臺灣高等法院民事判決 94年度上更㈠字第45號上 訴 人 辛○○
卯○○○丁○○己○○庚○○甲○○子○○壬○○巳○○丙○○癸○○寅○○丑○○共 同訴訟代理人 林淑惠律師被上訴人 漢山建設股份有限公司法定代理人 乙○○被上訴人 辰○○
戊○○共 同訴訟代理人 林慶苗律師複代理人 林炎平律師
葉日青律師上列當事人間返還不當得利事件，上訴人對於中華民國91年8月12日臺灣士林地方法院91年度訴字第79號第一審判決提起上訴，經最高法院第1次發回更審，本院於95年8月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文核定被上訴人漢山建設股份有限公司、戊○○、辰○○占有坐落台北市○○區○○段二小段二九五地號土地，面積依序為九五點一四平方公尺、四點七五平方公尺、四點七五平方公尺（九十四年一月七日後變更為四點四八平方公尺），自八十六年十月二十八日起至終止占有之日止，每月應分別給付上訴人每月之租金如附表一Ｂ欄、附表二Ｂ欄及附表三Ｂ欄所示。
被上訴人漢山建設股份有限公司、戊○○、辰○○應分別給付上訴人各如附表一Ｃ欄、附表二Ｃ欄及附表三Ｃ欄所示之金額及分別自九十一年十月二十八日起至終止占有前項土地之日止，各按月給付上訴人如附表一Ｂ欄、附表二Ｂ欄及附表三Ｂ欄所示之租金。
上訴人其餘之訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用（除確定部分外）由被上訴人漢山建設股份有限公司負擔三分之二，由被上訴人辰○○、戊○○各負擔五十分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按法院因民事訴訟法第255條第1項但書規定，而許訴之變更或追加，不得聲明不服，同法第258條第1項定有明文。上訴人於發回前本院審理中追加備位聲明請求部分，業經准許裁判，揆之上開說明，被上訴人仍爭執上訴人追加之訴不合法云云，顯非有當，不足憑採，核先敘明。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：被上訴人漢山建設股份有限公司（下稱漢山公司）於民國74年間，在坐落臺北市○○區○○段二小段 295地號土地（下稱系爭土地）上興建「雅廬」七層樓房四棟共28戶（下稱系爭大樓），將土地及地上房屋分別出售予上訴人及其他住戶。漢山公司並非系爭土地之共有人，竟仍保留系爭大樓地下室停車場 22699建號建物（下稱系爭停車場）之所有權，嗣將系爭停車場應有部分分別出售予部分住戶及被上訴人戊○○、辰○○各36分之1，漢山公司尚有系爭停車場應有部分36分之20。被上訴人所有上開建物即系爭停車位占用系爭土地，推定有租賃關係，上訴人得類推適用民法第425條之1第2項規定，請求核定租金數額並命被上訴人給付等情，聲明求為判決：㈠請求核定漢山公司、戊○○、辰○○占有坐落台北市○○區○○段2小段295地號土地，面積依序為95.14平方公尺、4.75平方公尺、4.75平方公尺（94年1月7日後變更為4.48平方公尺），自86年1月11日起至終止占有之日止，每月應分別給付上訴人等每月之租金如附表四Ｂ、Ｃ欄、附表五Ｂ、Ｃ欄及附表六Ｂ、Ｃ欄所示。㈡漢山公司、戊○○、辰○○應分別給付上訴人等各如附表四Ｄ欄、附表五Ｄ欄及附表六Ｄ欄所示之金額及分別自91年1月11日起至終止占有之日止，各按月給付上訴人等如附表四Ｃ欄、附表五Ｃ欄及附表六Ｃ欄所示之租金。
二、被上訴人則以：系爭大樓地下室（即系爭停車場）使用系爭土地係經原土地所有權人同意，上訴人向原地主買受土地應有部分，應受拘束，漢山公司有權繼續使用系爭土地，辰○○、戊○○亦有權使用等語，資為抗辯。並聲明：駁回上訴人之訴。
三、系爭土地原為訴外人洪陳淑瑩所有，於74年間提供漢山公司在系爭土地上興建系爭大樓，由漢山公司取得建物所有權，惟漢山公司規劃將系爭土地全部分配出售與上訴人及其他各住戶，卻保留地下室系爭停車場之所有權，而未分配系爭土地之應有部分，嗣並由漢山公司代地主洪陳淑瑩，共同將系爭土地及建物（大樓）分別出售與上訴人及其他住戶，故系爭土地為上訴人與其他住戶分別共有（上訴人土地權利範圍如附表一、二、三Ａ欄土地應有部分所載）。嗣漢山公司再將系爭停車場之應有部分分別出售與部分住戶及戊○○，辰○○各36分之1，作為停車位使用，迄今漢山公司仍保留系爭停車場應有部分36分之20。上開事實，有系爭土地登記謄本及建物登記謄本等可證（見原審卷第15至101頁），並為兩造所不爭執，堪信屬實。
