臺灣高等法院民事判決 94年度上字第61號上 訴 人 乙○○訴訟代理人 蘇清文律師複 代理人 溫思廣律師被 上訴人 甲○○訴訟代理人 沈培錚律師上列當事人間債務人異議之訴事件，上訴人對於中華民國93年11月19日臺灣板橋地方法院92年度訴字第2490號第一審判決提起上訴，本院於94年8月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人在原審起訴主張：伊雖有於民國91年5月7日向被上訴人承租台北縣中和市○○街○○號房屋整棟及外牆，並於翌日辦理公證，惟嗣因該租賃物有違章增建物，並封閉防火巷，致無法辦理工商行號營業登記，不符合雙方約定使用用途，具有瑕疵，經伊於92年2月11日委請律師發函催告被上訴人補正租賃物瑕疵，否則將於催告期滿解除契約。詎被上訴人未於催告期限內補正瑕疵，伊乃於催告期滿後92年3月19日委請律師發函解除契約。故被上訴人對伊已無租金請求權存在，是被上訴人以對伊有租金及違約金債權共計495,000元，執系爭租約及公證書為執行名義，請求對伊實施強制執行，顯屬無據，伊自得提起債務人異議之訴。又上開租賃契約關係既已解除，依民法第259條之規定，被上訴人亦應返還自伊受領之保證金新台幣（下同）14萬元，並應依債務不履行之規定，賠償伊上開未補正瑕疵所生之損害即裝潢費用221萬元等情。爰依強制執行法第14條第1項及民法第259條之規定，求為㈠原審92年度執字第27318號清償債務強制執行事件，就上訴人對於第三人台灣銀行股份有限公司板橋分公司、親民黨、中天電視股份有限公司及大眾電信股份有限公司等之債權，所為之強制執行程序應予撤銷。㈡被上訴人應給付上訴人235萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起，按年息5%計付利息之判決。並在本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡原審92年度執字第27318號清償債務強制執行事件，就上訴人對於第三人台灣銀行股份有限公司板橋分公司、親民黨、中天電視股份有限公司及大眾電信股份有限公司等之債權，所為之強制執行程序應予撤銷。㈢被上訴人應給付上訴人235萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起，按年息5%計算之利息。㈣就上項請求願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：系爭租賃契約並未約定特定營業使用用途，更未以得登記某種特定營業登記為租賃條件，況系爭房屋前亦曾出租供經營網咖事業，有工商登記且有繳稅資料可稽，並無上訴人所指不能辦理工商行號營業登記之情事。此外上訴人於91年5月7日承租後，始終不曾向伊表示有上開問題，雖於承租後7個月向伊表示請求減少租金金額，惟亦僅表示因景氣不佳所致，並未提出上開問題，足見系爭租賃物並無上訴人所云之瑕疵。至系爭租賃物雖有違章增建及防火巷封閉情形，但上開防火巷之封閉並非伊所為，而係防火巷兩端之住屋所有權所為，而違章增建部分僅係石棉瓦結構，極易拆除，並不影響一般工商登記。況上訴人於承租系爭房屋時，增建部分便已存在，上訴人與其妻亦曾於承租前多次查看系爭房屋之現狀，已知有增建物及防火巷兩端遭鄰居封閉事實，對於系爭租賃物是否合於其住居使用顯有認識，自不得再以此部分作為解除契約之事由。況依現行法令，系爭租賃物合法建築部分仍得獨立接受安全檢查及合法使用，並非有一部違建即全部房屋皆無法使用。系爭租賃物既無妨害承租人通常使用收益之瑕疵，復無危害承租人安全或健康之瑕疵，則上訴人片面解除租賃契約，洵屬無據，其解除契約即不生效力，亦不得請求債務不履行損害賠償。又上訴人自91年12月30日與伊協議租金降為每月55,000元後，仍遲未給付租金，經伊於92年1月23日及同年3月7日限期催請繳納未果，伊乃於同年4月11日終止租約，惟上訴人亦遲不交還租賃物且拒不給付已積欠之租金，伊自得依系爭租賃契約及公證書之約定，請求原審對上訴人之財產就495,000元之租金及違約金債權範圍內，實施強制執行等語，資為抗辯。並在本院聲明：上訴駁回。
