臺灣高等法院民事判決 94年度上易字第580號上 訴 人 丙○○訴訟代理人 游孟輝律師複 代 理人 己○○被 上 訴人 乙○○○訴訟代理人 甲○○上列當事人間返還訂金事件，上訴人對於中華民國94年5 月19日臺灣宜蘭地方法院93年度訴字第242 號第一審判決提起上訴，本院於96年2 月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣壹佰萬元，及自民國九十三年八月二十四日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：兩造於民國92年7 月9 日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），約定由上訴人以每坪新台幣（下同）1萬元，向被上訴人購買坐落宜蘭縣○○鄉○○段廍後小段8之1地號土地（下稱系爭土地），地目田，面積以地政機關分割後之面積為準，並將買賣土地之地號及位置以附圖方式記載於系爭買賣契約書內，上訴人並當場交付訂金50萬元予被上訴人委任之代理人甲○○。惟系爭土地於系爭不動產買賣契約書簽訂後，辦理合併分割，被上訴人所分得之宜蘭縣○○鄉○○段廍後小段6之11地號土地，形狀為狹長型，且正對廟宇門口，與原系爭買賣契約書附圖標示之位置、形狀均不相同，該分割完成之土地，非屬兩造合意買賣之土地位置、形狀，顯不符合債之本旨。上訴人先後2次催告被上訴人依約履行，仍未履行。上訴人自得依民法第254條解除契約，並依系爭買賣契約書第10條後段之約定，求為命被上訴人應給付上訴人100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年息5%計算利息之判決（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人100萬元整，及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被上訴人則以：㈠上訴人經由仲介人戊○○之介紹，向被上訴人購買合併分割前之宜蘭縣○○鄉○○段廍後小段8之1地號，與相鄰之6之5、6之6、6之7地號土地合併分割後，被上訴人分得之土地，並於92年7月9日簽訂不動產買賣契約書，雙方約定以每坪1 萬元為單價計算總價，土地面積、位置及地號以地政機關分割後為準。被上訴人於土地合併分割後分得宜蘭縣○○鄉○○段廍後小段6 之11地號土地，面積、位置均與買賣契約約定之內容相符，隨即通知戊○○催告上訴人前來辦理所有權移轉登記，詎上訴人置之不理，被上訴人再以存證信函通知上訴人儘速前來辦理，上訴人仍不理會。故被上訴人已依約於土地合併分割後立即通知上訴人前來辦理，並無違約情形。㈡被上訴人於締約前曾協同上訴人至現場確認土地位置，並表示以分割後分得之土地面積與位置為準，如上訴人不願意購買正對廟門之土地，應於契約中載明，但系爭買賣契約書並未記載此點，難認雙方有此約定。本件係上訴人締約後無力付款，事後反悔所致，被上訴人既已依債之本旨提出給付，上訴人以被上訴人違約請求加倍返還訂金，並無理由等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、經查，兩造於92年7月9日簽訂系爭買賣契約書，由上訴人以每坪1萬元，向被上訴人購買坐落「宜蘭縣○○鄉○○段廍後小段8之1地號，地目田，面積以地政機關分割後面積為準。地號及位置，以測量成果圖、地籍圖之記載（詳如附圖）」之土地，上訴人並依系爭買賣契約書第2 條之約定交付訂金50萬元予被上訴人委任之代理人甲○○。嗣宜蘭縣○○鄉○○段廍後小段8之1地號土地，於92年10月間，與同段6 之
5、6之6、6之7地號土地合併分割，並分割為同段6之5、6之
11、6之12地號土地。同段6之12地號土地復於同年12月間分割出6之12與6之13地號土地，嗣6之13地號再與毗鄰之6之11地號土地合併。合併分割後被上訴人取得宜蘭縣○○鄉○○段廍後小段6 之11地號土地，並於92年12月17日辦妥合併登記等情，為兩造所不爭執（見原審卷19、20、153、154頁，本院卷47頁），並有系爭買賣契約書、宜蘭縣宜蘭地政事務所94年4月4日宜地二08字第0940003063號函檢附土地登記簿謄本在卷可按（見原審卷5、6、130－135頁，本院卷49、50頁），堪信此部分為真實。
四、次查，「第1 條：買賣不動產標示：詳如後載。不動產標示：土地○○○鄉○○段廍後小段8之1地號，地目田，面積以地政機關分割後面積為準。地號及位置以測量成果圖、地籍圖之記載（詳如附圖）」，系爭不動產買賣契約書第1條定有明文，並有標示買賣標的物位置及形狀之附圖附於合約書可憑（見原審卷5、6頁，本院卷46、47、49、50頁），而系爭買賣契約書附圖所示買賣標的物之位置及形狀係被上訴人所繪，為被上訴人所自承（見原審卷23頁）。是依系爭買賣契約書第1條之約定，系爭不動產之位置、形狀應詳合約附圖所示，被上訴人辯稱：應以地政機關分割後之情形為據，即不足採。
