臺灣高等法院民事判決 94年度上易字第458號第一上訴人 寅○○
酉○○甲○○巳○○癸○○己○○庚○○卯○○辛○○丙○○○午○○未○○申○○辰○○丑○○子○○戊○○丁○○壬○○共 同訴訟代理人 廖珠蓉律師第二上訴人 乙○○訴訟代理人 林姿瑛律師複 代理人 許富雄律師被 上訴人 李萬基即祭祀公業李徐香媽管理人訴訟代理人 劉承斌律師複 代理人 李基益律師
謝思賢律師上列當事人間返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國94年3月15日臺灣桃園地方法院92年度訴字第1699號第一審判決提起上訴，經本院於95年4月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決除減縮部分外，關於命第一、二上訴人之給付及其假執行之宣告，與該訴訟費用部分均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
廢棄部分之第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、被上訴人主張：伊與訴外人惠城建設股份有限公司（下稱惠城公司）就座落桃園縣○○鎮○○○段下田心子小段1402、1408地號土地（下稱系爭土地）合建房屋，於81年4 月27日簽訂合建契約。房屋建成後，惠城公司竟將應分配予伊之房屋出售予第三人，基地部分仍為伊所有，惠城公司以不足之土地應有部分移轉予買受人，第一上訴人（其中第一上訴人午○○，原審誤載為賴華壁）、第二上訴人及原審判決確定之其餘被告郭麗子、許明賢、王子誠、賈忠義、林秀梅、黃明秀、陳忠和、陳正發及李聰茂等人為直接或輾轉買受上開不足基地應有部分建物之人（所有人、建物門號、建物面積、登記土地持分、不足土地持分、取得日期等如原判決附表一所示），致伊就系爭土地長期無法使用、收益，卻須永久支付土地賦稅。按上訴人之系爭房屋位於系爭土地上，惟渠等建物配賦之基地持分不足，是上訴人逾越其就系爭土地應有部分而使用收益，就其超越權利範圍部分，自有不當得利，同時侵害伊之所有權而構成侵權行為，爰依土地法第 105條準用第97條規定，以基地之申報地價總價額年息10% 計算，請求上訴人自登記為系爭房屋之所有人，即以起訴狀繕本送達後回溯5年或不滿5年之時起，若超過5年者，以5年計算之不當得利、損害賠償如原判決附表一「積欠金額」欄所示之金額及遲延利息；並請求自起訴狀繕本送達之翌日起至停止占用逾越其系爭土地應有部分範圍之日止，於每年9月4日按年給付如原判決附表一「每年請求之金額」欄所示之金額及自同年9月5日起之法定遲延利息之不當得利、損害金等情。
原審判決被上訴人全部勝訴，即：㈠第一、二上訴人及其餘被告郭麗子、許明賢、王子誠、賈忠義、林秀梅、黃明秀、陳忠和、陳正發及李聰茂等人應給付被上訴人如原判決附表二「應給付之金額」欄所示之金額，及自附表二所示「起算日」起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡第一、二上訴人及其餘被告郭麗子、許明賢、王子誠、賈忠義、林秀梅、黃明秀、陳忠和、陳正發及李聰茂等人應自原判決附表二「起算日」起至停止占用桃園縣○○鎮○○○段下田心子小段1402、1408地號土地逾越已登記應有部分範圍之日止，按年於9月4日給付如原判決附表二「每年應給付之金額」欄所示之金額，並自同年9月5日起至清償日按年息5%計算之利息。
二、本件第一、二上訴人提起上訴，原審其餘被告郭麗子、許明賢、王子誠、賈忠義、林秀梅、黃明秀、陳忠和、陳正發及李聰茂等人對原審判決敗訴部分並未聲明不服。