三、兩造均不爭執就台北縣中和市○○街○○號房屋整棟及外牆訂有租賃契約，約定租期自91年5月7日起至101年5月7日止，租金為每月7萬元，保證金14萬元，並有至法院辦理公證，約定如不履行租賃契約之約定，應逕受強制執行，及被上訴人已於91年5月7日將上開房屋及外牆交付上訴人使用。兩造於91年12月30日有另訂租金調整契約，約定自91年12月份起至92年12月份止，減少租金金額為55,000元，惟上訴人仍自92年1月份起未依約繳納租金，並迄93年2月5日始將系爭房屋交還被上訴人等情，復有制式房屋租賃契約、公證書、制式房屋租賃簡約、租金調整契約書為證（見原審卷第1卷第5頁、第40頁至第43頁，原審92年度執字第27318號執行卷第9頁至第10頁之公證書及制式房屋租賃簡約），自堪信為真實。至上訴人主張被上訴人所交付之系爭房屋因有違章增建物及防火巷封閉，致不能辦理工商登記及合於其營業使用之瑕疵，經伊催請被上訴人補正而未果，伊已解除契約，被上訴人不得本於租賃契約主張租金及違約金債權並實施強制執行云云，則為被上訴人所否認，並以前開情詞置辯。故本件所應審究者厥為：㈠上訴人有無向被上訴人表示承租系爭房屋係擬供作某種特定營業之使用用用途，及要求系爭房屋應得辦理其擬營業項目之工商登記？並經被上訴人承諾而達成合意？上訴人是否得以系爭房屋不能供其特定營業使用及辦理特定工商登記，主張解除契約？㈡如無上開特別約定，被上訴人是否仍有給付瑕疵之情事？上訴人是否得僅以系爭房屋有違章增建物及防火巷封閉為由，主張解除契約？㈢上訴人請求被上訴人賠償系爭房屋支出221萬元裝潢費用支出之損害是否有據？㈣被上訴人對上訴人是否有租金及違約金債權459,000元存在？被上訴人終止系爭租約是否合法？經查：
㈠按租賃物之出租人，依民法第423條規定，固負有「以合於
所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態」之義務，故出租人是否已盡給付義務，即取決於訂約雙方就租賃物所為之使用收益約定內容為何？且此所謂合於所約定使用、收益之租賃物，乃指該租賃物在客觀上合於約定使用、收益之狀態為已足，至於承租人能否達到使用收益之效果，則應非所問（最高法院84年度台上字第333號判決參照）。本件經核兩造間所簽訂之系爭租賃契約書，包括91年5月6日之制式房屋租賃契約及附於公證書為補約之91年5月7日制式房屋租賃簡約，暨嗣後另訂之調整租金契約，均無具體記載上訴人就系爭房屋所擬供作特定營業內容（例如餐飲業、短期補習班）及特定工商營業登記之約定，亦無被上訴人特別承諾所出租之系爭房屋將可供特定工商營業使用或保證系爭房屋可辦理特定工商登記之記載（見原審卷第1卷第5頁之簡約、第40頁之公證書、第41頁至第42頁之制式房屋租賃契約，及第43頁之調整租金契約）。而按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例參照）。據此，自堪認兩造訂定系爭租賃契約時，並無關於上訴人有向被上訴人表示承租系爭房屋係擬供作某種特定營業之使用用途，及要求系爭房屋應得辦理其擬營業項目之工商登記，並業經被上訴人承諾之情事。堪認兩造間之租賃契約並無關於被上訴人應提出可供特定工商營業使用，或辦理特定工商登記房屋之約定。故上訴人以被上訴人不能提出可供其經營特定營業（例如上訴人已規劃之於系爭房屋1樓經營義大利麵餐廳、2樓經營下午茶、3樓經營廚藝教室、4樓為縣議員服務處、5樓為親民黨歸僑服務處之營業），即其所提出之房屋未合於契約約定使用收益內容，而主張解除契約云云，自屬無據。雖上訴人舉①上開91年5月7日制式房屋租賃簡約第4條第1款及第7條第5款之約定（見原審卷第1卷第5頁），②被上訴人於92 年2月13日立具之陳情書（見原審卷第1卷第111頁），③91 年12月5日存證信函（見原審卷第1卷第70頁）為證，主張伊確有告知被上訴人承租系爭房屋之特定使用目的，及兩造確有被上訴人應提出可供特定工商營業使用及辦理工商登記房屋之約定云云。惟查：
①上開陳情書充其量僅能據為證明上訴人曾於91年5月7日至法
