臺灣高等法院民事判決 94年度重上字第103號上 訴 人 甲○○（原名林清和）被 上 訴人 錢櫃企業股份有限公司法定代理人 乙 ○訴訟代理人 彭意森律師上列當事人間給付居間報酬事件，上訴人對於中華民國94年1月14日臺灣臺北地方法院93年度重訴字第380號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於94年3月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，並訴訟費用之裁判廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣參佰伍拾貳萬零陸拾參元，及自民國九十三年三月四日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審及追加之訴訴訟費用，由被上訴人負擔十分之三，餘由上訴人負擔。
本判決命被上訴人給付部分，於上訴人以新台幣壹佰壹拾柒萬參仟參佰伍拾伍元為被上訴人預供擔保後得假執行，但被上訴人如以新台幣參佰伍拾貳萬零陸拾參元為上訴人預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按第二審訴訟程序中為訴之追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第 446條第1項但書、同法第255條第1項第2款定有明文。經查，上訴人於原審起訴時，主張依居間契約之法律關係，請求被上訴人應給付上訴人新台幣 (下同)1,200萬元，及自支付命令送達翌日即民國 (下同)93 年3月4日起，至清償日止，按年息5％計算之利息，有起訴狀在卷可按 (見原審支付命令卷2、3 頁），嗣於上訴本院後主張：兩造如無約定居間報酬為新台幣（以下同）1,200萬元，追加依民法第566條之規定，請求給付居間報酬（見本院1 卷74頁），雖為被上訴人所不同意（見本院1卷74頁)，核請求之基礎事實同一，揆諸前開說明，仍應予准許，合先敘明。
二、上訴人主張：被上訴人公司之法定代理人乙○於91年5 月10日，以月租金700萬元，押金6個月，租期15年之租賃條件，委託上訴人代為居間承租訴外人星港國際商業股份有限公司（下稱星港公司）等人所有，坐落臺北市○○路○ 段○○號之新聲綜合商業大樓（下稱系爭大樓），同年月13日並約定居間報酬為1,200萬元，兩造遂成立居間契約。嗣上訴人於同年月16日向系爭大樓所有人之一，即訴外人新生影業股份有限公司（下稱新生影業公司）法定代理人周信雄，提出前開租賃條件，並於同年月19日在乙○辦公室討論佣金按合約完成比例支付，上訴人即居中安排乙○於同年月22日與周信雄會面洽談，同年6月12日再由上訴人、訴外人王金惠陪同，在被上訴人公司乙○辦公室，與周信雄、周信義（星港公司之法定代理人）等2人簽訂租賃契約。是系爭租賃契約既經上訴人居間而成立，上訴人自得請求被上訴人給付居間報酬1,200萬元等情，爰依居間契約之法律關係，求為命被上訴人應給付上訴人1,200萬元，及自支付命令送達翌日即93年3月4日起，至清償日止，按年息5％計算利息之判決（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服。並追加依民法第566條規定請求），並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人1,200萬元，及自支付命令送達翌日即93年3月4日起，至清償日止，按年息5％計算之利息。⑶願供擔保，請准宣告假執行。
