臺灣高等法院民事判決 94年度重上字第528號上 訴 人 東華開發股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 陳政峯律師被上訴人 達觀鎮Ａ１社區管理委員會法定代理人 丁○○訴訟代理人 乙○○
甲○○上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國94年2月4日臺灣臺北地方法院93年度重訴字第858號第一審判決提起上訴，本院於95年5月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人為台北縣新店市○○路達觀鎮A1社區（下稱達觀鎮A1社區）之起造人，至今仍為坐落台北縣新店市○○路○ 號、B1、B1-1、B1-2、B2、B2-1、B2-2樓建物（即新店市○○段○○路小段00000-00000 建號建物，下稱系爭建物）之所有權人，系爭建物面積共計為2,153 坪，在達觀鎮A1社區區分所有權人會議訂立達觀鎮A1社區住戶規約時（下稱住戶規約），上訴人就系爭建物係作商場規劃，其中31246、31247建號建物則為商場專用地下停車場用途，依住戶規約第12條規定，管理費住宅每坪每月新台幣（下同）40元、商場每坪每月80元、停車場汽車每車每月200 元，區分所有權人若未在期限內繳納管理費，則應按年息10﹪計算遲延利息。詎上訴人自87年4 月起即未依規約約定繳納管理費，其中87年4 月份至88年5 月份之管理費，已經被上訴人另行起訴請求，至於自88年6 月份至93年4 月份之管理費，除達觀路6 號建物承租人即訴外人「好好幼稚園」曾代上訴人繳交89年度之管理費100,800 元外，上訴人迄至93年4月止尚有商場管理費10,061,360元、住宅（即達觀路8 巷2號1 樓之4 ）銷售前未結管理費21,792元、地下停車場未結管理費25,700元未給付，屢經催討，均置之不理，被上訴人未曾同意上訴人就地下專用停車場部分不予收取管理費，又住戶規約有關管理費收取之規定係由區分所有權人會議決議，非由被上訴人單方製定之定型化契約，住戶規約並不適用消費者保護法；又上訴人不能向被上訴人請求其所支付因抽水所生之電費及污水處理場管理費，故上訴人所為抵銷抗辯不足採信。為此本於達觀鎮A1社區住戶規約訴請上訴人給付管理費及遲延利息等語。爰起訴請求：①上訴人應給付被上訴人10,108,852元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息10﹪計算之利息。②請准免供擔保宣告假執行。
二、上訴人則以：系爭建物確為上訴人所有，且登記為商業用，原本規劃作為商場使用，但之後因客源不多而無法繼續經營，而上訴人所有之商場係由二部分所構成，一部分為供商場使用，面積為1,535坪，此部分均由上訴人自行管理清潔，管理費收取標準應與住宅相同，為每坪40元，故被上訴人僅可請求3,684,000 元。另一部分屬於商場專用之地下停車場面積為618 坪，既供停車之用而非作商場使用，且與住戶之停車場出入口不同，被上訴人亦不否認曾收受上訴人所繳納87年4 月份之管理費122,800 元，而停車場係附屬於商場，上訴人所繳87年4 月份之管理費122,800 元，應認係包括商場及地下停車場，故可認定兩造曾就地下停車場因係由上訴人自行管理，而有不必繳納管理費之協議。且系爭商場之專用地下停車場入口與住戶之地下停車場各異，被上訴人從未代為管理，依消費者保護法第12條規定，衡諸誠實信用之法則，管委會未盡管理情事之區域，仍強令住戶給付管理費，於理自有不合。縱使須收費亦應按停車場汽車每車每月200元計算，該部分停車位共為52位，每月管理費應為10,400元。自88年6 月起至93年5 月止餘車屋管理費為472,878 元，以上總計被上訴人所得請求之管理費應為7,858,800 元，而非10,162,160元。又達觀鎮社區於「新店市○○路○○○ 號」及「新店市○○路○○○號」均設有二電錶，用以供作全社區抽水用電，及社區之污水處理場，雖登記上訴人之名義，然此電費係供達觀鎮全體住戶在使用，上訴人所繳電費係屬代墊，若強令上訴人負擔全數費用，有違誠信法則。自88年6月起至93年5 月止期間，應依據各區樓地板及基地登載面積核算，被上訴人所應分擔之電費、污水處理場管理費費用為4,913,224 元，上訴人自得依無因管理之法律關係請求給付；另達觀鎮A1社區所管理之公共基金因上訴人代墊前開共用部分之電費、管理費用因免除此項應由公共基金出之費用，而受有利益，且此項受益無法律上之原因，致上訴人受損，自屬不當得利，上訴人自亦得依民法第179條，向達觀鎮A1社區請求返還，故上訴人得以前開請求權與被上訴人管理費請求權抵銷等語資為抗辯。