臺灣高等法院民事判決 95年度上字第185號上 訴 人 甲○○
己○○○戊○○丁○○丙○○乙○○共 同訴訟代理人 凃秀蕊律師被上 訴人 林桂桐即祭祀公業林火管理人訴訟代理人 楊延壽律師上列當事人間拆屋還地事件，上訴人對於中華民國94年11月17日台灣士林地方法院93年度重訴字第47號第一審判決提起上訴，本院於95年11月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：
㈠、坐落台北市○○區○○段4小段417地號土地（重測前地號為台北市○○區○里○段○○○段 ○○○號，下稱系爭土地）登記為伊公業所有，屬伊公業全體派下員公同共有之財產，詎訴外人林桂滋並非伊公業之管理人或代理人，亦未經全體派下員決議或授權，竟於民國（下同）65年間以祭祀公業林火之法定代理人身分，與訴外人黃書通（即上訴人己○○○、戊○○、丁○○、丙○○、乙○○等5人﹝下稱己○○○等5人﹞之被繼承人）簽訂系爭土地租賃契約，該基地租賃契約，對伊公業應不生效力。上訴人己○○○等 5人在系爭土地上如原判決附圖 2所示A部分（面積61.9平方公尺，18.72坪），建造門牌號碼為台北市○○區○○路 ○○○號之房屋（下稱系爭 396號房屋），作為經營雜貨店之用。又上訴人甲○○亦未得伊公業之同意即在系爭土地上如原判決附圖2所示C部分（面積109.3平方公尺，33.06坪），建造門牌號碼為同路398號之房屋（下稱系爭398號房屋），作為神壇及配鎖店使用，均屬無權占有系爭土地，致伊公業受有相當於租金之損害。
㈡、縱認兩造間各有不定期基地租賃契約，惟上訴人亦均積欠伊公業5年以上租金未付，上訴人己○○○等5人部分，依其等自認之租金數額應以系爭土地公告現值千分之50計算，則其等積欠伊公業最近5年租金總額為新台幣（下同）1,280,626元；上訴人甲○○部分，應繳之租金為每年每坪 3台斤稻榖，則其積欠伊公業最近5年租金總額為495.9台斤稻穀，其已同意以每台斤12.6元之稻穀收購價格，換算為金錢之債，總計積欠伊公業系爭417號土地租金6,248元。
㈢、又伊公業與上訴人甲○○雖已同意將約定之租金，由原來「每年每坪租金稻穀 3台斤」，變更為以原約定租金之稻穀數量按每台斤12.6元之收購價格折算為金錢給付，變更後之每年租金數額，以系爭 417號土地坐落位置之情形而言，仍顯然過低，伊自可依民法第 442條規定，請求依系爭土地申報地價年息百分之10調整租金為每坪每年8,532元 ，合計其租用系爭417號土地每年之租金為282,069元。
㈣、現今社會實況，申報地價與土地現值差異數倍，土地法就租金限制顯與社會常情有違，縱認伊與上訴人己○○○等 5人所約定租金確有過高之情形，亦應在土地法限制範圍內為審酌，在此範圍內應屬當事人得依契約自由約定，上訴人己○○○等5人反訴請求按每年每平方公尺申報地價年息百分之6計算，調降系爭 417號土地租金，自無理由。爰聲明：㈠先位聲明：⑴上訴人己○○○等5人應將系爭396號房屋拆除並將該部分土地返還被上訴人。⑵上訴人己○○○等 5人應給付被上訴人792,800元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之 5計算之利息；暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開土地之日止，按月給付被上訴人13,336元。
⑶上訴人甲○○應將系爭 398號房屋拆除並將該部分土地返還被上訴人。⑷上訴人甲○○應給付被上訴 人1,399,932元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之 5計算之利息；暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開土地之日止，按月給付被上訴人23,549元。⑸願供擔保，請准宣告假執行。㈡備位聲明：⑴上訴人己○○○等 5人應給付被上訴人1,280,626元，及自93年 7月9日準備書狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之 5計算之利息。⑵前項請求，被上訴人願供擔保請准宣告假執行。⑶上訴人甲○○與被上訴人間就系爭 417號土地如原判決附圖2中C部分所示土地租賃契約之租金，應自93年7月9日準備書狀繕本送達翌日起，調整為每坪每年8,532元 。⑷上訴人甲○○應給付被上訴人6,248元。㈢駁回上訴人己○○○等5人之反訴請求。