三、被上訴人則以：被上訴人原承租台北市○○路○段○○○號大樓（位於系爭大樓正對面），作為台北中華分公司門市時，即知悉原新聲戲院將改建成商業大樓，嗣於系爭大樓即將新建完工之際，由被上訴人公司職員與系爭大樓所有權人接觸，並於91年5 月由被上訴人公司之法定代理人乙○草擬租賃方案予訴外人即所有權人之一新生影業公司之法定代理人周信雄，請其轉達予各樓層所有權人，但其後因所有權人認租金過低、及2 樓所有權人出租意願不明、11樓房屋已出租訴外人喜相逢餐廳使用等原因，遲未能達成合意。被上訴人乃於同年6 月初另提出修正租賃條件之要約，並多次與所有權人密切協商，始於91年6月6日簽署租賃草約，同年6 月10日起至8 月22日止，陸續與各所有權人簽訂租賃合約，並與系爭大樓第9 、10樓所有權人簽訂不動產買賣合約。是，被上訴人承租之方案，既與上訴人所言租賃條件不同，系爭大樓第
9 、10樓，亦非因上訴人居間而買受，顯見兩造間無成立居間契約之合意，且上訴人亦未完成訂約媒介之居間事務。至乙○所擬記載「租金700萬元、押金6個月、租期15年，施工期6個月（開業付租金），調幅前3年不動，後每3年調 5%」之字條，係被上訴人第1 次提出之租賃要約方案，交予系爭大樓所有權人參考之用，其上並未記載兩造居間契約之合意及報酬，另錄音帶及譯文內容，僅係上訴人片面陳述報酬金額，均難為兩造已成立居間契約之證明。故上訴人依居間契約請求被上訴人給付居間報酬，即屬無據。又系爭大樓多數租約係透過周信雄轉達租賃條件磋商而定，2 樓則係透過其他出租人與所有權人長鎮育樂股份有限公司（下稱長鎮公司）洽商租賃條件及訂約，上訴人並未為任何報告訂約機會，自不得請求報酬。又系爭大樓9、10樓建物為被上訴人以2億多元向新代育樂股份有限公司（下稱新代公司）買受，亦非因上訴人報告訂約機會而成，上訴人亦不得依民法第566 條之規定，請求被上訴人給付居間報酬等語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、本件所應審究者為：㈠被上訴人承租系爭大樓是否上訴人居間而成？㈡如是，兩造間有無約定居間報酬？㈢上訴人得否依習慣請求給付居間報酬？查：
㈠被上訴人承租系爭大樓是否上訴人居間而成？
⑴按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會
，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565 條定有明文。又民法第565 條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付（最高法院52年台上字第2675號判例意旨參照）。
⑵系爭大樓於90年5月17日為第1次建物登記時，其所有權人
分別為華陽育樂股份有限公司（1 樓）、長鎮實業股份有限公司（2樓）、新生影業股份有限公司（3、4樓及地下2樓）、星港國際商業有限公司（5、12 樓）、三昌育樂股份有限公司（6、7、8樓）、新代育樂股份有限公司（第9、10、11樓，嗣9、10樓於93年3月23日移轉登記為被上訴人所有），為兩造所不爭執（見原審卷66頁），並有建物登記簿謄本在卷可按（見原審卷46-57頁） ，堪信此部分為真實。
⑶91年6 月11日新生影業公司與被上訴人簽訂房屋租賃契約
，將其所有之系爭大樓3、4樓及地下2 樓出租予被上訴人，租賃期間自91年6月15日起至106年11月14日止，每月租金為1,447,500元，有台灣台北地方法院所屬民間公證人重慶聯合事務所91年度北院民公誌字第110149號公證書及房屋租賃契約書、支票影本可按（見外放證物23-40頁）；91年8月22日長鎮公司將其所有系爭大樓之第2樓房屋出租予被上訴人，每月租金90萬元，租賃期間自91年8月22日起至106年12月31日止，有台灣台北地方法院所屬民間公證人楊昭國盧榮輝聯合事務所91年度北院民公國字第111940號公證書及房屋租賃契約書可參（見外放證物44-55頁）；91年6月12日華陽公司與被上訴人簽訂房屋租賃契約書，將其所有系爭大樓1樓出租予被上訴人，每月租金1,042,500 