臺灣高等法院民事判決 94年度上更㈠字第147號上 訴 人 丙○○○訴訟代理人 乙○○被 上訴人 鄭世祐（即祭祀公業鄭源興管理人）訴訟代理人 李岳洋律師複 代理人 甲○○複 代理人 姚宗樸律師訴訟代理人 蔡文彬律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國92年10月27日臺灣桃園地方法院88年度訴字第1829號第一審判決提起上訴，經最高法院發回更審，本院於95年10月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決本訴及反訴關於駁回上訴人後開第三項之訴部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人在第一審之本訴駁回。
被上訴人應協同上訴人就桃園縣桃園市三七五耕地租約登記簿民地中約字第277號如附表編號一、二、三、四、五、七、八所示土地之耕地租約辦理承租人變更為上訴人丙○○○之變更登記。
其餘上訴駁回。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決廢棄。
二、被上訴人在第一審之訴駁回。
三、被上訴人應協同上訴人就如原審附表所示土地上存在之耕地三七五減租租約辦理承租人繼承登記。
貳、陳述：除與原判決及發回前本院判決記載相同者外，補稱略以：
一、出租人未交付附表編號6即1027地號土地。
二、附表編號1、2土地雖編為學校用地，但尚未徵收，上訴人實際仍有耕作，上訴人於原審並未自認被上訴人應收回該2筆土地，上訴人意係該2筆土地經編列為學校用地，被上訴人雖可終止租約，但應依法補償。編號3、4、5、7亦有耕作，編號8即1034-11地號土地，上訴人皆依法耕作，90年納莉颱風侵襲後，被上訴人竟無理由強制收回，整地作為興建祖厝花圃之用。
三、依據耕地三七五減租條例第20條耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約。上訴人既是系爭三七五租約書之合法承租人，就有正當權源請求被上訴人協同上訴人辦理承租人繼承登記。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：上訴駁回。
貳、陳述：除與原判決及發回前本院判決記載相同者外，補稱略以：
一、本件訴訟標的：耕地三七五減租條例第16條第1項、第17 條第1項第4款。
二、上訴人空言主張被上訴人曾允諾將該土地公廟遷建於系爭969地號土地。
理 由
一、被上訴人於原審提起本訴主張：上訴人之被繼承人鄭兆昌生前與被上訴人訂有耕地三七五書面租約，承租被上訴人所有如附表所示編號1-8之8筆土地（下稱系爭土地），鄭兆昌於民國86年7月6日死亡，未婚無子嗣，其父鄭萬得亦已死亡，其母即上訴人為唯一之繼承人。上訴人年近七旬（00年生），並無耕作能力，系爭耕地於無不可抗力情況下已廢耕多年，且承租人將耕地擅自搭蓋違章建築又任令他人建築房屋居住，不自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定，原訂租約無效，伊得收回系爭土地。縱認租約有效，依同條例第17條第1項第4款規定，伊亦得終止租約，爰以起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示，請求上訴人將系爭土地交還被上訴人。
上訴人則謂如附表所示8筆土地8係被繼承人鄭兆昌之祖父鄭坤於38年間向被上訴人承租，訂有三七五耕地租約，嗣鄭坤死亡，由鄭兆昌繼承耕作，鄭兆昌死亡，再由上訴人繼承耕作。附表編號6所示土地（即桃園市○路段○○○○○號），出租人並未交付承租人；附表編號3所示土地（即桃園市○路段○○○○○號）一隅之土地公廟係越界建築，上訴人於於該廟重建之初，即通知被上訴人，被上訴人並無異議；編號8所示土地（即桃園市○路段○○○○○○○○號），於90年間納莉颱風過後，被上訴人即強行收回，鋪成水泥地，致無法耕作；編號1、2所示土地（即桃園市○○段1002、1003地號）雖經編列為學校用地，但尚未徵收，上訴人仍有耕作，被上訴人如依規定補償，上訴人同意終止。上訴人並無不自任耕作或廢耕情事，上訴人雖於約定主要作物生長季節外改種其他作物，但仍以約定之主要作物按時繳租，被上訴人終止租約不合法等語。
