臺灣高等法院民事判決 94年度上易字第986號上 訴 人 永泰建設股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 藺超群律師被 上訴人 乙○○上列當事人間請求給付酬金事件，上訴人對於中華民國94年10月31日臺灣士林地方法院93年度訴字第1061號第一審判決提起上訴，本院於95年8月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決不利於上訴人部分廢棄。
上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由被上訴人起訴主張：上訴人前在臺北市○○區○○路、五分街
一帶，興建永泰金城房屋一批，共約250戶，因對外通路為無照攤販所占用，使欲購買房屋之客戶卻步，造成房屋無法出售及出租，乃由其法定代理人丙○○委任伊代為辦理規劃、行銷、出租、買賣事宜，伊乃積極協調無照攤販讓出通路，並進行招商促銷等方案，使該批房屋逐步銷售或出租。迨至民國92年3月18日，兩造簽訂房屋租賃協議書（下稱租賃協議書），約定餘屋17戶由伊承租，復於92年8月21日簽訂房屋租賃修訂協議書（下稱修訂協議書），依第5條約定，倘房屋於租賃期間，由伊賣出者，上訴人應給付伊成交價2%之報酬，由上訴人賣出者，仍應給付伊成交價1%之報酬。嗣經伊調取該批房屋之土地及建物謄本，始悉門牌臺北市○○區○○街○○號、99號房屋及安康路472號、474號房屋（以下依序簡稱五分街87號、99號房屋、安康路472號、474號房屋，總稱系爭房屋）業以買賣為原因移轉所有權予他人，依修訂協議書第5條約定，上訴人自應給付系爭房屋買賣成交價1%之服務報酬予伊。爰求為判命上訴人給付新臺幣（下同）245萬7,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息等語。
上訴人則以：五分街87號、99號房屋原即依序登記為訴外人蔡
艷助、張麗華所有，再於93年5月10日、93年2月5日分別移轉登記予訴外人林美仁，上開房屋並無買賣之實，亦無買賣價金之給付，被上訴人不得依修訂協議書第5條約定請求伊給付服務報酬。另安康路472號、474號房屋早於92年5月16日經伊與蔡艷鵬出售張芳富，自無92年8月21日修訂協議書之適用，被上訴人亦不得據以請求服務報酬。又租賃協議書、修訂協議書之出租人為伊與地主蔡艷鵬等人，被上訴人向伊請求給付服務報酬，於法未合等語為辯。
原審判命上訴人應給付被上訴人97萬0,790元，及自93年10月
22日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。並駁回被上訴人其餘之訴。被上訴人就其敗訴部分，未提起上訴，已告確定。
上訴人就其敗訴部分，提起上訴，其上訴聲明：
㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡上廢棄部分，駁回被上訴人在第一審之訴。
被上訴人則聲明：上訴駁回。
兩造不爭執之事實（原審卷㈠89-91頁，本院卷60-63、239、240頁）：
㈠委任書、租賃協議書、修訂協議書、存證信函之真正（原審卷㈠14-23頁）。
㈡系爭房屋之租賃期間係自92年4月1日至95年3月31日，兩造
於92年3月18日先簽立租賃協議書，並訂有房屋租賃契約書（原審卷㈡9-141頁，本院卷165-218頁），再於92年8月21日簽立修訂協議書，其第1條、第2條、第3條係約定自92年8月1日起至95年3月31日止房屋租金之計算方式。
㈢兩造間就系爭房屋之權利義務係由租賃協議書延續而來，如
租賃協議書與修訂協議書有不相同之處，應以修訂協議書為準。
