臺灣高等法院民事判決 94年度重上字第477號上 訴 人 己○○
樓戊○○
樓丙○○丁○○乙○○前列五人共同訴訟代理人 呂純純律師被上訴人 甲○○訴訟代理人 簡良夙律師複代理人 邱天一律師上列當事人間損害賠償事件，上訴人對於中華民國94年6月23日台灣桃園地方法院93年度重訴字第214號第一審判決提起上訴，經本院於95年3月1日言詞辯論終結，並判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：㈠被上訴人於84年5月5日及同年月 6日分別向上訴人己○○、
戊○○及上訴人丙○○、丁○○購買如附表所示土地，分別訂立不動產買賣契約書，上訴人乙○○則為連帶保證人，被上訴人於買賣契約訂立時，支付定金新臺幣（下同）65萬元予戊○○、己○○，及支付定金 200萬元予丙○○、丁○○，並再分別支付買賣價金155萬元予己○○、戊○○及530萬元予丙○○、丁○○，然被上訴人買受之土地上均有三七五租約存在，依兩造間不動產買賣契約書第5條約定， 上訴人等人應負責解決其等土地上三七五租約等妨礙被上訴人土地權利取得之情事，又系爭土地為共有土地，上訴人等應依土地法等相關規定，告知其他共有人及承租人有優先購買權，以利共有土地辦理移轉登記，此亦為契約批明事項。被上訴人於89年12月15日及89年12月13日分別以存證信函催告己○○、戊○○及丙○○、丁○○應於文到 7日內解決三七五租約之糾葛及盡告知共有人有優先承買權之義務，否則即以該函為解除契約之依據，並再於90年3月5日及89年12月27日以存證信函解除契約，上訴人等人迄今仍未履行其契約應盡義務，被上訴人再以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示。被上訴人既已依法解除契約，上訴人等人收受買賣價金即已無法律上之原因，依系爭不動產買賣契約第16條之約定應支付與已收價款同額之違約金予被上訴人，及依民法第 249條第 3款規定，上訴人應加倍返還其所受之定金，被上訴人先以上訴人所收受之定金，為請求違約金之範圍，依系爭不動產買賣契約第16條之規定及不當得利之法則，請求上訴人分別給付如起訴狀聲明所示之金額。（本院按：原判決就被上訴人請求之違約金依職權酌減，並駁回被上訴人請求戊○○、己○○及丙○○、丁○○各應負連帶給付責任部分，被上訴人對其敗訴部分未據聲明不服，已告確定）。
㈡上訴人負有解決出賣系爭土地上三七五租約等妨礙被上訴人土地權利取得之義務：
⑴系爭土地尚有耕地三七五租約存在，妨礙被上訴人對於系
爭土地之使用及將來土地所有權之行使，依兩造所簽訂之不動產買賣契約書第 5條約定，當由出賣人（即上訴人）負責理清系爭土地上之耕地三七五租約。
⑵依被上訴人與乙○○於84年5月3日所簽定之協議書第 1條
之約定，系爭土地三七五租約之補償費，應由乙○○與全體共有人連帶保證支付，況終止三七五租約之定金，係由乙○○自己開票支付，足證上訴人應負責支付補償費予佃農。
⑶被上訴人與己○○、戊○○所訂立之不動產買賣契約書第
4條第2款約定「‧‧‧甲方（被上訴人）得扣抵代乙方（上訴人）墊付之各項稅金、佃農支取之價金及相關必要費用‧‧‧」，係因被上訴人希望本件共有土地開發案能儘速完成，如出賣人資金短缺，被上訴人可先行墊付，再自買賣價金中扣抵，以促儘早完成土地買賣，然被上訴人並無代墊的義務。
⑷被上訴人與丙○○、丁○○所訂立之不動產買賣契約第 4
條第1款約定第二期款300萬元之支付，被上訴人原係要求於辦妥終止三七五租約登記後始付款，然因出賣人需錢孔急，故要求被上訴人於84年 7月31日前支付第二期款，第4條第1款前段係指上訴人若已辦妥三七五租約終止登記，則可算出補償金之確定數額，可直接由買賣價金中扣抵清楚三七五租約承租人可得之補償金，後段係指如於84年 7月31日前，上訴人未辦妥三七五租約終止登記，則被上訴人為催促地主完成終止三七五租約，排除土地上之障礙，故將上訴人應分擔終止三七五租約補償費之數額，先暫行預扣，以防止上訴人不負擔三七五租約補償金之風險。
⑸被上訴人非共有土地之所有權人，無權與三七五租約之承
