臺灣高等法院民事判決 95年度上字第172號上訴人即附帶被上訴人 甲○○訴訟代理人 林永頌律師
黃韋齊律師張毓珊律師被上訴人即附帶上訴人 揚銘建設股份有限公司被 上訴 人兼前 一人法定代理人 乙○○共 同訴訟代理人 簡泰正律師上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國94年12月30日臺灣台北地方法院93年度訴字第3480號第一審判決，提起上訴，被上訴人揚銘建設股份有限公司提起附帶上訴，本院於中華民國95年10月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及附帶上訴均駁回。
第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人負擔；關於附帶上訴部分，由附帶上訴人揚銘建設股份有限公司負擔。
事實及理由
一、上訴人於原審主張：伊於民國91年10月12日，向被上訴人購買坐落台北縣新店市○○段○○○○號、1217號土地應有部分及其上門牌為同上市○○○街○○號5 樓房屋一戶（下稱系爭土地、系爭建物），暨2 個平面停車位，總價款計新台幣（下同）1110萬元。惟被上訴人依約應給付伊系爭土地應有部分1/8，但僅給付伊系爭土地應有部分1/9。且被上訴人僅給付伊1個機械停車位及1個供車道通行而無法使用之停車位。且系爭建物短少給付坪數達805坪，致伊因而受有損害計311萬4869元。爰依民法第227條、第360條、第184條第1項後段、第185條、第28條及公司法第23條第2項規定，提起本訴。求為判決：被上訴人應連帶給付上訴人331萬4869 元，及加計自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息。願以現金或同面額之合作金庫銀行可轉讓定期存單為擔保，請准宣告假執行等語。
二、被上訴人則以：系爭土地上興建為5樓雙拼公寓，1樓為停車間及辦公室，2 至5樓為集合式住宅（即8戶），故該公寓之專有部分合計為9戶（連同1樓），是各戶分擔系爭土地應有部分自為1/9 ；且揚銘建設股份有限公司（下稱揚銘建設公司）出售予上訴人為僅為一機械性停車位，並非 2個平面停車位；另系爭建物登記坪數並未減少等語，資為抗辯。
三、原審判決命被上訴人揚銘建設公司應給付上訴人7萬5984 元及自民國93年8月18日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息。駁回上訴人其餘之訴。上訴人提起上訴，求為將原判決不利於上訴人部分廢棄。該廢棄部分，命被上訴人乙○○應給付上訴人柒萬伍仟玖佰捌拾肆元及自民國93年8 月18日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，上開給付應與原審判命揚銘建設公司給付部分為連帶給付。被上訴人揚銘建設公司、乙○○等應連帶再給付上訴人參佰貳拾參萬捌仟捌佰捌拾伍元及自民國93年8 月18日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。並求駁回被上訴人之附帶上訴。其除引用原審陳述外，補陳略以：
㈠關於被上訴人引用契約附件面積預估表面積，主張兩造買賣
契約標的僅有一個機械車位，上訴人自不得請求2 個平面車位部分：
⒈本件兩造於付定金前關於契約標的包含「2 個」「平面」
車位已達成口頭約定，並以此作為買賣契約之內容，此有證人陳聲開、黃金明（上證十號）及被上訴人等蓋2 個大小章之一樓車位平面圖（上證四號）清楚可稽。被上訴人於上訴人決定購買系爭預售屋以前，並未提供任何系爭房屋之詳細資訊，根本未提供上訴人至少五天之合理審閱期間審閱系爭房地買賣契約及面積預估表等相關附件，其行為顯已構成足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平行為。
⒉被上訴人藉口系爭契約關於停車位僅約定一個機械式車位
