臺灣高等法院民事判決 94年度上易字第521號上 訴 人 王竣民（即祭祀公業王五祥管理人）訴訟代理人 王振志律師上 訴 人 甲○○
乙○○丙○○共 同訴訟代理人 徐揆智律師
林幸慧律師上列當事人間調整租金事件，上訴人對於中華民國 94年3月17日臺灣臺北地方法院 94年度訴字第146號第一審判決各自提起上訴，上訴人王竣民並減縮訴之聲明，本院於94年12月20日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文原判決關於命被上訴人乙○○、甲○○其中一人為清償時，另一人於清償範圍內免給付義務部分暨訴訟費用之裁判（減縮及確定部分除外）廢棄。
上訴人甲○○、乙○○、丙○○之上訴駁回。
第一審、第二審訴訟費用（減縮及確定部分除外），由上訴人甲○○、乙○○、丙○○負擔。
事 實
甲、王竣民（即祭祀公業王五祥管理人）方面：
一、聲明：㈠原判決主文第五項暨該部分訴訟費用之裁判廢棄。
㈡甲○○、乙○○、丙○○之上訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲予引用外，補稱略以：㈠伊於原審調查時係稱：「未曾同時向甲○○及乙○○等二人
請求付租，但為免日後發生糾葛，希望將地上權及其上之建物同歸戶為一人」，而非伊不得分別依地上權法律關係及租賃之法律關係各向彼二人求償，伊未為原判決主文第五項之請求，該部分判決係訴外裁判。
㈡伊請求調整租金費率並未超過土地法第 105條準用第97條所定土地申報價額年息10%之上限規定。
㈢臺灣臺北地方法院75年度訴字第10520號、85年度店簡字第2
81號民事事件之訴訟標的為當時之租金增減請求權，與本件因土地價值再度漲昇之租金增減請求權並非同一，非屬同一事件，故該二確定判決之既判力並不及於本件，該二確定判決之爭點，於本件亦無爭點效之適用。
㈣甲○○、乙○○與丙○○主張依他項權利證明書內載「地租
為每年每坪依申報地價千分之三十稅率繳納外，稻穀四台斤按當年七月中旬之時價折合現款一清，如稅率調整時，依政府新調整之規定繳納」云云，因於土地登記謄本內並無該項記載，其他項權利證明為何有此記載？實非無疑。況且縱有該記載，亦與本件無涉。
㈤臺灣高等法院 94年度上易字第3號已認定系爭土地旁鄰地之租金為7%，足證伊之請求係屬合理。
三、證據：除援用原審所提之立證方法外，補提本院94年度上易字第3號民事判決為證。
乙、甲○○、乙○○與丙○○方面：
一、聲明：㈠原判決不利甲○○、乙○○與丙○○部分廢棄。
㈡上開廢棄部分，王竣民在第一審之訴駁回。
㈢王竣民之上訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲予引用外，補稱略以：㈠甲○○與乙○○二人係就同一房屋地上權之租金負同一給付義務，因此王竣民僅能就其中一人擇一請求。
㈡兩造已於他項權利證明書內記載「地租為每年每坪依申報地
價千分之三十稅率繳納外，稻穀四台斤按當年七月中旬之時價折合現款一清，如稅率調整時，依政府新調整之規定繳納」，故王竣民不得捨上開約定而任意請求調整租金。且伊所繳之租金已由 69年之新台幣（下同）2,928元逐年增加至93年之40,971元，足堪繳付地價稅之用；且本件地上權之地租既有隨土地之升隆而調整，自無司法院院字第 986號解釋之適用。
㈢祭祀公業王五祥前曾分別起訴請求丙○○之前手賀威敏及甲
○○調整租金，全案已經臺灣臺北地方法院75年度訴字第10520號及85年度店簡字第281號民事判決確定，上開二確定判決與本件係屬同一事件，王竣民應受既判力之拘束，不得再基於同一事實及理由提起本件訴訟。
㈣臺灣高等法院 94年度上易字第3號確定判決與本件當事人不
同，王竣民自不得據該判決請求調整租金。況系爭土地因捷運通車之結果，導致人口外流，居民減少，而非屬精華地段，是王竣民請求調整租金並無理由。
