臺灣高等法院民事判決 95年度上字第159號上 訴 人 佳懿建設股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 謝家健律師被 上訴人 大潤發流通事業股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 蔡東賢律師
蕭偉松律師上列當事人間請求給付代墊款等事件，上訴人對於中華民國95年1月4日臺灣臺北地方法院94年度訴字第3436號第一審判決提起上訴，本院於95年5月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張略以：兩造於民國九十年五月十日簽訂租賃契約，由伊向上訴人承租坐落台北縣中和市○○路○○○號等建物（下稱系爭建物）之地上一樓、地下一樓、地下二樓，作為商場使用（即被上訴人公司中和景平店），另承租系爭建物地下三樓、四樓停車位四００個，作為伊營業商場之停車位使用，租賃期間為二十年。依該租約第二條「但其因建物本身之使用用途不符法令規定之方式而受主管機關處罰時，各項罰款及必要費用由乙方（即上訴人）負擔」之約定，罰款應由上訴人負擔。嗣伊向上訴人承租之系爭建物地下二樓部分，因使用用途不符，遭台北縣政府於九十一年十二月五日、九十二年六月十八日、九十二年九月十七日、九十三年一月十三日、九十三年八月二十日、九十三年十一月二十四日分別科處新台幣（下同）十八萬元、四十二萬零三百四十元、三十萬元、六萬元、六萬元、三十萬元罰款，均由伊代墊，合計共一百三十二萬零三百四十元；另伊又代繳九十四年三月份罰款三十萬元，合計共一百六十二萬零三百四十元。而罰款總額之百分之五營業稅為八萬一千零一十七元，亦應由上訴人負擔。又因上訴人本身無力繳交電費，自九十一年九月起至九十三年八月份止，由伊代墊二百六十五萬一千二百三十元。另兩造曾於九十一年間就伊代墊工程款之利息簽訂協議書，約定伊代墊付之工程款一千五百九十一萬元，自九十二年一月一日起至九十三年八月三十一日止，以每個月為一期，分二十期，自伊付給上訴人之每月租金抵扣，且上訴人同意伊抵扣後之次月計算代墊工程款利息，並予抵付當月租金，此部分利息共二百八十萬零四百一十六元，加上百分之五營業稅後為二百九十四萬零四百三十七元。上訴人已從九十三年十一月至九十四年二月之租金中抵扣一百一十萬五千四百一十六元，尚有一百八十三萬五千零二十一元未抵扣。合計上訴人積欠伊代墊罰款、代繳電費及工程款利息共六百一十八萬七千六百零八元。前開金額經扣抵上訴人主張抵銷之代墊水費九十五萬零八百一十五元後，上訴人尚積欠伊五百二十三萬六千七百九十三元。雖上訴人抗辯伊曾另外使用系爭建物地下二樓部分場地，未支付之使用費應與上開代墊款互為抵扣云云。然使用同意書之簽立僅為使用證明，並無租金之約定，對伊不生效力。退步言之，縱然使用同意書有效成立，然該同意書約定租金相互找補，而上訴人自九十年八月份起使用伊承租之地下四樓停車場車位，亦應支付每個車位每月三千五百元之費用。且上訴人簽訂系爭租賃契約後，遲遲無法點交租賃物予伊，迄至中和景平店九十年十一月九日開幕時，地下二樓自營區裝修、隔牆、逃生口、封閉等尚未完成；地下二樓至地下三樓、地下三樓至地下四樓之自動步道雜項執照未取得，伊不得不將地下二樓至地下三樓之自動步道改為手扶梯，因添加設備而支出五百萬元，是上訴人遲延交付標的物，伊得請求減少租金。且開幕前伊已支付上訴人同年九月、十月、十一月份租金合計一千五百八十三萬六千六百二十六元，上訴人亦有溢領租金之情。再者依租賃契約第八條約定，上訴人同意伊須負擔管理費，應由上訴人負擔，惟上訴人未付管理費，致使伊被訴請求二百零二萬元。另伊承租作為商場使用之地下二樓實際面積僅一七八三．八坪，較租約約定之一八八二坪，少了九八坪，自伊九十年九月給付租金起算，溢繳了四百五十三萬元，上訴人亦應退還。是以兩造就上開各項費用計算找補完成前，上訴人亦不得片面請求該地下二樓場地之使用費，上訴人如主張以該使用費與本件請求權抵銷，自屬無理由等語。爰依契約之約定，請求上訴人給付伊前述代墊款項，並聲明：(一)上訴人應給付伊五百二十三萬六千七百九十三元，及自九十四年十月一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。(二)願供擔保請准宣告假執行。
