臺灣高等法院民事判決 94年度上字第940號上 訴 人 甲○○訴訟代理人 楊崇森律師被 上 訴人 乙○○訴訟代理人 紀亙彥律師複 代 理人 鈕則慧律師上列當事人間土地所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國94年10月5日臺灣桃園地方法院94年度訴字第633號第一審判決提起上訴及訴之變更，本院於95年8月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴（減縮部分除外）及變更之訴均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：㈣因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者。民事訴訟法第255條第1項第4款定有明文。上訴人上訴聲明原請求㈠被上訴人應將坐落桃園縣○○鄉○○段○○○號，面積1724.86平方公尺，所有權應有部分960分之14土地，辦理所有權移轉登記予上訴人。㈡被上訴人應給付上訴人271萬4,160元，及其中148萬9,160元自86年8月26日起；其餘1,225,000元自90年7月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。嗣因被上訴人與其他共有人就上開66地號土地分割，且被上訴人所有之土地位置，不在契約所約定之範圍，並減縮土地所有權之面積，致被上訴人就上訴聲明第二項中關於移轉所有權部分給付不能，爰變更並減縮（利息部分，見本院卷第77、79頁）聲明為：被上訴人應給付上訴人新台幣304萬1,390元，及自民國90年7月1日起至清償之日止，按年息百分之五計算之利息，於法並無不合，應予准許，合先敘明。
二、上訴人起訴主張：㈠上訴人於民國86年8月6日向被上訴人購買其所有坐落桃園縣
○○鄉○○段○○○○號○○○鄉○○段55、56地號土地所有權應有部分各60分之1，○○○鄉○○段○○○○號等，中興路至健行路即新闢高速公路外環道旁詳見附圖編號A8、A9部分即重測前黃泥塘段381-6、381-7、381-23地號（重測後為五福段52、66、51地號）土地之所有權應有部分，面積約75坪，並按每坪新台幣（下同）4萬3,000元計算，約定買賣總價款為322萬5,000元，簽有讓渡書為憑。上訴人業已給付全部價金（及10萬元服務費用）予被上訴人，被上訴人雖亦已依約○○○鄉○○段○○○○號○○○鄉○○段55、56地號土地所有權應有部分1/60辦妥移轉登記予上訴人，惟事實上就系爭編號A8、A9部分土地所有權應有部分，被上訴人就五福段
51、52地號土地並無所有權，而系爭66地號僅有所有權應有部分14/960，均藉故拒絕辦理移轉登記予上訴人，爰請求被上訴人移轉該部分之所有權予上訴人。嗣因被上訴人與其他共有人就上開66地號土地分割，且被上訴人所有之土地位置，不在契約所約定之範圍，並減縮土地所有權之面積，致被上訴人就上訴聲明第二項中關於移轉所有權部分給付不能，爰請求返還已付之價金。
㈡兩造間所讓渡之土地面積為75坪，惟被上訴人依約所移轉之
土地面積僅4.27坪，尚餘70.73坪未給付，且已不能給付，請求被上訴人返還該部分價金304萬1,390元本息。㈢讓渡書序言明揭「關於土地讓渡事」一語，明示乃所有權，
而讓渡範圍，明揭○○○鄉○○段○○○○號等A8、A9部分讓渡之。……」，如只移轉分管權，則必定在合約上標明，何況分管權不是法律名詞，上訴人雖愚，斷不致以如此高之代價購買分管權。讓渡書明定「二、上記讓渡範圍內土地面積約柒拾伍坪。」又雙方又以文字在旁邊書寫「私有部分讓渡，且以實測為主，多退少補」，足見買賣之標的乃所有權，絕非所謂分管權。
㈣系爭土地國有財產局所有權應有部分占14/15，而被上訴人