租人終止租約，而三七五租約之出租人既與承租人訂立終止三七五租約之契約，自應由土地所有權人負責補償，被上訴人因希望合建興建計劃能儘速達成，若土地所有權人資金短缺可先行幫助地主暫墊補償金，以促合建興建計劃之完成，然終止三七五租約仍應由上訴人負責。
⑹被上訴人為建築商人，購買共有土地，期能完成土地開發
建築，被上訴人豈可能於未完成所有共有土地之收購前，與部分地主訂立買賣契約，並約定負擔終止三七五租約之義務，被上訴人至愚亦不可能承擔此義務，而上訴人為共有土地之地主，排除三七五租約，當有利於全體土地共有人及共有土地出賣。
㈢上訴人違反系爭不動產買賣契約約定批明事項應通知其他共有人優先承買之義務：
⑴系爭不動產契約書批明事項已約明上訴人應依土地法等相
關規定，確盡共有人告知出售共有土地或出租人告知承租人優先承買之責，上訴人既已自認未通知其他共有人，其等辯稱無此義務自無理由。
⑵系爭土地共有人共達72人，如出賣人即上訴人未依約通知
優先購買權人，而逕依土地登記規則第97條規定，切結共有人已放棄優先購買權，則出賣人恐涉使公務員登載不實罪嫌，此外，上訴人如附具切結書放棄優先購買權，應檢附優先購買權人之資格證明及印鑑證明，倘若出賣人未通知其他共有人，則其他共有人豈可能出具印鑑證明提供出賣人辦理土地移轉登記，而被上訴人因先前如原證九不起訴處分書所載事件，致被上訴人就共有土地之買賣戒慎恐懼，故特別於不動產買賣契約書批明事項，約明上訴人負有通知共有人優先購買權之義務，以確保辦理土地所有權移轉登記。
㈣上訴人分別以存證信函催告被上訴人付清尾款，惟被上訴人給付尾款之履行期尚未屆至，上訴人解除契約並不合法：
⑴依被上訴人與己○○、戊○○所訂立之不動產買賣契約書
第4條第2款約定，被上訴人於所有權登記完畢，產權移轉清楚後，始支付尾款 135萬餘元，因上訴人遲遲未依系爭契約第 5條約定與佃農終止三七五租約，亦未依約告知其他共有人及承租人優先購買權，被上訴人分別於89年12月15日及90年3月5日以存證信函催告上訴人履約，皆置之不理，是上訴人之土地尚有三七五租約等權利糾葛存在，產權尚未移轉完畢，被上訴人給付尾款之履行期尚未屆至，則於上訴人履行其義務前，被上訴人亦得拒絕給付，上訴人催告被上訴人給付尾款，不生催告之法律效果，上訴人主張解除契約於法不合。
⑵依被上訴人與丙○○、丁○○所訂立之買賣契約第4條第2
款約定，俟土地增值稅單核發後 5日內付第三次款，惟系爭土地因有耕地三七五租約之糾葛，尚未完成土地所有權移轉完畢，未符土地稅法第28條所規定土地增值稅之課稅要件，則契約所定第三期款及尾款之履行期尚未屆至，丁○○、丙○○於89年 9月19日以存證信函催告被上訴人履約於法未合，不生催告之法律效果，其解除契約亦不合法。
㈤答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：㈠系爭契約第4條乃係針對被上訴人有先行代上訴人丁○○等4人墊付終止三七五租約補償費之義務而為規定：
⑴自土地交易實況而論，被上訴人有先行代上訴人墊付終止三七五租約補償費之義務：
常理而論，買賣附有三七五租約之土地並辦理移轉登記之步驟有三：其一，給付三七五租約之佃戶補償金，俾使租約得以註銷；其二，申報土地移轉程序並繳納土地增值稅以取得完稅證明，俾便土地得以辦理移轉程序；其三，辦理土地移轉過戶之程序，即土地所有權人檢具相關土地移轉之證明文件附同上開三七五租約註銷文件及完稅證明等予土地買受人，俾其辦理土地移轉登記程序。買受人買受附有三七五租約之土地時，已知該土地上附有三七五租約之負擔，而買受人亦知該土地之所有人（即出賣人）因經濟效益考量，在土地增值稅與補償費總金額總和高於自己土地應有部分價值時，寧願讓土地閒置亦不願賠錢出售致使租約持續之情事，故買賣雙方於訂約時除會約定出賣人僅須按應有部分比例負擔補償費與土地增值稅外，亦約定註銷佃戶租約之補償費與土地增值稅乃含括於土地交易價款內，故賣方於土地交易買賣中不需再自行額外拿出任何一毛錢。同時，買賣契約之交易價金雖已包含終止三七五租約之補償費與土地增值稅，然因買受人恐其如將該價款直接交付予出賣人，而出賣人卻未將該補償費交付予佃戶以註銷該土地之三七五租約時，買受人將蒙受損失，交易慣例上賣方僅須交付土地移轉登記相關文件，而無須另外拿出金錢，而由買方於買賣價金中直接扣除應由賣方負擔之增值稅與補償金後，將餘款支付予賣方即可；至於買方，其雖支付佃戶補償費作為註銷租約之對價，但因此直接支付佃戶補償費得以抵充土地價金，故買方並無承擔額外之風險，此乃保障買賣雙方之最佳方式，而為現行土地買賣之實務。
