臺灣高等法院民事判決 94年度上字第82號上 訴 人 指南汽車客運股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 林明珠律師
參 加 人 財政部國有財產局法定代理人 乙○○訴訟代理人 丁○○複 代理 人 吳嘉榮律師
黃文祥律師被 上訴 人 丙○○訴訟代理人 邱基祥律師上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國93年11月30日臺灣士林地方法院93年度訴字第 722號第一審判決提起上訴，經本院於95年 8月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，並訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣肆佰壹拾壹萬捌仟捌佰陸拾貳元及自民國九十三年七月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔十分之九，餘由上訴人負擔。
本判決所命被上訴人給付之金額，於上訴人以新台幣壹佰叁拾柒萬叁仟元或同額之華南商業銀行股份有限公司士林分行無記名可轉讓定期存單供擔保後，得假執行；但被上訴人如以新台幣肆佰壹拾壹萬捌仟捌佰陸拾貳元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、本件上訴人聲明求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）424萬2,256元及自起訴狀繕本送達之翌日即民國（下同）93年 7月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢願提供現金或同額之華南商業銀行股份有限公司士林分行無記名可轉讓定期存單為擔保，請准宣告假執行。
被上訴人聲明求為判決：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願預供擔保，請准宣告免為假執行。
二、上訴人起訴主張：伊自85年1月1日起至91年12月31日止，向被上訴人承租坐落台北縣○○鎮○○○段 ○○○○號等數筆土地（重測前為台北縣淡水鎮沙崙子 235地號及同段外崙子小段未登記錄地號土地─下稱系爭土地），面積共約5分8厘即約 5,625.5平方公尺，作為公車站及停車場，被上訴人於出租時向伊保證對該土地有管理權，致伊誤信其承諾，而與之訂約， 7年間共計給付租金（稅前金額）540萬7,426元。詎伊於租期屆滿前之91年12月18日，竟接獲參加人財政部國有財產局台灣北區辦事處來函，指稱伊無權占用國有土地，涉及無權占有及不當得利民事責任及刑事竊佔罪嫌，應於92年1月30日前騰空返還土地並繳交5年期間之使用補償金，至此伊始知被上訴人對於系爭土地並無管理權，不得已乃與國有財產局台灣北區辦事處訂立租約，並承諾分期給付自88年 3月份起至91年12月份止之使用補償金424萬2,256元，截至95年 7月底止，伊已陸續支付補償金207萬0,480元，是被上訴人顯未履行依約交付合於使用、收益之租賃物之義務，應負出租人之權利瑕疵擔保責任，爰依民法第347條準用第349條、第 353條之規定，及不完全給付、侵權行為及不當得利之法則，求為命被上訴人給付424萬2,256元及法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：系爭土地為伊與伊胞兄即訴外人陳圭碧共同買受，而以訴外人陳圭碧名義訂立買賣契約及辦理所有權登記，雙方事後於台灣台北地方法院公證處辦理公證，由訴外人陳圭碧將上開土地所有權應有部分2分之1無償贈與伊共同管業；又系爭重測前 235地號土地及鄰近土地於37年間，經台灣省政府宣示作為國際公園預定地，然包括伊及訴外人陳圭碧在內之地主均未收到徵收土地之公文及補償費發放之通知，更未領到補償費，故仍按各自土地所有權之範圍占有、管理及使用，從未見政府主張權利，且系爭土地未依徵收計畫使用，應撤銷徵收發還土地，業據包括訴外人陳圭碧在內之地主提起行政訴訟救濟中；又上訴人明知伊就系爭土地僅有管理權，兩造因而於系爭租賃契約書第 4條約定：「甲方（指被上訴人）保證其對本契約標的物有管理權，租賃期間如有任何糾紛，由甲方設法解決」，並於第 