被上訴人於第二審中，聲明：上訴駁回（第一、二上訴人應給付被上訴人如本判決附表「積欠金額」欄所示之金額，及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定利息；第一、二上訴人另應自93年起至停止占用桃園縣○○鎮○○○段下田心小段1402、1408地號土地止，於每年9月4日給付被上訴人如本判決附表「每年請求金額欄」所示金額之款項，及自同年9月5日起至清償日止按年息5%計算之利息），除就第一上訴人丙○○○、辰○○外，有減縮訴之聲明之情形，則依民事訴訟法第446條第1 項但書、第255條第1項第2款規定，並無不合，應予准許。
三、第一上訴人係以：㈠系爭房屋建造完成辨理第一次所有權登記是在83年11月2 日，在公寓大廈管理條例施行之前，不適用公寓大廈管理條例，當時法令亦無限制或強制規定房屋應與基地所有權一併移轉。依當時土地登記規則及習慣，建物對基地配賦之持分比例只要不是零即可，因當時建物對基地之取得係著重於使用權源，而非所有權，因此當時興建房屋多係以同意書之方式興建，故縱係以取得所有權方式，亦逕由登記申請人於申請書上自行申報，而非必以按專有部分持分比例為之。由系爭房屋均是辦理完峻建物第一次所有權登記之合法建物，可見：系爭房屋均有合法使用系爭土地之正當權源，並非不當得利。㈡土地登記之公示公信制度，在維持交易安全，如謂得於事後翻異登記簿謄本上之記載，則交易安全毫無保障。㈢被上訴人尚保留系爭土地之部分應有部分致無法使用，係因其與合建建商惠城公司之約定所致，依其與建商合建本旨及契約真意，其保有應有部分是要提供予興建完成之房屋使用，其因合建之對價關係而喪失該持分土地之使用收益權限，故其保有上開持分並無任何損害可言。而被上訴人前已向建商惠城公司、寶玉公司及其他加害人請求賠償，並經法院判決惠城公司、寶玉公司連帶賠償 2,817萬6,535元及利息，訴外人黃玉鑑賠償16,961,956 元、黃簡素蘭賠償3,978, 730元在案，是被上訴人就其損害已向真正侵權者請求而獲賠償，再對渠等請求不當得利，為無理由。㈣建商基於與被上訴人之合建約定，並經被上訴人基於合建本旨出具土地同意書，同意就興建完成之138 戶房屋均有占有基地之合法權源，且此合法占有權源之合建契約迄今未被終止或解除；渠等均為善意之買受人，輾轉繼受取得（由買賣取得或拍賣取得）自原始建商，並非無法律上原因，而有一定之債之關係存在；且建商於出賣時或法院於拍賣時，均將其直接占有移轉予上訴人等情，可知：渠等之房屋係從有權占有使用之建商手中輾轉取得而來，符合學說上有關「占有連鎖」之要件，故被上訴人與建商之合建關係既未經終止或解除而消滅，依司法院79年度廳民一字第914 號函意見，應認渠等有權繼續使用系爭土地，而非無權占有。㈤被上訴人尚保有系爭土地之應有，係因與其合建之建商惠城公司發生糾紛（起造人則登記為寶玉建設股份有限公司（下稱寶玉公司），被上訴人違約未移轉土地應有部分予惠城公司，並非渠等合法買受房屋所致，此為不同之原因事實，縱認被上訴人受有損害，亦僅能對惠城公司或寶玉公司求償，難謂被上訴人不能使用土地之損害與渠等買受房屋使用基地間有因果關係，故被上訴人主張不當得利，顯無理由。㈥觀察土地登記簿之記載，建商就系爭房屋之土地持分取得5195/10000，被上訴人取得4805/10000，而其上興建之Ａ棟建物所有權登記予被上訴人，Ｂ、Ｃ、Ｄ棟所有權則登記予建商，依上開登記之外觀，建商與被上訴人約定：Ａ棟房屋配賦基地應有部分4805/ 10000，至於A棟各戶建物間如何分配，則由被上訴人自由分配，Ｂ、Ｃ、Ｄ棟各戶建物則由建商自由分配5195/ 10000 ，並依此為土地登記，其後之買受人信賴被上訴人與建商間之約定，應予保護。雖被上訴人主張：此種分配違反建商與其之約定，惟此係建商與被上訴人合建契約之債務不履行問題，不能拘束基於信賴登記而之第三人等語抗辯，爰聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
