臺灣高等法院民事判決 94年度上字第799號上 訴 人 丙○○
乙○○甲○○丁○○共 同訴訟代理人 葉繼升律師複代理 人 盧昱成律師被上訴 人 王竣民（即祭祀公業王五祥管理人）訴訟代理人 王振志律師複代理 人 鄭淑婉律師上列當事人間請求調整租金等事件，上訴人對於中華民國94年 7月20日臺灣臺北地方法院93年度訴字第2700號第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之追加，經本院於95年11月 7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴人承租被上訴人所有，如附表 2所示土地之年租金，應自民國95年10月 5日起，均分別調整為依承租土地當年度申報地價年息7％計算，並於每年7月15日乙次付清。
上訴駁回。
第二審及追加之訴訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按「訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第 255條第1項第2款至第6款情形，不在此限」；「 訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限」，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第 3款分別定有明文。被上訴人於原審起訴請求上訴人就承租被上訴人所有如附表1 所示土地之地上權年租金應自民國（下 同）93年11月1日起均分別調整為依承租土地當年度申報地價年息7％計算，並於當年7月15日乙次付清。
嗣於本院擴張為上訴人就附表 2所示土地，其年租金應自95年10月5日起均分別調整為依承租土地當年度申報地價年息7％計算，並於當年 7月15日乙次付清，係屬擴張應受判決事項之聲明，上訴人亦同意其追加（見本院卷第62頁），經核並無不合，應予准許。
二、被上訴人起訴主張：坐落台北市○○區○○段2小段第318地號（下稱318地號土地），總面積為805平方公尺，同區段第319地號（下 稱319地號土地），總面積為861平方公尺，屬被上訴人所有，上訴人自66年間分別向被上訴人承租上開土地，並受讓移轉登記取得地上權，訂有土地租賃契約，約定租金以每年每坪依該地號申報地價3% 計算地租，於當年7月15日乙次付清，然因當時尚未開發土地價值不高，故約定之租金數額甚低，現市景繁華，且地處台北市○○○路（北往南之主要幹道）旁之精華地段，交通便利，申報地價均調漲數倍，被上訴人每年須繳納之地價稅稅率高達上開土地每平方公尺申報地價年息4.5%，實已入不敷出，常因無法按時完納地價稅被裁罰或土地被稅捐機關移送拍賣，故請求調整租金為申報地價年息7%，以及請求上訴人協同辦理318、319地號土地之租金數額變更之地上權登記等情（被上訴人其餘請求經原審判決敗訴上訴後撤回，不予贅述）。
上訴人則以：租賃契約第4條係依申報地價3% 計算地租，倘日後申報地價調高，租金亦隨之調漲，被上訴人自無片面調升租金之理。又上訴人為住家使用，則該處市景繁榮與雙方約定租金額無關，況318、319地號土地之地價累進稅率為4.5%，被上訴人請求調整至7%，實屬過高等語，資為抗辯。
三、原審對於被上訴人之請求，判決：㈠上訴人承租被上訴人所有如附表1所示土地之地上權年租金應自93年11月1日起均分別調整為依承租土地當年度申報地價年息7％計算，於當年7月15日乙次付清。㈡上訴人各依上項調整後之年租金數額就上項土地所登記取得之地上權，協同被上訴人辦理有關租金數額之變更登記。上訴人不服，提起上訴，求為廢棄原審不利於上訴人之判決，並駁回被上訴人於原審之訴及本院追加之訴。被上訴人則求為判決駁回上訴人之上訴，並追加起訴之聲明，求為判決：㈠上訴人丙○○就承租被上訴人所有坐○○○區○○段○○段第318地號土地，其中面積73平方公尺； 同區段第319地號土地，其中面積22平方公尺，租賃權各1/16之年租金，應自 95年10月5日起均分別調整為依承租土地當年度申報地價年息7％計算，於當年7月15日乙次付清。
㈡ 上訴人乙○○就承租被上訴人所有坐○○○區○○段○○段第318地號土地，其中面積73平方公尺；同區段第319地號土地，其中面積22平方公尺，租賃權各1/16之年租金，應自95年10月 5日起均分別調整為依承租土地當年度申報地價年息7％計算，於當年7月15日乙次付清。㈢上訴人甲○○就承租被上訴人所有座○○○區○○段○○段第318地號土地，其中面積73平方公尺；同區段第319地號土地，其中面積22 平方公尺，租賃權各1/16之年租金，應自95年10月5 日起均分別調整為依承租土地當年度申報地價年息7％計算，於當年7月15日乙次付清。㈣上訴人丁○○就承租被上訴人所有坐○○○區○○段○○段第318地號土地，其中面積73平方公尺；同區段第319地號土地，其中面積22平方公尺，租賃權各1/16之年租金，應自95年10月5日起均分別調整為依承租土地當年度申報地價年息7％計算，於當年7月15日乙次付清。