云云。惟本件兩造洽談契約係在91年底營建物價尚未大幅上漲時，其他住戶契約則均係在92年營建物價大幅上漲之際簽訂，不能以契約價金類比方式認定本件契約標的僅包含一個機械式車位。
⒊被上訴人於民事答辯狀主張車位平面圖（上證四號）10車
位下方之車位係被上訴人答應為上訴人與其他住戶協商之車位，上訴人實際有在使用云云。惟系爭建物34號1 樓目前為10個機械式車位，而車位平面圖（上證四號）10號車位下方車位若停車於此，勢必影響屋內機械式停車位上車輛之進出，故該位置根本無法停車。
㈡關於兩造約定土地持分1/8 ，被上訴人實際給付確實發生短少部分：
⒈兩造約定比照對面35號成屋土地持分方式，僅二至五樓住
戶持分，故確實為1/8，此有證人陳聲開、黃琮喜可證 (參上證十)。
⒉原審判決及被上訴人以使用執照為據主張系爭房屋共計9
戶，故每戶土地持分為1/9 ，此為上訴人所明知云云，惟使用執照係在建築工程完竣後始取得，不能證明訂約時之情況。被上訴人所稱「訂約時即向原告言明系爭房屋所在公寓內之專有部分共計九戶」實不可採。
⒊原審判決被上訴人以實際交付1/9 之土地持分面積與建物
預估表上土地面積相近為由，主張兩造約定之土地持分係1/9 ，惟購買預售屋之消費者對於基地總面積並不瞭解，其對於土地所重者乃「持份比例」即「權利範圍」，而非換算後之持分面積。
㈢關於被上訴人公司給付之主附建物面積短少9.89坪部分：
⒈「主附建物」於實務上之價值明顯高於「共同使用部分」
，倘若賣方所給付之主附建物面積短少，而另以共同使用部分之面積充填，則因「主附建物」之價值明顯高於「共同使用部分」，該實際給付之建物價值（包括交易價值及使用價值）仍明顯低於原約定之建物價值。
⒉依建物面積預估表，被上訴人實際給付之主附建物面積短
少9.89坪：依建物面積預估表（上證五號）記載，主附建物面積本應有「126.03 平方公尺」折合坪數為「36.73坪」，惟此乃計算錯誤之數字，實際上應為38.12 坪。 然根據系爭房屋建物登記謄本（上證二十號）上所載，其主附建物面積僅「93.34平方公尺」，折合坪數為「28.23坪」。故被上訴人之實際給付明顯短少「32.69 平方公尺」即「9.89坪」（126.03-93.34＝32.69；32.69×0.3025＝
9.89）。⒊依五樓平面圖，上訴人實際給付之主附建物面積短少亦有
7.45坪：依五樓平面圖（上證三號）之記載，其室內專有部分（包括客廳、餐廳、主臥室、兩套衛浴、臥室、廚房、陽台等）面積總計為「35.68 坪」。然根據系爭房屋建物登記謄本（上證二十號）上所載，其主附建物面積僅「
93.34平方公尺」，折合坪數為「28.23坪」。可知，被上訴人所給付之總面積總計短少「17.73平方公尺」（
158.65－140.92＝17.73）即「5.36 坪」（47.99－42.63＝5.36）。
㈣關於房屋登記面積短少價值減損計算基礎部分：
本件「主附建物減少、共同使用部分增加、總面積減少、土地持分減少、車位給付短少」情況造成之房地價值減損，應以「房地總價」為基礎，進行整體綜合考量。
㈤關於被上訴人乙○○之部分：
⒈被上訴人揚銘公司與乙○○是為「共同行為人」，上訴人
雖係分別向被上訴人公司購買房屋、向被上訴人乙○○購買土地，惟上訴人交付定金時，係由乙○○代表揚銘公司統一收受，是故被上訴人揚銘公司與乙○○是為「共同行為人」。
⒉被上訴人乙○○為被上訴人揚銘公司之董事長，為有代表
權之人，系爭房地之銷售，屬於乙○○代表公司執行業務之行為，而被上訴人乙○○如前所述已構成對上訴人之侵權行為，故被上訴人等依法應連帶負責。
四、被上訴人則請求駁回上訴；揚銘建設公司並提起附帶上訴，請求將原判決不利附帶上訴人部分廢棄，並駁回附帶被上訴人於原審之訴及其假執行之聲請。其除引用原審之陳述外，補陳略以：
㈠上訴人本來所欲購買者為系爭房屋對面之成屋（即35號），