㈣依土地登記謄本、建物登記謄本記載（原院卷㈠24-33頁），系爭房屋所有權變動及變動後設定抵押權情形如下：
⒈五分街99號房屋：
⑴於93年2月5日以「買賣」為原因，移轉所有權登記予林美仁（原因發生日期：93年1月19日）。
⑵於93年8月11日以林美仁為義務人兼債務人，設定6,600萬元之最高限額抵押權予華南銀行。
⒉五分街87號房屋：
⑴於93年5月10日以「買賣」為原因，移轉所有權登記予林美仁（原因發生日期：93年4月23日）。
⑵於93年8月11日以林美仁為義務人兼債務人，設定6,600萬元之最高限額抵押權予華南銀行。
⒊安康路472號房屋：
⑴於93年8月17日以「買賣」為原因，移轉所有權登記予陳志斌（原因發生日期：93年7月21日）。
⑵於93年8月18日以陳志斌為義務人兼債務人，設定3,864萬元之最高限額抵押權予中聯信託。
⒋安康路474號房屋：
⑴於93年8月17日以「買賣」為原因，移轉所有權登記予張慧淑（原因發生日期：93年7月21日）。
⑵於93年8月18日以張慧淑為義務人兼債務人，設定1,656萬元之最高限額抵押權予中聯信託。
㈤五分街99號房屋、87號房屋於設定最高限額抵押權予華南銀
行時未據提出買賣契約，係由華南銀行依現值鑑價，93年7月20日之鑑定價格為：五分街99號房屋（含基地）1,863萬4,000元，五分街87號房屋（含基地）1,256萬5,000元（原審卷卷㈠71頁，卷㈡179-181頁，華南銀行大同分行93年12月19日（93）華同放字第256號函、94年9月30日函附消費者貸款申請及調查表、房地產鑑定表）。
㈥安康路472號房屋及所坐落土地於設定最高限額抵押權予中
聯信託時，所提供之買賣契約載明買賣價格為4,600萬元，買受人為陳志斌；安康路474號房屋及所坐落土地於設定最高限額抵押權予中聯信託時，所提供之買賣契約載明買賣價格為1,988萬元，買受人為張慧淑（見原審卷㈠第63-68頁，買賣契約）。
㈦張麗華、蔡艷助並未購買五分街99號、87號房地。
被上訴人主張系爭房屋於修訂協議書所定租賃期間內，以買賣
原因移轉所有權予他人，上訴人應依修訂協議書第5條約定，給付系爭房屋成交價1%之服務報酬等語，惟為上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠上訴人抗辯修訂協議書之締約出租人非僅其一人等語，業據
提出修訂協議書及房屋租賃契約書等件為證（原審卷㈠86、87頁，卷㈡8-141頁）。依修訂協議書首段記載：「立修訂協議書人：出租人：永泰建設（股）公司（即上訴人）『等』（以下簡稱甲方） 承租人：乙○○（以下簡稱乙方〈誤植為甲方〉） 茲就民國九十二年三月十八日于藺大律師超群君處，甲乙雙方所訂之房屋租賃契約書及房屋租賃協議書雙方同意修訂如后」等字，可知修訂協議書之締約出租人即為租賃協議書及房屋租賃契約書所載之出租人。雖租賃協議書首段僅記載：「立協議書人 出租人：永泰建設（股）公司『等』（以下簡稱甲方）」等字（原審卷㈠15頁），惟依房屋租賃契約書之記載，即明出租人未必全為上訴人，尚因房屋門牌號碼之不同，而異其出租人，其中五分街87號房屋之出租人為蔡艷助（原審卷㈡63-67頁，本院卷192-194頁），五分街99號房屋之出租人為張麗華（原審卷㈡90-94頁，本院卷201-203頁），安康路472號、474號房屋之房屋、土地出租人依序為上訴人、蔡艷鵬（本院卷171-173、177-179頁），再參以被上訴人所述：「出租人是上訴人永泰建設公司及蔡艷鵬（指地主蔡艷鵬、蔡艷助、張麗華等人），蔡艷鵬都委託永泰公司處理，出租人除上訴人外，還包括蔡艷鵬」等情（本院卷243頁），應堪認上訴人前揭抗辯，為可採信。
㈡依租賃協議書及房屋租賃契約書第2條、第3條約定，被上訴