三、證據：除援用原審所提之立證方法外，補提他項權利證明書、臺灣臺北地方法院 75年度訴字第10520號及本院76年度上易字第1148號判決為證。
丙、本院依職權調取臺灣臺北地方法院 85年度店簡字第281號民事卷全卷，並向台北市稅捐稽徵處文山分處函查系爭土地地價稅明細。
理 由
一、王竣民於原審請求甲○○、乙○○、丙○○（以下稱甲○○等3人）應於當年度7月15日給付租金之部分，於本院言詞辯論時減縮聲明不為請求，核與民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第3款之規定相符，合先敘明。
二、王竣民主張：伊為祭祀公業祥王五祥之管理人，坐落台北市○○區○○段 ○○段39、40地號土地（以下稱系爭土地）為該祭祀公業所有，甲○○等 3人分別為系爭土地之地上權人、承租人，因系爭土地市況益增繁榮，土地公告地價日增，各該租賃契約租金或地上權租金，應予調整等情，依民法第442條、司法院院字第986號解釋，求為准對甲○○、乙○○自94年1月21日起，對丙○○自94年1月28日起，調整為依系爭土地當年度每平方公尺申報地價年息7%計算，並命甲○○、丙○○協同王竣民辦理地上權租金數額之變更登記之判決（原審駁回超過上開時日之調整請求，王竣民就此未為上訴，已告確定）
三、甲○○等 3人則以：系爭土地地上權設定契約及租賃契約均記載「地租為每年每坪按申報地價1000分之30稅率繳納外，稻谷4台斤依當年7月中旬之時價折合現款付清，如稅率調整時，依政府新調整之規定繳納」，已有調整約定，且系爭土地實際課稅率逐年降低，92年起已較地租比例為低，自不得再為調整，又該祭祀公業前曾起訴，經臺灣臺北地方法院75年度訴字第10520號、同院85年度店簡字第281號予以駁回，自不得再為本件請求等語，資為抗辯。
四、查臺灣臺北地方法院 75年度訴字第10520號民事事件，係祭祀公業王五祥請求丙○○之前手賀威敏給付自民國71年起至75年止，按申報地價年息7%計算之租金及遲延利息；同院85年度店簡字第 281號民事事件，則為該祭祀公業請求甲○○給付自80年起至84年止按申報地價7%計算之地租及遲延利息，有各該判決可參。該二件訴訟均為請求給付租金之訴，與本件為請求調整租金之訴，其訴訟標的法律關係不同，故本件訴訟並未違背一事不再理之規定，甲○○等 3人尚有誤會。
五、祭祀公業王五祥為系爭土地之所有人，王竣民為管理人，系爭土地出租予建商建築四層樓雙併公寓，設定有地上權，其中甲○○前於 66年自原始建商陳德輝受讓第584號建物即門牌號碼台北市○○街 ○○號2樓所有權全部以及地上權、租賃權應有部分各3/56，並在 72年11月9日將該建物贈與乙○○，是該建物所有人乙○○亦受讓該租賃權。丙○○則於93年5月19自其前手孟秀蘭、賀文群、賀文暉受讓第585號建物即門牌號碼同號3樓及地上權應有部分各1/56、租賃權各1/56，加上其原有之1/56地上權及租賃權，就系爭土地亦有3/56之地上權及租賃權。依該祭祀公業與甲○○、丙○○間之地上權變設定契約及該祭祀公業與乙○○、丙○○間租賃契約，其地租之約定，均為每年每坪按申報地價1000之30稅率繳納外，稻谷4台斤依當年7月中旬之時價折合現款付清，如稅率調整時，依政府新調整之規定繳納等事實，以及系爭39號地於72年7月之公告地價為每平方公尺3030元，93年1月為43300元。系爭40號地於72年7月之公告地價為每平方公尺3030元，93年1月為40451元之事實，均為兩造所不爭，且有土地登記簿謄本、他項權利契約書、證明書、基地租賃契約及系爭土地公告現值及公告地價查詢資料附卷可稽，應堪信為真實。再者，兩造間關於地上權地租及租賃契約租金之約定，原以每年每坪為計算標準，嗣於本院準備程序中，兩造同意改以每年每平方公尺為計算標準，其結果並無不同，故本院即以每年每平方公尺為計算標準。