後因其出國不及下定金而由他人買走，因此轉而購買系爭房屋，此於原審業經證人陳聲開證述屬實（原審94年7月19 日言詞辯論筆錄第8頁）及上訴人自認在卷（上訴人原審94 年10月31日準備書五狀第14頁），足見上訴人並非自始即欲購買系爭房屋，被上訴人公司更非以35號成屋向上訴人介紹系爭房屋。如今上訴人於鈞院卻又不斷誆稱被上訴人公司係以
35 號成屋向其介紹系爭房屋云云，顯非事實。㈡被上訴人乙○○應給付上訴人系爭土地應有部分為1/9 ，並非1/8：
⒈查系爭房屋係座落於台北縣新店市○○段1216、1217地號
上，為5樓雙併公寓，1樓為停車空間及辦公室，2至6樓為集合住宅共計9 戶，此有使用執照可稽（參原審被證一），各戶之土地持分即為1/9。
⒉系爭土地面積分別為189.36及188.64平方公尺，共計378
平方公尺，則參照建物面積預估表（參原審原證四）所示，上訴人購買系爭土地面積為41.96平方公尺（即12.69坪），即為系爭土地應有部分1/9（378÷9=42 ，約12.7 坪），被上訴人預估系爭房屋之土地持分為1/9 ，實際給付之面積亦未短少。上訴人徒以契約所未約定之持分比例主張被上訴人應負不完全給付或瑕疵擔保責任云云，顯無理由。
㈢被上訴人公司係出售1個機械車位予上訴人，而非2個平面車位：
⒈系爭買賣契約一樓車位平面圖中已清楚標示一至十號之停
車位為「橫移式機械停車」（原審原證三），而上訴人當初購買系爭房屋時，即清楚明白知悉住戶所使用者係機械式停車位，並且選定編號十號之車位，被上訴人公司因此於該平面圖中十號之機械式停車位蓋章確認該車位係由上訴人所選定（原審原證三）。
⒉又契約之面積預估表所示，被上訴人公司出售系爭停車位
面積為10.39 平方公尺，依一般常識即可知該停車位面積顯不足以停放2 輛車，又系爭買賣契約之附圖除清楚標示「橫移式機械停車」之字樣外，該圖面上於車位編號亦各有不同之圖形標示，五角形標示代表為機械式上層停車位、四方形標示代表為機械式下層停車位，圓形標示則代表為平面式停車位，而上訴人所購買之編號10號停車位係以五角形標示，即代表為機械式上層停車位，被上訴人公司實無可能告知該車位為平面車位。
⒊上訴人曾表示希望被上訴人公司能協調將該十號車位前之
空間供上訴人於夜間或有訪客時停車使用，被上訴人公司基於該公寓戶數不多，遂同意於交屋後協調將該空間於不妨礙其他住戶之情形下供上訴人使用，惟因該處之產權係屬於全體住戶共有而非上訴人單獨所有，故被上訴人公司於該處註明「36號5F『用』」等字樣（原審原證三），以與上訴人所購買、屬於其產權之十號車位有所區別。被上訴人更無可能將該處作為平面車位出售予上訴人，是上訴人稱雙方約定有2個平面車位一事與事實不符。
⒋系爭房屋同一公寓內其他各戶之買賣契約內容（參被上證
一至四），對照系爭房屋買賣契約之內容，即可知系爭契約中，關於停車位確係僅約定1 個機械式停車位，且系爭契約附圖內註明「36號5F『用』」之部分並非屬於系爭契約約定之標的。
⒌證人黃金明到庭證稱雙方還沒有簽約之前，有提到2 個車
位的問題，一個是有產權的，一個是沒有產權的，沒有產權的是他購買的停車位的前面不影響到別人進出的部份就給他使用、當時上訴人說一個車位不夠，所以被上訴人公司說車位前面的空位可以給他停、簽約前上訴人有同意車位一個有產權，一個沒有產權等語（原審94年7 月19日言詞辯論筆錄第2、4、5頁）。
⒍系爭房屋完工後，雙方於93年2月9日辦理交屋手續時，上
訴人即已確認其所購買之停車位僅有編號十號之機械停車位乙個，並由其妻即系爭房屋之登記名義人黃彭阿鳳簽署分管協議書確認無誤（原審被證二）；且交屋當日上訴人夫婦亦於代書之說明及見證下，確認被上訴人公司所交付之房地與契約之約定相符，並簽收建物及土地所有權狀正本等文件，完成交屋手續，此有收據可稽（原審被證三），足見雙方約定之停車位確實僅有編號十號之機械式停車位乙個，而非二平面車位，否則何以上訴人願意簽署上開分管協議書及收據等文件，並完成交屋手續。
⒎系爭房屋係於91年10月間取得建造執照，建照核准之施工
圖自始即規劃10個機械式停車位，此有台北縣政府94.9.22北府工施字第0940677288號函送91店建字第387 號建造執照案卷一冊在卷可稽（原審被證十二）。
