臺灣高等法院民事判決 94年度上易字第543號上 訴 人 乙○○被上訴人 甲○○
2樓送達代收人 楊韻如
樓上列當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國94年3月31日臺灣士林地方法院94年度訴字第151號第一審判決提起上訴，本院於民國94年8月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人起訴主張：坐落於臺北市○○區○○段5小段140地號土地應有部分1/4及同小段1659建號建物即門牌號碼為臺北市○○區○○街○○巷○○弄○號房屋（下稱「系爭土地及房屋」）本為被上訴人所有。上訴人經黃豐洲、黃美鳳夫婦介紹向被上訴人欲購買系爭土地及房屋，經商議後，兩造於民國 (下同)93 年9月6日在代書江宗德處就系爭土地及房屋簽立總價為新臺幣（下同）625萬元不動產買賣契約（下稱「系爭契約」）。詎被上訴人於93年10月24日依系爭契約要求上訴人依約給付價金尾款86萬5762元，上訴人辯稱系爭房屋坪數不足要求依比例減少價金，實則雙方於簽立系爭契約時，即已透過代書江德宗確定系爭房屋之坪數為24.4坪，上訴人得知後，仍表示願意依原價金625萬元購買，始簽訂系爭契約，故系爭契約之價金與坪數皆無爭議，上訴人應依約給付尾款，為此爰依買賣契約之法律關係，訴請上訴人如數給付尾款86萬5762元。
二、上訴人則以：上訴人經由黃豐洲、黃美鳳夫婦介紹得知被上訴人欲出售系爭土地及房屋，當時被上訴人及黃豐洲皆稱系爭房屋之坪數為26坪，惟被上訴人並未拿出權狀證明。嗣於黃豐洲、黃美鳳夫婦及被上訴人保證系爭房屋坪數無誤下，同時要求上訴人先行給付定金10萬元，及部分價金140萬元，以供被上訴人還款應急，上訴人不疑有他即先後給付前開款項予被上訴人。嗣於代書江德宗處簽約後，因系爭契約並未載明系爭房屋之坪數，經上訴人詢問代書江德宗後始知系爭房屋坪數僅為24.4坪，上訴人即要求依比例減少價金，此時黃豐洲則稱上訴人若不滿意另有買主接手，代書江德宗亦稱可協調減少價金下，上訴人因不諳法律又恐違約，始先依約辦妥系爭房屋貸款事宜。系爭房屋既無如被上訴人及黃豐洲所稱之26坪而僅為24.4坪，被上訴人請求給付尾款，即無理由。爰依民法第359條之規定，請求依比例減少價金，被上訴人之訴應駁回等語置辯。原審為被上訴人勝訴之判決，為此提起上訴，於本院上訴聲明：㈠原判決關於命上訴人給付部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執之點：㈠系爭土地及房屋本為被上訴人所有。
㈡上訴人經黃豐洲、黃美鳳夫婦介紹向被上訴人欲購買系爭土
地及房屋，當時被上訴人及黃豐洲、黃美鳳夫婦均曾向上訴人陳稱系爭房屋坪數為26坪。
㈢上訴人於系爭契約簽訂前2、3天，曾給付被上訴人願買受系爭土地及房屋之定金10萬元。
㈣兩造於93年9月6日在代書江宗德處就系爭土地及房屋簽立系
爭買賣契約，約定總價625萬元。當日上訴人並曾交付被上訴人面額共140萬元之支票，以支付第一期買賣價款。
㈤被上訴人已依約將系爭土地及房屋所有權移轉登記予上訴人。
㈥上訴人迄未給付價金尾款86萬5762元。
以上事實，為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書（原審卷第11頁至第16頁）、定金收據（本院卷第38頁）、土地登記謄本（見本院卷第43頁至第46頁）、收款單（見本院卷第47頁）、存證信函（見本院卷第50頁至第55頁）、台北市稅捐稽徵處土地增值稅（見本院卷第64頁）在卷可稽，自堪信為真實。
四、兩造爭執之點：兩造於簽訂系爭契約時所約定系爭房屋之坪數究為26坪，抑為24.4坪？被上訴人之給付是否有坪數不足之瑕疵，亦即上訴人依民法第359條請求減少價金，有無理由？