六、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第 442條定有明文。此一規定於未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟倘契約成立後，基地周邊環境，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第 227條之2第1項規定，訴請法院調整其租金（最高法院93年台上字第2446號判例參照）。又地上權之地租與租賃契約之租金，固屬不同，然就其因使用土地而支付金錢為對價之點言，實相類似，故關於民法第 442條之規定，於地上權地租之增加，亦應類推適用（司法院院字第 986號解釋參照）。查兩造間之地上權及租賃契約，固約定租金為每年每坪按申報地價1000之30稅率繳納外，稻谷4台斤依當年7月中旬之時價折合現款付清，如稅率調整時，依政府新調整之規定繳納。然系爭39號地於67年5月至75年7月之公告地價為每平方公尺3030元，93年1月為43300元。系爭40號地於 67年5月至75年7月之公告地價為每平方公尺3030元，93年1月為40451元，前者漲幅逾 14倍，後者逾13倍，其價值顯有增加。此一結果，乃國內經濟景氣活絡，社會繁榮，帶動房地產價值大幅提昇所致，顯非乙○○之前手甲○○於66年、丙○○之前手賀威敏於67年間與該祭祀公業訂約時，雙方所得預見。查台北市為適用平均地權條例之地區，其公告地價係基於分區調查最近一年之土地買賣價格或收益價格，依據調查結果，劃分地價區區地價後，提交地價評議委員會評議所得（平均地權條例第 15條第1項第一款、第二款參照），是依此程序完成之公告地價，雖已接近於市場交易價格，但本件計算兩造系爭土地地租之標準，為申報地價而非公告地價，二者間仍有差距（以93年度系爭39號之申報地價為每平方公尺34640元，系爭40號地每平方公尺為32361元為例，僅公告地價 80%。）故系爭土地公告地價與申報地價間具體差額數，亦因公告地價之提昇而擴大，從而接近於公告地價之土地價值與依據申報地價計算之地租之差距，即土地價值未反映於地租之部分，亦會因之擴大。由甲○○等 3人所陳報繳納租金表，與王竣民所提出公告地價查詢資料，予以計算，可知系爭土地甲○○等3人於72年度所繳納租金為2928元，而當年度之公告地價合計122065元，二者相差119137元；於93年度，繳納之租金為40971元，公告地價為0000000元，二者相差0000000元。以二者差額數比較，93年度之差額數為72年度差額數之13.9倍，亦即系爭土地價值未反映於兩造約定地租之部分，已擴大為約定當時之13.9倍，因此，兩造間縱於地上權設定契約或租賃契約，已約定租金按申報地價一定比例調整，但因土地價值與申報地價間，已有大幅差距，仍應予適當調整始符公平。系爭土地位居台北市○○區○○街，該街為雙線車道，兩側均劃有汽車停車位之馬路，系爭土地距離台北市○○○路○段約50公尺，從該處叉路至台北市捷運萬隆站約 200公尺之事實，為兩造所不爭，且經原審法院履勘現場無誤，製有勘驗筆錄附於原審卷內可據，可知系爭土地居於交通便利之精華區內，土地增值幅度應能充分反映土地使用之利益。本院審酌系爭土地所居地理位置，以及前述因系爭土地價值大幅提昇，原約定租金數額與系爭土地價值已有大幅差距情形，認為王竣民請求調整地租比例為按當年度申報地價年息7%計算，尚屬合理，應予准許。
七、甲○○等 3人雖以系爭土地之實際繳稅率已低於地租比例，且捷運規劃已在兩造預料中，不能以捷運通車所帶來之交通便利，作為調高租金之原因，事實上自捷運通車後，該系爭土地所在之文山區景仁里人口不增反減，並無王竣民所稱因繁榮致土地價值鉅增之情形，故王竣民不得請求調高租金為辯。按 87年至93年，系爭土地實際繳稅率，分別為3.46%、
