臺灣高等法院民事判決 94年度上易字第82號上 訴 人 百慕達商太古海外汽車股份有限公司台灣分公司法定代理人 陳炳榮訴訟代理人 馮博生律師
林慧蓉律師林鈺珊律師被上訴人 甲○○上列當事人間返還保證金事件，上訴人對於中華民國93年12月15日臺灣臺北地方法院93年度訴字第2367號第一審判決提起上訴，本院於94年3月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人反訴主張：被上訴人為訴外人龍友交通股份有限公司（下簡稱龍友公司）之負責人。龍友公司於84年9月1日將台中縣○○鎮○○段223、224、225地號土地面積約520坪及建物面積約230坪出租訴外人凱楠股份有限公司（下簡稱凱楠公司），並訂立土地暨房屋租賃契約書（下稱第一份租賃契約書），租賃期間至94年9月1日。嗣上訴人於91年2月1日就上開租賃標的與龍友公司訂立土地暨房屋租賃契約書（下稱第二份租賃契約書），租賃期間自91年2月1日起至94年10月31日止。自91年2月1日起至92年1月31日止，租金為每月新台幣（下同）11萬5500元，每3個月給付1次，自92年2月1日起至94年10月31日止，每月租金再依當年度之物價指數議價調整之。嗣再變更上開租賃契約書之出租人為被上訴人，並訂立土地暨房屋租賃契約（下稱系爭租賃契約書）。伊已依系爭租賃契約書第16條約定，於92年8月4日通知被上訴人，將於92年11月15日終止租賃契約。嗣並於93年3月31日自承租標的遷出，故被上訴人應於是日返還上訴人租約保證金36萬元。因依系爭租賃契約書第16條約定，求為被上訴人應給付上訴人36萬元，及自93年3月31日起至清償日止，按週年利率5％計算利息之判決。
二、被上訴人則以：上訴人雖於92 年8月4日以中壢19支郵局第552號存證信函通知被上訴人擬於同年11月15日提前終止系爭租賃契約書，然被上訴人於同年8月7日以大甲郵局第370號存證信函表示不同意終止契約，上訴人亦未於92年11月15日搬離，且未於實際搬離之日3個月前再度通知提前解約，顯未合法終止系爭租賃契約書，其請求返還保證金及遲延利息，並無理由；倘上訴人93年4月7日中壢19支郵局第202號存證信函，可視為終止契約之意思表示通知，則上訴人依約於同年6月底始可搬離，自仍應給付被上訴人93年4、5、6月之租金，被上訴人自得以其所欠租金主張與租約保證金互相抵銷等語，資為抗辯。
三、本件經原審判決上訴人之反訴及假執行之聲請均駁回。上訴人就原審判決其敗訴部分提起上訴，聲明為：㈠原反訴判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人36萬元及自93年3月31日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。被上訴人則聲明：上訴駁回（本件本訴部分經原審判決被上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人就原審判決其敗訴部分未聲明不服，業已確定）。
四、兩造不爭執之事項（見本院94年3月7日準備程序筆錄）
（一）龍友公司於84年9月1日將台中縣○○鎮○○段223、224、
22 5地號土地面積約520坪及建物面積約230坪出租凱楠公司，並訂立第一份租賃契約書，租賃期間至94年9月1日。
（二）上訴人於91年2月1日就上開租賃標的與龍友公司訂立第二份租賃契約書，租賃期間自91年2月1日起至94年10月31日止，自91年2月1日起至92年1月31日止，租金為每月11萬5500元，每3個月給付1次，自92年2月1日起至94年10月31日止，每月租金再依當年度之物價指數議價調整之。嗣變更上開租賃契約書之出租人為被上訴人，再行訂立系爭租賃契約書。
（三）上訴人於92年8月4日以中壢19支郵局第552號存證信函通知被上訴人擬於同年11月15日提前終止系爭租賃契約書，被上訴人於同年8月7日以大甲郵局第370號存證信函表示不同意終止契約。
（四）上訴人於93年3月31日搬離上開租賃標的物。
（五）依系爭租賃契約書約定，上訴人於租賃期間內視實際需要，得提前解約，惟上訴人須於解約前3個月通知被上訴人。
（六）被上訴人對於系爭租賃契約書之保證金權利義務主體是否相同，不再爭執。
五、兩造爭執之事項（見本院同上筆錄）
（一）系爭租賃契約是否業經上訴人合法終止？
１、上訴人未於92年11月15日遷離，法律上應如何評價？
２、上訴人是否僅須於3個月前通知被上訴人，即可隨時終止租約？該條款之目的為何？如何解釋方符契約真意及兩造利益之平衡？
３、92年11月15日至93年3月31日間，上訴人基於何種權源占有使用系爭標的物？
（二）上訴人得否依系爭租賃契約書第16條規定，請求被上訴人返還租約保證金？若可請求，被上訴人得否以93年4月至6月之租金主張抵銷？
六、茲分述如下
（一）系爭租賃契約業經上訴人於92年11月15日終止
１、按乙方（即上訴人）於租賃期間內視實際需要，得提前解約，惟乙方須於解約前三個月通知甲方（即被上訴人），系爭租賃契約書第16條定有明文。核其性質，係屬定期租約之提前終止契約權之約定。故其終止權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。又按非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力，但撤回之通知，同時或先時到達者，不在此限，民法第95條第1項亦有明文。