四、經查：㈠台北市○○區○○段2小段 318、319地號土地屬被上訴人所有，上訴人向被上訴人承租並訂有租賃契約，約定每年每坪土地依該地號申報地價3% 計算地租，於當年7月15日乙次付清，並受讓取得地上權登記；㈡上訴人所承租系爭土地範圍及面積疑義，經台北市古亭地政事務所 95年7月19日北市古地二字第 09531271100號函將上訴人前手蔡茹榮於重測前所設定之地上權範圍套繪至重測後之土地範圍，依該覆函檢附之土地複丈成果圖所示，上訴人原所設定地上權範圍應占系爭第 318地號土地128平方公尺，第319地號土地為245平方公尺，兩者合計為373平方公尺等情，為兩造所不爭，並有土地登記謄本、土地租賃契約書、台北市古亭地政事務所95年7月19日北市古地二字第09531271100號函可稽（見原審卷第 14頁至第24頁，第140頁至第145頁、本院卷2第20頁至第22頁、第37頁、第62頁），堪信為真。
五、被上訴人主張：系爭附表1、2所示土地之地上權年租金應調整為依承租土地當年度申報地價年息7％計算，於當年7月15日乙次付清。上訴人附表 1所示土地各依上項調整後之年租金數額就上項土地所登記取得之地上權，協同被上訴人辦理有關租金數額之變更登記等語，惟為上訴人所否認。經查：㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金；但其租賃訂有期限者，不在此限，民法第 442條定有明文。次按地上權之地租與租賃契約之租金固屬不同，然就其因使用土地而支付金錢為對價之點言之，則二者實相類似，故關於民法第 442條之規定，於地上權地租之增加，亦應類推適用（司法院院字第986號解釋參照）。又，「未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第 227條之2第1項規定，訴請法院調整其租金」，最高法院93年台上字第2446號著有判例。又，租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所增加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準，最高法院20年上字283號判例可供參考。
㈡本件上訴人向被上訴人承租之 318、319地號土地，其中318
地號土地在93年度1月份之申報地價為每平方公尺新台幣（下 同）68,200元，319地號申報地價為每平方公尺50,316元，皆與66年承租當時每平方公尺公告地價僅有4,571元、1,376元相去甚遠，此有上開土地地價查詢表可參（見原審卷第26頁至第30頁 ），顯見上開2筆土地升值甚鉅；又318、319地號土地坐落南北幹道約30米寬之羅斯福路 6段及景福街交叉路口，羅斯福路 6段與景福街口適為公車萬隆站，約10多條公車線路集聚，再沿羅斯福路6段北行約100公尺即為新店淡水線捷運萬隆站，沿景福街西行約 200公尺即銜接水源快速道路景美匝道，沿水源快速道路可直達台北市東區、北區等地，交通四通八達極為便捷；系爭建物係4 樓公寓，樓下為店舖，分別為餐廳、躍獅連鎖藥局、老大房食品店、LANE
W 氣墊鞋店，此有街道圖暨地籍圖、現場相片、堪驗筆錄可稽（見原審卷第44頁、第182頁、第183頁、本院卷1第145頁、第191頁至第193頁）。系爭土地在台北市繁華地區，依66年與93年之環境比較，其基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，顯有重大變更，非訂約當時所得預料，本件不定期地上權租金僅按申報地價年息3%計算自屬過低，而有調整必要。上訴人抗辯：訴外人至剛建築有限公司（下稱至剛公司），於系爭土地興建羅斯福路六段28、30等號房屋，並出售上訴人，因上訴人未買受系爭土地，故由上訴人於系爭2 筆土地設定地上權，並約定購得系爭土地上房屋之人，僅需每年支付相當於地價稅額之租金，並無使被上訴人獲得地價稅以外額外租金收入之意思，被上訴人依原先約定之3%收租，尚有2.45% 利益，故不得調整租金云云，並提出至剛公司開立之聲明書為證（見本院卷 1第13頁至第14頁、第27頁、第68頁）。惟查：第三人至剛公司單方面之聲明書無法拘束被上訴人；上訴人依地上權及土地租賃契約書第 4條繳納之地租即屬租金，而不定期地上權租金於符合情事變更之要件時，即得聲請法院調整，已如前述。被上訴人是否得請求超過申報地價年息3%之租金，應由法院判斷，不受當事人或第三人間約定之拘束。上訴人主張：「被上訴人依原先約定之3%收租，尚有 2.45%利益」云云，惟查被上訴人系爭土地之地價稅率並非 0.55%，有台北市稅捐稽徵處文山分處93年 9月20日函、地價稅課稅明細表可證（見原審卷第174頁、本院卷 1第93頁至第110頁），上訴人之主張與事實不符。又本件應審究者係被上訴人請求調整租金是否有理由，其判斷之標準已如前述，至剛公司係第三人，上訴人請求被上訴人提出被上訴人與至剛公司間之土地買賣契約，及就系爭土地約定及條件內容云云（見本院卷 1第16頁、第46頁），惟被上訴人否認有該買賣契約等語（見本院卷1第46頁、第112頁）。被上訴人縱無法提出，亦與判斷本件是否應調整租金無關，併予指明。