第二上訴人則以：㈠系爭房屋建築於公寓大廈管理條例施行之前，區分所有建物對於基地之應有部分比例應如何分配、計算，依內政部台（85）內地字第8578394 號函釋，得由當事人自行約定，並無區分所有權人應擁有基地之應有部分多少比例始為適法之問題。本件被上訴人與建商於82年間已就系爭土地做成應有部分分割之物權契約登記（建商有系爭土地應有部分5195/10000、被上訴人有應有部分4805/10000），二者間訂立分管之物權契約，伊信賴不動產公示登記之內容而購買系爭房屋及坐落基地之應有部分，自亦有權占有使用系爭土地之全部，本件並無被上訴人所稱應以各區分所有權專有部分之比例計算之習慣或法理存在。伊為遞次繼受取得建物中之一戶，基於「占有連鎖」之法律關係，自亦得對被上訴人主張有占有系爭土地之正當權源，被上訴人無從對上訴人主張不當得利。㈡伊係基於信賴系爭土地產權之登記完整無瑕疵，屬善意占有人，則依民法第943條、第952條規定，並無不當得利之適用，揆諸最高法院77年台上字第1208號判決要旨，善意占有人因此項使用所獲得之利益，對於所有人不負返還之義務，故不當得利之規定於此並無適用餘地，被上訴人向上訴人主張返還不當得利，實屬無據。㈢被上訴人主張之系爭土地應有持分比例之計算方式，絕非當初其與建商就系爭土地協議分配持分之基礎，被上訴人不得以事後無所據之習慣或法理另行推翻、提出新的分配方式、並主張伊獲有不當得利。㈣退步縱認伊無合法之占有權源，惟被上訴人與建商惠城公司訂立合建契約、交付土地供該公司及寶玉公司建築房屋時起，便已無權使用系爭土地，嗣惠城公司違約而未將被上訴人應分得之房屋移轉予被上訴人，則被上訴人無法使用土地，並非因伊合法買賣房屋行為所致，此二者係不同之原因事實，被上訴人僅能對惠城公司或寶玉公司求償，尚難謂「被上訴人所受不能使用土地之損害」與「伊買受合法房屋進而使用基地之受益行為」有因果關係存在。㈤退步縱認伊獲有不當得利，然伊係善意信賴土地與建物登記謄本之記載而買受系爭房地，自謄本之記載根本無從判斷被上訴人與惠城公司對於系爭土地應有部分之約定，伊自無從判斷買受之建物應配賦系爭土地應有部分多少，伊屬於「不知無法律上之原因」，所得之利益已使用完畢，不復存在，自亦無須返還等語抗辯，聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執之事實：㈠被上訴人原為坐落桃園縣○○鎮○○○段下田心小段1402、
1408地號土地之所有權人，於81年4月27 日與建商惠城公司簽訂合建契約，約定由被上訴人提供上開二筆土地作為建築基地，由建商在其上興建「大溪寶第」四棟（Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ）12樓店鋪及住宅（總計138戶），依合建契約第4條第4項約定：「建築執照及土地建物登記名義人由甲（被上訴人）、乙（惠城公司）雙方自由指定」，嗣系爭「大溪寶第」房屋於81年7月間申請建築執照，其中Ａ 棟以被上訴人當時之代表人李訓旦為起造人，Ｂ、Ｃ、Ｄ棟建物則以惠城公司指定之寶玉公司為起造人；其後，雙方再於同年6月24 日簽訂追約事項，約定由被上訴人分得Ａ棟1-12樓（31戶）、Ｃ棟1、2、5-12樓房屋（29戶），因惠城公司銷售之情形良好，意欲將被上訴人分得之Ｃ棟之房屋併同銷售，被上訴人當時之代表人李訓旦在未經派下員大會決議，即擅自與惠城公司簽訂將被上訴人分得之Ｃ棟房屋出售予惠城公司之買賣契約，並自同年7月間向惠城公司之負責人簡文卿收取疏通費用500萬元，李訓旦之上開行為，經桃園地方法院86年度易字第4328號刑事判決認定：其為他人處理事務，意圖為自己不法之利益，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之利益，判處有期徒刑壹年，再經本院88年度上易字第2653號刑事判決駁回上訴確定。