臺灣高等法院民事判決 94年度上易字第615號上 訴 人 乙○○訴訟代理人 邱新福律師
邱紹傑律師被 上訴人 甲○○上列當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國94年6月23日臺灣桃園地方法院94年度訴字第412號判決提起上訴，經本院於94年10月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人在第一審之訴駁回。
貳、陳述：除與原判決記載相同部分，茲予引用外，補稱略以：
（一）系爭土地係因簽約時被上訴人無自耕能力，才由具有自耕能力之伊購買，並非因不得移轉為共有才約定暫定借名登記在伊名下。
（二）系爭土地之土地增值稅由伊單獨繳納，稅單亦由伊所持有，至其他四筆土地之土地增值稅係由兩造出錢繳納，被上訴人要求代書將稅單正本交由其保管，亦足証伊為系爭土地之單獨買受人。
（三）本件賣方是以一個價格出售五筆土地，並無分別就各筆土議價，至於買方二人之內部關係並非契約之要素，無記載於契約之必要，更何況兩造共同買土地是具有高度信任感。
（四）系爭土地為伊單獨買受，証人鄒振標知道此事，伊在原審所為之錯誤回答於此撤銷。
（五）依土地法第43條所為之登記有絕對之效力，系爭土地已登記為伊所有，自應推定屬伊所有，被上訴人主張屬兩造共有，應負舉証之責。
參、證據：除援用原審所提出之立證方法外，補提原審94年6月9日言詞辯論之錄音光碟並請求勘驗，並聲請訊問證人鄒振標、呂芳林；向台北縣鶯歌鎮公所、農會函查被上訴人於67年9月5日時有無自耕能力。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：上訴駁回。
貳、陳述：除與原判決記載相同部分，茲予引用外，補稱略以：
（一）五筆土地均是由伊父親呂阿進與上訴人所共同購買，登記在伊之名下，伊雖無自耕能力，但伊父呂阿進有自耕農身分，系爭土地是因為不能登記為共有，而上訴人又係伊之叔叔，所以用上訴人名義登記。
（二）其餘四筆土地兩造各有1/2 之所有權，各自保有權狀及稅單，稅金是兩造均分，系爭土地之稅金亦是兩造平分的，由上訴人繳交，是因登記為上訴人名義，才由其保有稅單及權狀。
參、證據：援用原審提出立證方法，並聲請訊問証人呂阿進。理 由
一、本件被上訴人起訴主張：伊與上訴人共同出資向鄒振標購買其所有重測前坐落於桃園縣○○鄉○○○段342、342-2、342-4、342-5、342-8地號等5筆土地（重測改編為桃園縣八德市○○段 687、684、688、685、683地號），並約定各可分所有權應有部分1/2。惟因其中重測後大仁段687地號土地為農地（下稱系爭土地），受當時法令限制無法移轉登記為分別共有或分割，上訴人為伊之叔叔，伊基於尊敬及信任，同意先以上訴人名義登記為所有權人，嗣法令限制業已解除，伊已終止前開借名登記契約，爰依民法不當得利之規定，請求判決命上訴人將系爭土地所有權應有部分1/2移轉登記予伊等語。
二、上訴人則以：系爭土地係由伊單獨買受，被上訴人空言兩造有委任關係，惟無法提出書證為證，況系爭土地所有權狀等書證，均由伊執有，苟有借名情事，被上訴人應要求書立字據或保管相關權狀以保障其權益，又本件買賣契約書內並未約定應將所買受之5 筆土地所有權移轉登記與兩造所共有，應有部分各1/2， 系爭土地既已依法登記為伊所有，自有絕對效力，被上訴人主張為兩造共有，自應負舉証之責等語，資為抗辯。
三、兩造不爭執之事實：兩造共同為買受人，於67年9月5日向鄒振標購買重測前坐落於桃園縣○○鄉○○○段342、342-2、342-4、342-5、342-8地號（重測後編為桃園縣八德市○○段687 、684、688、
