臺灣高等法院民事判決 94年度上易字第403號上訴人即附 戊○○帶被上訴人訴訟代理人 景玉鳳律師
李詩皓律師視同上訴人 乙○○
丙○○甲○○被上訴人即 丁○○附帶上訴人
己○○共 同訴訟代理人 楊廣明律師複代理人 葉明騏上列當事人間損害賠償事件，上訴人對於中華民國94年4月7日臺灣臺北地方法院93年度訴字第4454號第一審判決提起上訴，被上訴人為附帶上訴，本院於 97年7月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及附帶上訴均駁回。
第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人及視同上訴人連帶負擔，附帶上訴部分，由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人戊○○（即附帶被上訴人）方面：
一、聲明：上訴聲明：
㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴駁回。
答辯聲明：
駁回對造之附帶上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：㈠上訴人戊○○已67高齡，屬中度肢障人士，無謀生能力而難
以維持生活，依賴政府每月新臺幣（下同）3000元之中低收入戶津貼維持生活而無其他收入。戊○○之配偶現罹乳癌重症，上訴人每月需支出龐大之醫療費用，上訴人無力負擔原審所增加之租金數額。原審被告雖有四人，僅戊○○一人負擔全部之租金，系爭土地雖屬台北市區，但鄰近房屋皆老舊，生活環境品質不佳，增值空間有限。
㈡系爭土地之房屋係上訴人之被繼承人為居住使用而租地建築
，非為商業使用，上訴人以該房屋賴以維生居住，並非用為營業使用，國術館因戊○○殘障經年，早已閒置多時，未有營業收入。
乙、視同上訴人乙○○、丙○○、甲○○（以下簡稱視同上訴人乙○○三人）方面：
視同上訴人乙○○三人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
丙、被上訴人（即附帶上訴人）方面：
一、聲明：答辯聲明：
駁回對造之上訴。
上訴聲明：
㈠原判決關於駁回附帶被上訴人向附帶上訴人承租坐落台北市
○○區○○段○○段○○○ ○○號（以下簡稱60-5地號），面積11平方公尺之土地租金，自民國94年3月1日起，調整為每月2,083 元；及附帶被上訴人向附帶上訴人丁○○承租坐落台北市○○區○○段4小段60-11地號（以下簡稱 60-11地號），面積37平方公尺之土地租金，自94年3月1日起，調整為每月6,995元範圍以外之部分廢棄。
煳㈡上開廢棄部分，附帶被上訴人向附帶上訴人承租60-5地號面
積11平方公尺之土地租金，自94年3月1日起，調整金額每月應再增加 1,249元；附帶被上訴人向附帶上訴人丁○○承租60-11地號面積37平方公尺之土地租金，自 94年3月1日起，調整金額每月應再增加4,197元。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：㈠土地法關於房屋租金之最高限制，限於住宅用之房屋，至於
營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，自不受土地法房租最高限制之拘束。（最高法院54年台上字第1528號判例參照）上訴人占有系爭土地之建築物，目前用以開設國術館，屬營業用房屋，不受土地法規定之土地申報地價總額年息百分之十限制。系爭土地所在位置交通便利，生活機能佳，應以申報地價總額年息百分之八計算較為適當。
㈡系爭土地遭占用25年餘，被上訴人自辦理繼承登記起，從未
向上訴人收過任何費用，上訴人只願意以當初之租約計算租金，五年才18,296元，一個月才51元，完全不顧被上訴人負擔賦稅之重，甚至遭法務部行政執行署催繳稅款。
理 由
一、按繼承人有數人者，在分割遺產，各繼承人對於遺產全部為公同共有。公同共有物之處分及其他權利之行使，除法律或契約另有規定外，應得公同共有人全體之同意，故有關公同共有之訴訟，對於公同共有全體有合一確定之必要，應一同起訴或被訴，其當事人始為適格。本件被上訴人起訴主張60-11地號土地為丁○○所有，而同地段60- 5地號土地為被上訴人二人共有，所有權應有部分各2分之1，被上訴人之被繼承人李敏然、楊德建於 44年7月28日將系爭土地出租予上訴人戊○○之被繼承人李德雲，李德雲於 66年3月19日逝世後，共有繼承人丙○○、乙○○、戊○○及甲○○四人，遺產並未分割等情為上訴人所自承（本院卷第35頁），因租賃權為財產權之一種，由全體繼承人共同繼承而為公同共有，則戊○○一人上訴之效力及於原審被告丙○○、乙○○及甲○○，合先敘明。視同上訴人乙○○三人未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第 386條所列各款情形，依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、被上訴人起訴主張：系爭60-5地號、60-11地號土地93年1月之公告土地現值分別為每平方公尺142,000元、141,752元，較之44年之土地價值，有數十至百倍之增值，而兩造原約定租金按月以每坪白米 1台斤折算現款給付，每月應付之租金數額僅數百元，與系爭土地增值情形相較，原定租金數額，巳失公平，依民法第442條前段規定，請求增加租金數額（未繫屬本院部分，不予贅述）。上訴人占用系爭土地之建築物，目前開設國術館，屬營業用房屋，原判決依申報地價總額年息百分之五調整租金，尚嫌過低，應調整為百分之八等情。
上訴人則以：上訴人戊○○已67高齡，屬中度肢障人士，配偶現罹乳癌重症，上訴人每月需支出龐大之醫療費用，上訴人一人負擔全部之租金，系爭土地鄰近房屋皆老舊，生活環境品質不佳，國術館因戊○○殘障經年，早已閒置多時，未有營業收入，上訴人無力負擔原判決命調整之租金等語，資為抗辯。
三、按租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地一般經濟之狀況及鄰地租金之比較等情形為標準。本件經原法院勘驗現場，系爭土地位於西園路二段，交通雖屬便利，惟鄰近房屋均已老舊，有勘驗筆錄在卷可稽（原審卷一第75頁），故系爭土地屬老社區，增值空間有限，原判決認以系爭土地申報地價總額5%計算尚屬相當。上訴人主張過高，附帶上訴人認為過低應調整至8%云云，均非可採。從而，原法院認被上訴人備位聲明請求調整租金，為有理由，並調整至按申報地價年息之5%計算，尚無不合。兩造之上訴、附帶上訴，均無理由。
四、據上論結，本件上訴及附帶上訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第 1項、第78條、第85條第2項、第463條、第385條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 8 月 3 日
民事第二庭審判長法 官 吳謙仁
法 官 魏大喨法 官 蘇瑞華正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 94 年 8 月 4 日
書記官 賴以真