6條約定：「本契約之租賃物，雙方考慮到政府可能放領土地及限制條件等等，同意甲方得視情況終止契約，終止後乙方（指上訴人）應於 3個月內搬遷，除未到期之剩餘租金甲方應予返還外，乙方不得對甲方另有其他任何之請求」，伊已於租賃期間內，將租賃標的土地交予上訴人使用至租期屆滿，自無債務不履行之可言；又就租賃物之權利瑕疵擔保，民法第 435條、第 436條已設有特別規定，亦即僅得請求減少租金或終止契約，自無依民法第 347條規定，請求債務不履行害賠償之餘地；又上訴人基於一己營運及自身使用土地之需要，在租賃期滿後，自願給付國有財產局使用補償金，以達成其與國有財產局訂立租賃契約繼續使用土地之目的，不足以拘束伊；又伊依據系爭租賃契約收取租金，亦無不當得利可言；又上訴人支付予國有財產局之補償費，依其面積換算，顯較其支付予伊之租金為高，上訴人逕依補償費金額主張為其損害金額，難認有據；又本件上訴人之請求權已罹消滅時效云云，資為抗辯。
三、經查上訴人主張伊自85年1月1日起至91年12月31日止，向被上訴人承租系爭 639地號等數筆土地（重測前為台北縣淡水鎮沙崙子 235地號及同段外崙子小段未登記錄地號土地），面積共約5分8厘即約 5,625.5平方公尺，作為公車站及停車場， 7年間共計給付被上訴人租金（稅前金額）540萬7,426元；又伊於租期屆滿前之91年12月18日，接獲財政部國有財產局台灣北區辦事處來函，指伊無權占用國有土地，涉及無權占有及不當得利民事責任及刑事竊佔罪嫌，限期於92年 1月30日前騰空返還土地並繳交使用補償金，伊因而與國有財產局台灣北區辦事處訂立租約，並承諾分期給付自88年 3月份起至91年12月份止之使用補償金共計424萬2,256元，截至95年 7月底止，伊已陸續支付補償金207萬0,480元之事實，業據其提出不動產土地租賃契約、各類所得扣繳暨免扣繳憑單、國有財產局台灣北區辦事處91年12月18日台財產北改字第0910046030號函、國有基地欠繳使用補償金、租金分期付款繳納承諾書、國有財產局收據及郵政劃撥儲金存款收據為證（見原審卷11至39、112、187至189頁及本院卷㈠ 83、84頁、卷㈡185至190頁），且為被上訴人所不爭執，自堪信為真實。
四、按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利，民法第 349條定有明文；又出賣人不履行民法第 349條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利，亦為民法第 353條所明定。又上開有關權利瑕疵擔保之規定，於買賣契約以外之有償契約準用之，民法第 347條前段亦定有明文。又出租人固不以所有人為限，然若出租人對於租賃標的物欠缺占有使用之權源，而經所有人本於所有權，主張承租人為無權占有者，依民法第 347條準用第349條、第353條之規定，承租人即非不得依債務不履行之規定，對出租人行使權利（最高法院79年度台上字第2592號判決參照）。經查：
㈠兩造間所訂立系爭租賃契約所約定之租賃標的物為：㈠台
北縣○○鎮○○○段 ○○○○號土地面積約4分8厘、㈡沙崙子段外崙子小段未登錄地號土地面積約 1分，此觀該租約第 1條之約定即明（見原審卷11、13、16、19、22、25、28頁）。上開坐落台北縣○○鎮○○○段 ○○○○號土地原雖登記為被上訴人之胞兄陳圭碧所有，惟已於37年12月19日，因徵收而登記為台灣省政府所有，嗣以「接管」為原因，於89年 4月26日登記為中華民國所有，並由國有財產局管理，嗣因地籍圖重測，於90年10月30日變○○○鎮○○○段○○○○號，此有土地登記謄本可稽（見本院卷㈡122、88頁及原審卷 198頁）；又上開未登錄地號土地，雖依系爭租賃契約之附圖（見原審卷111、193頁），無從確認其所在位置；但經本院赴現場勘驗並囑託台北縣淡水地政事務所測量結果，上訴人現使用土地範圍內之638之2、638之3、568、568之2、568之3 地號土地，分割前母地號各為638、568地號，重測前分○○○鎮○○○段235之4、241之9地號土地，係至77年 2月12日始辦畢所有權第一次登記為中華民國所有，並由國有財產局管理，有勘驗筆錄、台北縣淡水地政事務所土地複丈成果圖、土地登記資料及土地登記謄本可稽（見本院卷㈡27、34、40、41、52至56頁），且為兩造所不爭執（見本院卷㈡ 109至111、121、142頁）， 應即為系爭租賃契約所約定之未登錄地號土地。準此，被上訴人於85年1月1日出租系爭土地予上訴人時，該租賃標的土地均已登記為中華民國所有，並非被上訴人或其胞兄陳圭碧所有。