院辦理公證時，告知被上訴人擬承租系爭房屋供作開設聖約翰兒童英語補習班之用，惟不足以據為證明兩造在訂約之初即有系爭房屋係供某種特殊使用目的之約定。況上訴人此項告知亦與其實際就系爭房屋所為使用內容不同。蓋上訴人於91年5月7日承租系爭房屋後，並未經營兒童英語補習班，反係於第1層樓經營義大利麵餐廳，第2層樓經營下午茶、第3層樓作為廚藝教室、第4層樓為上訴人配偶朱佩瑛縣議員之服務處、第5層樓則作為親民黨之歸僑服務處等情（見原審卷第1卷第48頁之現場照片及第49頁之廣告宣傳單，及第11頁至第19頁所附上訴人提出之91年6月間義大利麵餐廳裝潢估價單），益證兩造訂約時確無上訴人所指稱房屋應可供特定工商營業用途之合意。
②至上訴人所指之91年5月7日制式房屋租賃簡約第4條第1款及
第7條第5款約定，於兩造之前訂定之系爭91年5月6日制式房屋租賃契約中並未有類似記載，故兩造究有無上開約定之合意已有疑問。況查系爭91年5月7日制式房屋租賃簡約係一般文具店即可購得之事先印就之規格化租賃契約書，其中第4條第1款係以印刷字體記載：「本房屋係供住家營業之用」（註：該條款就住家及營業2個名詞特別採併立同一空格，而非上下連續排列）、第7條第5款則由手寫記載：「租約終止之同時，乙方（指上訴人）應同時將戶籍或所登記之工商行號遷離」，且兩造均未特別刪除或圈選其中任何一項，亦未在其上特別加註特定營業用途及工商登記之約定。而查上訴人如確於訂約時與被上訴人有約定系爭房屋供做餐飲、茶室、廚藝教室及服務處之使用，則按常情應會將上開簡約條款中關於「住家」及「戶籍」等文字刪除，並為特定營業之記載，但細查系爭簡約條款內容，均付闕如。故尚難僅據該制式條款記載，即為有利於上訴人之認定。
③上訴人雖再主張伊於91年10月28日經台北縣政府環保局稽查
人員至系爭房屋現場稽查時告知，始知系爭房屋有違章增建物及防火巷封閉事實，乃於91年12月5日以存證信函向被上訴人表示因系爭房屋無法合於營業使用，將於91年12月7日起提前解約（見原審卷第1卷第70頁），足見伊確有與被上訴人約定系爭房屋應具備可供特定營業使用及工商登記用途云云。惟查上訴人上開存證信函充其量僅能據為證明上訴人於承租後有因營業使用問題表示提前解約，但並不足以據為證明兩造於訂約時有就特定營業使用用途及工商登記已為特別約定。況上開存證信函僅泛稱系爭房屋無法合於營業使用，並未表示無法合於營業使用之確實因素。而查無法合於營業使用之因素不一而足，有可能係出於成本效益之考量，或係市場反應之結果，亦有可能係本件所爭執之工商登記事項，故尚難僅據上開存證信函之空泛文字，即為有利於上訴人之認定。再徵諸上訴人於寄發上開存證信函後，旋於91年12月30日與被上訴人訂定調整租金契約書，約定自91年12月份起至92年12月份止，租金降為55,000元，此為兩造所不爭執，復有該契約書可證（見原審卷第1卷第43頁）。顯見上訴人所為無法合於營業使用之因素並非系爭房屋無法供其為特定營業使用，而係其他因素，否則焉有調整租金即繼續租約之可能？故上訴人所為此部分之主張，殊難信取。
㈡兩造間之租賃契約既無關於系爭房屋供特定營業及工商登記
之特別約定，則被上訴人所交付上訴人使用之系爭房屋即無上訴人所主張之瑕疵問題。至系爭房屋屋後之違章增建物及防火巷兩端之封閉是否有礙上訴人之一般使用收益，而有債務不履行之情事，則分述於下：
①系爭房屋屋後之防火巷雖有堆置木板、塑膠水管、塑膠水塔
，其上有搭建塑膠遮雨棚，惟此均係可輕易排除之障礙物，並不影響系爭房屋主體係已取得使用執照之合法建物（見原審卷第1卷第204頁之使用執照存根）。至防火巷兩端，則並非被上訴人所有房屋之所在，而係同街70之2號及76號房屋之所在，且係由各該屋主在其上搭建鐵門、水泥牆，致使防火巷無法暢通，此業據原審赴現場履勘查察明確，並製有勘驗筆錄在卷可稽（見原審卷第1卷第202頁），故關於防火巷兩端部分即非被上訴人所得處分者。又系爭房屋之結構體有水泥磚造及鋼架石綿板2部分，水泥磚造部分為合法建物範圍，其他鋼架石綿板等構造部分為增建部分，亦據台北縣政府工務局違章建築拆除大隊稽查員楊文凱在原審履勘時指明（見原審卷第1卷第203頁及第205頁至第207頁之90年1樓屋前金屬、磚違建、85年2樓石棉瓦違建、84年頂樓石棉瓦違建之拆除通知單）。