五、按訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立，民法第248條固定有明文。惟按定金之性質，因其作用之不同，通常可分為：㈠證約定金，即為證明契約之成立所交付之定金。㈡成約定金，即以交付定金為契約成立之要件。㈢違約定金，即以定金為契約不履行之損害賠償擔保。㈣解約定金，即為保留解除權而交付之定金，亦即以定金為保留解除權之代價。㈤立約定金，亦名猶豫定金，即在契約成立前交付之定金，用以擔保契約之成立等數種（最高法院91年度臺上字第635號判決意旨參照）。是其因當事人由他方受有定金，依民法第248條規定，視為成立之契約，應依其情事解釋當事人之意思定之，不得謂凡有定金之授受者，即概視為已成立「本約」。經查本件上訴人於簽訂系爭書面契約前2、3天，固曾為買受系爭土地及房屋而給付被上訴人10萬元定金，惟因兩造亦約定於給付定金後須另至代書處簽訂書面契約，顯見上訴人於簽訂系爭買賣契約前所交付之定金，係以擔保本約（買賣契約）之成立為目的之所謂「立約定金」。且兩造嗣後確已簽訂系爭買賣契約，是關於系爭買賣契約之內容，應以兩造簽訂系爭契約時之意思表示定之。
六、次查，兩造確於93年9月6日在代書江宗德處就系爭土地及房屋簽立系爭買賣契約，約定總價625萬元。當日上訴人並曾交付被上訴人面額共140萬元之支票，以支付第一期買賣價款。被上訴人並已依約將系爭土地及房屋所有權移轉登記予上訴人等事實，已如上述，上訴人雖辯稱被上訴人於簽約前未曾提供系爭房屋權狀，且伊於簽約時係買受被上訴人聲稱或保證有26坪之系爭房屋云云。惟查證人即介紹上訴人向被上訴人買受系爭土地及房屋之黃豐洲於94年3月17日原審結證稱：「我是介紹人，先是我拿工具到被告那邊修理時，被告說他想買樓下的房子，我剛好知道原告要賣房子，就告訴被告，我也有告訴被告說原告是要賣26坪，我先幫忙影印權狀後，把原本還給原告，早上就把影本拿到被告店裡去交給被告，晚上被告打電話給我說計算後發現坪數不夠，過兩天之後我載他們到代書那邊，我去停車所以沒有聽到他們談的過程，我停好車他們就談好了正在簽約，但我知道他們達成協議是被告願意接受房子的坪數，但價金還是維持原價。我自己有算過房子的坪數是二十六坪多，但因我不是專業，所以要到代書那裡去算才準，我是用一平方公尺0.325坪計算，所以有誤差，應該是0.3025才對，這是後來代書告訴我我才知道我算錯。我有跟被告說我算也是二十六坪的事，是我拿權狀給他當時算給他看的，他晚上才打電話告訴我坪數不夠」等語(見原審卷第40、41頁)。另證人江宗德代書於原審亦到庭結證稱：「是雙方委託我的，代辦費及代書費用是買方付的，我不認識雙方，是黃豐洲先生介紹他們來我這裡簽約的，我當天是第一次見到雙方，當時到我事務所的有原告及被告及被告的姐姐、黃豐洲及另外兩位是借錢給原告的債權人，印象中大概就這樣，當時雙方在寫契約書時沒有寫坪數是因為一般慣例上如果是成屋的話我們都不寫坪數，預售屋才會寫，但公契上會寫，我當時有當場換算坪數告知雙方，我換算出來的坪數是24.4坪，當時買方有提到是26坪，但通常來我們事務所是坪數、價錢都談妥了才會來，所以之前的事我都沒有介入，當時原告當場有提坪數的問題，我說我不清楚，我只告訴他我算出來是24.4坪，當時被告仍願意買，且沒有提到減價的問題，我認為雙方簽約當時對價錢及坪數都有共識才會簽約，我當時有提說坪數顯然不足，他們有提到說你告知我是26坪，結果代書算是24坪多的事，但雙方還是照原價去簽約。我有聽到被告要求要減價的事，但是原告不同意，後來被告就同意用原價簽約。