685、683地號）5筆土地，其中坐落桃園縣八德市○○段684、688、685、683地號4筆土地，地目均為建，業已辦理所有權移轉登記，由兩造各取得所有權應有部分1/2， 而系爭土地地目為旱，則移轉登記為上訴人單獨所有，有兩造均不爭執之不動產買賣契約書、土地登記謄本為証（見原審卷第8-14頁），自堪信為真實。
四、兩造爭執之要點：
（一）系爭土地是否為兩造共同買受？系爭土地於登記當時是否不能登記為共有？兩造間是否有借名登記之合意存在？
（二）被上訴人是否已合法終止借名契約？
五、法院之判斷：
（一）系爭土地為兩造共同買受，因不能登記為共有，乃成立借名契約，同意以上訴人名義辦理登記。
1、依據兩造所簽定之不動產買賣契約書中所約定「立約人買主乙○○、甲○○（以下簡稱甲方），賣主鄒振標（以下簡稱乙方）茲為不動產買賣雙方同意訂立契約條件如左：第1條：乙方願將其所有後開不動產出賣甲方而甲方願依本契約付價承買之。第2條：本件買賣價金雙方當面議定本件土地買賣以每坪1,650元計算，總共有1044.23坪，總價款為新台幣1,722,950元正。」之文義（見原審卷第8、
9 頁），乃兩造共同買受前開5 筆土地，並未就買受人可受分配權利及負擔買賣價金作任何特別之約定，而依據出賣人鄒振標所証稱5筆土地是要一起出售（見本院卷第59頁），買賣總價金係以每坪單價乘上總坪數之計算方式，則依一般交易常情及習慣，堪認系爭買賣契約為兩造共同向出賣人鄒振標購買前開5 筆土地。查本件兩造所簽定之前開不動產買賣契約書係由專業代書王順都所擬定，此為兩造所不爭執，其既未就兩造共同買受之5 筆土地所有權之分配作任何特別之約定，參以兩造所共同買受之其餘4筆建地，已由兩造各自取得所有權應有部分1/2， 稅金亦係由兩造各自負擔一半（此部分已據被上訴人之父呂阿進在原審陳明在卷-見原審卷第67頁， 並據上訴人訴代於本院陳明-見本院卷第51頁 ），苟就系爭土地於買受當時係約定由上訴人單獨買受，則以建地與農地之市價差距，兩造應就所應負擔之買賣價金及所買受之土地加以明白約定，而非隻字不提，以及上訴人就伊單獨買受系爭土地之價金究為若干，始終無法具體陳明（詳如後述），堪認上訴人所辯系爭土地是由伊單獨買受，其餘4 筆土地則係兩造共同買受云云，非屬實在。
2、次查，前開5 筆土地實際上是鄒振標之父親出賣的，僅因該土地是登記在鄒振標名下，才叫鄒振標簽名，至於如何交涉，鄒振標並不清楚，只負責提供印鑑証明給他們辦理過戶，錢如何交付亦不清楚等情，已據証人鄒振標到庭陳明在卷（見本院卷第59頁），足証鄒振標本人並未實際處理本件系爭5 筆土地之買賣事宜，再參以鄒振標在回答上訴人訴訟代理人詰問時答稱「…我收到作証通知後，有去申請土地登記謄本，根據上面資料，是賣給乙○○，所以才作如此陳述，事實上系爭買賣不是我處理的，我是依據土地登記簿上之資料，認為土地是乙○○買的，…」等語，則証人鄒振標所為之前開証言顯係其個人之臆測之詞，參以上訴人於原審時亦已供認就系爭土地由伊單獨買受一事，鄒振標不知道（見原審卷第24頁），足見鄒振標就系爭買賣之詳情確不知情，上訴人於上訴本院後雖主張其在原審所為之陳述係屬錯誤，並聲請撤銷云云，然經與証人鄒振標之上開陳述相對照，鄒振標確實不知購地之詳情，故此部分難認上訴人之撤銷為合法。
