臺灣高等法院民事判決 94年度上字第333號上 訴 人 申○○訴訟代理人 鄭仁壽律師被 上訴人 寅○○
未○○甲○○子○○癸○○丑○○己○○卯○○（林李枝之承受訴訟人）辰○○（林李枝之承受訴訟人）午○○（林李枝之承受訴訟人）巳○○（林李枝之承受訴訟人）上 11 人訴訟代理人 許巍騰律師
李怡卿律師被 上訴人 丙○○
壬○○庚○○辛○○兼上 4 人訴訟代理人 戊○○被 上訴人 乙○○○
丁 ○當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國93年12月30日台灣桃園地方法院93年度訴字第69號第一審判決提起上訴，本院於94年11月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、程序方面；㈠按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（
鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴。耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。經查，本件系爭土地因耕地租佃發生前開爭議，曾經上訴人向桃園縣大園鄉公所耕地租佃委員會申請調解，經桃園縣大園鄉公所耕地租佃委員會及桃園縣政府耕地租佃委員會調解、調處，均未成立，有桃園縣政府耕地租佃委員會92年12月租佃爭議調處不成立案全宗乙份附卷可稽，則依前揭法律規定，上訴人自得提起本件訴訟。㈡被上訴人乙○○○及丁○經合法通知，未於言詞辯論期日到
場，核無民事訴訟法第 386條所列各款情形，經上訴人聲請由其為一造辯論判決，核無不合，應予准許。
二、上訴人主張略以：其於民國44年1月1日與訴外人李阿癸就渠所有如附表所示土地（下稱系爭土地）訂立耕地三七五租約，並續訂至91年12月31日。按系爭土地中 404地號土地上建物主要係供農業使用，其內雖有房間、廚房及飯廳，惟僅供上訴人全家居住，且僅佔建物面積之6%，且該建物仍屬農舍，上訴人並無不自任耕作之情形。且其於興建該農舍時已經地主同意，李阿癸每年親往收租時亦未異議，縱認該建物非為農舍，亦僅係上訴人與李阿癸就系爭 404地號土地已轉變為普通租賃關係，惟就其他系爭土地仍成立耕地租賃契約。縱認耕地租賃契約因此全部無效，惟上訴人嗣仍繼續耕作土地，李阿癸亦繼續收租，於耕地租約屆滿時並協同辦理耕地租賃登記，亦可認上訴人與李阿癸就系爭 404地號土地以外之土地復成立新耕地租賃契約，而就系爭 404地號土地成立一般租賃關係。於李阿癸死亡後，系爭土地由被上訴人繼承，復由渠等續與上訴人訂立租約，惟於前開租約屆滿後，其請求與被上訴人續約未果，嗣經其申請桃園縣大園鄉公所耕地租佃委員會及桃園縣政府耕地租佃委員會調解、調處，亦均未成立。依耕地三七五減租條例第20條規定，上訴人既已請求續約，則兩造租賃關係並不因租期屆滿而當然消滅。且於桃園縣政府耕地租佃委員會調處時，其已陳述要繼續耕作系爭土地及辦理續約，並已按時繳納租金，依耕地三七五減租條例第1條適用民法第451條規定，亦視為兩造以不定期限繼續契約，故兩造間就系爭土地之耕地租賃關係仍存在。又依兩造耕地租約異動登記書第 4條甲約定，本件租賃契約之清償地為桃園縣大園鄉，且至91年止均係被上訴人派人至上訴人住處收租，惟渠等於92年均未派人向上訴人收租，經上訴人以存證信函催告渠等收取，渠等亦置之不理，應屬受領遲延，而非上訴人欠租，被上訴人本此終止租約，亦屬無理。爰請求確認兩造耕地租賃關係存在等語（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認兩造間就如附表所示土地之耕地租賃關係存在。㈢訴訟費用由被上訴人負擔。
三、被上訴人寅○○等11人及吳貞善等5人則以：系爭813地號土地為耕地，惟上訴人竟在其上建工廠，現並作為倉庫，雖亦有置放農具，惟因其面積廣大，難謂僅屬農舍。且上訴人亦已自認其於55年間在系爭 404地號土地上興建房屋，該屋內並有房間 9間、客廳、飯廳、廚房、倉庫及雞舍云云，按該屋實際上係供上訴人居住，顯非僅供堆置農具、肥料或便利耕作、臨時休息所建之簡陋房屋，上訴人已將前開耕地變更用途使用，實有不自任耕作之情事。又，系爭 404地號土地雖於57年變更為建地，惟上訴人早於55年即已興建前開房屋，從而，兩造間之耕地租約自55年起，即因違反耕地三七五減租條例第16條第 1項規定而全部當然失效。上訴人主張其係經李阿癸之同意始興建前揭房屋，未舉證證明之，況前開規定屬強制規定，亦不因被上訴人之同意而變為有效。又，原租賃關係既已消滅，兩造自無從續訂租約，且兩造間亦未再訂立新租賃契約，況上訴人迄今仍有不自任耕作之情形，新租賃契約亦因此而無效 。 又李阿癸與上訴人並無就系爭