㈢又按租用基地建築房屋，其土地租金依土地法第 105條規定
準用同法第97條所定城市地方房屋之租金標準，以不超過土地申報價額年息10% 為限。所謂土地之價額，依土地法施行法第25條規定為依法定地價；而法定地價，依土地法第 148條規定，係土地所有權人依該法規定所申報之地價。而土地所有權人未於公告期間申報地價者，依平均地權條例第16條規定，以公告地價80% 為其申報地價。系爭土地之周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已如前述，周遭之台北市○○區○○段1小段第54、56地號土地亦以申報地價年息7% 計算租金，有台灣台北地方法院88年度訴字第5267號判決、同院88年度訴字第5145號判決、本院89年度上字第 894號判決、確定證明書影本可證（見原審卷第41頁至第43頁）；而318、319地號土地依93年 1月份之公告地價分別為每平公尺 68,200元、 50,316元，依80% 計算其申報地價分別為54,560元、40,252元，如依按年息7%計算，上開土地每平方公尺之每日使用利益僅約10元左右，則調整後上訴人所負擔租金，應屬合理。是本院認以申報地價年息7%核算租金，應屬適當。至於兩造間租金之給付日，依系爭土地租賃契約第4條約定，應「於當年7月15日乙次付清」，有租約影本可證，上訴人自應於該日給付租金。㈣按「 房屋或土地出租人，依民法第442條提起請求增加租金
之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整」，最高法院48年台上字第521號判例可資參照。被上訴人於93年4月28日以台北郵局第39支局第 574號存證信函提高租金為申報地價年息7%，惟上訴人委託莊柏林律師於93年5月7日回函反對提高租金；被上訴人復於 93年6月14日起訴請求調整租金，並於93年10月27日以「再減縮、擴張訴之聲明狀」減縮自93年11月1日 起調整租金，有起訴狀、再減縮、擴張訴之聲明狀可證（見原審卷第3頁、第36頁至第40頁、第149頁至第150頁 ）。系爭土地之租金，上訴人係按申報地價年息3%繳至94年底，為兩造所不爭（見本院卷2第3頁），並有存證信函、匯票、匯款執據、支票、送達回執、帳戶交易明細表影本可按（見本院卷 1第244頁至第255頁），則93年10月31日以前之租金，自生清償效力。自93年11月 1日起之租金，上訴人未依債之本旨全部給付，自不生清償效力。被上訴人請求自本件起訴後之93年11月1日起調整附表1所示318、319地號土地之地上權租金（見原審卷第 151頁），及自追加之翌日即95年10月5日起（見本院卷第37頁至第42頁）調整附表2所示318、319地號土地之地上權租金，均按申報地價年息7%核算，為有理由，應予准許。
六、又，按地上權變更應辦理登記，且土地登記，除土地登記規則另有規定外，應由權利人及義務人會同申請之。又已登記之他項權利內容如有內容變更時，應於其權利變更後１個月內申請登記，土地登記規則第5條、第27條、第102條分別定有明文。而地上權之地租，係地上權人使用土地而支付之對價，為地上權之內容，本件附表1所示 318、319地號土地地上權人應付之地租既應調整，已如前述，被上訴人請求上訴人就調整後之地租協同辦理租金數額之變更登記，自無不合。
七、綜上所述，被上訴人本於民法442條及同法第227條之2第1項，請求上訴人承租如附表1所示 318、319土地地上權年租金自 93年11月1日起調整為當年度申報地價年息7%，及請求上訴人依調整後之租金內容協同辦理變更地上權登記；附表 2所示318、319地號土地之地上權租金，自 95年10月5日起調整為當年度申報地價年息7%，為有理由，應予准許。原審判調整如附表1所示318、319地號土地地上權年租金自 93年11月1日起調整為當年度申報地價年息7% ，及請求上訴人依調整後之租金內容協同辦理變更地上權登記，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，被上訴人追加之訴為有理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 11 月 21 日
民事第十一庭
審判長法 官 鄭雅萍
法 官 薛中興法 官 林恩山正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 95 年 11 月 23 日
書記官 周淑靜附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
~FO附表1：