四、系爭土地原地主即訴外人洪陳淑瑩，為漢山公司前董事長洪文樑之妻，現任董事長乙○○之母親，且始終為該公司之最大股東及董事，有原審卷附漢山公司變更登記表可證，復為被上訴人所不爭。另漢山公司在原審亦自承系爭大樓興建完成係由漢山公司代為銷售，再參諸系爭大樓之買賣契約必須與相對應之系爭土地應有部分買賣契約同時簽立，始稱完整（按一般交易習慣均如此辦理），故雖由漢山公司分別以洪陳淑瑩（系爭土地所有權人）及漢山公司（系爭大樓所有權人）之名義，與各上訴人及其他承購戶訂立土地、房屋預定買賣契約書，惟既均係同時同地由漢山公司為之，且分別由漢山公司以地主洪陳淑瑩及漢山公司名義於契約中向上訴人等各該承購戶表明願與他方同負連帶保證責任（見本院上字審51頁反面，契約書第3條第1項所載）。足見，系爭土地原所有權人洪陳淑瑩及系爭大樓原所有權人漢山公司固非屬同一自然人或法人，但對上訴人等系爭大樓及所占土地應有部分之承購戶而言，實為一體（外表名義上雖為二、實則融為一體）。從而，系爭大樓（建物）及其所占有之系爭土地整體對外而言，應認為相當於同屬一人所有，誠較合乎社會觀念與實情。況漢山公司於本院前審91年11月26日言詞辯論期日所提言詞辯論意旨狀亦載明：系爭建築物（指系爭大樓）為漢山公司所建並取得所有權，與基地（指系爭土地）所有人洪陳淑瑩兩者關係密切，有一體不可分之關係，與最高法院48年台上字第1457號判例意旨所指房屋與土地同屬一人所有之情形無殊（見本院上字卷第 101頁末三行起），參互以觀，益見明晰。準此，堪認被上訴人於本件經最高法院發回後所為不同或相反之主張，非但與社會經驗實情不符，亦有違訴訟上之誠信原則，顯不足憑採。
五、按土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租由當事人協議定之，協議不諧時，得聲請法院定之。土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而以土地及建築物為抵押者，如經拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，適用前項之規定，民法第876條定有明文。蓋抵押權人實行抵押權，拍賣結果致使土地及其上之建築物所有權人各異，法律特別規定建築物之所有人得依法對土地取得地上權，此為法定地上權。但若非因上述實行抵押權情形而致土地及其上建築物所有人各異，關於其間土地利用關係，依最高法院48年台上字第1457號判例意旨所示：「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。」及最高法院
73 年度第5次民事庭會議決議所認：「土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，依本院48年台上字第1457號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判。其因再轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第425條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係」。經查，系爭土地、大樓（房屋）及停車場既為原地主洪陳淑瑩與建商即漢山公司共同出售，且洪陳淑瑩與漢山公司二者間又有如前所述之密切關係，故系爭停車場（位）登記所有權人與系爭土地登記所有權人雖不相同，但因二者關係密切，對外而言可認有一體不可分之關係。揆之上開說明，上訴人主張得類推適用最高法院48年台上字第1457號判例、73年第5次民事庭會議決議意旨及民法第425條之1規定，請求被上訴人給付使用系爭土地之對價，核無不當，應予准許。至於被上訴人使用系爭土地之對價若干，由於被上訴人拒絕給付而無從協議，上訴人併訴請法院予以核定，亦無不合。再者，民法第425條之1規定，雖為88年4月21日修正時所增定，惟與本院上開認定並無影響。
六、依前所述，本件應推斷系爭土地承買人即上訴人默許系爭停車位之所有權人漢山公司及承買人戊○○、辰○○於系爭停車位得使用期限內得繼續使用系爭土地，且其等間之法律關係之性質為租賃，故本件被上訴人使用系爭土地，自須支付租金與上訴人。茲上訴人向被上訴人請求給付使用系爭土地之對價，既為被上訴人所拒絕，即有租金數額當事人不能協議之情事，是上訴人一併訴請法院判決核定租金數額，非但有其必要，亦屬正當。因之，本件上訴人請求法院核定被上訴人使用系爭土地應給付租金之數額，並在核定數額後，請求被上訴人給付積欠之租金，自屬有據。
七、上訴人得請求核定被上訴人給付之地租數額及其計算方式：㈠依土地法第97條規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土