被上訴人與建商惠城公司簽訂之合建契約，其後於81年12月18日由惠城公司、寶玉公司簽立承諾書，承諾本件合建關係，由寶玉公司取代惠城公司合建契約中規定之權利義務。系爭房屋建竣後，寶玉公司與其債權人發生糾紛，其債權人將依約應分配予被上訴人Ｃ棟29戶房屋中之23戶及共同使用部分聲請強制執行，經法院查封拍得價金3,210萬元在案，被上訴人前曾訴請惠城公司、寶玉公司負連帶損害賠償責任事件，經本院86年度重上字第390號民事判決諭知：惠城公司、寶玉公司應連帶給付被上訴人28,176,535元及自87年3月17日起算之法定利息，再經最高法院裁定駁回上訴確定在案等事實，有合建契約、起訴狀一件、刑事判決二份及民事判決、裁定各一件在卷（原審卷㈠第27-32頁，本院卷㈡第252-263，264-273頁），並為兩造所不爭執，應堪信為真實。
㈡系爭1402地號土地面積1,300平方公尺、1408 地號土地面積
1,678平方公尺，現今被上訴人之應有部分均為 1563/10000；第一、二上訴人所有之房屋均坐落於上開土地上，在上開二地號土地登記之應有部分詳如本判決附表中「已登記土地持分」欄所示，有被上訴人提出之土地及建物登記謄本為證（原審證物外放），並為兩造所不爭執，亦堪採信。
四、本件重要爭點在於：㈠第一、二上訴人所有之房屋配賦之基地應有部分有無不足之情形？㈡被上訴人基於不當得利之法律關係，請求第一、二上訴人返還利得，有無理由？
五、第一、二上訴人所有之房屋配賦之基地應有部分有無不足之情形？㈠查「大溪寶第」房屋於83年間建竣，於83年9月12 日取得桃
園縣政府工務局核發之使用執照，而第一、二上訴人所有之房屋，均係於83年11月2 日辦妥建物所有權第一次登記，有使用執照及建物登記謄本足憑（本院卷㈠第50頁，原證二外放）。關於區分所有建物配賦之基地應有部分應如何計算之問題，因公寓大廈管理條例至84年6月28 日始公布施行，是該時並無法令明文規定，系爭建物於83年間申辦所有權第一次登記，毋庸記明建物對基地應有部分之持分比率，有桃園縣政府工務局93年7月14日府工建字第0930153 791號函及桃園縣大溪地政事務所於93年10月22日以溪地登字第0930008350號函覆一致在卷（原審卷㈠第292頁，卷㈡第30-31頁）。
㈡參考內政部函示意見：「由於區分所有建物應分擔之基地應
有部分，基於私權自治及基地權利種類（所有權、地上權），無法以條文明定，在實務上多由賣方（建商）決定分配比例，其計算方式約有：㈠以主建物面積之比例。㈡以總建物（含附屬建築物及公設）比例。㈢以銷售價格之比例，登記機關悉依當事人申請據以辦理登記」等語，有內政部94年11月8日內授中辦地字第0940730204號函可按（本院卷㈡第125頁），可知：區分所有建物應配賦地基之應有部分，在公寓大廈管理條例明文規定前，實務上多由賣方（建商）決定分配比例，計算方式有上列三種，即由當事人私法自治原則予以決定，登記機關悉依當事人申請據以辦理登記。在公寓大廈管理條例無明文之前，實務上均委諸當事人以私法自治原則處理，實務上處理方式即有上開三種方式之多，而被上訴人與建商惠城公司簽訂之合建契約，於第4條第3項約定：「工程完成至捌樓板頂時，甲方（被上訴人應辦妥將土地依持分比例產權過戶予乙方或乙方指定人」等語（原審卷㈠第28頁），並未載明各區分所有建物之基地持分如何計算，無法看出被上訴人與惠城公司間就區分所有建物配賦基地應有部分，係依被上訴人主張之方法予以計算，則被上訴人在此主張：系爭區分所有建物配賦之基地應有部分，有以「區分所有建物專有部分之比例計算」之習慣存在，即與實情有所未合。