3、再按農業發展條例第30條前段原規定：「每宗耕地不得分割或移轉為共有」，嗣於89年1月26日 前開規定始經公布刪除。本件兩造買受系爭土地係於67年9月5日，斯時仍受刪除前農業發展條例第30條前段之限制，而無法移轉登記為兩造共同，是被上訴人主張兩造於買受系爭土地當時因受法律限制不得移轉為共有，乃約定暫將系爭土地借名登記在上訴人名下而成立借名登記契約，堪信屬實。上訴人辯稱係因被上訴人無自耕能力所致云云，然被上訴人固坦承無自耕農身分，但系爭土地實際上係呂阿進出資與上訴人所共買，而用上訴人之名義辦理登記，被上訴人雖無自耕能力，但呂阿進本人則有自耕農身分，則其非不能以自己名義與上訴人共同辦理登記，而無須完全以上訴人一人名義登記，故上訴人此部分之辯解，亦不足採。至上訴人另辯稱兩造間未依民法第531條定立書面契約，並無借名或委任關係云云。惟按借名登記係約定一方所有應經登記之財產以他方為登記名義人，當事人之本意係由一造將房地之所有權登記予他造名下，縱認兩造間之行為無法成立信託契約，然依當事人間之本意，仍有將一造所有房地暫登記予他造之合意，當事人一造僅係借用他造作為登記名義人，實無移轉所有權之意思，則仍成立借名登記之無名契約，一造終止該無名契約後，仍得據以請求返還該房地（最高法院92年台上字第1263號、91年度台上字第2028號判決意旨參照）。揆諸最高法院裁判意旨，借名登記契約係指借用他方名義作為己方財產登記名義人之無名契約，此與民法委任契約尚屬有間，是上訴人抗辯兩造未依民法第531條訂定書面契約為無效云云，容有誤會。
4、至於上訴人辯稱系爭土地之所有權狀、土地增值稅繳款通知書均由伊持有，與一般借名登記契約有別云云，然查系爭土地之所有權狀、增值稅繳納通知書均由上訴人持有，固為被上訴人所不爭執，惟系爭土地係由被上訴人之父呂阿進與上訴人共同出資購買，呂阿進與上訴人為堂兄弟，則呂阿進本於兄弟情誼，且前開不動產買賣契約書中已共同具名為買受人，故而未如一般借名登記情形要求保管土地所有權狀，難謂悖於常情。又系爭土地因借名登記契約而移轉登記於上訴人名下，已如前述，則土地增值稅當係以系爭土地登記名義人即上訴人為課徵對象，故上訴人因而持有系爭土地增值稅繳款書亦屬當然，此並不足證明上訴人即為系爭土地單獨買受人，否則兩造所買受之另外4筆土地之土地增值稅繳款書均係由被上訴人所持（見原審卷第45、46頁），為上訴人所不否認，如此豈非亦得據以推論另4筆土地係由被上訴人單獨買受，故上訴人此部分之辯解，亦不足採。
5、至上訴人辯稱被上訴人之父呂阿進在原審已供認系爭土地為上訴人另外買的，土地增值稅是由上訴人所繳，原審筆錄有漏載云云，並提出原審94年6月9日之錄音光碟要求當庭勘驗，嗣經本院會同兩造及証人呂阿進當庭重新播放錄音光碟，原審法官固曾訊問証人呂阿進稱「土地增值稅有四筆由被上訴人繳，一筆由上訴人繳的原因？」，惟呂阿進係以閩南語回答，經譯為國語則為「他說那筆土地他另外繳，他說他另外買」（見本院卷第60頁），此為呂阿進所是認在卷，則依據呂阿進所答覆之意，應係轉述上訴人所言，再參以原審法官再訊問呂阿進稅金是誰繳納？呂阿進答稱「增值稅各出一半，交給賣方去繳」在卷（見原審卷第67頁），在本院証稱「代書有說系爭土地登記在上訴人名下，以後可能會有糾紛，為了免除日後發生糾紛，所以將另四筆土地土地增值稅的稅單交給我保管作為証明，事實上五筆土地的稅金都是一人一半，所以登記在上訴人名下的土地我也有繳納一半的稅金」（見本院卷第61頁），自堪認呂阿進並無供認系爭土地係由上訴人所另外買、另外繳土地增值稅之意甚明，此部分上訴人之辯解，仍不可採。
6、末查，依據系爭買賣契約，就買賣價金之交付方法約定如下「1、本契約成立同時甲方交付乙方定金新台幣400,000元正經乙方親收足訖是實不另立收據。2、第二次款新台幣1,000,000元於民國67年10月30日前付清。3、尾款新台幣322,950元於所有權移轉過戶完成後付清。」