地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。約定房屋租金，超過前項規定者，該管轄市、縣政府得依前項所定標準強制減定之。」，及同法第105條規定：「第97條、第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。」本件兩造間成立之租賃關係，因係被上訴人所有系爭停車位占有使用上訴人所有系爭土地，是核其性質與土地法所稱基地租賃關係較為相近，依上開法條規定，關於租金之計算，應依該法第97條規定之標準定之。又「基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非達申報總價年息百分之十最高額。」（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。經查，本件系爭土地坐○○○區○○○路商圈，一樓均作營業使用，商業固屬繁榮，然被上訴人所有之系爭停車位則僅供停車之用，未能供商場使用，其經濟價值顯屬較低，況依公寓大廈管理條例之有關規定，系爭停車位不得出售予系爭大樓住戶以外之人，則其買家必受限制，售價當較一般正常停車位之市價為低，參以多年來因兩造之紛爭不斷，以致系爭停車位空置未能使用收益等情。是本院審酌上開情狀，認上訴人主張按申報地價年息10%計算，尚屬過高，應以申報地價年息5%計算，較為適當與平允。
㈡查系爭大樓全部建物面積合計6711.4平方公尺、系爭土地面
積合計1259平方公尺，分別有土地及建物登記簿謄本在卷可參，則系爭大樓建物每平方公尺對應搭配之基地面積約為
0.187平方公尺（125 9÷6711.4=0.187）。又系爭停車場面積合計915.78平方公尺，亦有土地及建物登記簿謄本在卷可憑，規劃為36個停車位，漢山公司有20個停車位，占停車場面積36分之20為508.78平方公尺（915.78×20/36＝508.78），則漢山公司所有停車位對應搭配之基地面積為95.14平方公尺（508.78×0.187＝95.14）。戊○○、辰○○各有一個停車位，面積各為25.44平方公尺（915.78×1/36=25.44），則其停車位各對應搭配之基地面積均為4.75平方公尺（
25.44×0.187＝4.75）。惟辰○○於94年1月7日已取得系爭土地所有權權利範圍1/4600應有部分之所有權，按系爭土地面積為1259平方公尺，則辰○○取得系爭土地中之面積0.27平方公尺（即1259×1/4600＝0.27），惟其所有系爭停車位占用系爭土地之面積為4.75平方公尺。承此，辰○○所有系爭停車位自94年1月7日起，扣除其取得之土地面積仍占用上訴人等所有系爭土地面積4.48平方公尺（即4.75－0.27＝4.48）。再查，系爭土地86年7月1日至89年6月30日申報地價為每平方公尺69,659.2元，89年7月1日至今申報地價為73,088元，此有台北市地價謄本可稽（見原審卷第103頁），茲上訴人請求依86年7月1日申報地價每平方公尺69,659.2元計算，按月計付租金，自屬可採。
㈢按租金之各期給付請求權，因五年間不行使而消滅，民法第
126條定有明文。上訴人於91年10月28日始追加依給付租金之法律關係，請求被上訴人給付自86年1月11日起算之租金，惟被上訴人就超過5年部分之租金（即86年10月27日以前部分）為時效抗辯，揆之上開說明，自有理由。上訴人此部分請求即不應准許，應予駁回。
㈣漢山公司所有20個停車位，占用系爭土地95.14平方公尺，
戊○○占用系爭土地4.75平方公尺，辰○○在94年1月6日之前占用系爭土地4.75平方公尺、同年月7日後占用系爭土地
4.48平方公尺，依上㈠㈡所載之標準計算，核定每月應給付各上訴人之租金，均如附表一、二、三之Ｂ欄所示（其計算式均如各該附表所示）。又自86年10月28起至91年10月27日止，共5年，被上訴人各應給付上訴人之租金總額均如附表一、二、三之Ｃ欄所示（其計算式亦如該附表所示）。
㈤依民事訴訟法第246條規定：「請求將來給付之訴，以有預
為請求之必要者為限，得提起之。」，故將來給付之訴，非有到期不履行之虞，不得提起之。上訴人主張被上訴人迄今未曾給付租金，乃被上訴人所不否認者，是核被上訴人顯有到期不履行給付租金義務之虞，自應准許上訴人提起將來給付之訴。從而，上訴人亦得請求自91年10月27日（包括自本院言詞辯論終結日）起至被上訴人終止占有使用系爭土地之日止之租金，按月如附表一、二、三之Ｂ欄所示。
八、綜上所述，上訴人請求核定被上訴人自86年10月28日起，占有系爭土地期間，每月應給付租金數額，如附表一、二、三之Ｂ欄所核定金額，並命給付如Ｃ欄金額及自91年10月28日起至終止占有日按月如Ｂ欄所示之金額，洵屬正當，應予准許。逾此之請求則無理由，不應准許。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據經予審酌，核與判決結果不生影響，爰不再逐一論述，併此敘明。
據上論結，本件之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第八十五條第一項但書，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 9 月 19 日
民事第四庭
審判長法 官 張劍男
法 官 郭松濤法 官 丁蓓蓓正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 95 年 9 月 20 日
書記官 董曼華