⑵關於丁○○與丙○○部分：
依據兩造簽署之買賣契約第 4條規定，被上訴人有先行給付佃農補償金之義務，再自應給付予上訴人之價金內扣抵該補償金之金額。否則，如謂被上訴人無先行代繳之義務，則系爭契約為何會約定被上訴人在尚未給付補償金時，就得先扣除補償金？焉有被上訴人一方面得預先扣留補償金而他方面又不為代繳，反須由上訴人自行付款而須承擔雙重付款義務之理？第二期付款當期價金僅為 300萬元，依常理論之，補償金金額必小於 300萬元，始有扣抵之可能，則應由丁○○與丙○○負擔之補償金金額絕非如被上訴人辯稱之 1,100萬元；反之，按丁○○與丙○○之應有部分比例作為計算其應負擔之補償金，約為70萬元，正好小於第二期之價金數額，符合土地買賣實務之常情。被上訴人非但給付上訴人 230萬元之第二期款，甚至還給付後續之第三期款，可見上訴人丁○○及丙○○所負擔之補償費僅限於其應有部分範圍，所負擔之稅費僅限於其應有部分範圍，此一情事亦為被上訴人所知悉。上訴人按應有部分應負擔之補償金均已為被上訴人預先扣抵，且土地移轉文件均已交付，上訴人所有義務均已履行完畢，被上訴人始願意直接給付上訴人第二期、甚至第三期價款。買賣契約第15條規定：「本約如有未盡事宜，適用現行有關法令之規定及一般社會之慣例。」亦與契約第 4條相呼應，蓋土地買賣實務之運作上，關於買賣過程中應給付之補償費及應繳納之稅賦等，通常均由買方先行墊付補償費及相關稅費而直接由買賣價金中扣除之，此為土地交易之常態，本件亦不例外。買賣契約第 5條規定：「乙方（即上訴人）保證出賣不動產全部確無來歷不明情事，如有設定抵押等他項權利或其他一切糾葛均歸乙方負責清理，不得因此阻礙甲方之權利取得，但如有設定抵押等他項權利，乙方應限至本契約第4條第1項款交付前清償及塗銷。」，此條乃專門規範系爭土地上之物權行為，不及於債權行為，並不包括終止三七五租約之義務。
⑶關於己○○與戊○○部分：
依據兩造簽署之買賣契約第 4條規定，被上訴人負有先行墊付系爭土地交易應支出之補償費，而上訴人無須先行支付任何金額，被上訴人嗣後再自應給付予上訴人之價金內扣抵該先行墊付之補償費。
⑷上訴人乙○○部分：
依據兩造簽署之協議書規定，乙○○僅負協助被上訴人取得土地之立場，並未就系爭土地之取得負擔連帶責任。乙○○與被上訴人曾簽訂協議書，約定由乙○○提供其所有土地之應有部分予甲○○設定抵押權以借款予乙○○，俾便乙○○得以代甲○○與系爭土地之其他共有人洽購系爭土地，惟甲○○嗣後決定由其自行與系爭土地之其他共有人洽購，且相關稅費亦由甲○○先行墊付，嗣後再自給付予各共有人之價金內扣除之，故甲○○即未將約定之借款交付予乙○○，雙方因此將該協議書第 2條借款約定刪除，而加具協議書第16規定：「合建前，乙方（即乙○○）應協助取得本協議書標的土地所有權三分之二以上，並依土地法 34條之1承買其他共有人之持分所有權。提存款應由甲方支出，所有權亦歸甲方所有。」乙○○借款洽購系爭土地並清理系爭土地上負擔之義務，已因協議書第 2條刪除而消滅，故乙○○於購買系爭土地之事件中既已非局中人，其連帶責任當然隨之消滅。蓋協議書第16條就其他共有人提存款部分應依協議書第 1條規定，由乙○○及全體共有人連帶保證支付，惟現卻僅由甲○○負擔之，可見雙方就清理系爭土地上負擔之義務已因刪除協議書第 2條規定及加具協議書第16條之規定，而將該義務轉由甲○○負擔。依協議書第10條：「乙方（即乙○○）若有違反前述之任何條款時，願將自己全部土地所有權任憑甲方沒收移轉，並保證已收購之共有地放棄承買並將承買權讓與甲方。嗣後不論已收購或未收購者，乙方均不得再介入收購或洽談合建。」之內容觀之，倘如被上訴人所述乙○○負有取得土地之連帶保證人責任，則此一條款保留對被上訴人更為有利，亦更能箝制乙○○，因何被上訴人同意將此一對其極為有利之條款刪除不予保留，推而論之，足見乙○○並未就取得土地一事負有連帶責任。再者，雙方就提存款部分既約定限於甲○○個人負擔，而不及於乙○○，則乙○○豈可能將所謂清除系爭土地之負擔自行攬上身，蓋舉輕以明重，乙○○已不願負擔提存款此一較輕之義務，豈有可能再行負擔較重之清理系爭土地之義務？㈡系爭契約第 4條乃係規定上訴人僅負有按應有部分比例最終