二、上訴人則以：伊確實積欠被上訴人代繳罰款、電費與工程款利息合計六百一十萬六千五百九十一元，然行政罰鍰非兩造間之營業行為，伊就代墊罰款部分請求營業稅八萬一千零一十七元，並無依據。又伊自九十一年五月至九十三年七月止，為被上訴人代墊水費九十五萬零八百一十五元。另被上訴人以須設倉庫存放商品為由，於九十年五月間口頭向伊另行承租系爭建物地下二樓四八二．九六坪場地，約定租金比照原租賃商場契約之約定，伊同意被上訴人先行使用。嗣於九十一年五月七日補訂書面使用同意書，約明使用期間自九十年十一月九日起至九十一年八月三十一日止，租金約定互相找補，係因當時兩造就原租約調降租金尚未達到共議，及另有工程款、代繳水、電費等待理清之故。被上訴人係於九十二年一月二十五日返還該場地，自九十年十一月九日起算，合計使用十四．五個月。原租約約定之租金每坪每月為一千三百五十元，如比照減半以每月每坪七百六十五元計算，被上訴人應給付伊租金為五百三十五萬七千二百二十八元（765×482.96×14.5＝5,357,228），伊已於九十二年一月二十一日發函催告被上訴人遷讓返還及結算租金，惟被上訴人未給付，再加計至九十三年十二月三十一日止共七０四日之法定遲延利息五十一萬六千六百四十元，合計為五百八十七萬三千八百七十元，另加計百分之五營業稅則為六百一十六萬七千五百六十四元。若以原租約約定之租金計算，以四八二坪面積計算，被上訴人應付租金則為九百四十三萬五千一百五十元（1,350×482×14.5＝9,435,150）。 茲以上開代墊水費、使用費債權與被上訴人請求之債權抵銷，經抵銷後已無餘額，被上訴人之請求為無理由等語，資為抗辯。並聲明：(一)駁回被上訴人之訴及假執行之聲請。(二)如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
三、原審判決上訴人應給付被上訴人五百十五萬五千七百七十六元及自九十四年十月一日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，而駁回被上訴人其餘之請求。被上訴人就其敗訴部分，未聲明不服，已告確定。上訴人就原審判命其給付部分，聲明不服，求為廢棄原判決不利於己部分，並判決駁回被上訴人在第一審之訴；被上訴人則求為駁回上訴。
四、經查：被上訴人主張其與上訴人於九十年五月十日簽訂租賃契約，向上訴人承租坐落台北縣中和市○○路○○○號等建物之地上一樓（含公設，下同）面積約一五一．八六坪、地下一樓約二七九四．四九坪、地下二樓約一八八二．０一坪，合計約四八二八．三八坪，另承租地下三樓、四樓停車位四００個，作為被上訴人營業商場之停車位使用，租賃期間自九十年五月十日起至一百一十年五月九日止，合計二十年，有不動產租賃契約書（下稱系爭租約，見原審卷第16、17頁）在卷可稽。依上開租約第二條「但其因建物本身之使用用途不符法令規定之方式而受主管機關處罰時，各項罰款及必要費用由乙方（即上訴人）負擔」之約定，罰款應由上訴人負擔。嗣被上訴人向上訴人承租之系爭建物地下二樓，因使用用途不符，遭台北縣政府於九十一年十二月五日、九十二年六月十八日、九十二年九月十七日、九十三年一月十三日、九十三年八月二十日、九十三年十一月二十四日分別處以十八萬元、四十二萬零三百四十元、三十萬元、六萬元、六萬元、三十萬元罰款，該等罰款由被上訴人代墊，合計為一百三十二萬零三百四十元之事實，有繳款書、台北縣政府函、台北縣政府行政處分書可憑（見原審卷第18至41頁）；被上訴人另於九十四年三月代上訴人繳納罰款三十萬元，亦有繳款書、台北縣政府函可按（見原審卷第119至121頁）。
又因上訴人本身無力繳交電費，由被上訴人自九十一年九月起幫上訴人代墊，截至九十三年八月份止，代墊二百六十五萬一千二百三十元，亦有代付電費明細表可按。再者被上訴人幫上訴人代墊工程款，兩造就代墊工程款利息部分，曾於九十一年簽訂協議書，該協議書第三條約定，被上訴人代上訴人墊付工程款一千五百九十萬元自九十二年一月一日至九十三年八月三十一日，以每月為一期，分二十期，自每月租金抵扣，且上訴人同意被上訴人抵扣後之次月計算代墊工程款利息，並予抵付當月租金，其利息共二百八十萬四百一十六元，加上營業稅百分之五後，總共為二百九十四萬零四百三十七元，上訴人已從九十三年十一月至九十四年二月之租金抵扣一百一十萬五千四百一十六元，仍有一百八十三萬五千零二十一元未抵扣一節，復有協議書、租金票據明細表、代墊款利息明細（見原審卷第43至46頁）可按。被上訴人就代繳罰款營業稅部分不請求，合計上訴人積欠被上訴人代墊罰款、電費與工程款利息共六百一十萬六千五百九十一元。而上訴人於九十一年五月至九十三年七月代被上訴人墊付水費九十五萬零八百一十五元等情，亦有中和水費表在卷足按（見原審卷第88頁）。茲上訴人主張以對於被上訴人之代墊水費債權與本件被上訴人請求之上開債權抵銷（見原審卷第74頁），經抵銷後，上訴人尚積欠被上訴人五百一十五萬五千七百七十六元。以上各情並為兩造所不爭執，堪認此部分事實為真實。
