臺灣高等法院民事判決 94年度上字第434號上 訴 人 甲○○
乙○○共 同訴訟代理人 金惠民律師被 上訴人 丙○○
戊○○丁○○己○○共 同訴訟代理人 傅文民律師複 代理人 王譽潔當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國94年 3月25日台灣新竹地方法院92年度重訴字第 213號第一審判決提起上訴，本院於94年9月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
上訴人如以新台幣叁仟捌佰肆拾叁萬元供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、程序方面：按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。查本件兩造間因三七五耕地租約有無終止事由發生爭議，業經新竹縣政府耕地租佃委員會調處，被上訴人即出租人不服調處等情，有新竹縣政府耕地租佃委員會調處程序筆錄等資料附卷可稽，嗣新竹縣政府於調處不成立後將全部事件移送法院處理，並經被上訴人提起訴訟，程序上業已符合上開要件，應予准許，合先敘明。
二、被上訴人主張略以：被上訴人於民國48年12月 6日與上訴人之父古娘喜（已於67年3月6日死亡）簽立之契約書（下稱48年契約書）中同意古娘喜在已承耕之土地水田內建築房屋，目的僅係方便其興建農舍以利耕作，並非允許其將系爭土地改為非農業使用，惟古娘喜未得被上訴人同意，竟於57年間將系爭土地，如附圖 1所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ部分鋪設水泥地，Ｈ部分搭建石棉瓦房，Ｉ部分設置水池，Ｊ、Ｋ、Ｌ部分搭建鋼架房屋，以提供訴外人黃慧敏設立天翔商行，嗣並提供予訴外人設立夫翔商行企業有限公司經營買賣業務，其前開行為已與48年契約書之真意不符。又被上訴人就前開行為並無同意，況耕地須耕作為強制規定，一旦不自任耕作，兩造間耕地租約即當然無效，此亦與被上訴人是否同意或承諾無涉。而上訴人自古娘喜死後於67年 7月起共同向被上訴人承租新竹縣○○鄉○○段第 640地號（重測前為員山段114之3地號），其中面積13106.42平方公尺及坐落同段第621地號（重測前為員山段116地號），其中面積1297.19 平方公尺之土地（前開2筆土地如附圖2Ａ、Ｂ部分所示，下稱系爭土地）作為耕地使用。且於67、68、70、84年亦陸續與被上訴人訂立耕地租約，89年至92年止均仍依耕地租賃關係，每年按「租谷」繳納低額租金各3萬7584元、 3 萬6288元、4萬4712元、2萬9160元，於92年 8月26日在新竹縣政府耕地租佃委員會調處時亦主張維持原租約繼續耕作，復於92年11月21日發函通知被上訴人依耕地三七五減租條例受領「民國92年度稻谷租金」。從而，上訴人既有不自任耕作之情，兩造耕地租約即屬無效，爰依耕地三七五減租條例第16條規定、民法第455條、第767條規定請求上訴人將系爭土地回復成田地後，返還被上訴人等語（被上訴人於原審起訴上訴人將系爭土地回復為田地並返還予被上訴人。被上訴人則提起反訴請求上訴人給付債務不履行及侵權行為損害賠償。原審判決被上訴人勝訴，並駁回上訴人前開反訴請求。上訴人僅就其本訴敗訴部分提起上訴，故其反訴敗訴部分已確定）。並答辯聲明：上訴駁回。
三、上訴人則以：上訴人之父古娘喜於36年 2月13日與被上訴人簽有土地瞨耕契約書，承租被上訴人所有18筆土地作為耕作使用，期間自簽約日起至40年11月30日止，惟期限未到時即於38年 6月24日轉為耕地三七五租約，其後古娘喜即於新竹縣新豐鄉員山62之7地號土地上興建田寮農舍等設施， 嗣於48年12月 6日與古娘喜簽立契約書（即48年契約書），約定古娘喜得在系爭土地內建築房屋，該約定範圍明確，亦無限制房屋用途。又前開約定與耕地之租金率及租期無關，應不受耕地三七五減租條例之限制，被上訴人實已同意上訴人就系爭土地可不限於農地型態使用。嗣古娘喜依約於57年自新竹縣新豐鄉員山村6鄰員山34號遷至員山村6鄰員山38之 5號（即從員山段62之7地號遷至重測前員山段114之3、116地號），並於上興建房屋。且上訴人分別於63年4月19日及65年8月5日申請設立天翔商行及夫翔商行， 將48年契約書提出即經新竹市政府核准且核發營利事業登記證，足見該48年契約書性質上確屬土地使用同意書。上訴人為古娘喜之子，就古娘喜與被上訴人訂立之耕地租約及48年契約書均有繼受之權利。另北辰公庭係上訴人與家人之住所及佛堂，並未對外營業。況古娘喜興建建物並設立商行營業後，被上訴人均未異議，並每年依約收取租金，於租約到期後亦續約至今，實已默示同意上訴人前開行為，其現始主張上訴人使用土地違法，實有違誠信。從而，被上訴人請求上訴人拆除系爭土地上之建物並返還系爭土地，並無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原判決關於本訴不利於上訴人部分廢棄。㈡廢棄部分，被上訴人第一審關於本訴部分之訴及假執行聲請請均駁回。㈢若判決不利於上訴人，願供擔保請准免予宣告假執行。㈣第一、二審訴訟費用均由被上訴人等共同負擔。
