臺灣高等法院民事判決 95年度上字第124號上 訴 人 金陵貿易有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 謝天仁律師複 代理 人 吳佩玲律師被 上訴 人 甲○○○訴訟代理人 乙○○
莊佳樺律師張家豪律師上 1 人複 代理 人 張建鳴律師上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國94年11月22日臺灣臺北地方法院93年度訴字第1860號第一審判決提起上訴，本院於95年6月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於主文第二項命上訴人給付超過「上訴人應將台北市○○○路○段○○號地下樓層停車位返還予被上訴人及其他共有人，並自九十四年五月六日起至返還之日止，按月給付被上訴人新台幣壹仟捌佰柒拾伍元」部分並除確定部分外，訴訟費用之裁判廢棄。
上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用除確定部分外，由被上訴人負擔三五九０分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人主張略以：台北市○○區○○段4小段475地號土地上門牌號碼台北市○○○路○段○○號1樓房屋（下稱系爭64號房屋）及台北市○○○路○段○○號2樓房屋（下稱系爭66號房屋）原為訴外人林玉蘭所有，而門牌號碼台北市○○○路○段○○號地下樓層停車位（下稱系爭停車位 ）則原為林玉蘭及訴外人車僑賢等人共有，被上訴人則於民國91年 7月18日自林玉蘭處繼承系爭房屋及停車位。按林玉蘭生前曾將系爭64號房屋出租予上訴人作為營業使用，並約定每月租金新台幣（下同）1萬元，然上訴人自93年4月起即未給付租金。
又系爭64號房屋坐落之土地公告地價較出租時顯著提昇，且該房屋附近繁榮及交通便利，參酌鄰地租金及上訴人利用該房屋可受之利益，１萬元租金已屬偏低，故被上訴人自得依民法第442條規定請求調整租金。 按前開房屋係供營業使用，應無土地法第97條第１項規定租金最高限額之適用，依中聯不動產鑑定股份有限公司（下稱中聯公司）以區域環境分析及標的物附近查證事例等綜合分析所為之租金報告，爰請求每月租金調整為4萬6678元。 又林玉蘭並未將系爭66號房屋及系爭58號地下停車位一併出租上訴人，上訴人既無法提出繳納租金之證明，其主張有租賃關係顯不足採。且上訴人係於被上訴人提起本件訴訟後始繳納前開房屋及停車位之管理費，況繳納管理費亦不足證有租賃關係存在。按上訴人無權占用前開房屋及停車位，經被上訴人數次請求返還均遭拒絕，爰依所有物返還請求權請求上訴人返還，並按月給付相當於租金之不當得利等語（被上訴人於原審係起訴請求：㈠上訴人應給付被上訴人２萬元及自擴張聲請狀繕本送達之翌日起至清償之日止按年利率5%計算之利息。㈡上訴人應自台北市○○○路○段○○號1樓之房屋遷出，返還予被上訴人，並自93年 4月14日起至返還之日止，按月給付被上訴人相當於租金4萬6678元之不當得利。㈢ 上訴人應將台北市○○○路○段○○號之地下樓層停車位返還予被上訴人及其他共有人，並自擴張聲請狀繕本送達之翌日起至返還之日止，按月給付被上訴人及其他共有人相當於租金3750元之不當得利。㈣上訴人應自台北市○○○路○段○○號2樓房屋遷出，並返還予被上訴人，並自擴張聲請狀繕本送達之翌日起至返還之日止，按月給付被上訴人相當於租金3萬2271元之不當得利。 原審關於㈢㈣部分判准被上訴人之請求，對於㈠㈡部分則判決上訴人自93年4月起至判決之日止按月應給付1萬元租金，並自判決之日起租金應調整為每月新台幣4萬6678元， 其餘部分則判決駁回被上訴人之請求。上訴人就其敗訴部分提起上訴；被上訴人就敗訴部分則未提起上訴，自已確定）。並答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、上訴人則以：系爭64號及66號房屋原為林玉蘭所有，系爭停車位則原為林玉蘭及車僑祺、車僑賢、車僑仕共有。林玉蘭生前將前開不動產一併出租予上訴人使用，並約定月租金１萬元，雙方已成立租賃契約。