元，租賃期間自91年7月1日起至106年12月11日止，有台灣台北地方法院所屬民間公證人重慶聯合事務所91年度北院民公誌字第110146號公證書及房屋租賃契約書可憑（見外放證物61-77頁）；91年6月11日三昌公司與被上訴人簽訂房屋租賃契約書，將其所有系爭大樓6、7、8樓出租予被上訴人，每月租金114萬元，租賃期間自91年7月1日起至106年11月14日止，有台灣台北地方法院所屬民間公證人重慶聯合事務所91年度北院民公誌字第110148號公證書及房屋租賃契約書、支票影本可稽（見外放證物79-96頁）；星港公司與被上訴人於91年6月11日簽訂房屋租賃契約，將其所有系爭大樓地下1樓及地上5、12樓出租予被上訴人，惟約定契約簽訂後，雖立即交屋，然於被上訴人施工裝修期間不支付租金，自92年1月1日起始起算租金（92年1月1日起至92年6月30日止，每月租金為1,945,125元），租金並漸進調整，租賃期間至106年12月9日止，並於92年8月7日辦理公證，有台灣台北地方法院所屬民間公證人重慶聯合事務所92年度北院民公誌字第111337號公證書及房屋租賃契約書可稽（見本院2卷38-45頁）；91年6月12日新代育樂公司與被上訴人簽訂房屋租賃契約書，將其所有系爭大樓9、10樓出租予被上訴人，每月租金56萬5千元，租賃期間自91年7月11日起至106年12月11日止，有台灣台北地方法院所屬民間公證人重慶聯合事務所91年度北院民公誌字第110147號公證書及房屋租賃契約書影本可稽（見外放證物1-17頁），被上訴人對上開公證書及房屋租賃契約書之真正，亦不爭執，堪信為真實。
⑷又新生影業公司、華陽公司、長鎮公司、三昌公司及新代
育樂股份有限公司（下稱新代育樂公司）將其等所有上開房屋出租予被上訴人，初時係透過上訴人告知被上訴人有意承租系爭大樓之事，並介紹被上訴人公司之法定代理人乙○與新生公司等公司之法定代理人認識乙節，業據上訴人提出被上訴人公司法定代理人乙○書寫內載「租金 700萬、押金6個月、租期15年、施工期：6個月、調幅：前 3年不動，後每3年調5%」 等承租系爭大樓條件之字條（下稱原證 2）為證（見原審卷57頁），而被上訴人對該字條之真正，亦不爭執，並自承有委託上訴人介紹承租系爭大樓等語（見原審卷187 頁）；復經本院函詢新生公司等公司查明屬實，有新生影業公司、華陽公司、三昌公司及新代育樂公司等94年7月15日函、長鎮公司94年7月20日函附卷可稽（見本院2卷206、207、209、210頁），並據證人即三昌公司、新生影業公司法定代理人周信雄於原審審理時到庭證稱：「我是新生影業及三昌育樂公司2家負責人。新聲大樓目前租給被告錢櫃企業股份有限公司（即被上訴人），從91年6月開始出租，被告錢櫃企業股份限公司使用範圍除11樓外，其餘樓層，被告都承租下來。當初是林清和先生（即上訴人）介紹，後來被告公司董事長乙○再來找我商談。我原先並不認識乙○，林清和是之前和我一起蓋新聲大樓的合建建商。林清和找我談時，口頭告訴我錢櫃公司有意願來承租新聲大樓，並把條件告訴我。以750萬元作為1個月的月租，租期15年。當時我並不清楚林清和和被告公司間的關係。細節部分，就是由我自己和錢櫃公司商談的。新聲大樓其他公司的租約，並沒有經過我。但是訊息是我傳出去的。我們內部先有一個共識後，其他各樓層是自己去簽訂租約。．．．．第1次是林清和幫我聯絡劉董事長，初期林清和都還會幫我居中聯繫約2、3次有，後來我跟劉董事長熟了以後，就是我們自己聯繫」、「（在租賃契約洽談過程中，劉董事長有無提到說如果租約能夠順利擬定的話，要給林清和報酬？）劉董事長沒有跟我提過，我只是有講過林清和幫我們介紹應該主動給一些」等語在卷（見原審卷76、77頁）；證人即星港公司之代理人周信義亦證稱：「（系爭大樓為何出租給被上訴人？）．．．興建期間即找尋可以承租整棟大樓之承租人．．．．．．因為當時租約主權在於原告（即上訴人）。後來原告財務出現問題，大樓快完成時，原告與地主終止合建契約之後，原告一直都有在找承租人，原告可能想賺取佣金。大樓約於3、4年前興建完成，一直在洽談承租人，空了1、2年左右。大約兩年前，原告告知地主（三兄弟我、周信雄、周安雄）他找到被告（即被上訴人）願意承租，原告一開始就有告知大概細節，原告有說若促成交易，原告可向被告收取一定好處。後來，我們三兄弟就自行與被告洽談，但原告一直有關心訂約過程，原告一直打電話問我訂約了沒。