⒏系爭房屋停車位建照執照核准者亦為機械式停車位，依內
政部88年10月18日台88內營字第8809121 號函釋：「建築物依法附設之停車空間，在原核准之停車空間範圍內，劃設增加之停車位數，如不涉及其他空間之變更，應無須辦理變更使用。」揆諸上開內政部函釋，系爭房屋之停車位要無任何違法。
⒐證人黃金明及陳聲開證稱雙方於簽約前洽談之內容係平面
車位等語，惟上訴人本來所欲購買者為系爭房屋對面之成屋（即35號），而35號房屋之停車位則為平面式，證人黃金明及陳聲開即係參與此階段之協商過程。然而當35號房屋另售他人、上訴人轉而購買系爭房屋後，系爭房屋之停車位則為機械式停車位，不同於35號房屋之平面車位，因此證人黃金明及陳聲開之記憶顯然有誤。
㈣系爭房屋之面積並未短少：
⒈系爭買賣契約所附面積預估表所記載之平方公尺及坪數，
因計算錯誤之關係雖不相等，然依一般交易習慣及雙方間之約定，均係以坪數為計算之單位，雙方亦是以坪數作為買賣價金計算之基準。系爭房屋之實際面積非但沒有短少，甚至較預估之面積為大，被上訴人公司並無任何債務不履行之情事。
⒉為因應實際需要，系爭房屋業經變更設計，被上訴人公司
即是以變更後之配置及面積為出售之標的。變更後之配置即如同買賣契約之附圖（原審原證二），面積則為買賣契約所附之面積預估表所載（原審原證四）。變更之部分如下：⑴1樓增建部分：於1樓增建前露台（參原審被證六黃色螢光筆所示斜線部分），長7公尺、寬2公尺，面積為14平方公尺，由九區分所有權人均分，每一區分所有權分擔
1.56平方公尺（計算式：14÷9=1.56），約為0.47坪，與面積預估表所載相符，然因屬增建部分而未能為所有權登記。⑵2至5樓增建部分：於2至5樓建物後方，將原設計之柱子加粗，增建長10公尺、寬1.255 公尺之建物（參原審被證六黃色螢光筆所示實心部分），面積為12.55 平方公尺（計算式：10×1.255=12.55），約為3.8坪，尚較面積預估表所載之坪數為大，然因屬增建部分亦未能為所有權登記。而增建部分之建物，均為各戶專有使用，一部分作為陽台，另一部分則作為臥室以增加臥室之面積，即成為原審原證二所示附圖內之配置。⑶空調室：該地區之房屋均有空調室之設計（參原審被證六），而系爭房屋之空調室面積為5.37平方公尺（約1.62坪，參原審原證十六、被證四）。為因應實際需要及增加使用效益，空調室均變更為室內使用，一部分與部分之陽台變更為臥室以增加臥室之面積（參原審被證六藍色螢光筆所示部分），另一部分則與其餘部分之陽台及部分梯廳作為廚房使用（參原審被證六紅色螢光筆所示部分），即成為原審原證二所示附圖內之配置。⑷前陽台部分變更為室內客廳使用，即成為原審原證二所示附圖內之配置。
⒊上訴人所計算之面積有如下之錯誤：⑴按原審原證四之面
積預估表中，所謂「主附建物」，係指可供買受人專用之部分，亦即公寓大廈管理條例所定義之「專有部分」及「約定專用部分」。而所謂「公共持分」，則係指公共設施之部分，亦即公寓大廈管理條例所定義之「共用部分」。因此空調室、停車位雖登記為共同持分，實際上均為各區分所有權人專用，屬於約定專用部分，而與公共設施之屬於「共用部分」不同，故列於「主附建物」而非「公共持分」。⑵上訴人於原審所作之附表一，其「面積預估表」項目內之主附建物總面積（36.73 坪），係將原審原證四之面積預估表中除公共持分外所列之各項建物面積予以加總而成，上訴人並主張該面積即為系爭房屋之專有部分應有之實際面積云云。然查面積預估表中已清楚明確載明主附建物包含停車位及1樓增建部分，則該停車位及1樓增建部分豈有可能會位於五樓之系爭房屋之專有部分內。⑶又上訴人附表一之「實際面積」項目內之主附建物總面積（
28.24坪），僅計算樓地板及陽台二部分之面積，然空調室、雨遮及增建部分亦為系爭房屋之專用部分，上訴人故意將之忽略不計，亦屬錯誤。⑷上訴人於原審附表一計算「面積預估表」項目內之主附建物總面積與「實際面積」項目內之主附建物總面積時，採用不同之標準，導致得出之數據產生差異，主張被上訴人給付之面積不符云云，顯無理由。