又林玉蘭是否經車僑祺等其他共有人同意出租系爭停車位應無礙前開租賃契約之效力，況其他共有人從未請求上訴人返還停車位，足見林玉蘭於出租時確已經其等同意。又林玉蘭漏未申報系爭66號房屋及停車位租金所得，並非可歸責於上訴人之原因所致，且上訴人均有支付前開房屋及停車位之管理費，足見上訴人確有承租該房屋及停車位，故上訴人占有系爭66號房屋及系爭停車位均非無法律上原因，被上訴人主張遷讓及返還不當得利即屬無理由。又因折舊遞減之關係，系爭64號房屋於前開租約成立時之價值較今日高，被上訴人主張調高租金實屬無理。且系爭64號房屋並非上訴人直接營業並獲取利潤之處所，故其租金應仍受土地法第97條規定最高限制之拘束。又中聯公司租金鑑定報告係以使用性質及坐落位置不同之建物租金作為認定前開房屋及地下室租金之依據，實不足採。況林玉蘭將前開建物及地下室出租予上訴人本非為牟利，被上訴人既為其繼承人，自應考量前開情形等語，資為抗辯。爰上訴聲明：
㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡廢棄部分，駁回被上訴人第一審之訴。㈢訴訟費用由被上訴人負擔。
三、兩造不爭執之事實：㈠台北市○○區○○段4小段475地號土地及其上門牌號碼台北
市○○○路○段○○號1樓房屋、66號2樓房屋原為林玉蘭所有，中山北路１段58號地下樓層停車位則原為林玉蘭與車僑賢等人共有，被上訴人於91年 7月18日因繼承林玉蘭之遺產，而為系爭64號1樓房屋、66號2樓房屋所有權人及58號地下停車位之共有人。
㈡林玉蘭原為上訴人公司負責人，生前曾將系爭64號１樓房屋
出租予上訴人公司使用。64號1樓房屋、66號2樓房屋及58號之地下樓層停車位現仍為上訴人公司占有使用中。
四、茲就兩造爭點分述得心證之理由如下：㈠關於林玉蘭與上訴人公司間之系爭租賃契約標的之範圍為何
？ 本件兩造就林玉蘭生前曾將系爭64號1樓房屋出租予上訴人使用，並不爭執； 但該每月1萬元租金所承租標的之範圍是否包括66號2樓房屋及58號之地下樓層停車位， 則有爭執。按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。
」民事訴訟法第277條定有明文 。經查，林玉蘭原為上訴人公司負責人，依被上訴人所提財政部台北市國稅局林玉蘭90年度綜合所得稅各類所得資料清單所示（見原審卷第26頁），系爭64號1樓房屋有申報租賃所得，系爭66號2樓及58號地下樓層之停車位並未申報租賃所得，足見林玉蘭生前所認定出租範圍為64號1樓；上訴人雖提出其繳交系爭66號2樓及58號地下樓層停車位管理費之收據，辯稱租賃之範圍包含系爭66號2樓及58號地下樓層停車位， 惟按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租予他方使用收益，他方支付租金之契約；上訴人既主張有租賃關係存在，就此積極事實自應負舉證責任， 惟本件上訴人並未舉證公司與林玉蘭就系爭66號2樓及58號地下樓層之停車位曾有達成租賃之合意，更未提出租賃契約證實其主張。至於上訴人提出繳交管理費之收據，僅係使用系爭建物必須支出之管理費用，與租賃關係存在與否，屬二件不同之法律關係，尚難以繳交管理費據以認定租賃之範圍包含系爭66號2樓及58號地下樓層停車位， 況該收據係上訴人於被上訴人起訴後於93年 9月間始向系爭房屋之大樓管理委會員為繳納後提出申報，有扣繳憑單申報書可參（見原審卷第131、132頁），為臨訟主張租賃關係欲求取得憑據事後而為 ，是上訴人主張租賃之範圍包含系爭66號2樓及58號地下樓層停車位並不足採。從而，上訴人公司辯稱其因租賃關係一併占有系爭66號2樓及58號地下樓層停車位， 並無可採 ，復無證據證明上訴人對於系爭66號2樓及58號地下樓層停車位有其他使用之正當權源，被上訴人主張依據所有物返還請求權請求上訴人公司遷讓返還系爭66號２樓及58號地下樓層停車位，為有理由，應予准許。
㈡被上訴人得否請求調整系爭64號１樓之租金？調整之數額為
何？⒈按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請