與其他共有人應有部分合計僅占1/15，被上訴人不但無法移轉該土地之所有權，甚至連土地使用權亦不能移轉，因國有財產局北區辦事處桃園分處更發函（88年8月31日台財產北桃2第0000000000號）通知上訴人拆屋還地，並罰上訴人繳納5萬2,080元，以後每年又罰2次共1萬2,000多元。由此可證明國有財產局未同意這些共有人分管使用，故被上訴人讓渡書所約定之移轉土地所有權債務乃給付不能，上訴人自可依民法第256、359條之規定取得契約解除權。並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人新台幣304萬1,390元，及自民國90年7月1日起至清償之日止，按年息百分之五計算之利息。㈢請准上訴人供擔保宣告假執行。
三、被上訴人則以：㈠被上訴人不否認已收訖上訴人所給付之讓渡總價款322萬5,
000元及服務費用，惟依讓渡書第2條載明「乙方（即被上訴人私有部分讓渡與甲方（即上訴人），乙方應將黃唐段983地號及五福段55、56地號權利範圍1/60移轉過戶登記與甲方所有。」，是本件訟爭○○○鄉○○段第66地號本非讓渡範圍，被上訴人於86年10月22日依契約所約定之所有權應有部分移轉予上訴人後，上訴人持有土地所有權狀，依所有權狀上之記載，縱不知位置，亦不得推稱不知面積並無75坪，且上訴人並非第一次買賣房地產，又豈可諉稱不知？故上訴人之請求即乏有據。
㈡被上訴人所讓渡之土地並非全部屬自身所有權之土地，而係
分管之土地，81年1月21日，由被上訴人乙○○、訴外人徐春忠、謝黃芳寶、徐寶琦等四人共立土地分管協議書，由該四人所有之坐○○○鄉○○○段381等25宗與國有分別共有之土地約定分管，並由被上訴人分管編號A8至A11及Ａ28、A29土地，並約定將來承購國有地後，願無條件配合申購、分割、交換。被上訴人並將系爭編號A8、A9部分之土地使用權交付予上訴人，上訴人亦已在系爭編號A8、A9部分之土地上興建房屋，是被上訴人已依約履行本件讓渡書之義務，上訴人自興建之初迄今始無人對其主張權利。
㈢上訴人雖主張其於土地上所建房屋，曾經國有財產局於88年
主張無權占有請求繳付使用補償金，而上訴人亦自承已依所請而為繳納，再依國有財產局函主旨，該使用補償金係自83年8月起至民國88年7月底而上訴人受讓之時間係86年8月6日，若上訴人不知前所讓渡者僅為使用權，其何以心甘情願前往繳納？又何以會連受讓以前之使用補償金均一併繳納？其既於88年已收受國有財產局之函件通知伊為無權占有，顯見上訴人至少自該時起即已知所占有之A8、A9並無所有權，則何以於明知係無權占有下，非即對被上訴人主張如本件訴訟所主張之所有權未移轉之契約上權利？須直至五年餘後之民國93年12月15日始委託律師發函主張權利？嗣並於明知係無權占有之下仍將全部同於與被上訴人讓渡書所載之標的，加上伊自行所建之鐵皮房屋一併以510萬元出售與第三人張博竣？足證上訴人確實明知所取得之A8、A9僅有使用權並約定將來承購國有地後，願無條件配合申購、分割、交換而非所有權至明。
㈣再參酌上訴人嗣後與訴外人張博竣所簽訂之不動產買賣契約
書，約定買賣之標的除上訴人興建之房屋外，土地部分即為上訴人自被上訴人所受讓之標的，○○○鄉○○段○○○○號○○○鄉○○段55、56地號土地所有權應有部分1/60及系爭編號A8、A9部分之土地分管使用權，足證上訴人自始即知被上訴人所讓渡之系爭編號A8、A9部分之土地僅為分管使用權並非所有權甚明。
㈤依讓渡書第2條及第5條之約定，上訴人所給付之讓渡總價金
並不包含將來承購國有土地應有部分，且上訴人與訴外人張博竣所約定之買賣總價額510萬元，扣除上訴人嗣後所興建之房屋價值，其所約定之土地部分之價金核屬相當，故被上訴人並無逾收價金之情等語，資為抗辯。
並聲明：如主文所示。如受不利判決，願供擔保，聲請宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項如下：㈠被上訴人與共有人即訴外人謝黃芳寶、徐寶琦、徐春忠於81
年1月21日就所共有坐落於重測○○○鄉○○○段381、381-
1、381-2、381-3、381-4、381-5、381-6、381-7、381-8、381-10、381-11、381-12、381-13、381-14、381-15、381-
16、381-20、381-21、381-22、381-23、381-26、381-27、381-28、381-29、381-31等25筆土地簽訂土地分管協議書，由被上訴人取得編號A8、A9、A10、A11、A28、A29部分之土地分管使用權。