四、兩造不爭執之事實㈠上訴人之父古娘喜與被上訴人等4人於36年2月13日訂立土地
瞨耕契約書，由被上訴人等出租18筆土地予古娘喜，嗣於38年6月24日轉為三七五耕地租約。
㈡嗣48年間因被上訴人欲收回古娘喜原居住所承租之新竹縣○
○鄉○○段62之7地號土地（其上門牌號碼為新豐鄉員山村6鄰員山34號，該3合院係由地主即被上訴人及另1佃農黃錦爐及古娘喜１家人共同居住）出售予他人，為解決古娘喜無屋居住之困境，乃與古娘喜於48年12月 6日訂立48年之契約書，約定古娘喜得在承租土地範圍內興建房屋居住，嗣上訴人於57年自員山村6鄰員山34號遷至員山村6鄰員山38之5號（即從員山段62之7地號遷至系爭重測前之員山段114之3、116地號土地），並自資興建系爭之房屋。
㈢古娘喜自57年、58年陸續在系爭土地如附圖 1所示之Ａ、Ｂ
、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ部分鋪設水泥地，Ｈ部分搭建石棉瓦房，Ｉ部分設置水池，Ｊ、Ｋ、Ｌ部分搭建鋼架房屋，並作為上訴人家人居住及提供天翔商行、夫翔商行經營天然氣業務使用。
五、本件兩造間之爭點為：⑴雙方間之耕地租約是否因簽訂48年契約書，而轉為一般土地租賃契約關係？⑵上訴人有無不自任耕作之情形？⑶被上訴人得否請求上訴人回復原狀及返還系爭土地？玆分述如下：
六、雙方間之耕地租約不因簽訂48年契約書，而轉為一般土地租賃契約關係：
㈠上訴人固主張上訴人之父古娘喜與被上訴人於36年 2月13日
訂立土地瞨耕契約書，由被上訴人出租18筆土地予其父古娘喜，嗣40年間政府制定耕地375減租條例， 44年雙方簽訂三七五耕地租約，被上訴人因收回部分耕地變賣，為解決古娘喜一家居住問題， 雙方又訂立48年契約書（ 見原審卷㈠第204頁），該契約書第3條約定：乙方（即古娘喜）已承耕甲方（即被上訴人）之土地水田內無論何處乙方要建築房屋時，甲方等決無異議，任由乙方之自由自備工資建設，甲方等亦不得別生枝節之事等語，故被上訴人已同意承租人就承租之土地可不限用途，亦不需依耕地型態為農業使用，故雙方之耕地租約已轉為一般土地不定期租賃契約，上訴人使用系爭土地自不受耕地375減租條例之限制云云。 惟上訴人上揭所辯為被上訴人所否認，經查，古娘喜與被上訴人訂立48年契約書之緣由，係因古娘喜原居住於其所承租之新竹縣○○鄉○○段62之7地號土地被上訴人欲收回出售予他人， 為解決古娘喜無屋居住之困境，乃另訂48年契約書，約定古娘喜得在承租土地範圍內任何處所興建房屋居住，嗣上訴人於57年即在新竹縣新豐鄉員山村6鄰員山38之5號系爭土地重測前之114之3、116地號土地自資興建系爭之房屋等情， 為上訴人所不爭執，已如前述，由48年契約書訂約時之土地使用情形觀之，當時該62之7地號上之房舍、雞鴨寮、曬穀場等，均係為便利農耕而設，並無任何供作營業使用之情形，契約內容亦記載「甲方（即被上訴人）... 房屋保留三間無條件給乙方（即古娘喜）居住使用」「殘留橫屋叁開前面之禾埕仍以無條件提供乙方晒榖等使用」等語（見契約書前言及第一條），應認雙方48年契約書第３條所指出租人同意承租人在承租之土地水田內，無論何處要建築房屋，出租人等決無異議等語，係僅限於為便利農耕之目的所興建之農舍為限，故48年契約書並未變更兩造間耕地租約之性質，而現場之房屋係古娘喜自行出資建造，其後又於63年左右在其旁再興建石棉瓦房，嗣石棉瓦房因颱風受損，再修建現場之鋼架造房屋，並申請設立天翔商行作氣體買賣業生意，將豬牛寮、雞鴨寮、農工器具寮作為停放車輛及集放氣體空瓶之用，嗣於65年再申請成立夫翔商行公司等情，亦為上訴人所不爭執，則其後上訴人另興建大型鋼架造建築物，並經營氣體買賣業務，並不在被上訴人當初同意之範圍，已經違背48年間之約定。
㈡又古娘喜於65年仍與被上訴人訂立私有耕地租約，67年 3月