㈢被上訴人另主張：系爭區分所有建物配賦之基地應有部分，
有以「區分所有建物專有部分之比例計算」之法理云云。惟觀察被上訴人嗣後出售其分得之Ａ棟建物予買受人，有無依照被上訴人主張之「按各區分所有建物之主建物及附屬建物面積與系爭大樓全部主建物面積14604.37平方公尺之比例，作為各區分所有建物配賦系爭基地之應有部分」之法理？經檢驗多數不符，亦據上訴人計算並提出對照表予以質疑（本院卷㈡第73-75，94-96頁），被上訴人就此未提出說明，益徵被上訴人自己出售分得之Ａ棟建物予各買受人時，亦未遵循自己主張之法理計算方式，將足夠之基地應有部分移轉予買受人，則被上訴人主張：系爭區分所有建物配賦之基地應有部分，有以區分所有建物專有部分之比例之法理，即與自己移轉予買受人之現況互有矛盾，亦不可採。
㈣依上所陳，系爭「大溪寶第」房屋建竣為所有權第一次登記
時，並未約定區分所有建物配賦之基地應有部分，而當時並無法律明文，亦無「應按區分所有建物主建物及附屬建物面積與全部建物主建物及附屬建物面積之比例計算」之習慣及法理，則被上訴人主張：第一、二上訴人直接向寶玉公司或輾轉買受之各建物，因有未符合上述方法計算之配賦基地應有部分，致發生應有部分不足之情形，即乏依據。
六、被上訴人基於不當得利之法律關係，請求第一、二上訴人返還利得，有無理由？㈠按不當得利之構成，係以無法律上之原因而受利益，致他人
受損害者為要件，即受利者須係無法律上原因，且受利者與受損者二者間須有直接因果關係。
㈡查本件被上訴人與建商惠城公司於81年4 月27日簽訂合建契
約，嗣依約出具同意書交付惠城公司同意以寶玉公司名義申請建造執照，有同意書、土地使用權同意書在卷足憑（本院卷㈠第103-106頁）。其後申領得建造執照，其中Ａ棟建物由被上訴人當時代表人李訓旦為起造人，另Ｂ、Ｃ、Ｄ棟建物則由惠城公司指定之寶玉公司為起造人，而第一、二上訴人係直接向寶玉公司或輾轉買受Ｂ、Ｃ、Ｄ棟其中建物，即直接或間接自寶玉公司交付因而占有使用之人（建物所在棟數詳如本判決附表所示）等情，亦為兩造所不爭執之事實。至占有人將占有再移轉於第三人時，該第三人得否對所有權人主張有權占有之問題？應以是否具備下列三要件為斷，即：①中間占有人對於所有權人有合法之占有權源；②第三人自中間人基於一定債之法律關係，而取得占有之權利；③中間人將其直接占有移轉與第三人，此時第三人亦得對所有權人主張其有占有之權利，此即為「占有連鎖」，學者王澤鑑先生著「民法學說與判例研究㈦中亦採此看法，可供參考。另司法院79年度廳民一字第914號函揭示：「甲將其所有土地提供與建商乙建屋，並出具土地使用權同意意書交乙持以向建築管理機關甲領建造執照，則乙對該土地有使用權，而丙係基於買賣關係，因乙之交付，占有使用該土地，如甲與乙間土地使用權之法律關係尚未消滅，丙仍得使用該土地」等語，與上開見解相同。
準此，本件於被上訴人與建商惠城公司（其後由寶玉公司承受合建關係之權利義務）間土地使用權之法律關係未消滅前，第三人即第一、二上訴人基於買賣之法律關係，而遞次取得占有時，亦得對所有權人即被上訴人主張有占有之正當權源，並非無法律上原因甚明。
㈢本件被上訴人提供土地，由建商出資合作興建房屋，依被上