㈡兩造於86年8月6日簽訂讓渡書。依讓渡書第1條及第2條之約
定：讓渡範圍○○○鄉○○段865等地號，中興路至健行路即新闢高速公路外環道旁編號A8、A9部分讓渡之。面寬6.2米，深長40米。讓渡範圍內土地面積約75坪（以實測為主，多退少補）。其中與國有地共有持分如后另述（第5條約定：有關本讓渡土地與國有地共有部分，其國有土地之申購讓渡人（指被上訴人）願無條件配合承讓人（指上訴人）承購，惟其費用由承讓人本身負擔，嗣后土地分割承讓人應無條件配合讓渡人辦理分割手續。），讓渡人私有部分讓渡與承讓人，讓渡人應將黃唐段983地號及五褔段55、56地號權利範圍60分之1移轉過戶登記與承讓人所有。
㈢被上訴人已收到上訴人給付之讓渡金322萬5,000元，及服務費用。
㈣被上訴人已將讓渡書第2條約定○○○鄉○○段○○○號○○○
鄉○○段55、56號土地所有權之應有部分1/60移轉登記予上訴人，並將系爭編號A8、A9部分之土地使用權交予上訴人，上訴人亦已在其上興建房屋乙棟即門牌號碼桃園縣○○鄉○○村○段○○號。
㈤上訴人於92年12月29日與訴外人張博竣訂立不動產買賣契約
書，買賣不動產標示○○○鄉○○段○○○號及五福段55、56號土地權利範圍1/60之所有權全部賣渡。另上訴人興建之桃園縣龍潭段大昌路2段33號房屋乙棟全部賣渡之，並批明：
「1.本出賣土地係公私共有土地，其公有部分買主應自行另向國有財產局承買。2.本出賣土地賣主所有私有持分如買賣不動標示記載3筆土地持分1/60,但本3筆土地並非在出賣房屋之所在地，確實房屋所在地應待將來買妥公有持分後，由買主自行與有關共有人辦理共有物分割登記後取得之。」。㈥上訴人於93年12月15日委由律師發函通知被上訴人應將其興
建之桃園縣龍潭段大昌路2段33號房屋所坐落之基地○○○鄉○○段○○○號（重測前黃泥塘段381-7地號）土地之所有權應有部分移轉登記予上訴人。
㈦被上訴人於93年12月29日函覆上訴人：上訴人興建之桃園縣
龍潭段大昌路2段33號房屋所坐落之基地部分，被上訴人僅係讓渡分管使用權，並非土地所有權。
五、兩造爭執部分：㈠系爭編號A8、A9部分之土地（即重測○○○鄉○○○段381
、381-5、381-6、381-7、381-22、381-23）所有權應有部分是否約定移轉登記予上訴人。
㈡上訴人得否解除契約，並基於情事變更原則，請求被上訴人返還價金、利息？經查：
⒈按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契
約之文字，但契約文字已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。又契約應以立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不拘泥文字致失真意。（最高法院17年上字第1118號、19年上字第453號判例可資參照）。上訴人主張被上訴人應將系爭編號A8、A9部分之土地所有權應有部分移轉予上訴人，固據其提出兩造於86年8月6日簽訂之讓渡書以為證明方法，然就系爭讓渡書第1條、第2條及第5條約定之文義觀之，除明白記載：「一、讓渡範圍○○○鄉○○段○○○○號等，中興路至健行路即新闢高速公路外環道旁詳見附圖編號A8、A9部份讓渡之。面寬6.2米，深長40米。二、上記讓渡範圍內土地，面積約75坪（以實測為主，多退少補）。其中與國有地共有持分如后另述，乙方（指被上訴人）私有部份讓渡與甲方（指上訴人），乙方應將黃唐段983地號及五褔段55、56地號權利範圍六０分之壹移轉過戶登記與甲方所有。．．．五、有關本讓渡土地與國有地共有部份，其國有土地之申購乙方願無條件配合甲方承購，惟其費用由甲方本身負擔，嗣后土地分割甲方應無條件配合乙方辦理分割手續。」