人自92年4月1日起至95年3月31日止，以每月每戶3萬5, 000元承租整批17戶房地；第4條並約定，經被上訴人直接介紹銷售承房屋，且使買賣成交者，出租人上訴人、蔡艷鵬等人應按該房屋買賣成交金額2.5%支付服務報酬予被上訴人（原審卷㈠15頁，卷㈡8-141頁）。而修訂協議書第1條至第3條則分別約定被上訴人承租之房地，自92年8月1日起至93年1月30日止，只負擔水電費及大樓管理費，上訴人不收取租金；自93年2月1日起至94年3月30日止，上訴人每月收租金10萬元；自94年4月1日起至95年3月31日止，租金再議，顯已變更租賃協議書有關自92年8月1日起之租金給付約定（原審卷㈠19頁）；第5條並約定：「由於雙方租賃關係係由合作開發情事而發生，故於租賃期間，甲方（指出租人，含上訴人、蔡艷鵬等人）所銷售之房屋，應支付乙方（指被上訴人）服務報酬，其金額為經甲方賣出，其買賣成交價金之百分之一，經乙方賣出其金額為買賣成交價金之百分之二」（原審卷㈠19頁），即租賃期間，出租人所銷售之房屋，出租人應按買賣成交價1%給付被上訴人服務報酬，被上訴人所銷售之房屋，該房屋出租人應按買賣成交價2%給付被上訴人服務報酬。亦已變更租賃協議書第4條有關服務報酬之給付約定。
㈢由修訂協議書第5條約定，可知在租賃期間內，不論被上訴
人或出租人銷售房屋，被上訴人均可請求服務報酬，此乃因被上訴人給付出租人之租金方式已異於租賃協議書及房屋租賃契約書之約定所致。又基於法律關係之安定性，除非修訂協議書明定溯及既往自00年0月0日生效，否則修訂協議書仍應自92年8月21日簽訂後始生效。是故在修訂協議書所定租賃期間（92年8月1日至95年3月31日止）以內，由出租人銷售之房屋，被上訴人始得依上開約定請求服務報酬。至修訂協議書之外之其他租賃期間（即租賃協議書約定之租期92年4月1日起至92年7月31日止），由出租人銷售之房屋，被上訴人尚不得請求服務報酬。
㈣再者，證人即上訴人前副總經理甲○○於本院結稱：「（問
：系爭租賃協議書第4條所定『買賣成交』、『成交金額』，及系爭修訂協議書第5條所定『買賣成交價金』，係指訂立買賣契約時之買賣價金？還是指完成不動產所有權移轉登記時之買賣價金？）簽約就算，公契較低，私契較合理」（本院卷226頁）、「（問：修訂協議書第五條所講的給付酬金的方式，是以需要房地辦理過戶嗎？）不需要，只要訂立買賣契約書就可以。（問：如果沒有付清價款如何處理？）傭金仍然按照買賣契約來付，後續問題是公司處理」等語（本院卷245頁），應認自92年8月1日起至95年3月31日止前揭房屋租賃期間，有成立房屋（含基地，否則修訂協議書不必列蔡艷鵬等人為出租人之一）買賣契約者，該房屋之出租人（上訴人、蔡艷鵬等人）始有按買賣契約之成交價金，按約定數額給付服務報酬予被上訴人之可言，倘房屋買賣契約非在前揭租賃期間成立者，尚無上開約定之適用。至賣出之房地於何時辦理所有權移轉登記，上訴人、蔡艷鵬等人（下稱出租人）何時給付服務報酬，均與上開約定無涉。被上訴人所稱甲○○於訂約時，並未告知祇要訂立買賣契約即可給付傭金，且修訂協議書第6條亦約定過戶手續辦竣後給付傭金云云，顯係將前揭服務報酬之發生，與報酬給付時間、被上訴人搬遷期限，混為一談，要無可取。
㈤關於五分街87號、99號房屋部分：
五分街87號房屋及其基地分別於93年4月21日、92年2月25日登記為蔡艷助所有，五分街99號房屋及其基地均於92年2月25日登記為張麗華所有，上開房地均於92年3月18日由訴外人即上訴人前副總經理甲○○代理出租予被上訴人，有兩造所不爭執之土地及建物所有權狀、房屋租賃契約書等件可稽（原審卷㈡63-67、90-94、148頁，本院卷83、84、97、98、192-194、201-203頁）；甲○○並於同日代理蔡艷助、張麗華與被上訴人簽訂房屋租賃協議書（原審卷㈠15-18頁），雙方復於92年8月21日簽訂修訂協議書（同上卷19、20、
