照。又終止租約後之賠償與其他無租賃契約關係之賠償，名稱雖與租金異，然實質上仍為使用土地之代價，債權人應同樣按時收取，不因其契約終止或未成立而有不同，同院49年台上字第1730號判例可供參酌。查，⒈加源公司承租系爭437之2、437之3建號2棟廠房每月租金為30,
000元，及詠三公司就被上訴人已交付使用系爭437之1、437之4建號2棟廠房部分每月應付之租金為54,000元，此與被上訴人、詠三公司於89年間就系爭437之1、437之2、437之3、437之4建號等4棟廠房及土地約定之租金為每月84,000元相當。如上述。另土地法第97條第1項固規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」，惟按市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比，固不受土地法第97條所定，房租及地租最高限制之拘束，已據最高法院著有54年台上字第1528號判例可資參照，且觀之土地法第94條、第95條均係就房屋自住所為之規定，故同法第97條有關租金上限規定，應係就普通供自住之房屋兼土地之承租而設，並不包括承租房屋兼土地係供營業用之情形。系爭土地為工業區丁種建築用地，系爭437之1、437之2、437之
3、437之4建號4棟廠房，除系爭437之1建號為商業用途外，其餘均為工業用途（如上述不爭事實㈣），均非為一般供居住使用之土地及建物，自不受上開土地法第97條規定之拘束。因此，被上訴人主張：其因詠三公司無權占有系爭437之1、437之4建號2棟廠房，受有每月相當於租金之損害54,000元，因加源公司無權占有系爭437之2、437之3建號2棟廠房，受有每月相當於租金之損害30,000元等語，尚非全然無據。
⒉被上訴人已於90年7月23日終止其繼受與加源公司之系爭81年
租約，及於91年1月1日終止與詠三公司之89年間租約，如上述。加源公司、詠三公司於租約終止後，迄至94年8月29日（如上述不爭事實）遷讓返還系爭廠房止，繼續占有系爭租賃物，而受有相當於租金之利益，致被上訴人受有相當於租金之損害，被上訴人依不當得利之法律關係，請求加源公司、詠三公司分別自租約終止之日起至遷讓返還之日即94年8月29日止，各給付以按月30,000元及按月54,000元計算之不當得利，及自應為給付日之翌日起計算之法定遲延利息，洵屬有據。
綜上，被上訴人主張因加源公司、詠三公司未依約給付租金，
並已遲延給付逾二個月以上，均經定期催告加源公司、詠三公司給付未果，乃終止兩造之租賃契約等語，尚非全然無據。加源公司抗辯：依系爭81年租約第17條約定，其已無給付租金之義務云云，及詠三公司抗辯：兩造有關租金之約定為年租金84,000 元，其已依法提存90年、91年度之租金，未有遲延給付云云，均無足採。因此，被上訴人依據民法第767條、第455條之規定，請求加源公司應將系爭437之2、437之3建號2棟廠房遷讓返還，詠三公司應將系爭437之1、437之4建號2棟廠房遷讓返還；並依不當得利之法律關係，請求加源公司、詠三公司分別自租約終止之日即90年7月23日、91年1月1日起，至遷讓返還之日即94年8月29日止，各給付以按月30,000元計算及以按月54,000元計算之不當得利，及自應為給付日之翌日起計算之法定遲延利息，均為有理由。原審所為上訴人敗訴判決，核無不合。上訴意旨仍執前詞，指摘原判決不當，聲明廢棄，為無理由，應予駁回。又加源公司、詠三公司於本院審理中，已於94年8月29日遷讓返還系爭廠房，是渠等應為給付不當得利之終期即已特定，及被上訴人係依不當得利之法律關係請求，並無約定之清償期，為免判決日後執行滋生疑義，爰併將原判決所命加源公司、詠三公司給付不當得利部分（即主文第3項、第4項）更正如主文第2項所示。
本件法律關係已經明確，兩造其餘陳述，無礙本院判斷，爰不再一一論述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由。爰依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項但書，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 4 月 3 日
民事第九庭
審判長法 官 黃熙嫣
法 官 呂太郎法 官 楊力進正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 96 年 4 月 16 日
書記官 劉家聲附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。