負擔終止三七五租約補償費與增值稅等相關費用之義務而為規定：
⑴上訴人雖為系爭土地之共有人，惟應有部分不一，所得價
款亦有限，如謂上訴人各自均須負擔全部之補償金，不合常情。以上訴人丁○○與丙○○為例（二人應有部分分共300/4800），所得之總價金僅為11,770,500元，而補償金之金額就高達 1,100萬元扣除補償金後，丁○○與丙○○出售135.51坪之土地所得僅為區區 770,500元，尚不足支付應由出賣人墊付之高達 300萬元之土地增值稅，則上訴人豈有墊款賠錢出賣大筆土地而無任何獲益之理？再以己○○與戊○○為例（二人應有部分共100/4800），其出賣土地之總價金不過為 3,558,042元而已，豈有可能同意承擔支付 1,100萬元鉅額補償金之理？此金額尚且不包含己○○與戊○○因本次土地買賣交易支出之土地增值稅。
⑵上訴人丁○○及丙○○部分：
被上訴人自應給付予上訴人之價金內先行預扣70萬元補償金及 300萬元土地增值稅，足證上訴人係依土地應有部分負擔該稅費及被上訴人確有先行墊付該稅費之義務。被上訴人自承對於丁○○與丙○○第二期款已先行預扣補償金70萬元，而此金額恰恰相當於丁○○與丙○○之土地應有部分比例應給付之補償費數額。應給付予佃農之總補償費金額為 1,100萬元，而丁○○與丙○○之應有部分為4800分之 300，故本次買賣應由上訴人負擔之補償費金額應為六十八萬餘元，相當於70萬元，此筆補償金應由被上訴人先行代上訴人墊付補償費予佃戶。被上訴人自承對於丁○○與丙○○第三期款已先行預扣土地增值稅 300萬元，而此金額恰恰相當於丁○○與丙○○之土地應有部分比例應繳納之稅賦數額。
⑶上訴人己○○與戊○○部分：
依被上訴人與己○○與戊○○簽訂之買賣契約第4條第1、
2 款規定，可知被上訴人就註銷三七五租約一事係立於關鍵地位而有完全之控制權，故被上訴人才願意直接給付己○○及戊○○第二期價金。蓋被上訴人與上訴人均已知己○○與戊○○應負擔之費用，均應由被上訴人先行墊付，其後再於給付予上訴人之價金中予以扣除，此由上訴人於取得第二次價款後即須配合提供土地過戶等資料予被上訴人或其指派之代書可稽。另被上訴人既先行墊付上訴人應負擔之補償費，則被上訴人當係依據上訴人就系爭土地100/4800應有部分範圍內予以墊付，而非全額支付。⑷兩造簽署之84年5月6日買賣契約第4條與84年5月 5日買賣
契約第4條及第5條規定之意涵與排列形式以觀， 第4條規定乃專係就補償金予以規定，而第 5條規定則係針對補償金以外之事項而為規定。本件買賣契約之無法履行係肇因於被上訴人惡意違約所致，而上訴人均已依約履行契約所定之義務，故違約事由應歸責於被上訴人。被上訴人於 5年間均無履行契約之意思表示，亦未有任何要求上訴人履約及提供文件等舉措，直至上訴人函告解除契約之意思表示，方以上訴人未終止系爭土地之三七五租約及未通知其他共有人云云為由，復為解除契約之意思表示，可見被上訴人在主觀上也不認為上訴人有何義務未為履行。
㈢系爭契約為被上訴人自行製作之定型化契約，如內容有疑義，應為不利契約製作者之解釋，始符公平原則等語置辯。
㈣上訴聲明：
⑴原判決不利上訴人部分廢棄。
⑵上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行聲請均駁回。
⑶第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