6 日古娘喜過世後，上訴人因繼承之法律關係於67年、68年、70年、84年再與被上訴人續訂三七五耕地租約，約定由上訴人共同向被上訴人承租系爭田地供其等耕作之用，並按年繳納租谷，有新竹縣新豐鄉公所 93年 2月 25日新鄉民字第0930002337號函所附歷次租約影本附卷可稽（見原審卷㈠第
154 頁），亦可知被上訴人同意古娘喜在「已承耕之土地水田內」建築房屋，僅在使古娘喜興建農舍以利耕作，毫無變更既有耕地租約關係之意，自難僅憑被上訴人與古娘喜48年契約書第 3條之約定，即認兩造間之耕地租約已變更為一般土地不定期租賃契約。況且古娘喜過世後上訴人與被上訴人數度簽定三七五耕地租約，持續係依耕地租約關係，每年按「租谷」，而非按一般基地租金行情，繳納低額租金各 3萬7584元、3萬6288元、4萬4712元、 2萬9160元，有自89年起至92年止租金收據附卷可考（見原審卷㈠第 218頁），且於92年 8月26日，在新竹縣政府耕地租佃委員會調處時，上訴人仍主張維持原租約繼續耕作，有調解程序筆錄可參（見本院卷第57頁），復於92年11月21日發函通知被上訴人「依據耕地三七五減租條例等規定」要求被上訴人受領「民國92年度稻谷租金（租谷3243台斤折算合計新台幣 1萬0159元正）」（見本院卷第61頁），可見上訴人自始承認兩造間係存在耕地租約關係，是上訴人嗣後主張被上訴人與古娘喜原於48年12月 6日訂立之契約乃兩造當事人就土地使用權之私權約定云云，既與其自認兩造就系爭田地訂立耕地租約一節矛盾，更與事實不符，而無可採信。
㈢上訴人雖又辯稱其父於63年間提供訴外人申請設立天翔商行
及於65年再申請成立夫翔商行公司作氣體買賣，申請手續均出示48年的同意契約書，經縣政府准發給執照，該同意書顯為土地使用同意書，而經營氣體買賣以來地主每年都來收租，從未提出異議，故已同意上訴人作非耕作使用之方式云云。惟查，縣政府發給執照只作程序上審查，兩造間是否存有特定法律關係，應以契約內容認定，查被上訴人丙○○早於34年間遷居日本國福岡縣迄今；被上訴人戊○○則於40年間遷居台北市大安區迄今；被上訴人丁○○於55年間遷居加拿大國直至88年間回國定居；被上訴人己○○亦於53年間遷居美國直至92年間回國定居，有各該戶籍謄本可參（見本院卷第124至127頁），是被上訴人既長年不在國內，對現況地之改變難以知悉，不得以未異議即視同已經同意上訴人為非耕作使用，上訴人亦自承其父於63年4月19日、 65年8月5日提供訴外人係持48年契約書去申請營利事業登記（見原審卷㈠第287頁言詞辯論筆錄及本院卷第117頁言詞辯論意旨狀），而48年契約書並無法證明被上訴人同意將系爭土地作非農耕使用，已如前述，若被上訴人有同意上訴人使用系爭土地作商行使用，上訴人之父何以不於63年或65年取得被上訴人之使用同意書，而持48年之契約書充作使用書去申請執照，且租金係持往交付由戊○○簽立收據，本院審理期間上訴人聲請訊問證人即其商行工作員工陳麗珠，惟該證人到場稱不知道有否經同意，經當場指認被上訴人亦無法指認被上訴人任何人曾到過商行，陳麗珠更稱相關內容是聽上訴人事後說的等語（見本院卷第92、93頁筆錄），上訴人對於被上訴人如何知悉上訴人將土地作非農耕使用？有何積極同意之行為？並未舉證以實其說，故主張被上訴人有同意系爭土地作農耕以外之用途，上訴人使用系爭土地不受耕地三七五減租條例規定之限制云云，不足採信。況按耕地三七五減租條例第16條第 1項所定承租人應自任耕作屬強制規定，是出租人得同意承租人建屋居住限於因農事所需，作為住宅使用須為便利耕作而建造（最高法院89年度台上字第2760號判決意旨參照），上訴人於系爭田地上建築房屋，設立天翔商行、夫翔商行經營氣體買賣，而「不自任耕作」，因違反法律強制規定，兩造間耕地租約即罹於當然無效，並不因被上訴人曾否同意或承諾而有不同結果（最高法院84年度台上字第1960號、89年度台上字第1607號判決意旨參照）。
七、上訴人有不自任耕作之情形：按耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定：「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或
1 部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租」。又所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第 2項所定原訂租約無效之原因。又承租人不自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之 1部，不論其面積多寡，全部租約仍屬無效（最高法院70年度台上字第4637號、46年度台上字第57號判例意旨參照）查上訴人之父除在系爭土地上如附圖１Ｍ、Ｎ、Ｏ、Ｌ部分所示土地興建房屋供自住外，尚在如附圖１Ａ、Ｂ、
Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ部分鋪設水泥地，Ｈ部分搭建石棉瓦房，Ｉ部分設置水池，Ｊ、Ｋ、Ｌ部分搭建鋼架房屋，並作為天翔商行、夫翔商行經營天然氣業務使用等情，已經原審履勘並囑託地政人員測量屬實，有勘驗筆錄、現場圖、複丈成果圖在卷可稽（見原審卷㈠第230頁起及外放成果圖）。 上訴人之父既於系爭土地鋪設水泥地，搭建石棉瓦房、水池、鋼架房屋作為營業使用，面積達3000餘平方公尺，非供農耕目的使用，已違反耕地三七五減租條例第16條規定，雙方關於系爭新豐鄉員字第35號耕地租約，即應全部歸於無效。上訴人仍持續提供系爭土地供人經營商業，有不自任耕作之情形。
八、被上訴人得請求上訴人回復原狀及返還系爭土地：按民法第
455 條規定：承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者， 並應保持其生產狀態， 返還出租人。第
767 條規定：所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。又按承租人於租賃關係終止後應返還租賃物，為民法第 455條所明定，其就租賃物所增設之工作物，除合於民法第431條第1項規定得請求償還有益費用外，應自行拆除回復租賃物之原狀，始能認為已盡返還租賃物之義務（最高法院43年度台上字第 421號判決意旨參照），上訴人之父古娘喜與被上訴人間之耕地租約已全部歸於無效，上訴人繼承古娘喜之地位與被上訴人續定三七五租約，仍不作耕作使用提供與訴外人開立商行與公司作營業使用，其耕地三七五租約仍為無效，上訴人使用系爭土地即無合法權源，被上訴人自得請求上訴人將土地回復為耕地後，返還予被上訴人。
九、綜上所述，被上訴人主張為可採，上訴人所辯均無可取。從而，被上訴人本於耕地三七五減租條例第16條、民法第 455條、第767條規定， 請求上訴人將坐落新竹縣○○鄉○○段第640地號、第621地號之土地如附圖1所示Ａ部分面積14.90平方公尺、Ｂ部分面積1.52平方公尺、Ｃ部分面積15.55 平方公尺、Ｄ部分面積268.69平方公尺、Ｅ部分面積111.51平方公尺、Ｆ部分面積3.91平方公尺、Ｇ部分面積1145.03 平方公尺之水泥地，Ｈ部分面積58.54平方公尺之石棉瓦房 ，Ｉ部分面積75.81平方公尺之水池，Ｊ部分面積1127.84平方公尺、Ｋ部分面積529.83平方公尺之鋼架房屋、Ｌ部分10平方公尺之瓦房與鋼架房屋重疊部分，Ｍ部分面積296.62平方公尺、Ｎ部分面積42平方公尺、Ｏ部分面積7.33平方公尺之瓦房拆除，並將附圖１所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、
Ｈ、Ｉ、Ｊ、Ｋ、Ｌ、Ｍ、Ｎ、Ｏ部分回復為田地狀態後，將坐落新竹縣○○鄉○○段第621地號如附圖２ 所示Ａ部分面積1297.19平方公尺，同段第640地號如附圖２所示Ｂ部分面積13106.42平方公尺之土地，一併返還予被上訴人，均為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人返還，並依據被上訴人聲請為假執行之宣告，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。上訴人於本院聲請願供擔保為免予假執行之宣告，核無不合，爰定相當擔保金額後准許之。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌與判決結果不生影響，不逐一論述，附此敘明。
、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段、第463條、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 9 月 27 日
民事第 7庭 審判長法 官 鄭三源
法 官 王聖惠法 官 黃嘉烈正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第 466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 94 年 9 月 28 日
書記官 倪淑芳附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。