並答辯聲明：被上訴人之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利之判決願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、原審除駁回被上訴人假執行之聲請外，為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並於本院上訴聲明：①原判決廢棄。②被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：
（一）上訴人為達觀鎮A1社區之起造人，至今仍為系爭建物之所有權人，系爭建物面積共計為2,153 坪，在達觀鎮A1社區區分所有權人會議訂立住戶規約時，上訴人就系爭建物係作商場規劃。而上訴人就系爭建物於88年6 月起至93年4月止，除其中達觀路6 號建物承租人曾繳納該建物89年度管理費外，其餘均未據上訴人繳納管理費。
（二）達觀鎮A1社區區分所有權人會議於86年8 月20日訂定住戶規約，依住戶規約第12條約定，被上訴人為對社區共用部分管理上經費之所需，得依住戶規約向區分所有權人收取管理費，住宅每坪每月40元，商場每坪每月80元，停車場汽車每車每月200 元。
（三）被上訴人請求上訴人給付87年4 月起至88年5 月止，與本件相同計算內容之管理費2,532,524 元及法定遲延利息事件，業經台灣士林地方法院內湖簡易庭88年度湖簡字第
350 號、台灣士林地方法院90年度簡上字第187 號、最高法院94年度台簡上字第24號民事判決被上訴人勝訴確定。
五、本件之爭點如下：
（一）上訴人所有之系爭建物應如何計算收取管理費？兩造有無就其中618 坪達成不收管理費之協議？商場地下室停車場是否由上訴人自行管理維護而無須支付管理費？被上訴人主張上訴人應依規約第12條商場每坪每月80元計算，給付被上訴人其所積欠88年6 月至93年4 月之管理費10,061,360元，是否有據？
（二）被上訴人另主張上訴人應給付其積欠達觀路8 巷2 號1 樓之4 銷售前未結之管理費21,792元及88年6 月份起至93年
4 月份止地下停車場未結之管理費25,700元，是否有據？
（三）上訴人抗辯其為達觀鎮A1社區代墊應分擔之抽水電費及污水處理場管理費共計4,913,224 元，依無因管理或不當得利之法律關係，對被上訴人有請求償還代墊費用之債權，得與本件被上訴人之請求互為抵銷，是否可採？
六、茲就兩造之爭點分述如下：
（一）上訴人所有之系爭建物應如何計算收取管理費？兩造有無就其中618 坪達成不收管理費之協議？商場地下室停車場是否由上訴人自行管理維護？被上訴人主張上訴人應依規約第12條商場每坪每月80元計算，給付被上訴人其所積欠88年6 月至93年4 月之管理費10,061,360元，是否有據？
１、上訴人所有之系爭建物應如何計算收取管理費：
（１）經查：達觀鎮A1社區區分所有權人會議係在86年8 月20日訂定規約，有達觀鎮A1社區住戶規約附卷可稽（見本院卷第116 頁），依住戶規約第12條規定被上訴人為對社區共用部分管理上經費之所需，得依規約向區分所有權人收取管理費，商場部分係按每坪每月80元計算，且為上訴人所不爭執。
（２）系爭建物係在85年8 月5 日辦理建物所有權第一次登記，有建物登記謄本在卷可證（見原法院支付命令卷第5-13頁）。上訴人亦自承：「這7 戶建物確實是上訴人所有的，建物登記謄本登記是商業用，原本是規畫作商場使用，但後來因客源不多無法經營下去…」等語甚詳（見原審卷第
349 頁），是以，系爭建物全部均屬於住戶規約第12條所謂之商場，堪予認定。上訴人所有之系爭建物既屬住戶規約第12條所謂之商場，其管理費即應按該條規定，以每坪每月80元計算。
（３）又所謂住戶規約，乃係公寓大廈所有之住戶，為居住環境及使用上之相互關係，所達成共同利益之意思表示，其間各住戶或有意見不一致之處，然經溝通、協調後，最後獲致多數區分所有權人之同意，且對於少數不同意住戶規約內容之區分所有權人具有拘束效力，此即民主原則中少數服從多數之重要原則。上訴人雖辯稱因商場客源不足無法繼續經營，應改按住宅管理費收費標準計算管理費，即以每坪每月40元計算云云，惟其辯解除與住戶規約第12條規定內容不符外，另依公寓大廈管理條例第31條第1 項第1款規定，住戶規約之變更應經區分所有權人會議之特別決議行之，被上訴人並無權限自行變更原住戶規約所定管理費收取標準。故在達觀鎮A1社區住戶規約第12條規定之管理費收取標準未經區分所有權人會議決議變更前，兩造仍應受此規約規定內容之拘束（公寓大廈管理條例第23條規定參照）。是被上訴人主張上訴人所有系爭建物全部為商場，應依每坪每月80元計算管理費，自屬有據。