訴人與建商惠城公司之合建契約第2條第3項：「細部分配方式依設計圖正確後辦理分配……」、第4條第3項: 「工程完成至捌樓板頂時，甲方（被上訴人）應辦妥將土地依持分比例產權過戶予乙方（惠城公司）或乙方指定人」、同條第4項：「建築執照及土地建物登記名義人由甲、乙雙方」、第7條第1項：「甲方……或無法辦理土地過戶給乙或其指定人，視為履行合約能力，其所分配之房屋仍歸乙方所有……」等約定；再參以「大溪寶第」房屋中Ａ棟由被上訴人之代表人李訓旦為起造人，Ｂ、Ｃ、Ｄ棟則由寶玉公司為起造人，惟被上訴人實際上係分得Ａ棟全部及Ｃ棟中之29戶，與起造人名義不符等情，可知：就被上訴人（地主）所分得房屋而言，建商居於承攬人之地位，為被上訴人完成一定工作；就建商所分得房屋而言，係以被上訴人應給付之工作報酬，充作建商買受分歸取得房屋部分基地之價款，性質上有買賣與承攬之混合契約。
本件被上訴人依約於簽約後之82年10月21日移轉系爭土地之應有部分5195/10000予寶玉公司，尚保留系爭土地之應有部分4805/10000，原欲供配賦其應分配取得Ａ棟（31戶）及Ｃ棟中之29戶建物，惟建商未依合建契約變更起造人名義依約移轉予被上訴人，甚且因Ｃ棟建物之起造人名義均載為寶玉公司，該公司債權人聲請強制執行，被上訴人原應分配取得之該棟中之23戶遭查封拍賣予第三人，則建商有未依約履行移轉被上訴人分配取得房屋之義務情事。
被上訴人將其所分得之Ａ棟建物出售後，扣除已移轉予Ａ棟買受人之基地應有部分後，尚留存系爭土地之應有部分1563/10000，除有上開被上訴人有未按其主張之「區分所有建物主建物及附屬建物與全部主建物及附屬建物之比例」之計算方式，移轉完足基地應有部分予Ａ棟買受人之情事外（前揭
五、㈢所述），另一原因即在於：建商未依合建契約移轉被上訴人分得之Ｃ棟29戶建物予被上訴人，由此可見：被上訴人仍保有系爭土地之應有部分，與直接向寶玉公司買受或輾轉買受系爭建物之上訴人間，並無直接因果關係。
㈣再查：被上訴人前已就建商未依合建契約移轉房屋所有權予
伊，訴請建商寶玉公司及連帶保證人惠城公司賠償一節，已經本院86 年度重上字第390號判決：該二公司應連帶賠償被上訴人28,176,535 元及自87年3月17日起算之法定利息，再經最高法院裁定駁回上訴而確定在案，詳如前述，亦可知：被上訴人就其尚有系爭土地應有部分1563/10000因而須永久繳納土地賦稅之損害，已自寶玉公司及惠城公司之上開連帶賠償金額中獲得補償，而難認其尚受有損害。
㈤承上開說明，上訴人基於占有連鎖之法律關係，得對被上訴
人主張有權占用，並非無法律上原因；另被上訴人尚保有系爭土地之應有部分1563/10000，核與信賴土地登記而直接向寶玉公司或輾轉買受之上訴人間，並無直接因果關係；況被上訴人所受繳納系爭土地應有部分納稅之損失，自寶玉公司及惠城公司連帶賠償之金額中已獲得補償，尚難認為有損失，核與不當得利之法律關係有所未合。從而，被上訴人基於不當得利之法律關係，請求上訴人返還如本判決附表所示之利得，為無理由，應予駁回。
七、綜上所述，被上訴人基於不當得利之法律關係，減縮起訴聲明請求上訴人給付：㈠如本判決附表所示之積欠金額及自原審起訴狀繕本送達翌日起算之法定利息；㈡自93年起至停止系爭土地止於每年9月4日給付被上訴人如本判決附表「每年請求金額」欄所示金額，及自同年9月5日起算之法定利息等節，均為無理由，不應允許。原審就減縮部分外，仍判命第
一、二上訴人給付，並為假執行之宣告，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。
八、據上論結：本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450 條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 5 月 30 日
民事第一庭 審判長法 官 張耀彩
法 官 盧彥如法 官 林金吾正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 95 年 5 月 30 日
書記官 張淑芳