㈤上訴人於93年2月9日，完成交屋手續，本件上訴人所主張之
瑕疵如土地持分及房屋面積不足、平面車位變為機械車位等，依通常之檢查即可知悉，甚至於交屋當天、收受所有權狀時立即可知，如系爭房屋真有上開瑕疵，上訴人應即依前開規定通知被上訴人，惟查上訴人均未通知被上訴人，其所主張之土地持分及房屋面積不足、平面車位變為機械車位等情亦非依通常之檢查不能發現之瑕疵，依民法第356 條第1、2項之規定，即應視為上訴人已承認其所受領之物。
㈥行政院消費者保護委員會制定之「預售屋買賣定型化契約應
記載及不得記載事項」中，關於合理之面積誤差不需找補或約定找補方式而不視為瑕疵或不完全給付之理由。
本件縱認應以平方公尺為標準計算系爭房屋面積、系爭房屋面積雖有短少情事，惟該短少之部分僅有2.8 平方公尺，預估面積與實際面積相差不到1坪，2 者差距僅有1.76%（計算方式：(158.65-155.85)/158.65×100%=1.76%），此等差距於預售屋買賣實務中應屬合理，乃依現有之建築技術所不可避免，依上開「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之規定，系爭房屋面積之短少亦在找補之範圍內，自非屬瑕疵或構成不完全給付。
㈦本件被上訴人揚銘建設公司縱有短少給付建物面積，但此亦
僅為債務給付之問題而已，並非該公司有何故意不法侵害上訴人之行為，此顯非被上訴人乙○○執行公司職務有何違反法令可言，上訴人之主張顯無可採等語。
五、上訴人主張於91年10月12日，向被上訴人乙○○購買系爭土地應有部分及向被上訴人公司購買系爭建物，暨停車位，總價款計11,100,000元，而被上訴人已於92年12月15日將系爭土地應有部分1/9 ，及系爭建物所有權登記予上訴人所指定之黃彭阿鳳（即上訴人配偶），93年2月9日完成交屋等情，有卷附房地產買賣契約書、所有權狀、建物登記謄本為證可憑（見原審卷第14至28頁、第30至32頁、第92至95頁），並為兩造所不爭執（見原審卷第166頁、第177頁），堪信為真實。故本件應審究者為㈠被上訴人乙○○應給付上訴人系爭土地應有部分為1/ 8或1/9 ？㈡被上訴人公司是否有短少給付建物坪數8.5坪？㈢被上訴人公司是否出售2個平面停車位予上訴人？㈣若有，則上訴人所受損害額為若干？被上訴人應否連帶給付？㈤有無契約審閱期間之適用問題。茲分述於次：
㈠關於土地部分：
⒈上訴人主張被上訴人乙○○應給付上訴人系爭土地應有部
分為1/8，實際僅給1/9；被上訴人乙○○則辯稱依兩造買賣契約所載，上訴人就系爭土地應有部分為1/9等語。⒉依兩造系爭土地買賣契約關於「不動產標示」之記載，其
買賣「權利範圍」，均載明「依地政機關登記為準」，有兩造所不爭執為真正之買賣契約可稽（見原審卷第27頁）。且系爭建物所屬公寓為雙拼公寓2至5樓計8戶，1樓為供停車位及辦公室使用，並為上訴人於簽訂系爭買賣時即已知悉（見原審院卷第84頁準備書二狀），則該公寓連同 1樓總計為9 戶，且系爭第1216號、第1217號土地面積各為
189.36㎡、188.64㎡（見原審院卷第34至35頁土地登記謄本），共計為378㎡（即378×0.3025＝114.34坪），則參照被上訴人於出售系爭土地及建物予上訴人之面積預估表（見原審院卷第13頁）所示，上訴人購買系爭土地面積為
41.96㎡（即12.69坪），即為系爭土地應有部分1/9 （計算式：378㎡÷9＝42㎡，約12.7坪），足見兩造於系爭土地買賣，應以「權利範圍依地政機關登記為準」（見原審院卷第27頁），被上訴人並已依約移轉登記完畢，有上訴人所提出之系爭土地權狀可稽，上訴人主張：該公寓僅有8戶（1樓為停車位及辦公室應扣除），故被上訴人出售伊之系爭土地應有部分為1/8云云，顯無可取。
㈡、關於是否有短少建物坪數部分：⒈上訴人主張依建物面積預估表，主附建物面積短少9.89坪
（126.03-93.34＝32.69；32.69×0.3025＝9.89）。根據