我不知道簽約之前被告就已經付了150萬給原告這件事，他們雙方到我這邊時，我是先計算坪數給雙方瞭解後雙方才簽字，我當時並沒有告知雙方可以協議減少價金」等語 (見原審卷第42頁)，足見被上訴人及黃豐洲於系爭契約簽訂前，均可能因誤認而告知上訴人系爭房屋面積有26坪，惟因上訴人曾前往系爭房屋實地看屋，而知悉系爭房屋之實際大小，且於簽約日前數日更經由黃豐洲收受系爭房屋權狀影本，而得知系爭房屋權狀面積為80.68平方公尺，經自行換算得知該房屋坪數不足26坪，並向黃豐洲電話反映，黃豐洲亦告知應以代書計算為準，嗣後上訴人又於簽約日前2、3日給付被上訴人定金10萬元，簽約當日，江宗德代書並於簽約前當場換算並告知兩造系爭房屋之面積為24.4坪，上訴人雖以不足被上訴人之前所稱系爭房屋有26坪為由要求降價，惟為被上訴人拒絕，最後兩造同意以之前商定之總價625萬元簽訂系爭買賣契約，意即上訴人係在明知系爭房屋僅有24.4坪之前提下，仍同意以
625 萬元買受系爭土地及房屋。是上訴人辯稱被上訴人於簽約前未曾提供系爭房屋權狀，且伊於簽約時係買受被上訴人聲稱或保證有26坪之系爭房屋云云，尚屬無據，不足採信。
七、上訴人雖質疑證人黃豐洲之上開證詞，惟查黃豐洲係應上訴人要求協助代覓一樓房屋，始介紹上訴人向被上訴人購買系爭房屋，且上訴人曾向黃豐洲表示願給付買賣系爭土地及房屋之總價1%佣金，另向黃豐洲之配偶黃美鳳表示如能協助將房價殺到600萬元的話，願給付10萬元佣金等情，亦經證人黃美鳳於原審上開期日到場結證屬實 (見原審卷第41、42頁) ，況黃豐洲及黃美鳳均係上訴人聲請訊問之證人，顯見黃豐洲所證應不致於故意迴護或偏袒被上訴人。又上訴人亦質疑證人江宗德代書之上開證詞，惟查江宗德代書事前均不認識兩造，兩造係經由黃豐洲介紹才前往江宗德代書處簽約，且於簽約日始第1次見到江宗德代書，另代書費及代辦費用亦均由上訴人支付，江宗德代書更無偏袒被上訴人之虞。
八、至於證人即上訴人之姊陳美惠雖亦於原審上開期日到場證稱：伊陪同上訴人去簽約，且被上訴人2位債權人亦到場，被上訴人於簽約前即要求先開面額共140萬元支票予該2位債權人後，才開始洽談簽約事宜，代書於簽約前並未計算系爭房屋坪數，而係被告於簽約後問代書系爭房屋之坪數，代書始說應該是24點多坪云云，另證人即上訴人之母林月娥亦於原審上開期日到場證稱，伊於簽約時雖不在場，惟上訴人說於簽約前曾給付被上訴人10萬元定金及交付面額100萬元及40萬元支票給被上訴人云云。惟查證人陳美惠、林月娥分別為上訴人之姊、母，所證難免有偏頗之虞，且證人林月娥於簽約時並未在場，所證上情均係聽上訴人轉述，自不足為有利於上訴人之認定。又上訴人於簽約前即已收到黃豐洲轉交之系爭房屋權狀影本，經其自行換算權狀上所載以平方公尺為單位之面積，而懷疑系爭房屋不足24.4坪，並因此致電黃豐洲反映上情，已如上述，顯見上訴人已非常在意系爭房屋之坪數究竟有無26坪，則衡諸常情，其應不可能於正式簽約即交付面額共140萬元價金予被上訴人，更不可能於尚未向代書求證系爭房屋之坪數前即貿然簽訂系爭契約，是證人陳美惠所證上情，亦不足採。
九、綜上所述，上訴人於簽約前，既已經由江宗德代書當場換算而得知系爭房屋僅有24.4坪，且經向被上訴人要求降價未果，而仍願與被上訴人簽訂系爭契約，即應受系爭契約之拘束，嗣後亦不得再以系爭房屋不足被上訴人之前所聲稱或保證之26坪為由，要求被上訴人減少價金，是上訴人主張依民法第359條之規定請求減少價金，於法無據。從而，被上訴人依系爭契約之約定，訴請上訴人給付買賣價金尾款865,762元，即屬有據，為有理由，應予准許。原審判命上訴人如數給付，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，與本件判決結果無涉，毋庸一一審酌，併予敘明。
十一、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 8 月 25 日
民事第八庭審判長法 官 李瓊蔭
法 官 陳邦豪法 官 魏麗娟正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 94 年 8 月 26 日
書記官 曾瓊安