被上訴人另提起反訴，請求被上訴人應協同上訴人就附表所示8筆土地之耕地租約辦理承租人繼承登記等語。上訴人則謂祭祀公業鄭源興管理人未曾將系爭土地出租予上訴人及其被繼承人鄭兆昌。縱認兩造間有租約，惟上訴人有廢耕及違約情事，已經被上訴人合法終止等語。
（原審為上訴人本訴、反訴之判決，上訴人提起上訴。）
二、
㈠、查本件上訴人之被繼承人鄭兆昌之祖父鄭坤與被上訴人於民國38年6月間就附表編號1-8地號土地8筆（附表編號1、2重測前分別為中路段1038、1039地號）訂有耕地三七五租約，嗣以80.6.13桃園縣府八十桃府地權字第100248號函准予承租人名義變更為鄭兆昌，該租約續約至91.12.31。又鄭兆昌於86.7.6死亡，由上訴人繼承該租約，上訴人具自耕能力等情，有桃園縣政府檢送之「租佃爭議調處不成立案」卷及上訴人提出之耕作租約登記申請書、耕作租約登記簿、自耕能力證明書、耕地租約（民地中約字第277號八０桃市民地字第13906號。）、土地登記簿謄本、戶籍謄本等可稽（原審卷第20-26頁本院卷第93-102頁），且為兩造所不爭執，堪認為真正。
㈡、系爭附表編號6即1027地號土地上，有房屋（門牌：桃園市○○路○○○巷○○號）占用面積110平方公尺；另附表編號3即969地號土地上，有土地公廟占用面積8平方公尺等情，有桃園縣桃園市地政事務所複丈成果圖（收件日期及文號：91年12月31日字76700號、複丈日期92年1月23日）、現場照片、房屋稅單等可稽（見原審卷第263頁、255頁及背面106頁），且為兩造所不爭執，亦堪認為真正。
三、被上訴人本訴主張上訴人有不自任耕作及廢耕情事，依耕地三七五減租條例第16條第1、2項及第17條第1項第4款規定，請求上訴人返還系爭土地。茲審酌被上訴人主張是否有理由？
㈠、被上訴人主張系爭1027地號土地上有房物，另969地號土地上有土地公廟，上訴人就系爭三七五租約有不自任耕作情事，原訂租約無效，依耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定，請求被上訴人返還附表所示8筆土地。
上訴人則抗辯出租人並未交付系爭1027號土地，係本件起訴後始知有該筆土地（見原審卷第95頁、本院卷第35頁、192頁），該筆土地上之房物係訴外人鄭崇清所有。又因82年間桃園市○○路開闢，徵收舊有土地公廟之建築物，新建土地公廟坐落位置係於祭祀公業鄭源興所有同段969-3、1041地號土地及越界使用系爭969地號土地一隅8平方公尺，土地公廟重建初始，上訴人即通知出租人，告知土地公廟已越界使用上訴人承租之耕地，出租人亦認土地公廟乃眾人信仰之所在，非私人所有，遂無任何異議，上訴人並無不自任耕作情事等語。茲審酌被上訴人之主張是否有理由，經查：
１、證人鄭崇清於原審證述，系爭1027地號土地上之房屋係於80年蓋好，土地是係其祖父時代向被上訴人承租，祖父承租之土地後來分由父親及大伯繼承，其始在現在位置蓋房子，大伯則在附近搭蓋農舍，從未聽說系爭土地尚有被告即上訴人承租等情（見原審卷第116頁），另桃園縣稅捐稽徵處檢送之門牌桃園市○○路○○○巷○○號之房屋稅籍證明亦載該房屋納稅義務人為鄭崇清，自81年8月起課房屋稅（見原審卷第
106 頁）。被上訴人亦未舉證證明系爭三七五租約之出租人交付系爭土地予承租人鄭坤，況被上訴人訴訟代理人於原審對上訴人主張系爭土地於上訴人承租前即為另派下員承租乙節，亦表不爭執（見原審卷第240頁）。
是堪認系爭1027地號土地並非鄭坤與被上訴人間系爭三七五耕地租約之標的，該租約內雖載有系爭1027地號土地，惟與事實不符。鄭坤與被上訴人間之系爭三七五租約標的應僅為附表編號1-5及7-8等7筆土地。被上訴人以系爭1027地號土地上有房屋為由，主張上訴人有不自任耕作情事，原訂租約無效乙節，即非可採。
２、查系爭土地公廟坐落於系爭969-3、1041、969地號土地上，且大部分坐落969-3、1041地號，坐落969地號土地面積僅8平方公尺，其「始設於茄苳溪畔，…曾一次遷移，…今因文中路開闢則二次擇地，擇於82年農曆10月17日遷建…」之情，有上訴人提出之土地公廟碑文、及土地複丈成果圖可稽（見原審卷第263頁、本院卷第200頁）。而969-3、1041地號土地均為祭祀公業鄭源興所有，亦有上訴人提出之土地登記簿謄本2紙可按（見本院卷第198-199頁），則上訴人抗辯系爭969地號土地遭土地公廟占用8平方公尺，係因系爭土地公廟遷建於被上訴人所有之969-3、1041地號土地時，越界建築所致乙節，核與情理無違，應堪採信。而土地公廟係當地居民之信仰所在，於82年占用系爭969地號土地，而被上訴人於88年間向桃園市公所申請租佃爭議調解之初，亦未以此為由主張上訴人不自任耕作（參見原審卷第204頁），則上訴人抗辯系爭土地公廟興建之初，被上訴人未為反對之意，亦與經驗法則無違，應為可採。則被上訴人於本件以系爭969地號土地遭土地公廟占用8平方公尺之情，主張上訴人未自任耕作，即與誠信原則有違，不可採。