五、次查上訴人抗辯被上訴人另行向上訴人承租系爭建物地下二樓部分面積作為存放商品之用，口頭約定租金比照原租約之約定，上訴人慨然同意被上訴人先行使用。至九十一年五月七日方由被上訴人公司中和分公司經理謝明志代表與上訴人補行訂立使用同意書，約定由被上訴人承租使用四八二．九六坪，使用期限自九十年十一月九日至九十一年八月三十一日止，因兩造關於降租協議未定，及尚有代繳水、電費與工程款未理清，故載明租金互相找補。嗣被上訴人於九十二年一月二十五日返還上開場地，合計使用十四．五個月，被上訴人應按原租約之約定給付使用費，上訴人得以此使用費債權與被上訴人上開債權抵銷等語，則為被上訴人所否認，是本件應予審究之爭點厥為：上訴人以地下二樓使用費債權主張抵銷有無理由。詳言之，即兩造於九十一年五月七日訂立之使用同意書，被上訴人中和分公司經理人有無代表被上訴人簽約之權限？被上訴人是否有使用上開場地作為倉庫使用？如被上訴人使用，是否應給付上訴人使用費，上訴人對於被上訴人有無使用費債權？如有，使用費債權數額如何計算？如上訴人得請求此部分之使用費，請求權時效已否消滅？茲分論如後：
(一)、上訴人主張被上訴人口頭承租系爭建物地下二樓場地（即
如被證六平面圖所示Ａ部分，見原審卷第 179頁）作為倉庫使用，租金約定比照原租約之約定每坪每月一千三百五十元等情，然被上訴人就使用該場地之事實不爭執，惟否認同意以原訂租約之租金予以承租事實。經查兩造所訂之被證1租約未含系爭地下二樓，況且被證1租約之標的並非做倉儲用，如何能依被證 1租約作為計算地下二樓租金之標準？且上訴人就此既未能舉證以實其說，自難信實。
(二)、次依使用同意書立同意書人欄所示，甲方即大潤發流通事
業股份有限公司中和分公司僅有謝明志之簽名，乙方即上訴人公司僅有游本勝之簽名，均未經被上訴人及上訴人公司與負責人用印，此觀之使用同意書即明（見原審卷第84頁）。參諸證人游本勝即曾任上訴人公司管理部經理者結證稱：上訴人公司是由我代表簽約，被上訴人是由中和分店的負責人簽訂的。我代表簽完後，要給公司用印，至於為何沒有用印，我記不得了。被上訴人公司為何未用印，亦不記得了等語；證人游英彥即曾任被上訴人公司中和景平店之客服部經理亦結證稱：游本勝說使用地下二樓部分須有證明，如無證明，就要將東西清除，因為週年慶在即，就請他提出可能證明方式，他就給我一份證明書，當天我拿給店長謝明志看，店長看完後就簽名交給游本勝等語。顯見使用同意書僅為游本勝、謝明志各自簽名，均未呈給兩造公司蓋用公司章及負責人章，而依兩造簽訂契約之流程，應會呈給公司用印。則上訴人既主張該使用同意書係被上訴人另行承租上訴人所有系爭建物之地下二樓，須按原租約租金約定支付對價，卻與兩造原來簽訂租約契約之流程不符，已有違常理。而被上訴人主張該使用同意書僅為一個使用之證明，已據證人謝英彥證述甚詳，對照兩造就原租約之簽訂均有公司大小章之用印，且經公證一節，顯見被上訴人所稱僅為一個使用之證明，尚屬非虛。上訴人雖抗辯上開同意書由中和景平店店長簽名，應屬表見代理云云。惟觀之上訴人所提被證1的2份租約，顯示租賃契約須由被上訴人總公司簽署並蓋用公司章，何來表見代理？況且，被上訴人從未表示中和景平店可自行簽署租賃契約，亦不知中和景平店有表示其有權簽署租賃契約，客觀上並無表見代理之情事，上訴人所辯，非可採信。
(三)、使用同意書所載內容，並無關於使用坪數之約定，僅約定
詳如附圖，而依圖面計算僅三百九十五坪，與上訴人主張之四百八十二坪餘亦有所不符。且使用同意書就場地使用費用並未約定比照九十年五月簽訂之原租約，亦未約明每坪租金多少錢，而係於第四條約定：「甲方（即被上訴人中和分公司）使用本場地所生之清潔費、管理費、水電費等費用由甲方負擔。雙方因使用場（地）所生租金相互找補事宜，由雙方另行計算之」，顯然兩造對於此場地之使用對價為何，尚未達成意思合致，不足以拘束被上訴人。