而鋼架石綿板部分，亦屬可拆除者。上訴人既自承於承租系爭房屋時，曾親自入內查看系爭房屋現狀，並曾打開房屋後門察看防火巷（見原審卷第1卷第133頁），則上訴人就系爭房屋之結構及防火巷之通行情況自知之甚稔，故上訴人如就系爭房屋之結構及防火巷之通行有意見，自應於訂約時特別註記及約定，並要求被上訴人拆除，惟查上訴人並未作何保留，則被上訴人將系爭房屋依上訴人締約前察看時之現況交付與上訴人，在客觀上自已符合約定使用收益之狀態，而合於系爭租賃契約之本旨。故上訴人主張系爭房屋有違章增建物及防火巷封閉，被上訴人之給付有瑕疵云云，亦非可取。
②至上訴人另主張系爭房屋因有違建增建物，致不能辦理工商
登記云云，經查兩造租約並無關於被上訴人應保證系爭房屋能辦理特定商業（例如餐飲業、短期補習班）工商登記之約定，已如前述。故關於特定商業應先經各該行業主管機關審查許可，始得聲請商業登記之規定，即無適用於系爭房屋。至系爭房屋如擬申請一般營利事業登記，則僅需檢附應備書件，經台北縣政府聯合作業中心審查符合規定後，由商業單位填發營利事業登記證（營利事業統一發證辦法第3條參照，及原審卷第1卷第184頁所附之台北縣政府93年7月6日北府建登字第0930471734號函）。而被上訴人前曾將系爭房屋出租與訴外人吳財合設立驊軒電腦資訊行經營網咖事業，亦有取得工商登記，有被上訴人提出之營業稅繳書之影本一紙為證（見原審卷第1卷第47頁），堪認系爭房屋尚無不能辦理工商登記之情事。本件上訴人不但始終不能舉證證明系爭房屋不能辦理一般工商登記，復自承自91年5月7日經被上訴人交付系爭房屋後，並未曾提出任何工商登記之申請（見原審卷第2卷第23頁），故究係其不為辦理亦不能辦理一般工商登記，即有疑問。則其關於系爭房屋不能辦理一般工商登記，被上訴人給付有瑕疵之主張，自難憑取。從而，上訴人執此主張伊得解除契約云云，亦屬無據。又上訴人雖另執「加強建築物公共安全檢查及取締執行要點」主張系爭房屋有違反該要點規定之情形，不能辦理一般工商登記云云。惟查該要點係針對電影院、歌廳、三溫暖、MTV、KTV、卡拉OK等視聽歌唱業、PUB、理容院、酒家、百貨公司、大型餐廳、旅館、補習班、醫院等營業場所，並未包括上開列舉商業外之一般行業，故尚難僅依上開要點規定，即認定系爭房屋不能辦理一般工商登記。上訴人所為此部分主張，仍非可取。
㈢又上訴人雖主張伊為營業之準備，就系爭房屋已支出裝潢費
用221萬元，應由被上訴人賠付云云，並提出工程估價單、收據為證（見原審卷第1卷第9頁至第19頁）。惟為被上訴人所否認。經查兩造所訂定之制式租賃簡約僅於第4條第5款約定：「房屋有改裝設施之必要，乙方（指上訴人）取得甲方（指被上訴人）之同意得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時並應負責回復原狀」，公證書補約之制式房屋租賃契約書第9條亦有相同約定（見原審卷第1卷第5頁、第41頁背面），但均無關於被上訴人應於租賃契約終止時，賠償上訴人裝潢費用之約定。此外，依前所述，被上訴人並無給付瑕疵之債務不履行事實，故上訴人主張已解約，及被上訴人應依給付遲延及物之瑕疵擔保責任規定，賠償其所支出之裝潢費用，即屬無據，不應准許。
㈣上訴人解除系爭租賃契約既屬無據，則系爭租賃契約於被上
訴人依法終止前仍有效存在，上訴人自有按月給付租金之義務。而查兩造於系爭制式房屋租賃契約第3條明定每月租金為7萬元，並於第6條約定，契約屆期後如承租人不交還房屋時，應給付按房租5倍之違約金（見原審卷第1卷第41頁正反面），此外作為公證書補約之制式房屋租賃簡約第3條第1款亦有租金7萬元於每月7日給付，第6條第2款則有於終止租約後不交還房屋時，應賠付相當租金1倍之違約金之約定（見原審卷第1卷第5頁正反面），而兩造復於公證書載明承租人應給付如契約所載之房屋租金或違約金‥‥如不履行均應逕受強制執行（見原審卷第1卷第40頁背面）。