二、上訴人己○○○等5人則以：系爭396號房屋原為訴外人黃書通向前手即訴外人楊有青購得，其等簽訂買賣契約時，楊有青並將前向被上訴人繳交基地租金之收據交予黃書通留存，黃書通並於65年 5月11日與被上訴人簽訂基地租用契約書，約定承租系爭土地20坪作為系爭 396號房屋之基地，租期自65年1月1日起，為不定期租賃，租金則依土地公告現值千分之50，分每年 1月1日及6月1日2次給付，每次各付千分之25，同日並由被上訴人交付至64年底以前之全數租金收據予黃書通收執，黃書通亦按期繳租，嗣黃書通死亡，系爭 396號房屋則由伊等繼承，伊等並非無權占有系爭土地，亦無不當得利之可言。至於被上訴人備位請求給付租金部分，依被上訴人與黃書通所簽訂之基地租用契約，固約定租金每年按每平方公尺土地公告現值千分之50計算，但依目前公告現值計算，18.72坪房屋每月租金高達20,72 7元，已超過土地法第
105 條準用同法第97條之租金數額最高限制，被上訴人就超出部分並無請求權等語，資為抗辯。
三、上訴人甲○○則以：系爭 398號房屋為伊與訴外人李明能於45年10月 7日向訴外人林何寶以26,600元購得，並繼受自39年間起即開始之系爭土地租賃關係，伊購得房屋後即自46年起繳交基地租金，迄至56年11月27日李明能再將其對房屋應有部分2分之1贈與伊，伊則繼續繳交基地租金，伊與被上訴人間有不定期基地租賃關係，是伊占用系爭 417號土地，並非無權占有，亦無不當得利可言；至被上訴人備位請求調整租金並命給付租金部分，伊與被上訴人原約定為以租金每年每坪 3台斤稻穀之收購價格計算，換算結果現在每年租金為1,250元，因社會變遷，被上訴人固得引用民法第442條之規定請求調整租金，惟系爭 398號房屋現場仍留有舊式磚瓦及拱門設計建築樣式，均已老舊，使用利益有限，系爭 417號土地所在之新明路對外交通不便，如依申報地價年息百分之10計算租金，顯然過高。且伊原租金為每年每坪 3台斤之稻榖，換算後，每年租金為1,250元 ，若以申報地價年息百分之10計算系爭土地租金，則每年租金高達282,068元 ，每年租金上漲高達2,205.7倍，顯不合理，是系爭417號土地租金，應按每年每平方公尺申報地價年息百分之 6計算租金為適當，系爭417號土地面積共33.06坪，調整租金後每月應為14,219元，每年租金應為169,548元等語，資為抗辯。
四、上訴人己○○○等5人於原審反訴主張：系爭396號房屋所坐落基地之租金，以房屋歷經70年，屋齡甚久，現場仍留有舊式紅色磚瓦及拱門設計建築樣式，已甚老舊，使用利益有限，系爭 417號土地所在之新明路亦無法直接通往麥帥新橋，對外交通不便，且近年來系爭土地附近各大賣場林立，以致人口集中出入該區域，相形之下，伊等所處之舊社區較過去沒落，伊等不但未因基地價值昇漲而受有土地之任何使用利益，反而因區域發展不平衡之結果而受害，伊經濟生活因此更差，系爭 417號土地依申報地價年息百分之10計算租金，仍屬過高，亦與當地租賃行情有違，爰依民法第 442條規定，請求按申報地價年息百分之6計算，調整系爭417號土地租金，依此計算結果，每月租金應為8,005元，每半年則為48,030元。爰反訴聲明：上訴人己○○○等5人承租被上訴人所有坐落系爭 417號土地如原判決附圖2中C部分所示土地之租金，應自爭點整理狀繕本送達翌日即94年 3月22日起，調整為每半年48,030元。
五、原審判決：本訴部分：㈠上訴人己○○○等 5人應給付上訴人847,293元，及自93年7月13日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡上訴人甲○○應給付被上訴人6,248元。