上訴人主張此部分場地之租金係依原訂租約之約定，更非可取。
(四)、矧依使用同意書第四條係記載：「雙方因使用場（地）所
生租金相互找補事宜，由雙方另行計算之。」，其文義係指兩造各自使用對方之場所因而產生之租金找補事宜，另行計算之，即雙方各負有給付對方租金之義務，方須互相找補，如僅單方負有給付租金義務，即無找補可言。上訴人雖抗辯其使用被上訴人承租之地下四樓停車位部分無租金問題，因當時原租約之租金正在洽商降租，且另有代墊水、電費與工程款須清理，故載明「互相找補」云云。惟果如此，僅有被上訴人依原租約須給付租金予上訴人，就此另行使用之地下二樓部分，亦係被上訴人應給付上訴人使用對價，均無上訴人應給付被上訴人租金或使用費可言，何來「雙方因使用場所所生租金」互相找補？何況即便是降租，亦是往後調降被上訴人應付租金，要無上訴人應退被上訴人租金而生找補可言。又如有代繳水、電費與工程款等，何以使用同意書僅載明「租金」，不及於其他，是上訴人主張約定另行找補，係因原租約之租金降租數額未定，及兩造另有代繳水、電費與工程款等須理算云云，尚不足取。而被上訴人主張因當時景平店有使用系爭建物地下二樓之場地，惟上訴人自九十年八月起即使用被上訴人所承租之地下四樓停車位約三十個，兩造各有使用對方之場所，而生使用對價，方約定互相找補，另行計算之，當時被上訴人中和分公司店長謝明志與上訴人公司經理游本勝簽訂使用同意書，僅為一個使用證明等語，核與使用同意書約定相符，亦與證人游英彥所證相符，堪屬非虛。
(五)、末查被上訴人所使用之地下二樓係作為堆放貨物使用，業
經證人游本勝、游英彥證述明確，復為上訴人所不爭執，堪信為真實。則如欲計算其租金，衡諸經驗常情，自不能等同於供商場使用者，參諸被上訴人承租之附近倉庫三百坪，租金每月為五萬元，亦有房屋租賃契約書可憑（見原審卷第 289頁），是上訴人謂地下二樓之使用費用比照原租約租金，已非有據。何況系爭建物地下四樓停車位之租金價格為每一停車位每月三千元至三千五百元，業據證人游本勝證述在卷（見原審卷第 214頁背面），而上訴人使用三十個停車位以上之事實，亦經證人游英彥證述：是游本勝來跟我協調的，自中和景平店開幕時，上訴人即向被上訴人借用地下四樓的停車位，因停車位是收費的，有提供停車證給上訴人，約三十五張在右等語（見原審卷第29
6 頁背面）綦詳，核與收據、簽收單記載相符（見原審卷第234、235頁），足堪信實。至於證人游本勝證稱上訴人僅洽商被上訴人提供十個停車位給員工使用，尚不足採信。是以每一個車位每月三千五百元，並以三十個車位計算，自九十年八月起至九十四年十月止計五十個月，上訴人應付之租金亦有五百二十五萬元。縱認使用同意書對於被上訴人生效，上訴人得據以請求被上訴人給付場地使用費，在兩造未就計算基礎之每坪使用對價特定，經與上訴人使用之停車位使用對價互相找補計算，亦無從確定，上訴人主張對於被上訴人有此部分之使用費債權，亦非可取。
六、綜上所述，被上訴人主張對於上訴人有代墊罰款、代繳電費與工程款利息債權共六百一十萬六千五百九十一元存在之事實，堪以採信，上訴人主張對於被上訴人有代墊水費九十五萬零八百一十五元債權存在，主張抵銷，亦屬可採。經抵銷後，上訴人尚積欠被上訴人五百一十五萬五千七百七十六元。從而，被上訴人請求上訴人如數給付上開抵銷後之金額，及自九十四年十月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，於法有據，應予准許。逾此部分之請求，即非有據，不應准許。原審就上開應准許部分，為被上訴人勝訴之判決，並依兩造之聲請，分別酌定相當金額宣告准、免假執行，於法並無違誤，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經逐一審酌認與判決之結果不生影響，爰不再一一論述，併予敘明。
八、結論：本件上訴人之上訴為無理由，依法判決如主文。中 華 民 國 95 年 6 月 1 日
民事第十二庭審判長法 官 張宗權
法 官 蕭艿菁法 官 陳永昌正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 95 年 6 月 2 日
書記官 劉美垣附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。