２、兩造有無就其中618 坪達成不收管理費之協議？商場地下室停車場是否由上訴人自行管理維護而無須支付管理費？
（１）上訴人雖辯稱兩造曾協議不收取管理費云云，並提出管理費收據及支票（見原審卷第50頁、51頁）為證。惟為被上訴人所否認，且被上訴人就達觀鎮A1社區住戶、商場、停車場之管理費皆係採分開計費、收取，並分別開立收據，業據被上訴人陳明在卷，並有住戶規約第12條之規定為據。上訴人於87年6 月6 日給付122,800 元與被上訴人，該收據僅能證明上訴人已繳納87年4 月份商場部分之管理費，尚無從證明被上訴人曾同意不收取上訴人商場專用停車場管理費。
（２）被上訴人為達觀鎮A1社區之管理委員會，其職務內容為共有部分之管理維護、住戶共同事務之協調建議、公寓大廈環境維護、就公共基金之收支保管運用等事項（見公寓大廈管理條例第34條），僅為公寓大廈相關事務之執行機關，其職權不包括決定或變更公共基金之繳納標準，自亦不得私下協議免除、變更部分區分所有權人之繳納義務。上訴人若主張其無須繳納商場地下停車場管理費，應由達觀鎮A1社區區分所有權人會議決議始生效力。上訴人既未能舉證以證明被上訴人曾與其協議免收管理費一事，又未能提出曾經達觀鎮A1社區區分所有權人會議決議免收管理費之證明，其主張有與被上訴人協議，被上訴人同意不收取商場專用停車場之管理費云云，不足採信。
（３）依公寓大廈管理條例第3 條、第10條及其施行細則第3 條規定。管理費之收取標準，係以住戶於社區內不動產所有權之樓地板面積為計算準據，並非以實際管理、使用公共設施或其他標準來決定收費，是區分所有權人會議之決議及所通過之住戶規約，除有違背法律之強制規定或公序良俗之情形外，對全體區分所有權人均有其拘束力。依上說明，上訴人既為區分所有權人，自不得以商場專用停車場有獨立之出口，係其自行管理維護為由，違反住戶規約而主張不同之收費準則。是系爭建物中618 坪地下專用停車場部分，既屬商場附設之設施，性質上屬商場之一部份，應依商場之收費標準計收管理費。準此，被上訴人主張地下專用停車場部分亦應繳納管理費，上訴人商場繳交管理費之面積應以全部面積2153坪計收管理費，自屬有據。
（４）達觀鎮A1社區住戶規約第3 條第3 項：「下列各事項，應經區分所有權人會議決議：(一)規約之訂定或變更。」，第12條第1 項：「為充裕共用部份在管理上之必要經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議決議之規定向管委會繳交下列款項：(一)公共基金 (二)管理費 (三)停車場管理費」（見本院卷第116 頁）。由上可知，管理費及停車場管理費係由區分所有權人會議決議，非由被上訴人單方製定之定型化契約，從而住戶規約並不適用消費者保護法，上訴人應繳納之管理費亦與消費者保護法無涉。
３、被上訴人主張上訴人應依規約第12條商場每坪每月80元計算，給付被上訴人其所積欠88年6 月至93年4 月之管理費10,061,360元，是否有據？
（１）上訴人主張縱使商場專用地下停車場618 坪部分須收費，亦應按停車場汽車管理費每停車位每月200 元計算等語。
惟規約第12條所謂之停車場，係指規約第2 條「…約定專用部分：社區共用部分經約定供特定區分所有權人使用者（如停車場車位…）所規定之停車場，而系爭建物係作商業使用，雖上訴人將其中一部分作為商場專用停車場，其商業使用之性質並未變更，且商場專用停車場之出入口與住戶停車場之出入口獨立互異，係由上訴人自己管理使用，其他區分所有之住戶均不得進入，係屬為上訴人個人專有部分，與一般停車場不同，自應依商場每坪每月80元計算管理費，而非依一般停車場每停車位每月200 元計收管理費。則被上訴人本於規約第12條規定，主張上訴人就系爭建物即商場，應依每坪每月80元計算管理費，自屬可採。
（２）依達觀鎮A1社區住戶規約第12條第5 項規定：「區分所有權人若在規定之日前未繳納應繳金額時，管理委員會（即被上訴人）得向該區分所有權人另行收取遲延利息，以未繳金額之年息10﹪計算…」（見支付命令卷第29頁、本院卷第117 頁反面），被上訴人請求上訴人給付管理費，扣除達觀路6 號建物承租人即好好幼稚園曾代上訴人繳交89年度之管理費100,800 元後，上訴人尚應給付管理費10,061,360元（80元×215,3 坪×59月=10,162,160 元，10,162,160-100,800=10,061,360 元）及自支付命令送達翌日即93年6 月4 日起至清償日止，按年息10﹪計算之利息，即屬有據。