┌──┬─────┬──────────────┬──────┬───────┬──────────┬────────┐│編號│ 地上權人 │ 承租土地地號 │土地總面積 │地上權權利範圍│ 地上權設定權利範圍 │地上權登記字號 │├──┼─────┼──────────────┼──────┼───────┼──────────┼────────┤│1 │ 丙○○ ○○○區○○段○○段第318地號 │805平方公尺 │ 1/16 │ 55平方公尺 │66.11.17景美字 ││ │ ○○○區○○段○○段第319地號 │861平方公尺 │ 1/16 │ 223平方公尺 │第121350號 │├──┼─────┼──────────────┼──────┼───────┼──────────┼────────┤│2 │ 乙○○ ○○○區○○段○○段第318地號 │805平方公尺 │ 2/16 │ 55平方公尺 │78.02.15景美字 ││ │ ○○○區○○段○○段第319地號 │861平方公尺 │ 2/16 │ 223平方公尺 │第013910號 │├──┼─────┼──────────────┼──────┼───────┼──────────┼────────┤│3 │ 甲○○ ○○○區○○段○○段第318地號 │805平方公尺 │ 3/16 │ 55平方公尺 │66.11.17景美字 ││ │ ○○○區○○段○○段第319地號 │861平方公尺 │ 2/16 │ 223平方公尺 │第121400號 ││ │ ├──────────────┼──────┼───────┼──────────┼────────┤│ │ ○○○區○○段○○段第319地號 │861平方公尺 │ 1/16 │ 223平方公尺 │68.10.22景美字 ││ │ │ │ │ │ │第160390號 │├──┼─────┼──────────────┼──────┼───────┼──────────┼────────┤│4 │ 丁○○ ○○○區○○段○○段第318地號 │805平方公尺 │ 1/16 │ 55平方公尺 │66.11.17景美字 ││ │ ○○○區○○段○○段第319地號 │861平方公尺 │ 1/16 │ 223平方公尺 │第121420號 │└──┴─────┴──────────────┴──────┴───────┴──────────┴────────┘附表2：
┌──┬─────┬──────────────┬──────┬───────┬──────────┬────────┐│編號│ 地上權人 │ 承租土地地號 │土地總面積 │地上權權利範圍│ 地上權設定權利範圍 │地上權登記字號 │├──┼─────┼──────────────┼──────┼───────┼──────────┼────────┤│1 │ 丙○○ ○○○區○○段○○段第318地號 │73平方公尺 │ 1/16 │ 55平方公尺 │66.11.17景美字 ││ │ ○○○區○○段○○段第319地號 │22平方公尺 │ 1/16 │ 223平方公尺 │第121350號 ││ │ │ │ │ │ │ │├──┼─────┼──────────────┼──────┼───────┼──────────┼────────┤│2 │ 乙○○ ○○○區○○段○○段第318地號 │73平方公尺 │ 2/16 │ 55平方公尺 │78.02.15景美字 ││ │ ○○○區○○段○○段第319地號 │22平方公尺 │ 2/16 │ 223平方公尺 │第013910號 ││ │ │ │ │ │ │ │├──┼─────┼──────────────┼──────┼───────┼──────────┼────────┤│3 │ 甲○○ ○○○區○○段○○段第318地號 │73平方公尺 │ 3/16 │ 55平方公尺 │66.11.17景美字 ││ │ ○○○區○○段○○段第319地號 │22平方公尺 │ 2/16 │ 223平方公尺 │第121400號 ││ │ │ │ │ │ │ ││ │ ├──────────────┼──────┼───────┼──────────┼────────┤│ │ ○○○區○○段○○段第319地號 │22平方公尺 │ 1/16 │ 223平方公尺 │68.10.22景美字 ││ │ │ │ │ │ │第160390號 │├──┼─────┼──────────────┼──────┼───────┼──────────┼────────┤│4 │ 丁○○ ○○○區○○段○○段第318地號 │73平方公尺 │ 1/16 │ 55平方公尺 │66.11.17景美字 ││ │ ○○○區○○段○○段第319地號 │22平方公尺 │ 1/16 │ 223平方公尺 │第121420號 ││ │ │ │ │ │ │ │└──┴─────┴──────────────┴──────┴───────┴──────────┴────────┘