系爭房屋建物登記謄本上所載，其主附建物面積僅「93.34平方公尺」，折合坪數為「28.23 坪」。被上訴人所給付之總面積總計短少「17.73平方公尺」（158.65－
140.92＝17.73）即「5.36坪」（47.99－42.63＝5.36）。本件主附建物減少、共同使用部分增加，造成之房地價值減損云云。
⒉被上訴人公司辯稱依一般交易習慣及雙方間之約定，均係
以坪數為計算之單位，雙方亦是以坪數作為買賣價金計算之基準。系爭房屋之實際面積非但沒有短少，甚至較預估之面積為大，上訴人計算之面積有錯誤及誤會等語。
⒊查，兩造系爭房屋買賣契約關於買賣「不動產標示」記載
：「建物坐落」：台北縣新店市○○○路○○號5 樓，「權利範圍」：所有權全部，依地政機關核發（權狀）為準，有兩造所不爭之系爭買賣契約可稽，則兩造就系爭房屋買賣之面積，應以權狀登記之面積為基準。惟兩造買賣契約就系爭建物面積，另訂有特約之「預估表」，為被上訴人公司所不爭，自應受其拘束，依預估表所載（包含公共使用部分）面積共計為158.65㎡（見原審院卷第13頁之面積預估表），而依建物登記謄本所示（見原審卷第92至95頁），被上訴人公司僅登記予上訴人系爭建物（含公共使用部分）面積共計為155.03㎡（詳如原判決附表編號一所示），足證，被上訴人揚銘公司顯有短少給付建物面積計
3.62 ㎡ 至明。被上訴人揚名建設公司抗辯伊並未短少給付系爭建物面積云云，即無可採。
⒋「建物面積預估表」為兩造系爭房屋買賣契約之一部分，
為兩造所不爭，而關於買賣「不動產標示」之「權利範圍」，「依地政機關核發權狀為準」，亦載明於兩造系爭房屋契約，被上訴人公司所既自認該「預估表」為買賣契約一部分，應屬兩造之特約，則建物面積自應優先適用該預估表之記載，依該預估表計算，其面積短少3.62㎡，上訴人上開其餘之主張，即非可取。
⒌被上訴人公司辯稱預估表之記載，因以平方公尺及坪之單
位並列，並因換算誤載致有出入，而習慣上都以坪為單位，實際上被上訴人公司所點交之面積已超過預估表之面積云云。惟查兩造系爭房屋買賣契約，關於買賣標的「不動產標示」之「權利範圍」，已載明「依地政機關核發權狀為準」，而地政機關關於面積係以平方公尺為單位，乃眾所週知，並有建物謄本可稽。按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。是本件面積單位自應以執行機關之平方公尺為計算單位，被上訴人公司之抗辯，核無可取。
㈢關於停車位部分：
⒈上訴人主張：伊係向被上訴人公司購買2 個平面停車位云
云。被上訴人公司則辯稱停車位本來設計就是機械停車位，不可能出售平面停車位給上訴人。且上訴人只買一個機械停車位，其契約附表上被上訴人公司雖蓋兩處印章，但除上訴人所購買機械停車位外，另外印章已載明「用」字，即表示上訴人可使用該位置停車之意，並非本件買賣標的等語。
⒉查，被上訴人公司出售予上訴人之停車位，即如1 樓車位
平面圖所示之10號車位（見原審院卷第12頁、第214 頁），且觀諸該車位平面圖內已載明有「橫移式機械停車」等字樣，再參照卷附之面積估算表所示，被上訴人出售系爭停車位面積為10.39㎡（見原審院卷第13頁），核與該1樓建物登記謄本記載上訴人應有部分即37/2，亦即可分得該建物面積10.33㎡大致相符（計算式：191.14×37/2≒
10.33 ），可證，被上訴人向上訴人所購買之停車位僅為一個機械停車位。
⒊再依據上訴人購買面積估算表所示，其所價買之停車位面
積僅為10.39㎡（即3.14 坪），依一般常識即可知該停車位面積，顯不足以停放2輛車，且被上訴人於93年2 月9日委託代書辦理系爭建物及停車位點交事宜時，上訴人尚親自至該編號10號之機械停車位核對無誤後，始與代書辦理點交並於分管協議書簽名等情，亦經證人即代書林寶秀於原審到庭證述明確（見原審院卷第220 頁反面）；況若上訴人向被上訴人公司購買系爭停車位為2 個平面停車位時，則其於被上訴人委託代書辦理系爭建物及停車位、文件資料點交時，上訴人豈願表示確認無訛並辦理點交簽收，（見原審院卷第57至58頁之分管協議書及簽收單）顯與常理有違。