，再參以在買賣契約末端所註記10月8日去新台幣600,000元；10月30日去新台幣400,000元，以及契約第3條（3） 記載尾款新台幣現金5,150元正、支票第一商業銀行鶯歌分行新台幣87,800元正、日期67.12.25日dono708340、帳號636；支票一張台北縣鶯歌鎮農會信用部67.12.20新台幣230,000元正、ykno628062帳號1300，總計新台幣322,950元，於民國67年12月16日收訖無誤等情，均顯示系爭買賣價金已給付完畢，上訴人雖辯稱伊購買系爭土地以現金200,000元併付於第二次期款為之給付買方，但依據買賣契約上收款之記錄，並無法區分67年10月8日；10月30日所付之1,000,000元內，有200,000元係上訴人所給付系爭土地之價金，此部分上訴人之辯解，自屬無據。系爭買賣價金之給付既未特別註記係由兩造各自給付若干，而僅以總數記載，則被上訴人所辯係各自負擔一半，自屬符合常理，至於被上訴人在本院雖稱錢是交付給地主，與証人鄒振標証稱未看過兩造到家中交錢，如果要交錢是會交給代書等語（見本院卷第59頁），固有不符，但系爭買賣價金業經付清已如前述，足証地主確已收到價金屬實，則有關金錢是否直接交付地主或經由代書交付，已非屬本件之重要爭點，尚難執此項陳述與証人所言不符而認被上訴人之主張不足採。
7、綜上所述，被上訴人主張系爭土地係由兩造出資各半共同購買而借名登記於上訴人名下乙節，堪予採信。
（二）被上訴人已合法終止兩造之借名登記契約。
1、按借名登記契約與信託關係不同，借名登記僅係約定一方所有應經登記之財產以他方為登記名義人，實無移轉所有權之意思，本件兩造係因受修正前農業發展條例農地不得共有之限制，而成立借名登記契約，復無不得終止契約之特別約定，則被上訴人於法令限制解除後，自得隨時終止系爭借名登記契約，故被上訴人以起訴狀繕本之送達，為終止與上訴人間借名契約之意思表示，並經上訴人於94年
4 月11日收受在案，有送達證書附卷可佐，兩造間借名登記契約即屬合法終止，上訴人取得系爭土地應有部分1/2，自屬無法律上原因而受有利益，從而，被上訴人依民法不當得利之規定，請求上訴人將系爭土地所有權應有部分1/2移轉登記予伊，即有理由，應予准許。
2、至於上訴人辯稱伊已依據土地法第43條辦理所有權之登記，應有絕對之效力，然查土地法第36條所謂登記有絕對效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦與絕對真實之公信力，第一次所有權登記在第三人尚未信賴該登記而取得權利之前，並不能據以除斥真正之權利，真正權利人在訴請塗銷登記前，主張其權利自無不可（參見最高法院33年台上字第678 號判例意旨），本件兩造間之借名登記事由在尚無第三人因信賴該項登記而取得權利之前，尚不得據以除斥真正權利人之主張，故上訴人此部分之辯解，亦不足採。
六、綜上，被上訴人請求上訴人應將系爭土地所有權應有部分1/2移轉登記予伊，應予准許，原審所為上訴人敗訴之判決，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由。
七、本件事証已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之舉証，經本院詳加審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述，並予敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449第1項，第78條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 11 月 2 日
民事第十五庭 審判長法 官 許正順
法 官 鍾任賜法 官 張 蘭正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 94 年 11 月 3 日
書記官 應瑞霞