法院增減其租金。但租賃定有期限者，不在此限。」民法第442條定有明文 。經查，被上訴人之繼承人林玉蘭生前曾將系爭中山北路1段64號1樓房屋出租予上訴人使用，並未約定期限，約定每月租金為1萬元， 已如前述。因係供公司車輛上下使用，為營業使用，並無疑義。因系爭房屋坐落之台北市○○區○○段4小段第475地號之公告地價，於76年7月為6萬5200元， 於93年1月之公告地價則調整為
16 萬4028元，價值已有大幅提昇，又本件系爭64號1樓房屋為上訴人金陵公司之營業處所，係供商業使用，斟酌系爭房屋含平台部分總面積達58.65平方公尺， 位處市○○道與中山北路交界處，附近交通便利、工商繁榮，承租人利用房屋營業可獲取相當利潤之經濟價值及鄰地租金現況等情形，每月１萬元之租金顯不符市場上租屋之行情，被上訴人請求調整租金，應予許可。至房屋雖受折舊影響，但房屋價值涉及市場行情及商機繁榮而昇降，折舊後價格未必降低，近二十年來工商繁榮，不動產價值不斷昇漲，為眾所週知，系爭地段為台北市精華地區，其降格較之前高漲為可採信，併予敘明。
⒉另按土地法第97條第1項固規定， 城市地方房屋之租金以
不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限， 然其規定之立法意旨，乃城市房屋供不應求，為防止出租人抬高租金，謀取重利，特設本條限制房屋租金之最高額，以保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，避免造成居住問題，故該條規定應僅限於城市地方供住宅用之房屋始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤並非供居住，不僅在其承租房屋得以營商，並得享有營業房屋所形成商圈之商業利益，其應付租金不僅為使用房屋之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，當非一般住宅用房屋之承租可比，自不受該條房租最高限制之拘束（最高法院54年度台上字第1528號判例意旨參照）。本院審酌上述系爭房屋之面積、鄰近道路狀況，上訴人租用系爭房屋不但得以營業獲取利潤，並享有營業房屋附近所形成商圈之商業利益及區域租售行情等為評估，並參酌本件系爭64號１樓房屋經中聯公司之鑑定，以區域環境分析、標的物附近查證事例等，亦認為：估價租金金額最高每月為5萬1864元，最低為4萬1491元，平均月租金為4萬6678元，此有中聯公司94年 2月16日（94）聯鑑字第Ｋ－0000000000號租金報告１份在卷足稽（鑑定報告外放）。則被上訴人請求調整系爭64號1樓房屋之租金為每月4萬6678元，尚屬合理，應予准許。至上訴人雖以中山北路１段62號１樓之房屋租金為每月4萬元，指稱系爭1樓房屋租金調整為每月４萬6678元為過高云云。因所提租賃契約未載明該房屋面積，且該房屋之屋況不明，況合理租金應參酌整個地區房租租金額而為審酌，自不得以個別之房屋租金推論系爭1樓房屋之合理租金。
⒊又按「房屋或土地出租人依民法第四百四十二條提起請求
增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，法院判決准許增加時，得自出租人為調整租金之意思表示時起算。」（最高法院48年3月24日第1次民刑庭總會決議參照）是聲請法院增減租金，在未聲請法院增減之前，原約定之租金額，仍有拘束雙方效力，故被上訴人請求系爭64號1樓房屋之租金自原審判決之日起算調整 ，應予准許。
㈢被上訴人就系爭66號２樓及58號地下層停車位得否請求上訴
人金陵公司給付相當於租金之不當得利？其數額為何？⒈按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益，民法第179條定有明文； 又無權占有他人土地，可能獲得相當租金之不當得利，此為社會通常觀念。」（最高法院61年度臺上字第1695號判例意旨參照）。經查，上訴人主張租賃之範圍包含系爭66號２樓及58號地下樓層停車位，並不足採，已如前述。則上訴人無權使用被上訴人所有系爭中山北路1段66號2樓房屋及共有之58號地下層停車位，自受有相當於租金之不當得利，被上訴人因主張上訴人公司占用期間受有使用系爭66號２樓及58號地下層停車位受有不當得利而請求給付，為有理由。