404 地號以外之土地重新訂立租約，此觀上訴人提出之租金單據付租範圍包含系爭 404地號土地即明。況系爭404、414地號土地均為建地，亦不能成立耕地三七五租約。再者，縱認戊○○有向上訴人收取租金，惟其未經全體共有人同意而收取，故兩造間之無效契約亦不因此而變為有效。縱認兩造間租約有效，亦不因戊○○之收租行為而變為不定期租約。從而，上訴人既已數年未繳納租金，被上訴人自得本此終止租約等語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡訴訟費用由上訴人負擔。
被上訴人乙○○○、丁○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為何聲明或陳述。
四、兩造不爭執事實：㈠上訴人與被上訴人之被繼承人李阿癸就系爭土地訂立耕地三
七五租約，並經桃園縣大園鄉鄉公所為登記，最初三七五租約登記之日期為44年1月1日，嗣訴外人李阿癸死亡，由被上訴人等繼承系爭土地之所有權。
㈡系爭土地中第 404地號之土地原為耕地，嗣上訴人於55年間
在其上建造房屋，另系爭 813地號土地上亦蓋有加強磚造建物，系爭404、411地號土地地目已經於57年間變更為建地。
㈢被上訴人戊○○曾自行前往收取租金至91年止。
五、茲就兩造爭點分述如下：㈠上訴人所建造系爭建物是否作為農舍使用？
經查系爭土地中第 404地號土地上訴人於55年間在其上建造有房屋，上訴人稱只為農舍使用，為被上訴人所否認，稱係為住家使用。經查經原審履勘現場並囑託桃園縣蘆竹地政事務所測量人員測量，系爭土地中第 404地號土地上，蓋有磚造及加強磚造、瓦頂之1層建物，其總面積約300餘平方公尺，內部隔局為房間、廚房、飯廳、雞舍、倉庫等，現為上訴人夫妻及上訴人第 3個兒子全家居住使用無誤，並經上訴人在現場所承認，有勘驗筆錄、簡圖及土地複丈成果圖各 1份附卷足憑（見原審卷2第34至41頁）。足認，上訴人於44年1月 1日向被上訴人之被繼承人李阿癸承租系爭土地後，於55年間即在其中第 404地號耕地上興建上開房舍供自己及家族居住之用，面積共計 300餘平方公尺，顯非以供堆置農具、肥料或臨時休息而為耕作之目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，難謂屬於農舍。上訴人又於系爭地號 813號耕地上蓋有加強磚造房屋1棟，面積達198平方公尺，有同上勘驗筆錄及土地複丈成果圖可考，原係供木材工廠使用，嗣廢棄後方作為倉庫，雖現置放有農機具，然其面積廣大，雖無提供上訴人居住之用，然亦難謂屬僅供堆置農具、肥料以便利耕作所建之簡陋農舍。
㈡上訴人於系爭土地上建造建物是否使原定租約無效？
按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或 1部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第 1項、第2項定有明文。且按耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第 2項所定原訂租約無效之原因；而佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但茲所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決佃農家族實際居住問題為目的；耕地三七五減租條例第16條第1項及第2項規定所謂自任耕作，必須承租人將承租耕地供自己耕作之用，始足當之。如承租人以承租耕地建築房屋或供其他非耕作之使用，均應解為非自任耕作，而有使原訂租約無效之效力（最高法院64年台上字第 571號判例、70年台上字第4426號判決、70年台上字第4637號判例、83年台上字第2636號判決意旨參照）。復按耕地三七五減租條例第16條第 2項所謂原定租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原定租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言（最高法院80年度台再字第15號判例意旨參照），則上揭房屋實際既供上訴人家族居住使用，上訴人未將租賃物供耕地使用，已有變更用途之非自任耕作情事，無待出租人另為終止租約之意思表示，租約已經當然無效。