⒋證人黃金明、陳聲開固於原審證稱兩造於洽談簽約前，有
談到平面停車位等事宜，惟該二名證人亦證述並未參與契約內容簽訂乙事（見原審院卷第218 頁正、反面）；準此，兩造於諦約商談過程中，上訴人雖曾提及欲購買2 個平面停車位事宜，然被上訴人因受限於本公寓1 樓停車位為
10 個機械停車位，且僅應允出售1個有產權停車位為上訴人（見原審院卷第218頁筆錄）。另參酌該1樓平面停車位內亦標明「橫移式機械停車」等字樣，再於面積估算表內載明停車位面積僅為10. 39㎡等情以觀，可知證人所謂上訴人向被上訴人購買平面停車位云云，要無可取。
⒌上訴人另主張其於93年1月9日即曾以存證信函通知被上訴
人公司需交付2 個停車位乙事，固據提出存證信函為證（見原審院卷第100 頁）。然觀諸該存證信函僅通知被上訴人公司應「依約確實交付2 個車位使用」，自不足以表明被上訴人公司出售2 個平面停車位予上訴人，況如前所述，上訴人於93年2月9 日（即上列存證信函發函後1個月）辦理停車位及建物點交時，亦親自至該停車位確認無誤後始辦理點交，並未有異議，故上訴人事後再執該存證信函主張其向被上訴人公司購買車位為2 個平面停車位云云，顯無可採。
⒍上訴人再主張：系爭一樓之建物登記謄本記載停車位為五
位，故被上訴人並未依約給付停車位云云。惟查，系爭一樓建物登記謄本固記載停車位為五位（見原審院卷第95頁），並經原審院依職權調閱系爭建物之建照執照卷宗核閱屬實（見原審院卷第251 頁）。然如前所述，依據被上訴人公司出售上訴人之面積估算表所示，被上訴人公司依約應給付上訴人之停車位面積為10.39㎡（即3.14 坪），而被上訴人公司已依約登記系爭建物所有權應有部分2/37予上訴人（見原審院卷第92頁之建物登記謄本），且依停車位平面圖所示，上訴人所購買10號停車位顯已標明為「橫移式機械停車」，則被上訴人公司依約辦理車位點交，並移轉該一樓建物所有權應有部分2/37予上訴人，自已依債務本旨提出給付。是上訴人主張：系爭一樓之建物登記謄本記載停車位為5 位，故被上訴人並未依約給付停車位云云，自無足採。
⒎依上說明，上訴人此部分之主張，委無可採。
㈣關於損害額計算及請求連帶給付部分：
⒈本件被上訴人揚銘建設公司短少給付上訴人建物面積為
3.62㎡，有如前述，參照上訴人係分別與被上訴人揚銘建設公司簽訂系爭建物買賣契約，而被上訴人公司短少給付僅為系爭建物面積，並非土地面積部分，故本院認計算被上訴人公司短少給付建物面積損害額，應以上訴人購買系爭建物之總價款3,330,000元（見原審院卷第15 頁）為準據。準此，被上訴人公司短少給付上訴人系爭建物面積為
3.62㎡，致上訴人所受損害為75,984元（計算式詳如原判決附表編號二所示）。
⒉上訴人主張本件主附建物減少、共同使用部分增加，造成
之房地價值減損；且土地及房屋雖分別簽約，但價金應合併計算云云。惟查共同使用部分與主建物有不可分離關係，並用以增進主建物之效用，如果無共同使用部分，主建物即無從單獨使用，是兩者之價值本應無分軒輊，縱使依購買者所期望私有面積增加而言，本件預估表之樓地板面積85.49、陽台5.83，合計為91.32平方公尺，而實際登記樓地板面積83.82、陽台9.52，合計為93.34平方公尺，有該預估表及登記簿謄本可稽，上訴人私有面積亦無短少，難謂有減損建物價值情形；再者，上訴人購買系爭房屋及系爭土地，係分別與被上訴人公司及被上訴人乙○○簽訂買賣契約，有上訴人提出前揭各該契約可稽，買賣契約之當事人既不相同，上訴人請求合併計算，亦非有據。是上訴人此部分之主張，非有可取。
⒊上訴人主張：被上訴人公司故意不法短少給付，致伊受有