第一次周信雄與被告簽約時，原告、我們三兄弟與王金惠跟被告代表劉明、何經理在場。第二次周安雄與被告簽約時，我不清楚。第三次我與被告簽約時，原告不在場，但我簽完約有跟原告說。周信雄與被告簽約時間，我不清楚。第三次我與被告簽約時，原告不在場，但我簽完約有跟原告說。周信雄與被告簽約時間，與我跟被告簽約時間相隔一年，因為價錢談不攏。後來我的簽約價格比周信雄、周安雄，租金每月多了25萬元」「乙○有跟我說過，希望地主與被告錢櫃一起負擔給付原告之佣金，當時周信雄、周安雄未說明佣金數額或計算方式，我也沒有答應他。當時我還未與被告簽約，周信雄與周安雄已經與被告簽約」等語在卷（見原審卷173、174頁），足證上訴人確為被上訴人報告訂立系爭大樓租賃契約之機會，被上訴人並因而與新生影業公司（B2樓、3樓、4樓）、星港公司（B1樓、5樓、12樓）、華陽公司（1樓）、長鎮公司（2樓）、三昌公司（6樓、7樓、8樓）等就系爭大樓簽訂租賃契約，揆之首揭說明，上訴人自得請求被上訴人給付居間報酬。
⑸又系爭大樓11樓部分，新生代育樂股份有限公司原已出租
予訴外人喜逢餐廳股份有限公司，不在上訴人居間之範圍，為上訴人所自承（見本院1卷149頁，2卷144頁），並經證人周信雄證述在卷（見原審卷76頁），復有新代育樂公司與被上訴人簽訂記載：「甲方（即新代育樂公司）另所有11樓建物，現出租予喜相逢餐廳股份有限公司營業，
甲、乙（即被上訴人）雙方同意依本條之方式處理之。⒈甲方委託乙方以乙方自己之費用與喜相逢公司，協議終止原租賃合約，如雙方協議解除租約時，乙方應依每月陸拾捌萬元正支付租金予甲方，相關其他租賃條件，比照．．．。⒉乙方如無法與喜相逢公司達成解約之協議時，則仍由甲方依原約與喜相逢公司相互履行其權利與義務」之租賃契約書在卷可按（見本院2卷89頁，外放證物15頁），是被上訴人辯稱系爭大樓11樓，不在上訴人居間之範圍，應堪採信。
⑹被上訴人雖辯稱：被上訴人承租系爭大樓之方案，與上訴
人前所言租賃條件不同，顯見上訴人未完成訂約媒介之居間事務，不得請求居間報酬云云。查，報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。本件上訴人為報告居間，且被上訴人與新生影業公司等間，亦因上訴人之報告居間而成立租賃契約，已如前述，依法自得請求居間報酬。是被上訴人上開所辯，即無足採。
⑺被上訴人又辯稱：系爭大樓9、10樓部分，係被上訴人向
新代育樂公司買受；2樓部分之租賃契約亦非上訴人居間而成，故上訴人不得請求9、10、2樓之居間報酬云云。查，被上訴人主張其就系爭大樓 9、10樓與新代育樂公司簽訂租賃契約之同時，亦商議買賣事宜，並於同日簽訂不動產買賣契約書，固據提出不動產買賣契約書為證（見本院2卷120-122頁），惟查，被上訴人與新代育樂公司於91年
6 月12日同時簽訂房屋租賃契約書及不動產買賣契約書，有上開2份契約書附卷可稽（見外放證物4-17，本院2卷120-122頁），依該買賣契約書第3、4條分別約定「第3條付款方式：除甲（即新代育樂公司）、乙（即被上訴人）雙方約定以現有租約之租賃保證金1,695,000元為簽約金外，乙方尚需於本約簽訂之同時支付2千萬元。乙方承受甲方現有銀行抵押債務共1億8千萬元正，視為本約買賣部分價款之支付（如有差額由乙方以現金清償）。前項銀行債務之承擔於『92年12月17日起』生效，乙方並應於30天內將本項甲方債務人及連帶保證人名義變更乙方名義。乙方並同意於93年1月17日起支付前項抵押債務所生之利息。本條抵押債務之承受如因可歸責於甲方之因素致遲延時，則雙方同意順延之。房屋及土地所有權狀取得時支付其餘尾款10,305,000元正。第4條產權移轉登記：本買賣標的應於92年12月17日辦理產權移轉登記」（見本院2卷120、121頁），是依該買賣契約約定，兩造雖於91年6月12日即簽訂不動產買賣契約書，惟除簽約金外，其餘之買賣價金，被上訴人係自92年12月17日起，始給付，並於同日辦理產權移轉登記，嗣於93年3月23日辦妥移轉登記，有建物登記簿謄本可參（見原審卷53、54頁），足證系爭9、10樓被上訴人係先租再買，故就租賃部分之居間報酬，被上訴人仍應給付。另2樓亦屬上訴人居間之範圍內，為被上訴人所不爭執（見本院1卷149頁），並據證人周信雄證述在卷，復有租賃契約在卷可按，是被上訴人空言所辯，自不足採。