86、87頁），就上開房地而言，蔡艷助、張麗華即為修訂協議書所指之出租人，上開房地倘於92年8月1日至95年3月31日租賃期間賣出者，依修訂協議書第5條約定，應給付報酬予被上訴人者，即係蔡艷助、張麗華，而非上訴人。準此，蔡艷助以買賣為原因，於93年5月10日將五分街87號房地所有權移轉登記予林美仁，張麗華於93年2月5日以買賣為原因，將五分街99號房地所有權移轉登記予林美仁，姑不論其間買賣是否屬虛，被上訴人依修訂協議書第5條約定，祇能向蔡艷助、張麗華請求給付服務報酬，其竟請求上訴人給付，洵屬無據。至張麗華、蔡艷助與上訴人或林美仁間有何契約關係，而取得上開房地所有權，乃另屬一事，仍無礙張麗華、蔡艷助為修訂協議書及房屋租賃契約書所指出租人，並負修訂協議書約定給付服務報酬義務之事實，併此敘明。
㈥關於安康路472號、474號房屋部分：
上訴人抗辯安康路472號、474號房屋早於修訂協議書簽訂前即售出，僅因辦理貸款而拖延1年始辦竣所有權移轉登記等語，業據提出不動產買賣契約書為證（本院卷21-34頁），並經證人張芳富於94年7月1日在原審結稱：其於92年5月間以6,000萬元購買安康路472、474號房地，因無法辦貸款，故借用子女陳志斌、張慧淑名義登記，陳志斌、張慧淑有與上訴人公司簽約，過近1年始辦成貸款，其與陳志斌、張慧淑並無買賣契約，其共開立面額1,500萬元支票付款等語明確（原審卷㈠137、138頁），核與證人甲○○結證所述：其幫上訴人賣安康路472號、474號房屋，其與張芳富簽約，惟張芳富年紀已大，貸款條件不足，後來以其子女陳志斌、張慧淑名義訂約辦理貸款，買賣價金以陳志斌、張慧淑所訂為準，因為有面積誤差之問題等情相符（本院卷226頁），參以中聯信託投資公司於原審檢送關於安康路472號、474號房地買賣契約書，其上記載賣方為上訴人、蔡艷鵬，買方為陳志斌、張慧淑，買賣價金各為4,600萬元、1,988萬元（合計6,588萬元），簽約日期及付訂金日期均為95年5月16日，並為兩造所不爭執（原審卷㈠63-68、81頁），應堪信為真實。是上訴人、蔡艷鵬既早於92年5月16日與陳志斌、張慧淑簽訂安康路472號、474號房地買賣契約，依前揭說明，斯時尚未簽訂修訂協議書，被上訴人自不得依該協議書第5條約定，請求上訴人給付是項買賣房屋部分之服務報酬，更不得向非土地出租人之上訴人請求給付是項買賣土地部分之服務報酬。被上訴人所稱上開房地所有權移轉登記之日期均在修訂協議書所定租賃期間內，上訴人仍應給付其是項買賣之服務報酬一節，非惟為上訴人所否認，且與上開說明不合，被上訴人復未舉證證明兩造有此約定，其上開主張，殊無足取。
從而，被上訴人依修訂協議書第5條約定，請求上訴人給付服
務報酬97萬0,790元（原請求245萬7,000元，原審僅判准97萬0,790元，其餘請求則經駁回確定），與自起訴狀繕本送達翌日即93年10月22 日起至清償日止，按年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。原審就上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄，改判如主文第二項所示。又兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 8 月 15 日
民事第十六庭審判長法 官 沈方維
法 官 王淇梓法 官 張競文正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 95 年 8 月 15 日
書記官 章大富