損害，而被上訴人乙○○為被上訴人揚銘建設公司之法定代理人，故應依法連帶給付云云。惟按公司負責人對於公司業務之執行，如有違反法令致他人受有損害時，對他人固應與公司負連帶賠償之責。然本件被上訴人揚銘建設公司與上訴人間之系爭建物買賣，業經依兩造買賣契約之約定移轉系爭建物予上訴人所指定之人並登記完畢，為上訴人所自認，並有所提出之權狀及系爭建物登記簿謄本可稽，縱使移轉登記之面積有短少給付如前述之3.62㎡，但此僅為被上訴人揚銘建設公司與上訴人間債務履行問題，並非該被上訴人公司有何故意不法侵害上訴人之行為，顯非被上訴人乙○○執行公司職務有何違反法令可言。故上訴人主張：被上訴人公司故意不法短少給付，致伊受有損害，而被上訴人乙○○為被上訴人揚名建設公司之法定代理人，故應依法連帶給付云云，亦無可採。
㈤關於契約審閱期間部分：
⒈上訴人主張兩造簽訂系爭買賣契約，為被上訴人公司之定
型化契約，而被上訴人於上訴人決定購買系爭預售屋以前，並未提供任何系爭房屋之詳細資訊，並提供上訴人至少五天之合理審閱期間審閱系爭房地買賣契約及面積預估表等相關附件，其行為違反消費者保護法規定，顯已構成足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平行為云云。
⒉按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以
內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。消費者保護法第十一條之一，固定有明文。惟查消費者保護法第十一條之一，係於92年1月22日總統以華總一義字第09200007610號令所增訂公布施行之條文。而上訴人於91年10月10日交付訂金三萬元予被上訴人公司，並預定於91年10月16日完成簽約，然上訴人迫不急待於91年10月12日即完成買賣契約之簽訂，有兩造所不爭之訂金收據及系爭買賣契約可稽。是者，兩造之系爭買賣契約於消費者保護法第十一條之一增訂前之91年10月12日所簽訂，消費者保護法第十一條之一規定又無溯及既往之效力，自無適用之餘地，上訴人此項主張，亦非有據。
六、綜上所述，上訴人本於買賣契約之法律關係，請求被上訴人揚名建設公司應賠償其因建物面積短少所生損害計75,984元，及加計自起訴狀繕本送達翌日（即93年8 月18日）起算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。上訴人逾此所為請求，即非有據，應予駁回。原審就應准許部分，為上訴人勝訴判決，並依兩造陳明願供擔保為准、免假執行之宣告，分別酌定相當擔保金額准許之，經核於法並無不合。原審就上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚無不合，上訴意旨就此部分求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又，被上訴人揚銘建設公司就其敗訴部分，提起附帶上訴，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其附帶上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之陳述及攻擊防禦方法，經審酌核與判決結果不生影響，不再一一論述；再者，本件買賣之停車位，係機械停車位，且只有一個機械停車位，並非兩個平面停車位，而建物短少面積3.62㎡，應依買賣契約減少其價金，即賠償上訴人價金之損害，並無鑑定之必要，上訴人一再請求再送鑑定云云，核無必要，併予敘明。
據上論結，本件上訴及附帶上訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條判決如主文。
中 華 民 國 95 年 10 月 31 日
民事第八庭
審判長法 官 吳景源
法 官 鄭威莉法 官 連正義正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 95 年 11 月 1 日
書記官 張永中附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。