３、從而，被上訴人主張上訴人未自任耕作，系爭租約無效，依耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定，請求上訴人返還系爭土地即屬無據，應予駁回。
㈡、被上訴人另主張上訴人非因不可抗力廢耕多年，依同條例第17條第1項第4款規定，伊得終止租約，爰88.11.29以起訴狀繕本之送達（送達日：88.12.9）為終止租約之意思表示，系爭租約既經租止，請求上訴人交還系爭土地。上訴人則以上開情詞置辯。經查：
１、系爭耕地租約標的應僅為附表編號1-5及7-8計7筆土地，已如上述。
２、按耕地租約在租佃期限未屆滿前，承租人非因不可抗力繼續一年不為耕作時，出租人得終止租約，耕地三七五減租條例第17條第1項第4款定有規定。
３、被上訴人以82、83、89年之空照圖（航空攝影圖像，原審卷第313-315）主張上訴人有廢耕情事。惟查該空照圖（航空攝影圖像），並無土地坐落地段地號之標示，被上訴人亦承認空照圖無法確定何筆地號土地位在圖上何處（見原審卷335頁），且原審法院書記官以電話向行政院農業委員會農林航空測量所承辦空照圖之人員吳崑涼查詢之談話紀錄單亦記載該承辦人員答覆其無法判讀空照圖所含正確地號（見原審卷第323頁），是自無從以被上訴人提出之空照圖，認定上訴人於起訴前有廢耕情事，依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定，以88.11.29起訴狀繕本送達為終止租約之意思表示，即無理由。
４、另查系爭租約標的（即附表編號1-5及7-8，不包括編號6即1027地號）於本件繫屬後使用情形：
①、原審89.1.17勘驗時：附表編號1、2（即1002、1003地號）
均有種植蕃石榴，附表編號3即969地號有種植香蕉及養鴨寮，編號4、5即969-1、969-2地號有種植蕃石榴，附表編號7即1034-9地號有種植香蕉，編號9即1034-11地號為空地，有原審囑託桃園地政事務所派員繪製之土地複丈成果圖可稽（見原審卷第55-56頁）。
②、原審90.4.26勘驗時：附表編號1、2（即1002、1003地號）
有種植樹署、芭樂，附表編號3即969地號有種植香蕉、樹薯、竹筍，編號4、5即969-1、969-2地號有種植樹薯，附表編號7即1034-9地號種植香蕉、芭樂、樹薯、玉米，編號8即1034-11地號，有二根電線桿，種植地瓜葉及玉米，有原審勘驗筆錄可稽（見原審卷第76-80頁）。
③、原審92.1.23勘驗時：附表編號1、2（即1002、1003地號）
有種植樹薯及菜園，附表編號3即969地號有種植樹薯、柚子、香蕉、竹子、蕃石榴及養鴨場，編號4、5即969-1、969-2地號有種植樹薯，附表編號7即1034-9地號有種植菜園、蕃石榴、樹薯、香蕉、竹子，編號9即1034-11地號為空地，周圍有一花圃，有原審囑託桃園地政事務所派員繪製之土地複丈成果圖及現場照片可稽（見原審卷第255-258、263-264頁）。
④、本院前審93.2.19勘驗時：系爭1002、1003地號土地有種植
蔬菜、柚子、芭樂，系爭969、969-1、969-2地號土地有種植柚子幼苗，有勘驗筆錄可稽（見本院前審卷第92-93頁背面）。另1034-11地號土地則為祭祀公業占有，為被上訴人鄭世佑所自陳（見本院前審卷第93頁）。
⑤、上訴人於本院陳述系爭1002、1003等地號土地現種植柚子，
969、969-1、969-2等地號土地現種植柚子、竹筍，1034-9地號土地種菜（本院卷第193頁）。
⑥、依上所述，上訴人於系爭1002、1003、969、969-1、969-2
及1034-9地號土地確有耕作，而1034-11地號土地於原審
90.4.26勘驗時亦有耕作。上訴人稱1034-11地號土地係於90年間納莉颱風後，遭被上訴人強行收回，鋪成水泥地，致無法耕作，被上訴人對此亦不爭執（參見本院卷第35頁、本院前審卷第93頁），則尚無從以上訴人未就1034-11地號耕作，而認其有非因不可抗力繼續一年不耕作之情。