三、兩造不爭之事實：上訴人等人為系爭土地共有人之一，被上訴人先於84年5月3日與上訴人乙○○簽訂協議書，約定乙○○應於同年 7月30日前收購系爭土地應有部分 2/3以上，並將土地所有權移轉登記予被上訴人及簽訂合建契約、排除該土地上他項權利暨終止三七五租約，使被上訴人得依土地法第34條之 1取得全部土地興建房屋出售，乙○○為履行其上開協議，乃居中介紹其餘上訴人將系爭土地應有部分出售予被上訴人，而由上訴人己○○、戊○○於84年5月5日與被上訴人簽訂不動產買賣契約書，另上訴人丙○○、丁○○則於同年月 6日與被上訴人簽訂不動產買賣契約書，乙○○並為上開不動產買賣契約出賣人之連帶保證人，被上訴人已於84年5月5日簽約時交付定金65萬元予己○○、戊○○，復於同年月16日交付買賣價金155萬元予己○○、 戊○○，另於84年5月 6日簽約時於交付定金200萬元予丙○○、丁○○，復於同年8月10日交付買賣價金230萬元、85年 5月31日交付買賣價金100萬元、85年 6月30日交付買賣價金200萬元予丙○○、丁○○。乙○○與系爭土地三七五租約承租人劉逢時於84年7月8日簽訂終止三七五租約契約書，約定由乙○○給付該承租人補償費1,100萬元終止系爭土地之三七五租約， 乙○○並已交付定金100萬元，然因未能給付其餘補償費， 系爭土地之三七五租約迄未終止，被上訴人乃以己○○、戊○○、丙○○、丁○○等人未依系爭不動產買賣契約書第 5條之規定終止三七五租約及契約批明事項約定依土地法之規定告知其他共有人及承租人有優先購買權，分別於89年12月15日、同年月13日以存證信函催告己○○、戊○○及丙○○、丁○○於文到
7 日內解決三七五租約之糾葛及盡告知優先購買權人之義務，否則即依系爭不動產買賣契約第16條之規定解除契約，將已付價金返還並賠償同額之款項，己○○、戊○○及丙○○、丁○○分別於89年12月16日、89年12月14日收受上開存證信函，被上訴人復分別於90年3月5日、89年12月27日以存證信函向己○○、戊○○及丙○○、丁○○為解除本件買賣契約之意思表示，己○○、戊○○及丙○○、丁○○分別於90年3月6日、89年12月28日收受上開存證信函，被上訴人並再以本件起訴狀繕本送達上訴人等人為解約之意思表示等情，業據被上訴人提出不動產買賣契約書2份、支票8紙、私有耕地租約登記申請書 1件、存證信函4份、本91年度上更㈢字第139號判決書、最高法院92年台上字第694號判決書各1份，上訴人提出協議書、終止三七五租約契約書各 1份附卷可稽，且為兩造所不爭執，足信為真實。
四、兩造爭點之論述：本件之爭點在於系爭不動產買賣契約是否經被上訴人合法解除？㈠依被上訴人與己○○、戊○○及與丙○○、丁○○所簽訂之
不動產買賣契約書第 5條均約定：「乙方（上訴人）保證該出賣不動產全部確無來歷不明情事，如有設定抵押等他項權利或其他一切糾葛，均歸乙方負責理清，不得因此阻礙甲方（被上訴人）之權利取得，但如有設定抵押等他項權利，乙方應限至本契約第4條第 ㈠項款項交付之前清償及塗銷」等語（原審卷一第13、16頁），可知系爭土地出賣人即上訴人己○○、戊○○、丙○○、丁○○等人負有將系爭土地上所存在之他項權利或其他一切糾葛排除、理清之責，則上訴人己○○等 4人即負有將系爭土地上之耕地租約登記排除之義務。上訴人主張前揭規定係專門規範系爭土地上之物權行為，不及於債權行為，並不包括終止三七五租約之義務云云。
查，依文義解釋已無從解謮為上訴人應負責理清阻礙被上訴人權利取得之情事限於物權行為，不包括終止三七五租約一事。且被上訴人為建築商人，購買共有土地期能完成土地開發建築，被上訴人豈可能與部分地主訂立買賣契約，僅約定土地上不得有設定抵押權之物權負擔，卻仍允許存有三七五租約，則被上訴人買受系爭土地卻不能開發，衡情被上訴人不可能為此種不利己之交易。
㈡上訴人雖主張依系爭不動產買賣契約書第 4條及被上訴人與
乙○○所簽訂之協議書第 1條之約定，被上訴人有先行代墊終止三七五租約之費用，被上訴人確實也有代墊之行為云云。然查：
⑴依被上訴人與己○○、戊○○所簽訂之不動產買賣契約書
第4條第 ㈡款約定：「甲方（被上訴人）應於所有權登記完畢，產權移轉清楚後支付尾款新台幣壹佰叄拾伍萬捌仟零肆拾貳元正，但甲方得扣抵代乙方墊付之各項稅金、佃農支取之價金及相關必要費用。」（原審卷一第13頁），從文義上解釋，應解為被上訴人如有代上訴人己○○、戊○○墊付終止三七五租約之補償金，則被上訴人得自應給付其二人之買賣價金中扣抵此筆費用；另被上訴人與丙○○、丁○○所簽訂之不動產買賣契約書第4條第 ㈠款約定：「民國84年 7月31日前甲方（被上訴人）應支付第二次款新台幣叄佰萬元正，但本約標的物之三七五租約若已終止登記，則於本次付款時扣抵清楚三七五租約承租人依法分得之補償金，若未辦妥則甲方有權於本次付款時先行預扣，日後結算多退少補。」