㈢系爭土地部分嗣後變更地目為建地，是否使上訴人原已無效
之契約變為有效？查系爭 404地號土地原登記面積為5150平方公尺，其中4295平方公尺參加農地重劃、道路用地保留70 平方公尺，785平方公尺為建地現況保留，且於57年間依據前台灣省政府55年2月7日（55）27府地戊字第8779號函釋「未參加交換分合而列入保留清冊之土地，係按照變更使用測量及調查結果與重劃區實測原圖所編之地號，編造未參加交換分合土地對照清冊，於公告確定後據以辦理登記」，因而辦理地目變更登記為建地， 亦有桃園縣政府 93 年 7 月 26 日 府 地重字第0930185830號覆函及桃園縣竹圍農地重劃區土地所有權人原有土地與新分配土地對照清冊3紙、1筆土地未參加交換分合保留地清冊1紙附卷可稽（見原審卷 2第95至100頁）。是其後於57年間，由桃園縣政府依據上訴人此變更使用之測量結果與上開前台灣省政府之函釋而辦理地目變更登記為現在之建地。因該第 404地號土地雖嗣於57年變更為建地，然上訴人原定租約為供耕作使用，且上訴人係在系爭土地地目仍屬耕地之時即已興建該房屋作為家族居住之用，業已違反耕地三七五減租條例第16條第1項之規定而無效， 不因嗣後系爭土地變為建地，而使原已無效之契約變為有效。
㈣可否僅使系爭第 404地號土地之耕地租約無效，其他部分之
耕地租佃契約仍然有效？按原訂租約無效，依其規定之本旨推之，自係指全部租約無效而言（最高法院46年台上字第57號判例意旨參照）。本件上訴人於向訴外人李阿癸承租系爭土地後，既有在其中部分土地上興建前揭房舍供自己及家族實際居住之用，則揆諸上開法律規定及說明，上訴人與李阿癸間就系爭土地之租約即屬全部無效，並不排除該部分而使其他部分仍為有效。
㈤經出租人同意承租人不自任耕作在系爭土地上建屋，是否可
使租約仍為有效？按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。如係租用耕地，則承租人縱經出租人承諾，仍不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原定租約無效。....，違反此項禁止規定所訂立之轉租契約當然無效，其基於無效之轉租契約而占有租賃物，即非有正當權源，有最高法院43年台上字第868號判例可考。 又按耕地承租人應自任耕作，縱經出租人承諾，仍不得將耕地全部或一部轉租於他人，否則原定租約全部歸於無效（最高法院73年度台上字第3482號、89年度台上字第1607號判決意旨參照）。是承租人違反耕地三七五減租條例第16條第1項之規定時， 原定租約無效，此乃屬法律之禁止規定，違背其規定當然無效，並不因出租人同意而使其有效。本件上訴人抗辯謂其興建系爭房屋曾經被上訴人之被繼承人李阿癸同意，既未見其舉證以實其說，已非可採，況縱經同意，租約亦因上訴人55年間興建非供農舍使用之房屋，已變更耕地之用途，因違反法律之禁止規定而無效，不因事前經地主同意在系爭土地上建屋，而得認為仍為有效。
㈥被上訴人之被繼承人李阿癸有無與上訴人間重新成立新的耕