3.46%、3. 49%、3.40%、3.17%、2.78%、2.56% 之事實，為王竣民所不爭，且有台北市稅捐稽徵處文山分處94年10月12日北市稽文山甲字第 09461255100號函檢附本院之地價稅課稅明細表之資料可據，甲○○等 3人辯稱系爭土地所課之地價稅率確已逐漸下降，92年度及93年度並略低於本件地租比例，固非無據。惟該祭祀公業既以有償方式提供土地予甲○○等 3人利用，自應使其享有合理利潤，不能以其地租仍足供繳稅之需，即認無調整必要，故甲○○等三人以系爭土地實際課稅率現已低於地租比例，即認無調整租金必要，並不足採。又台北市捷運系統之規劃雖始於66年，然系爭土地公告地價之調幅，至 76年7月始大幅調高，該年度系爭39號地公告地價由每平方公尺3030元調增為32000元，系爭 40號地公告地價由每平方公尺3030元調增為22550元，增幅分別達10倍、7倍以上，而此一時期，正值國內房地產景氣熱絡、房地價值大幅上漲，非系爭土地所在地區獨然，乃眾所週知之事實，系爭土地價值之提昇，自不能排除有受此全國性因素之影響，而非單純因捷運規劃。何況捷運如何規劃，至75年方由行政院決定，亦有甲○○等 3人所提出之捷運規劃過程資料可據，時間上在乙○○、丙○○取得租賃權、地上權之後，甲○○等 3人並未舉出任何證據，證明兩造間已預知政府將有此決定，且就其具體影響程度如何，亦納入決定租金之參考，是其辯稱因兩造已預見捷運之規劃，故系爭土地價值之提昇，已在兩造預料之內云云，亦無足採。再者，經濟是否繁榮，土地價值是否提昇，與地區人口是否增加，並無必然關聯，甲○○等 3人以系爭土地所在之景仁里人口逐漸下降，認為系爭土地價值之提昇並非社會繁榮所致云云，亦非有理。
八、按地上權變更應辦理登記，且土地登記，除土地登記規則另有規定外，應由權利人及義務人會同申請之，觀土地登記規則第 4條、第26條規定自明。而地上權之地租，係地上權人使用土地而支付之對價，為地上權之內容，丙○○、甲○○之地上權地租既應調整，則王竣民依上述規定請求其協同辦理租金數額之變更登記，為有理由，應予准許。
九、綜上所述，王竣民請求調整與甲○○間之地上權地租及與乙○○間就系爭土地之租賃契約之租金為自起訴狀送達後之94年1月21日起，調整與丙○○間就系爭土地之地上權及租賃契約租金為自追加起訴狀送達翌日之 94年1月28日起，按每平方公尺申報地價年息7%計算為有理由，應予准許。原審就此部分准許王竣民之請求，核無不合，甲○○等 3人指摘原判決不當，聲明廢棄，為無理由，應予駁回。
十、除別有規定外，法院不得就當事人未聲明之事項為判決，民事訴訟法第 388條定有明文。本件王竣民請求法院調整其與甲○○、乙○○間地上權、租賃契約之租金，並非請求甲○○、乙○○應給付租金，故原判決主文第 5項判決於甲○○、乙○○二人於其中一人為清償時，另一人於清償範圍內免給付義務，並無必要，且逾王竣民聲明之範圍，依上開規定，其判決自有不當，王竣民指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為有理由，應由本院將原判決此部分廢棄。
十一、據上論結，本件王竣民之上訴為有理由，甲○○、乙○○、丙○○之上訴為無理由。依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 1 月 3 日
民事第十庭審判長法 官 黃熙嫣
法 官 李昆曄法 官 呂太郎正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 95 年 1 月 4 日
書記官 黃千鶴