（原審卷一第16頁），亦應解為被上訴人應於84年7月31日前支付第二次款300萬元予丙○○、丁○○，惟系爭土地之三七五租約如已終止登記（即補償費已發給承租人），被上訴人得自應給付其 2人之買賣價金中扣抵由被上訴人墊付予三七五租約承租人之補償金，如三七五租約尚未為終止登記，則被上訴人得於本次付款時先行預扣應墊付予三七五租約承租人之補償金。是由系爭不動產買賣契約第5條、第4條之規定可知，上訴人己○○等 4人負有給付系爭土地三七五租約承租人補償費以終止租約登記之義務，然因己○○等 4人資金短缺，故約定被上訴人如已代上訴人等墊付此筆補償費，得自買賣價金中扣抵，如被上訴人尚未墊付，亦得自買賣價金中預扣，而由前開文字，尚不足以證明被上訴人有先行代上訴人己○○等 4人墊付終止三七五租約補償費之義務，否則雙方為求保障，理應於條文明確記載「甲方（被上訴人）應代乙方（上訴人）墊付終止三七五租約補償費，並由甲方自應給付予乙方之買賣價金中扣抵或預扣之」，以杜爭議。且對照同契約第5條之內容，上訴人己○○等4人本負有處理、清除土地上所存其他權利之責，亦應為如上之解釋。且被上訴人除於訂約時已付定金 200萬元外，復先後於84年8月10日交付買賣價金 230萬元、85年5月31日交付買賣價金100萬元、85年6月30日交付買賣價金 200萬元予上訴人丙○○、丁○○，被上訴人果有代墊補償費之義務，大可逕自買賣價金中預扣此筆費用，根本無須給付上開高達 530萬元之買賣價金，否則被上訴人焉有自甘損失不依約預扣補償費而給付上訴人買賣價金，另方面又須代上訴人等墊付高額補償費之理。是上訴人等辯稱依系爭不動產買賣契約書第 4條之規定，被上訴人有先行墊付終止三七五租約補償費之義務云云，即不可採。
⑵按「解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥
於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。」（最高法院17年上字第1118號判例參照）。上訴人執被上訴人交付之買賣價金數額，並依其自行計算按照應有部分之比例應負擔佃農之補償費，進而主張探求兩造當事人之真意係被上訴人負有墊付佃農補償費之義務云云。查，依契約之文字解釋，上訴人出售之土地如有妨礙被上訴人權利取得者，約定由上訴人負責理清，此包括三七五租約之排除，本院業已為前開認定。何況，與佃農訂定三七五租約者係身為地主之上訴人，被上訴人既非土地之出租人憑何墊付補償費與佃農終止租約？再者，依買賣契約書之約定，上訴人固然承諾解決系爭土地上之負擔，但上訴人與其他地主如何分攤佃農之補償費乃上訴人等共有人間內部之問題，上訴人執補償費總額高達 1,100萬元主張上訴人不可能為無利益之買賣，亦無可採。至於上訴人主張就附有三七五租約土地之買賣，實務上之作法如何云云，已為被上訴人所否認，上訴人未舉證以實其說已無可採，且本於契約自由原則，兩造明文約定由出賣人負責解決土地上所有之負擔，亦無不可。復按「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為加重他方當事人責任之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效」固為民法247條之1第2款所明定。惟88年4月21日民法債編增訂該條規定之立法理由，乃鑑於我國國情及工商發展之現況，經濟上強者所預定之契約條款，他方每無磋商變更之餘地，為使社會大眾普遍知法、守法，防止契約自由之濫用及維護交易之公平，而列舉 4款有關他方當事人利害之約定，而為原則上之規定，明定「附合契約」之意義，及各款約定按其情形顯失公平時，其約定為無效。是該條第 2款所謂「加重他方當事人之責任」，應係指一方預定之契約條款，為他方所不及知或無磋商變更之餘地而言，而所稱「按其情形顯失公平者」，則係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷有顯失公平之情形而言。此類契約，通常由工商企業者一方，預定適用於同類契約之條款，由他方依其契約條款而訂定之。