２、查上訴人業於92年8月4日以中壢19支郵局第552號存證信函（附於原審卷70頁），通知被上訴人擬於同年11月15日提前終止系爭租賃契約書，為被上訴人所不爭執。則揆諸上揭說明，顯見上訴人業已依約合法行使提前契約終止權。至被上訴人雖於同年8月7日以大甲郵局第370號存證信函表示不同意終止契約云云。然查，系爭租賃契約並無關於上訴人提前終止契約，須經被上訴人同意之約定。因此，被上訴人雖不同意上訴人之提前終止，但系爭租賃契約既經上訴人行使終止權，自應於92年11月15日終止。
（二）上訴人並非於92年11月15日之後，即得隨時終止租約
１、系爭租賃契約第16條既賦予上訴人提前契約終止權，則於契約解釋，必須平衡兩造之利益，始能符契約真意。蓋承租人既得視實際需要提前解約，則必須於其明示之終止日為系爭租賃契約之終止日。倘非如此，對於出租人將產生如下之不利益：其一，若預定於該終止日後另行出租他人，將無法履行，構成債務不履行責任。其二，上訴人行使提前契約終止權而未搬離，竟使原本之定期契約，因單方之意思而成為不定期契約。
２、查系爭租賃契約業於92年11月15日終止，已如上所述。故92年11月15日之後，雖上訴人未遷離租賃標的物，要屬另一法律關係，不得謂系爭租賃契約效力仍然存在。是故，上訴人所謂：依系爭租賃契約第16條規定，僅須給與三個月或以上之通知後，即可隨時終止，亦即於92年11月15日之後，上訴人可隨時終止租賃契約云云，顯非可採。
（三）92年11月15日至93年3月31日間，上訴人係基於不定期租賃契約，而占有使用系爭標的物
１、被上訴人雖辯以：上訴人未於92年11月15日搬遷，構成原終止意思表之變更云云。然查上訴人終止系爭租賃契約之意思表示，於達到被上訴人時已發生效力，業如上述。是故，系爭租賃契約既已終止，則不因上訴人未於92年11月15日遷離之事實，而產生變更。
２、按租賃期限屆滿，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思表示者，視為不定期租賃繼續契約，民法第451條定有明文。上訴人主張其於92年11月15日至93年3月31日間繼續使用系爭標的物，而被上訴人則繼續收取租金，兩造間係成立不定期租賃契約等情，雖與民法451條之規定有間，但情況相類，應類推適用，而認為兩造間另成立不定期租賃關係。
（四）上訴人得依系爭租賃契約書第16條規定，請求被上訴人返還租約保證金，但被上訴人得以上訴人欠繳之租金主張抵銷
１、按甲方（被上訴人）在乙方（上訴人）遷出之同時，應將乙方依本約第3、4條所支付之租金保證金全額退還乙方等情，系爭租賃契約書第16條後段定有明文。查上訴人既已合法終止系爭契約，且於93年3月31日遷離系爭標的物，已如上述，則上訴人自得依系爭租賃契約書第16條規定，請求被上訴人返還租約保證金。
２、惟按租賃契約依民法第451條規定更新，僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並未隨同變更（最高法院64年台上字第1579號判例參照）。查92年11月15日起至93年3月31日止，上訴人就系爭標的物，仍以相同之租金即11萬5500元支付被上訴人，為兩造所不爭執（見本院94年3月30日言詞辯論筆錄）。是除租賃期限變更外，關於系爭租賃契約書之內容，仍應繼續維持。
３、如上所述，上訴人主張依兩造間之不定期租賃契約而提前終止契約，仍須依原系爭租賃契約第16條前段「於解約前三個月通知被上訴人」之規定，蓋系爭租賃契約之內容，除期限外，仍應屬兩造間不定期租賃契約之內容，始符誠信公平原則，而不得棄既有之契約內容，竟適用民法第
450 條第2項前段規定而隨時終止契約。準此，上訴人既至93 年4月7日始通知被上訴人自系爭標的物遷離，而未提前通知被上訴人，當應自此時發生終止契約通知之效果。故上訴人於93年7月6日始得合法終止兩造間之不定期租賃契約。換言之，於93年4月1日起至同年7月6日止，上訴人仍有給付租金之義務。
４、93年4月1日起至同年7月6日上訴人應給付被上訴人之租金合計為36萬8854元（000000×3＋115500÷31×6＝368854）。被上訴人就其中36萬元部分主張抵銷，即屬有據。
七、綜上所述，上訴人主張依系爭租賃契約書第16條規定，請求被上訴人返還租約保證金36萬元，雖屬有據。但被上訴人主張以被上訴人未付之租金36萬元抵銷，亦屬有據。是上訴人主張被上訴人應給付36萬元及自93年3月31日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。自屬無據。從而，上訴人主張本於系爭租賃契約之法律關係，請求被上訴人給付為無理由，不應准許，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
原審為上訴人敗訴之判決及駁回其假執行之聲請，理由雖有未當，但結論並無二致，仍應予維持。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 4 月 13 日
民事第15庭 審判長法 官 張 蘭
法 官 翁昭蓉法 官 鍾任賜正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 94 年 4 月 14 日
書記官 王敬端