㈡雖被上訴人抗辯系爭639地號即重測前235地號土地之徵收
不合法，應予撤銷，且系爭土地原係由伊與伊胞兄陳圭碧共同買受，伊就系爭土地亦有所有權應有部分2分之1，故有權出租予上訴人云云。惟查，訴外人陳圭碧及鄰近土地之原地主直至89年間，始以上開徵收之土地，未切實按核准計畫及所定期限使用為由，依土地徵收條例第49條第 1項第1款、 第3款及第5款之規定，向內政部申請撤銷徵收（按精省政府實施後，原屬台灣省政府之公有土地，自88年7月1日起悉數過戶歸轄內政部職掌─見原審卷83頁），經內政部於91年 4月30日以台內地字第091006582之1號函決定「不予撤銷徵收」；訴外人陳圭碧等人不服該行政處分，提起訴願及行政訴訟，雖經台北高等行政法院以91年度訴字第4336號判決撤銷內政部之原處分及行政院92年 5月5日院台訴字第09200825 58號之訴願決定，由內政部重為適法之處分；惟內政部嗣以94年 7月28日台內地字第0940065876號函，仍為「不予撤銷徵收」之處分，有台北高等行政法院91年度訴字第4336號判決及確定證明書、及內政部94年 7月28日台內地字第0940065876號函足按（見原審卷79至92頁及本院卷㈡15至18頁）。復經徵諸系爭 639地號即重測前 235地號土地早在37年間即已登記為國有，而其原地主即訴外人陳圭碧於歷經長達50餘年期間坐視權利喪失，而不提出異議，亦頗值疑竇。況且系爭土地既已登記為國有，依土地法第43條之規定，該登記即有絕對效力，是在徵收處分未經撤銷前，上訴人對外主張伊或伊胞兄陳圭碧仍為系爭土地之所有權人或對系爭土地有管理權云云，殊不足取。
㈢出租人雖不以所有人為必要，但仍負有依民法第 423條之
規定，以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益狀態之義務。兩造間所訂立系爭租賃契約第4條、第6條雖分別約定：
「甲方（指被上訴人）保證其對本契約標的物有管理權，租賃期間如有任何糾紛，由甲方設法解決」、「本契約之租賃物，雙方考慮到政府可能放領土地及限制條件等等，同意甲方得視情況終止契約，終止後乙方（指上訴人）應於 3個月內搬遷，除未到期之剩餘租金甲方應予返還外，乙方不得對甲方另有其他任何之請求」，仍不能免除被上訴人在租賃期間內應負之上開義務。又出租人所負提供合於約定使用、收益租賃物之義務，並非僅指使承租人得就租賃物為事實上之使用、收益而言，尚包括如有第三人就租賃物主張權利時，出租人之排除義務在內。茲系爭土地之管理人即參加人國有財產局於租期屆滿前之91年12月18日，已向承租人即上訴人主張無權占有系爭土地並請求返還不當得利，有如前述，乃出租人之被上訴人就此無法排除，致上訴人因而須承諾支付租賃期間內即88年 3月份起至91年12月份止使用系爭土地之補償金，揆諸前揭說明，上訴人即非不得依民法第 347條準用第349條、第353條之規定，請求被上訴人負權利瑕疵擔保之債務不履行責任，此項被上訴人所應負之責任，並不因上訴人於租賃期間內，並未遭致國有財產局強制遷離，而有不同。
五、復按出租人依民法第 423條規定所應負之租賃物保持義務，與承租人之給付租金義務間，具有對價關係，是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權拒絕給付租金，又承租人如因此受有損害，亦非不得以出租人債務不履行而請求損害賠償（最高法院86年度台上字第1675號判決參照）。又承租人之上開權利，與其本於民法第436條準用第435條規定，所得行使之減少租金請求權或終止契約之權利，不生抵觸，承租人自得依其情形選擇行使之。經查：
㈠參加人國有財產局就上訴人無權占有系爭土地乙事，要求
上訴人給付使用補償金，上訴人因而出具承諾書予國有財產局，承諾分期給付自88年 3月份起至91年12月份止之使用補償金共計424萬2,256元，已如前述。而依上訴人提出之明細表，上開補償金包含568、568之2、637之1、638之