⒉次按土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額
依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣市地政機關估定之價額；又土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價 。亦為土地法施行法第25條、平均地權條例第16條所明定。 查系爭66號2樓建物坐落之台北市○○區○○段4小段475地號土地於 93年1月迄今之公告地價為每平方公尺16萬4028元，有公告現值及公告地價1紙在卷可參（見原審卷第257頁）。該系爭土地屬城市區域土地，土地面積為567平方公尺，被上訴人於91年7月取得應有部分10000分之890，亦有土地登記謄本在卷可考（見原審卷第238頁）。又系爭66號2樓房屋之現值為89萬9200元，有遺產總額證明書可證（見原審卷第28頁）。經審酌該地段繁榮熱鬧經濟價值甚高，以土地申報地價（即公告地價80%）及房屋現值10%核計， 則每月租金應為6萬2676元｛（000000×80%××567×890/10000）＋ 899200｝×10%÷12＝62676。因被上訴人就系爭66號２樓房屋請求依中聯公司鑑定之不當得利數額計算為每月３萬2271元，並未逾法定租金最高額，其請求合理，應予准許。至系爭58號地下層停車位部分，審酌該地段屬於台北市繁榮精華之商業區，每一停車位每月租金超逾5000元，為公眾週知之事實，被上訴人依鑑定結果，請求就系爭58號地下層停車位計算每月相當於租金之不當得利為3750元，亦屬相當。惟按系爭58號地下停車位為被上訴人繼承自林玉蘭之
2分之1權利範圍， 與繼承自林玉蘭配偶車僑德2分之1權利範圍之訴外人車僑賢、車僑祺共有，有建物登記謄本及繼承系統表可參（見原審卷第19、60頁），被上訴人訴請返還不當得利之金額為可分之金錢債權，基於債之相對性，被上訴人僅得按其權利範圍2分之1訴請上訴人給付其中2分之1之金額，不得訴請上訴人給付全部金額與其及其他共有人（最高法院85年度台上字第2391號、88年度台上字第1341號判決意旨參照），從而被上訴人之請求僅於1875元（3750÷2=1875）範圍內為有理由，逾此其請求並無理由。
五、綜上所述，被上訴人主張上訴人承租被上訴人所有門牌號碼台北市○○○路○段○○號1樓之房屋自93年 4月起至原審判決之日止按月應給付1萬元租金 ，及自原審判決後租金應調整為每月4萬6778元，應予准許 。再被上訴人訴請上訴人公司應將系爭58號地下樓層停車位返還予被上訴人及其他共有人，並自擴張聲明狀繕本送達翌日即94年5月6日起算至返還之日止，按月給付被上訴人1875元；及上訴人公司應自系爭66號2樓房屋遷出，並返還予被上訴人， 暨自94年5月6日起至返還之日止， 按月給付被上訴人3萬2271元，均為有理由，應予准許。逾此其請求為無理由，不應准許。原審就上開應准許部分判決上訴人勝訴，並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。惟原審判決就不應准許部分判決給付則尚有違誤，此部分上訴為有理由，應由本院廢棄改判。
六、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌與判決結果不生影響，不逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 7 月 11 日
民事第七庭 審判長法 官 鄭三源
法 官 周美月法 官 黃嘉烈正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 95 年 7 月 12 日
書記官 倪淑芳附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。