預定契約條款之一方，大多為經濟上較強者，而依其預定條款訂約之一方，則多為經濟上之較弱者，於簽訂契約時，每無磋商變更契約條款之餘地，為防止契約自由之濫用及維護交易之公平，而有本條之訂定。本件之被上訴人雖為建築商人，其乃土地之買受者，覓地建築將本求利，不能推定必為經濟上之強者，而上訴人係地主本屬有資力之人，亦非經濟上之弱者，買受者要求出售土地之人保證土地無負擔可以開發利用，本屬當然之理。系爭土地有三七五租約之負擔係上訴人明知之事實，被上訴人購買之條件係出售者負責終止租約，否則承買者無法開發建築，自非上訴人所不及知；而上訴人如認被上訴人購買之價格不合理，其大可不賣，此由系爭土地仍有其他共有人不願意出售可得印證。上訴人權衡利益後自行決定出售土地應有部分，卻又主張系爭契約為附合契約應屬無效或應作有利上訴人之解釋云云，委無可採。
⑶被上訴人與上訴人乙○○所簽訂之協議書，其效力僅拘束
契約當事人，自不及於非該協議書當事人之其餘上訴人，而觀諸系爭不動產買賣契約書之內容，並未將該協議書列為契約內容之一部，且對該協議書之事亦隻字未提，不論協議書內容為何，均不影響被上訴人與其餘上訴人就系爭不動產買賣契約書所約定應履行之權利義務。遑論依本院確定判決之認定，乙○○應以自己之費用排除系爭土地之負擔（原審卷一第 168頁）。則上訴人辯稱依被上訴人與乙○○所簽訂協議書第 1條之約定，被上訴人有先行代己○○、戊○○、丙○○、丁○○4人墊付終止三七五租約補償費之義務云云，亦無可採。
㈢上訴人辯稱戊○○、己○○、丁○○、丙○○早已將辦理移
轉登記所需資料交予被上訴人，因被上訴人未繼續支付終止三七五租約之補償費，增值稅單核發後，被上訴人亦未繳納，戊○○、己○○及丁○○、丙○○乃分別於85年 4月18日、89年 9月19日發函請求被上訴人繼續履約，惟被上訴人均藉故推託，因此戊○○、己○○及丁○○、丙○○即分別於89年10月20日、89年12月 5日發函予被上訴人解除買賣契約，兩造間之買賣關係已經上訴人合法解除，被上訴人即不能再主張於89年12月27日及90年3月5日另行解除早已解除之買賣契約云云。然查：
⑴依被上訴人與己○○、戊○○訂立之不動產買賣契約書第
4條第 ㈡款約定，被上訴人應於所有權登記完畢，產權移轉清楚後，始支付尾款1,358,032元，因上訴人己○○2人迄未依系爭不動產買賣契約書第 5條之約定，排除系爭土地上之耕地租約登記，致系爭土地所有權尚未移轉登記為被上訴人所有，則被上訴人給付尾款之履行期顯未屆至，上訴人縱催告被上訴人給付尾款，惟被上訴人於履行期前並不負給付義務，被上訴人拒絕給付，自無給付遲延可言，則己○○、戊○○以被上訴人給付遲延經定期催告仍不履行為由主張解除契約，顯無理由。
⑵另依被上訴人與丙○○、丁○○所訂立之不動產買賣契約
書第4條第㈡款約定，俟土地增值稅單核發後5日內付第三次款600萬元，尾款770,504元於本次付款時開立本次付款日後10日內之支票交付上訴人丙○○等 2人。被上訴人僅先後於85年5月31日、同年6月30日交付買賣價金 100萬元、200萬元予上訴人丙○○2人，其餘價款尚未給付；惟上訴人丙○○等 2人未能提出系爭土地增值稅單已核發之證明，且依土地稅法第28條規定，已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。然丙○○等2人迄未依系爭不動產買賣契約書第5條之約定，排除系爭土地上之耕地租約登記，致系爭土地所有權迄未能移轉登記為被上訴人所有，而無法依上開土地稅法之規定課徵土地增值稅，則契約所定第 3次款及尾款之履行期即尚未屆至，丙○○等2人縱催告被上訴人給付第3次款及尾款，惟被上訴人於履行期前並不負給付義務，被上訴人拒絕給付，自無給付遲延可言，則丙○○等 2人以被上訴人給付遲延經定期催告仍不履行為由主張解除契約，亦無理由。
㈣按解除契約之原因，非以法定解除原因為限，契約當事人亦
得於訂立契約時，約定保留契約解除權，於約定解除原因發生時，即得解除契約。依系爭不動產買賣契約書第16條約定：「乙方（上訴人）如有悔約不照本約履行買賣或中途發生糾葛致不能出賣，則應將受取價款額盡還甲方（被上訴人）收回，再賠同額予甲方收入藉償損失並解除本約不得異議。