（二）被上訴人另主張上訴人應給付其積欠達觀路8 巷2 號1 樓之4銷售前未結之管理費21,792 元及88年6 月份起至93年
4 月份止地下停車場未結之管理費25,700元，是否有據？
１、被上訴人主張上訴人另有二筆銷售前未結之管理費尚未給付，一筆為達觀路8 巷2 號1 樓之4 之住宅之管理費21,792元，另一筆為地下停車場之管理費25,700元，並提出建物所有權狀、停車位配置圖、停車位租賃契約書為證（13頁－24頁），核屬相符，被上訴人既已證明前述住宅、地下停車場管理費債權係發生於上訴人尚未將此等標的物移轉第三人前，上訴人為區分所有權人，依規約第12條規定，負有給付所欠管理費之義務。
２、上訴人雖提出「餘屋餘車管理費明細表」（見原審卷第52－64頁），然該明細表所載餘屋、餘車等戶號門牌，範圍大於被上訴人所主張者，且該明細表並不能作為清償之證明，上訴人既未能提出其他證據以證明其已清償前述欠繳之管理費，則其所為之抗辯即無從採信。被上訴人請求上訴人給付上述未結之管理費47,492元（21,792+25,700=47,492元）及自支付命令送達翌日即93年6 月4 日起至清償日止，按年息10﹪計算之利息，即屬有據。
（三）上訴人抗辯其為達觀鎮A1社區代墊應分擔之抽水電費及污水處理場管理費共計4,913,224 元，依無因管理或不當得利之法律關係，對被上訴人有請求償還代墊費用之債權，得與本件被上訴人之請求互為抵銷，是否可採？
１、按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334 條第1項前段定有明文。次按公寓大廈管理委員會，其職權在執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護之工作，並無就區分所有權人與第三人間實體爭執之私權糾紛加以干涉之權，此觀公寓大廈管理條例第3 條第9 款規定自明。
２、經查：上訴人主張其代墊之抽水電費及污水處理場管理費，屬上訴人與達觀鎮A1社區全體區分所有權人間私權糾紛之實體爭執，被上訴人係達觀鎮A1社區管理委員會，非該私權糾紛之債務人，而本件被上訴人係基於住戶規約之授權，有權向上訴人收取管理費，二者互為權利義務之主體並不相同，即與民法第334 條「二人互負債務」之抵銷要件不符。上訴人前開無因管理、不當得利之抵銷抗辯，是以其對達觀鎮A1社區全體區分所有權人之債權，對於被上訴人主張抵銷，於法不合。
３、次查：達觀里有許多獨立社區，包括達觀鎮A1社區、達觀鎮社區、達觀鎮A3社區、達觀鎮萬象社區，並各自設有獨立之管理委員會；上訴人提出之電費單據所生電費，係用以供作全部社區抽水用電者，此為兩造所不爭執。上訴人提出之協議書係由上訴人與達觀鎮社區管理委員會簽署之協議書，並非與達觀鎮A1社區簽署之協議書（見原審卷第42頁），效力自不及於被上訴人。且達觀鎮社區中繼水池、污水處理場所有權係登記為上訴人所有，相關污水處理場設備尚未點交被上訴人，有被上訴人提出之台北縣政府工務局會勘記錄、台北縣環境保護局函在卷可稽（見原審卷第374 、387 頁），依此等會勘記錄、函文記載，達○鎮○區○○○○道系統管理單位為上訴人，上訴人應依水污染防治法施行細則第50條規定操作、維護、清理污水處理設施。準此，上訴人繳納抽水所生電費、及污水處理場管理費用，係為履行其法律上之義務，無受不當損害之可言，故不成立無因管理，亦不生不當得利之情事。
七、綜上所述，被上訴人依據住戶規約第12條之規定，請求上訴人給付系爭建物自88年6 月起至93年4 月止之管理費及未結之管理費合計10,108,852元（10,061,360+47,492=10,108,852），及自支付命令送達翌日即93年6 月4 日起至清償日止，按年息10﹪計算之利息，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並依兩造之聲請，分別酌定相當擔保金為假執行、免為假執行之諭知，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 5 月 16 日
民事第四庭 審判長 法 官 張劍男
法 官 郭松濤法 官 丁蓓蓓正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 95 年 5 月 16 日
書記官 張淑芬附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。