1、638之2、639之2地號等5筆土地之使用補償金（見原審卷39頁及本院卷㈠82頁背面）。
㈡上開5筆地號土地之其中639之2地號分割自系爭639地號即
重測前235地號土地；其中568之2地號分割自568地號；其中638之2地號分割自 638地號，均屬系爭租契約所約定之未登錄地號土地，有如前述，且現為上訴人占有使用中，亦經本院赴現場履勘並囑託台北縣淡水地政事務所測量屬實（見本院卷㈡34頁）。茲因被上訴人所交付租賃物之權利具有瑕疵，致上訴人須應國有財產局之請求，給付與被上訴人租賃期間內該部分補償金計411萬8,862元（其計算式為：45,488元+82,860元+8,704元+15,840元+151,456元+299,340元+1,191,584元+2,323,590元=4,118,862元─見原審卷39頁及本院卷㈠82頁背面），而受有損害，該損害金額既未逾上訴人前已給付被上訴人之租金總額，則上訴人自得向被上訴人請求如數賠償。
㈢惟上開5筆地號土地之其中638之 1地號土地未經上訴人占
有使用，此有台北縣淡水地政事務所土地複丈成果圖可稽（見本院卷㈡34頁）；其中637之1地號土地雖為上訴人占有使用中，然該637之1地號分割自637地號，重測前為236之6地號，係分割自236地號，原所有權人為訴外人吳金福等10人，於37年12月19日經台灣省政府徵收，亦有上開土地複丈成果圖、及土地登記謄本足按（見本院卷㈡34、49、59、123至128頁），是該筆土地應非屬上訴人向被上訴人承租之範圍。準此，上訴人就638之1、637之1地號土地支付使用補償金予國有財產局所受損害，即與被上訴人無涉，則其請求被上訴人賠償該部分損害計 12萬3,394元（其計算式為：480元+960元+41,344元+80,610元= 123,394元─見原審卷39頁及本院卷㈠82頁背面），即屬無據。又上訴人所受此部分損害，既與系爭租約所約定之租賃標的物無涉，是其本於侵權行為或不當得利之法則，請求被上訴人賠償或返還，亦非有據。
㈣上訴人於91年12月18日，始接獲財政部國有財產局台灣北
區辦事處來函主張權利，有國有財產局台灣北區辦事處91年12月18日台財產北改字第0910046030號函可稽（見原審卷35、36頁），是上訴人自斯時起，始得行使對被上訴人之債務不履行請求權。茲上訴人已於93年7月5日提起本件訴訟，請求被上訴人損害賠償，並未罹於15年之請求權時效。被上訴人提出時效抗辯，拒絕給付，自不足取。
六、綜上所述，上訴人本於民法第 347條準用第349條、第353條之規定及不完全給付之法則，請求上訴人給付411萬8,862元及自起訴狀繕本送達之翌日即93年 7月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，自屬應予准許；至逾上開部分之請求，即屬不應准許。從而原審就上開應予准許部分，所為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如
主文第 2項所示，並依兩造之聲請，酌定相當之擔保金額，併予准許或免為假執行之宣告；就上開不應准許部分所為上訴人敗訴之判決，所持理由雖與本院不同，但其結論並無二致，仍應維持，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，應認為無理由。
七、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部應認無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第 2項、第79條、 第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 9 月 12 日
民事第六庭
審判長法 官 林鄉誠
法 官 楊豐卿法 官 梁玉芬正本係照原本作成。
上訴人不得上訴。
被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 95 年 9 月 13 日
書記官 常淑慧附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。