地租賃關係？或被上訴人戊○○曾經收租而使兩造成立新的租約關係？按「權利失效原則必以不違背法律之強制或禁止規定之前提下始有其適用。茲耕地租佃其承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，本件 .... 有不自任耕作而違反上開條例第16條第 1項之規定，卻又認此種情形有權利失效原則之適用，上訴人不得請求拆屋還地，不無可議。」又按「承租人違反耕地三七五減租條例第16條規定不自任耕作時，原定租約無效。所謂無效，係當然無效，並不待出租人主張。故系爭耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，不因出租人嗣後繼續收租默示同意上訴人使用未自任耕作土地，或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力」（最高法院85年度台上字第2473號、92年度台上字第2494號判決意旨參照）。查系爭耕地租賃契約，自44年間即辦理登記，惟55年因上訴人於系爭土地上建築房屋供家族居住使耕地租約無效，已如前述，租賃關係既歸於消滅，縱嗣後仍就原有耕地租約有為續約情事，惟並非雙方間重新約定新的租賃契約之合意；何況，上訴人迄今仍有非自任耕作之情事，該租約仍屬違反法律之禁止規定而為無效。上訴人雖另謂其與被上訴人之被繼承人李阿癸有剔除第 404地號土地，就其他耕地重新成立租約之意思表示合致，惟自上訴人所提租金單據觀之（見原審卷一第30至35頁），其付租範圍均含第 404地號土地，上訴人主張與事實不符，並非可採。又上訴人主張其已將租金交予被上訴人戊○○即縱屬實，因戊○○已經陳稱係就個人部分為收租，況戊○○未經全體共有人之同意，則其向上訴人收取租金亦不使兩造間耕地租賃關係因此有效存在。
六、綜上所述，上訴人主張為不足採，被上訴人抗辯尚屬可信。系爭土地租約既於55年間因上訴人不自任耕作違反法律禁止規定而無效，從而，上訴人仍訴請判決確認兩造間就系爭土地之耕地租賃關係存在，並無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造租約既已經歸於無效，被上訴人抗辯契約縱未無效亦因積欠租金經其終止部分，即毋庸再予審酌，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第 463條、第385條第1項前段、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 12 月 6 日
民事第七庭 審判長法 官 鄭三源
法 官 周美月法 官 黃嘉烈正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第 1項但書或第2項（詳附註） 所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 94 年 12 月 7 日
書記官 倪淑芳附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表┌─┬───┬───┬──┬──┬──┬─┬─────┐│編│縣市 ○鄉鎮市○段 ○○段│地號│地│面 積││號│ │ │ │ │ │目│(平方公尺)│├─┼───┼───┼──┼──┼──┼─┼─────┤│1 │桃園縣│大園鄉│竹圍│田寮│813 │田│ 1564 │├─┼───┼───┼──┼──┼──┼─┼─────┤│2 │桃園縣│大園鄉│竹圍│田寮│815 │田│ 1875 │├─┼───┼───┼──┼──┼──┼─┼─────┤│3 │桃園縣│大園鄉│竹圍│田寮│816 │田│ 1270 │├─┼───┼───┼──┼──┼──┼─┼─────┤│4 │桃園縣│大園鄉│竹圍│田寮│817 │田│ 1144 │├─┼───┼───┼──┼──┼──┼─┼─────┤│5 │桃園縣│大園鄉│竹圍│田寮│828 │田│ 430 │├─┼───┼───┼──┼──┼──┼─┼─────┤│6 │桃園縣│大園鄉│竹圍│田寮│828 │田│ 650 ││ │ │ │ │ │之1 │ │ │├─┼───┼───┼──┼──┼──┼─┼─────┤│7 │桃園縣│大園鄉│竹圍│田寮│828 │田│ 475 ││ │ │ │ │ │之2 │ │ │├─┼───┼───┼──┼──┼──┼─┼─────┤│8 │桃園縣│大園鄉│竹圍│田寮│828 │田│ 605 ││ │ │ │ │ │之4 │ │ │├─┼───┼───┼──┼──┼──┼─┼─────┤│9 │桃園縣│大園鄉│竹圍│田寮│404 │建│ 785 │├─┼───┼───┼──┼──┼──┼─┼─────┤│10│桃園縣│大園鄉│竹圍│田寮│411 │建│ 4 │└─┴───┴───┴──┴──┴──┴─┴─────┘