㈡兩造間有無約定居間報酬？
上訴人主張兩造間有居間報酬1,200萬元之約定，固據提出原證2及錄音帶及譯文為證。然查，原證2僅記載「租金700萬、押金6個月、租期15年、施工期：6個月、調幅：前3年不動，後每3年調5%」等（見原審卷57頁），並無居間報酬1,200萬元之記載，另上訴人提出之錄音帶及其譯文內容，僅係上訴人片面陳述報酬之金額，無被上訴人關於報酬之承諾，此外，被上訴人又無法舉證證明兩造間有居間報酬1200萬元之約定，空言主張，自不足採信。
㈢上訴人得否依習慣請求給付居間報酬？
按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬；如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。未定報酬額者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付；居間人因媒介應得之報酬，除契約另有訂定或另有習慣外，由契約當事人雙方平均負擔。民法第568條第1項、第566條、第570條分別定有明文；又經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收，不動產經紀業管理條例第19條第1 項亦定有明文。再所謂「中央主管機關規定之報酬標準」，依內政部89年5月2日台內中地字第8979087 號函示，不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金。是上訴人主張依習慣請求以1個月租金額計算之居間報酬，固屬有據，然依民法第570條規定，應由契約當事人雙方平均負擔，故上訴人得請求之居間報酬為系爭大樓居間完成樓層（B1、B2、1至10樓、12樓）月租金之一半即3,520,063元【（1,447,500元＋1,945,125元＋1,042,500元＋900,000元＋1,140,000元＋565,000元）÷2＝3,520,063元（元以下四捨五入）】，超過此部分之請求，即不應准許。
五、綜上所述，上訴人依民法第566條之規定，請求上訴人給付3,520,063元，及自支付命令送達翌日即93年3月4日起，至清償日止，按年息5％計算之利息部分，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。又，上訴人勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保為准、免假執行之宣告，經核於法並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至於上訴人敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示，並依聲請為附條件之准、免假執行之宣告。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、兩造其餘攻擊、防禦方法，經審酌後，認與判決結果無涉，爰無一一證述之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第463條、第390 條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 4 月 18 日
民事第五庭 審判長法 官 林丁寶
法 官 陳博享法 官 蔡芳齡正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 95 年 4 月 26 日
書記官 蔡錦輝附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。