外，另於讓渡書附圖即分割略圖上復明文註記：「A8、A9面寬6.2米深長40米面積75坪（以實測面積為準）由甲○○取得分管使用」，且經證人即承辦兩造系爭讓渡交易之代書陳淑芳於本院94年9月21日言詞辯論期日到庭所為之證述：「當初是被上訴人到我事務所，告知我說A8、A9土地要出售，上訴人要購買，我有告知系爭土地是國私共有地，就分管A8、A9的使用權出賣給上訴人，所有權部分先以被上訴人自己應有部分面積先行移轉，不夠的部分於承購國有地時，再予以辦理，我當時有告知上訴人只賣分管使用權及部分持分地，並非將75坪的所有權全部出售，上訴人也知道，所以才會訂立讓渡書，並於附圖註記由上訴人取得分管使用的字樣。就我所知立約後，靠近A8、A9土地部分被上訴人所有之持分部分先行移轉給上訴人，A8、A9土地部分則點交給上訴人使用，就A8、A9國有地日後承購時，由上訴人自付價金，被上訴人配合辦理承購手續。」等情，（見原法院卷第81、82頁），再參酌被上訴人與訴外人謝黃芳寶等三人之土地分管協議書（見同上卷第50頁），就坐落桃園縣○○鄉○○段第318等25筆土地，就其中381-10、381-11、381-12、381-20等四筆土地未為分管協議（見協議書註記部分），其餘21筆土地之總面積為12521平方公尺（3241+399+156+446+158+861+1116+1592+321+97+187+826+483+108+46+1490+38+290+368+270+28），有戶籍謄本在卷可按（證物外放），國有土地所有權應有部分14/15，面積為11686平方公尺，被上訴人與謝黃芳寶四人共同協議就土地為便利管理利用土地，協議分管，並協議嗣後承購國有地時，願無條件配合申購、分割、交換等手續，故就上開土地各分管3130.25平方公尺，而被上訴人所有權應有部分為1/60，面積為208.68平方公尺，而被上訴人於讓渡書第2條讓渡予上訴人土地權利面積為75坪，約合247.93平方公尺，是被上訴人為使上訴人得加入前開與謝芳寶之分管協議書之權利，必需比例過戶土地予上訴人，使其得加入主張分管之權利，是依被上訴人所約定之75坪土地權利，被上訴人應移轉過戶約為5坪（
247.93*208.86/3130.25＝16.54，16.54* 0.3025＝5），其乃選定黃唐段983及五福段55、56地號土地近5坪土地過戶予上訴人（上訴人同意先於86年10月22日移轉訴外人張龍禮，有土地登記簿謄本可佐，復為上訴人所不爭執（見本院卷第
156、90頁），上訴人自承伊於88年8月31日，曾收受國有財產局之拆屋還地通知，上訴人於該時已知有遭拆屋還地之請求，何以未轉而向被上訴人為主張解除契約請求返還價金？並於92年12月29日，伊將土地及房屋出賣予訴外人張博竣（詳如下述）後約一年，始於民國93年12月15日委託陳傳中律師發函主張權利？上訴人既自86年8月6日至93年12月15日長達7年4月之久，並無向被上訴人表示應移轉之面積不足，故被上訴人主張其在讓渡書上約明之「A8、A9面寬6.2米深長40米面積75坪」，係因其與訴外人謝黃芳寶等三人逕就上開21筆全部土地（含國有土地）訂立土地分管協議書，係約明若於國有土地出售時，無條件配合申購、分割、交換取得國有土地之期待權（依國有財產法第52條之1第1項第3款、施行細則第55條之1第1項第3款、共有人共有不動產之國有持分出售時，其他共有人有優先承買權可申請讓售），尚非不可採信。
⒉況上訴人於取得被上訴人所移轉○○○鄉○○段○○○號及五
福段55、56號土地權利範圍1/60之所有權，及在被上訴人所交付之系爭編號A8、A9部分之土地上興建桃園縣龍潭段大昌路2段33號房屋乙棟後，於92年12月29日以510萬元代價全數出售予訴外人張博竣，就上訴人與訴外人張博俊於上開日期所簽訂之不動產買賣契約書所為之約定，除買賣不動產標示明載○○○鄉○○段○○○號及五福段55、56號土地權利範圍1/60之所有權全部賣渡。另上訴人興建之龍潭段大昌路2段33號房屋乙棟全部賣渡之外，並批明事項：「1.本出賣土地係公私共有土地，其公有部分買主應自行另向國有財產局承買。2.本出賣土地賣主所有私有持分如買賣不動標示記載3筆土地持分1/60，但本3筆土地並非在出賣房屋之所在地，確實房屋所在地應待將來買妥公有持分後，由買主自行與有關共有人辦理共有物分割登記後取得之。」