⑦、被上訴人爭執上訴人未依系爭租約約定種植稻谷云云。
按承租人於約定主要作物生長季節改種其他作物者，仍應以約定之主要作物繳租，耕地三七五減租條例第9條定有規定，同條例第17條第1項第4款規定係「非因不可抗力繼續一年不為『耕作』」，則承租人改種其他作物應非不為「耕作」。又內政部79年11月19日台內地字第84849號函釋：承租人因配合政府稻田轉作計畫休耕經核定有案者，應無耕地三七五減租條例第17條第4款之適用（參見原審卷第339頁），上訴人主張其配合政府稻田轉作休耕經核定有案，並提出領取休耕款（休耕補貼款）為據（原審卷第338頁），而桃園縣桃園市公所92年10月16日桃市產字第0920054771號函復原審謂丙○○○辦理八十年一年作休耕，八十一年一期及八十二年一期、二期轉作（見原審卷第343頁），則益難認上訴人有「非因不可抗力繼續一年不為耕作」之情。
５、從而，被上訴人主張依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定，終止系爭三七五租約，即非可採。其請求上訴人返還系爭耕地，為無理由。
㈢、綜上所述，被上訴人提起本訴請求上訴人返還如附表所示土地為無理由，應予駁回。
四、上訴人反訴請求被上訴人應協同上訴人就附表所示土地存在之耕地三七五減租租約辦理承租人繼承登記。被上訴人則以上開情詞置辯。經查：
㈠、附表編號1-5及7-8之土地：
１、上訴人之被繼承人鄭兆昌與被上訴人就如附表編號1-5及7-8部分之土地有耕地三七五租約關係，期限至91年12月31 日，鄭兆昌亡後，由上訴人繼承該租約，已如上述。上訴人於本訴對鄭兆昌繼承鄭坤與被上訴人間之租約乙節不爭執，於反訴爭執祭祀公業鄭源興原管理人無權出租系爭土地自無足取。
２、按耕地三七五減租條例第20條規定「耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約」。本件租約雖於91.12.31屆期，惟上訴人仍繼續耕作，並表示願繼續承租（見本院卷第225頁），則兩造間就系爭租約（租賃標的為系爭桃園市○○段1002、1003地號，及桃園市○路段969、969-1、969-2、1034-9、1034-11地號）關係即未因91.12.31屆期而消滅。從而，上訴人請求被上訴人協同辦理此部分土地租約承租人變更登記，為有理由，應予准許。
㈡、附表編號6之土地：查附表編號6即桃園市○路段○○○○○號土地，被上訴人係另租予鄭崇清之先人，並未交付系爭耕地予鄭坤，鄭坤與被上訴人就系爭1027地號土地並無租賃關係，已如前述。則上訴人請求被上訴人就系爭1027地號土地辦理繼承人變更登記，為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，被上訴人本訴主張為無理由，應予駁回。上訴人反訴主張被上訴人應協同上訴人就桃園縣桃園市三七五耕地租約登記簿民地中約字第277號如附表編號1-5及7-8所示土地之耕地租約辦理承租人變更為上訴人丙○○○之變更登記部分為有理由，應予准許；上訴人請求被上訴人應另就附表編號6所示土地辦理耕地租約承租人變更登記為無理由，應予駁回。
原審於本訴部分為上訴人敗訴之判決；於反訴部分，就上開上訴人之請求應准許部分，為上訴人敗訴之判決，均尚有未洽。上訴意旨指摘原判決上開部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二、三項所示。至上訴人反訴請求不應准許部分，原審駁回上訴人之請求，核無違誤，上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與本判決之結果不生影響，爰不一一論述。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由依民事訴訟法第449條第1項、450條、第78條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 11 月 14 日
民事第八庭
審判長法 官 吳景源
法 官 鄭威莉法 官 滕允潔正本係照原本作成。
兩造如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 95 年 11 月 15 日
書記官 黃麗玲附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。