雖嗣於91年12月30日訂定調整租金契約書約定自91年12月起至92年12月止，租金降為55,000元（見原審卷第1卷第43頁之契約書），惟其餘約定均未變動。次查被上訴人係以上訴人自92年1月份起即未依約給付租金，聲請強制執行495,000元（見原審92年度執字第27318號執行卷第7頁），而上訴人亦不爭執伊自92年1月份起即未依繳納租金之事實（見原審卷第1卷第132頁）。則依公證法第13條第1項第1款及強制執行法第4條第1項第4款規定，自已符合逕付強制執行之要件。上訴人雖援引最高法院43年度台上字第524號判例及76年度台抗字第177號判決要旨，主張本件不得聲請逕付強制執行，惟查上開判例及判決係針對不能依公證書證明債權人得請求給付一定數量之金錢之情形為說明。並不包括本件公證書所附租賃契約已載明每月租金為7萬元，每月7日以前繳納，及租期屆滿未即遷讓應按月給付租金5倍之違約，‥‥如不履行均應逕受強制執行等語，即得依公證書證明被上訴人所得請求上訴人給付之金額及給付日期之情形，故被上訴人以該公證書為執行名義逕為強制執行之聲請，於法並無不合。上訴人此部分所云，仍非可取。次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依上開規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。民法第440條第1項、第2項定有明文。本件上訴人自92年1月7日起即未依約給付租金，已如前述。則迄92年3月6日止，其所積欠之租金計已逾2個月之租額。被上訴人係於92年3月7日以存證信函催告應於同年月10日前給付，但上訴人並未遵期給付，是被上訴人於同年4月11日再以存證信函表示因自前次催告已逾1個月之期間仍未獲租金之給付，爰終止系爭租賃契約（見原審卷第44頁及第46頁）。自堪認系爭租賃契約業經被上訴人於92年4月間終止。雖被上訴人所定催告給付租金期限3日，惟其係自以上訴人受催告後經過1個月之相當期間，仍未為給付後，始行使終止契約權，自應認被上訴人已予上訴人相當之給付期限，故其終止契約仍屬合法有效。再查兩造均不爭執上訴人係於93年2月5日始將系爭房屋返還被上訴人，則被上訴人所得請求上訴人給付之積欠租金即92年1月份至92年4月份共計4個月，按每月55,000元計算之金額為22萬元，及上訴人逾期未交還房屋，而依系爭租賃簡約第6條第2款之約定，即按租金55,000元1倍計算所得逾期違約金之金額（以9期計算），至少亦達495,000元。則上開金額如扣除上訴人所主張應退還之保證金14萬元，仍有575,000元，故被上訴人執公證書及附約，請求於495,000元之債權範圍內，強制執行上訴人之財產，亦屬有據。
四、綜上所述，被上訴人依公證書及系爭租賃簡約之約定，主張對上訴人有租金及違約金債權495,000元，聲請就上開債權對上訴人逕付強制執行，並無不合。上訴人依強制執行法第14條第1項提起債務人異議之訴，請求㈠原審92年度執字第27318號清償債務強制執行事件，就上訴人對於第三人台灣銀行股份有限公司板橋分公司、親民黨、中天電視股份有限公司及大眾電信股份有限公司等之債權，所為之強制執行程序應予撤銷。㈡被上訴人應給付上訴人235萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起，按年息5%計算之利息，洵屬無據，不應准許。從而，原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由。
五、至兩造其餘之攻擊防禦方法，及未經援用之證據資料，經本院斟酌後，認均不影響本判決之結果，爰不再一一詳予論述。附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 8 月 23 日
民事第十二庭審判長法 官 鄭雅萍
法 官 林恩山法 官 謝碧莉正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 94 年 8 月 23 日
書記官 林初枝附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。