等情，亦經證人即系爭不動產買賣之買受人張博俊於原法院94年9月21日言詞辯論期日到庭證述：「系爭契約書是我跟上訴人簽訂的，當時購買的標的土地部分就是被上訴人出售給上訴人的讓渡標的，後來因其上建有鐵皮屋，所以才連同鐵皮屋一起購買，我之前曾向第三人購買情況完全相同土地私人部分可移轉的面積約10多坪，後來才向上訴人購買土地私有部分的權利及國有地使用的權利，現在我已經向國有財產局承購，價金我支付，被上訴人配合去辦理承購，就購買私有部分所有權及國有部分分管使用權價金，我已支付新台幣110萬元，但上訴人尚未履行移轉所有權及交付使用權義務，我已向法院提起訴訟即鈞院94年訴字416號履行契約，據悉被上訴人有上訴。」、「（問：依契約支付510萬元外，是否還要另外支付購買國有地部分？）向上訴人購買的是使用權，再支出價金向國有財產局購買所有權。」等情，足證上訴人出賣予張博俊後，其亦已向國有財產局申請讓售土地，且其他相關分管約定人亦已向國有財產局購得五福段第66、55、56、61、64、62、58、60、65等土地之所有權，亦有繳款通知及土地登記簿謄本可稽，至於同段50、52、53、54、51等四筆土地亦已繳清價金，現正辦理移轉登記中，亦有繳款通知可按（見本院卷第162至182頁），復未為上訴人爭執，故被上訴人主張其在讓渡書上約明之「A8、A9面寬6.2米深長40米面積75坪」，所讓渡者僅為分管使用權而已，並於共有之國有土地讓售時，共有人為讓售之對象。是上訴人主張其買○○○鄉○○段51、52、66地號（重測前黃泥塘段381-23、-6、-7地號，即讓渡書上「A8、A9面寬6.2米深長40米部分面積）所有權應有部分，被上訴人並未依約移轉66地號14/960移轉予上訴人，難認有據，不應准許。
⒊次按契約係由當事人雙方合意而成立，即不得由當事人之一
方任意使其自始歸於消滅。除經當事人雙方合意解除契約外，必須有解除權之當事人行使解除權，始得使原訂契約歸於消滅。上訴人既不否認被上訴人已○○○鄉○○段○○○號○○○鄉○○段55、56號土地所有權應有部分1/60移轉登記予上訴人，並已在被上訴人交付之系爭編號A8、A9部分之土地上興建房屋乙棟，復未能提出其他有利證據證明系爭編號A8、A9部分之土地屬於被上訴人所有之應有部分亦在應移轉範圍內，再參酌證人陳淑芳於本院94年9月21日言詞辯論期日到庭所為之證述：「（問：當時A8、A9土地每坪之行情？）所有權每坪大約5、6萬元，分管使用權每坪也有5萬元行情」，可證，上訴人給付之讓渡總金額亦無過高之情形，從而，上訴人依法尚未取得解除權，是上訴人主張被上訴人移轉之土地面積不足讓渡書上所載之75坪，據此主張以訴狀為解除契約之意思表示，自屬無據，嗣並主張因被上訴人與其他共有人就上開66地號土地分割，且被上訴人所有之土地位置，不在契約所約定之範圍，並減縮土地所有權之面積，致被上訴人就上訴聲明第二項中關於移轉所有權部分給付不能，爰依情事變更原則變更請求返還全部價金及本息，亦無理由，應予駁回。
六、綜上所述，上訴人主張解除部分契約請求返還部分價金及利息，為無理由，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨仍執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。另減縮部分不在本院審理範圍，併此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之各項證據資料，經審酌後，因認與判決之基礎無涉，且不影響判決之最後結果，爰不予以一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴、變更之訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 9 月 12 日
民事第十三庭
審判長法 官 陳昆煇
法 官 陳駿璧法 官 李錦美正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 95 年 9 月 12 日
書記官 鐘秀娥附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。