五、又查，依系爭買賣契約書附圖所示，上訴人買受之系爭土地，其形狀係長方形，且不正對廟門口為原則，且證人即代書丁○○亦到庭證稱：「買方要買的特定位置，．．．當時講的就是契約書後面的附圖，南邊跟鄰地的界線靠近馬路的地方有1個電力設施開始往北拉，寬度是不跟廟對衝為原則，電力設施就是合約書後面所指的設施，買方表達意思就是對面都不要有廟的設施」（見原審卷44、45頁）、「簽訂買賣契約當時，因8之1地號土地在辦理分割合併，於分割合併完成前，不知分割合併後之地號為何，故買賣契約標的之位置係以買賣契約之附圖為據」等語在卷（見本院卷57頁）；另證人即仲介戊○○亦證稱：「兩造當時對買賣標的的特定位置有共識，買方表示要方整一點，盡量不要有缺角」（見原審卷43頁）、「（買賣標的所載位置是否如契約書附件劃紅線所載位置，提示原審卷第6頁）是」、「（上訴人要買的土地是有確定如契約書附件所示的位置還是將來分割後被上訴人取得的地方？）是依照契約所示的位置，．．．。惟買方有特別交待買賣標的之土地不要在廟的正前方。廟的牌樓本來是對到買賣契約附件所繪買賣標的之土地一點點，分割以後廟對到6之11土地中間的位置」等語明確（見本院卷39頁）。惟合併分割後被上訴人取得之宜蘭縣○○鄉○○段廍後小段6 之11地號土地，為不規則之狹長型，北邊邊界正對面為「同安廟」，該廟左側大門對面即為該6 之11地號土地，亦即「同安廟」左側大門在該6 之11地號土地面臨馬路側之範圍內，此經原法院於93年11月25日會同宜蘭地政事務所人員至現場履勘，製有勘驗筆錄及現場照片可證，並經宜蘭地政事務所繪製土地複丈成果圖存卷可參（見原審卷80－85、89、92頁）。則上訴人主張被上訴人合併分割後所分得之宜蘭縣○○鄉○○段廍後小段6 之11地號土地與系爭不動產契約書所約定之位置、形狀不同，顯不符合債之本旨，足堪採信。
六、按賣方（即被上訴人）應於分割登記完成3 日內將有關買賣證件全部移交買方（即上訴人）辦理產權移轉登記，系爭不動產買賣契約書第4 條定有明文。查，系爭買賣標的即宜蘭縣○○鄉○○段廍後小段6之11地號土地於92年12月17日辦妥合併登記，有土地登記簿謄本及土地登記申請書、地政事務所土地複丈結果通知書在卷可憑（見原審卷134頁、本院卷75－77頁），是被上訴人依約應於92年12月20日前，將有關買賣證件全部移交上訴人辦理產權移轉登記。系爭土地於分割登記完成後，被上訴人雖曾拿地籍圖通知代書丁○○轉知上訴人付第二次款，並辦理移轉登記，但上訴人看圖後，認被上訴人合併分割後所取得之土地與契約所示不符，經丁○○協調不成後，兩造即未再通知丁○○辦理移轉登記手續等情，業據證人丁○○證述在卷（見本院卷57、58頁）。嗣上訴人於93年2月17日以秉律字第322號律師函催告被上訴人「於文到20日內將系爭買賣契約書附圖所示之土地，備妥買賣過戶文件全部移交上訴人，以辦理產權移轉登記，逾期不交付解除系爭買賣契約，並加倍返還已付之訂金」，惟被上訴人迄未履行，有該律師函及回執可按（見原審卷10、11頁），從而，上訴人主張被上訴人違約，並依民法第254條規定，以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，自屬有據。
七、被上訴人雖辯稱：伊收到上訴人上開存證信函後，已於93年2月26日發函通知上訴人辦理移轉手續，並提出000000-000000-00掛號函件執據為證（見原審28頁之）。經查，該93年2月26日第031663普通掛號信件之收件人雖為秉然法律事務所，即上訴人委請發上開93年2月17日秉律字第322號律師函之律師事務所，寄件人地址為宜蘭縣○○鄉○○村○○路○ 號，即被上訴人之住處，惟因該信件為普通掛號信函，無法得知信件內容，有中華郵政股份有限公司宜蘭郵局95年3月2日宜營字第0955000167號函可憑（見本院卷54頁），而被上訴人又無法舉證證明該掛號信函即係通知被上訴人辦理產權移轉登記，自難以該000000-000000-00掛號函件執據即認被上訴人已依系爭買賣契約書第4 條約定，將有關買賣證件全部移交上訴人辦理產權移轉登記。況清償地，除法律另有規定或契約另有訂定，或另有習慣，或得依債之性質或其他情形決定者外，於債權人之住所地為之，民法第314條第2款定有明文。經查，系爭買賣契約對於交付辦理產權登記之有關買賣證件之清償地並無特別規定或約定，被上訴人自負有至債權人即上訴人住所地清償之義務。則縱認被上訴人上開發函係通知上訴人辦理產權移轉登記，惟其暨未將辦理產權登記所需之有關買賣證件交付上訴人，自應負給付遲延之責，故被上訴人上開所辯，亦不足採信。
八、按本約買賣雙方應忠誠履約，如買方（即上訴人）違約時所付款項由賣方（即被上訴人）無條件沒收，如賣方違約時，所收款項應加倍退還買方，雙方各無異議。系爭買賣契約第10條定有明文，從而，上訴人請求被上訴人給付100 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即93年8 月24日起，至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 2 月 27 日
民事第五庭
審判長法 官 林丁寶
法 官 陳博享法 官 蔡芳齡正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 96 年 3 月 3 日
書記官 蔡錦輝