」，是上訴人如有未依系爭不動產買賣契約所定條款履行情事，被上訴人即得依上開規定解除契約。上訴人己○○、戊○○、丙○○及丁○○等人迄未依系爭不動產買賣契約書第
5 條之約定，排除系爭土地上之三七五租約登記，被上訴人分別於89年12月15日、同年月13日以存證信函催告己○○、戊○○及丙○○、丁○○於文到 7日內解決三七五租約之糾葛，否則即應依系爭不動產買賣契約第16條之規定，將已付價金返還並賠償同額之款項，上訴人己○○、戊○○及上訴人丙○○、丁○○分別於89年12月16日、89年12月14日收受上開存證信函，上訴人等仍未能於期限內履約，且依前述己○○等人寄發存證信函予被上訴人為解除契約之意思表示，足見渠等顯已不欲履行系爭不動產買賣合約，被上訴人乃依系爭不動產買賣契約書第16條之約定，分別於90年3月5日、89年12月27日以存證信函向己○○、戊○○及丙○○、丁○○為解除本件買賣契約之意思表示，己○○、戊○○及丙○○、丁○○分別於90年3月6日、89年12月28日收受上開存證信函，則被上訴人主張其已依約解除系爭不動產買賣契約一節，自屬有據。
㈤依系爭不動產買賣契約書第16條約定：「乙方（上訴人）如
有悔約不照本約履行買賣或中途發生糾葛致不能出賣，則應將受取價款額盡還甲方收回，再賠同額予甲方（被上訴人）收入藉償損失並解除本約不得異議」；又「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之。又受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」，民法第 259條第1款、第2款亦分別定有明文。被上訴人於84年5月5日簽約時交付定金65萬元予己○○、戊○○，復於同年月16日交付買賣價金155萬元予己○○、戊○○，另於84年 5月6日簽約時於交付定金200萬元予丙○○、丁○○，復於同年8月10日交付買賣價金230萬元、85年5月31日交付買賣價金 100萬元、85年6月30日交付買賣價金200萬元予丙○○、丁○○，系爭買賣契約既經被上訴人解除，被上訴人依系爭不動產買賣契約書第16條、解除契約回復原狀及不當得利之法律關係請求己○○、戊○○給付 220萬元，及其中65萬元自84年5月5日起，155萬元自84年5月16日起，均至清償日止，按年息 5％計算之利息；請求丙○○、丁○○給付 730萬元，及其中200萬元自84年5月6日起，230萬元自84年8月10起，100萬元自85年 5月31日起，200萬元自85年6月30日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息，自屬有據，應予准許。 又保證債務之所謂連帶，係指保證人與主債務人負同一債務，對於債權人各負全部給付之責任者而言，而因連帶保證具連帶債務之性質，故債權人得併向連帶保證人與主債務人為全部給付之請求。上訴人乙○○既係各份契約出賣人之連帶保證人，則被上訴人請求乙○○就前開上訴人所負清償責任均負連帶給付之責，為有理由，亦應准許。
五、綜上所述，被上訴人之主張為可採，上訴人所辯均無可取。被上訴人根據買賣契約書第16條、解除契約回復原狀及不當得利、連帶保證之法律關係，請求上訴人返還價金並給付違約金，原判決並依職權酌減違約金後，為被上訴人部分勝訴之判決，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，或與本件無涉，或與判決結果不生影響，毋庸一一論列。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 3 月 15 日
民事第二庭審判長法 官 吳謙仁
法 官 李瓊蔭法 官 蘇瑞華正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1 項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 95 年 3 月 16 日
書記官 賴以真附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。