㈢上訴人甲○○向被上訴人承租系爭 417號土地之租金，自93年7月13日起，調整為每年282,068元。㈣被上訴人其餘之訴駁回。反訴部分：上訴人己○○○等 5人之反訴駁回。上訴人甲○○就原審判命調整租金部分一部聲明不服，上訴人己○○○等 5人就其反訴部分亦聲明不服（上訴人甲○○對本訴給付租金及調整每年112,832元租金部分 ，並未聲明不服；另上訴人己○○○等 5人對本訴部分，原審以申報地價百分之10計算租金標準而判命給付租金847,293元部分 ，亦未聲明不服，上開部分均已告確定），分別提起上訴，並於本院聲明：㈠原判決關於命上訴人甲○○向被上訴人承租系爭417號土地之租金，自93年7月13日起，調整超過每年169,236元，及駁回上訴人己○○○等5人反訴請求調整租金部分均廢棄。㈡上開廢棄部分：⑴被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。⑵上訴人己○○○等 5人向被上訴人承租系爭417號土地之租金，自94年3月22日起，調整為每半年48,030元。被上訴人則聲明：上訴駁回。
六、兩造不爭執之事項：㈠系爭土地為被上訴人所有。㈡系爭39
6 號房屋坐落於系爭土地上，原為訴外人黃書通所有，後為上訴人己○○○等5人繼承而公同共有。㈢系爭398號房屋亦坐落於系爭土地上，為上訴人甲○○所有。㈣上訴人與被上訴人間就系爭土地存有不定期租賃關係。㈤系爭 417號土地於93年間以申報地價年息百分之10計算其租金，為每坪每年8,532元。
七、本件被上訴人主張：系爭土地為屬伊公業全體派下員公同共有之財產，上訴人甲○○租用系爭 417號土地上如原判決附圖2所示C部分，並在系爭417號土地上建造系爭398號房屋，作神壇及鎖店之用，伊與上訴人甲○○已同意將約定之租金，由原來「每年每坪租金稻穀 3台斤」，變更為以原約定租金之稻穀數量按每台斤12.6元之收購價格折算為金錢給付，變更後之每年租金數額，以系爭 417號土地坐落位置之情形而言，仍顯然過低，爰依民法第442條規定，請求依系爭417號土地申報地價年息百分之10調整租金為每坪每 年8,532元，合計28,068元。上訴人己○○○等5人則主張：系爭417號土地上之房屋，已歷經70年，屋齡甚久，現場仍留有舊式紅色磚瓦及拱門設計建築樣式，已甚老舊，使用利益有限，系爭土地所在之新明路亦無法直接通往麥帥新橋，對外交通不便，訂約當時雖以系爭 417號土地公告現值千分之50為計算租金之標準，然伊等所處系爭位置因環境之變遷及附近商業活動之興起而相形蕭條沒落，若以土地公告現值千分之50為計算租金之標準，顯屬過高，依申報地價年息百分之10計算租金，亦屬過高，與當地租金行情有違，爰依民法第 442條規定，請求調整租金，按每年每平方公尺申報地價年息百分之6計算，每月租金應為8,005元，每半年則為48,030元。然此分別為上訴人甲○○及被上訴人所否認，並以上開情詞置辯，是本件應審酌者厥為：㈠被上訴人請求調整系爭 398號房屋所坐落土地租金，有無必要？若有調整之必要，其金額以若干為適當？㈡上訴人己○○○等5人請求調降系爭396號房屋所坐落土地租金，有無理由？茲分述如下。
㈠、被上訴人請求調整系爭 398號房屋所坐落之土地租金，有無必要，若有調整之必要，其金額以若干為適當？
⑴、按租賃物為不動產者，因其價值之升降，當事人得聲請法院
增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限，民法第 442條定有明文。查祭祀公業林火與上訴人甲○○間就系爭 398號房屋所坐落之土地定有不定期租賃契約，為兩造所不爭執，此租賃關係原約定之租金計算方式，為每年每坪 3台斤稻穀，自39年租賃開始起即未變更，即使兩造嗣已將租金給付標的物由稻穀變更為金錢，亦係以每坪 3台斤之稻穀為基礎，且折算後每年34坪基地之租金總額亦僅有1,285元 ，不到同面積土地申報地價年息之千分之2。又系爭417號土地位於台北市內湖區，該區域土地價值，自39年間至今，已有飆漲之情形，乃眾所周知之事實，上訴人甲○○對此亦不爭執，則被上訴人請求調整與上訴人甲○○間之基地租金數額，自屬於法有據。
⑵、按「租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院
於依民法第 442條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四週工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與調整之租金數額是否平衡」，次按「租賃物為不動產者，因其價值之昇漲，出租人固得聲請法院增加其租金，但增租多少，法院應斟酌土地昇值情形及其繁榮之程度，並應比較鄰地租金及承租人利用該租賃物之經濟利益暨該地一般經濟狀況，以為判斷之標準。」（最高法院76年台上字第2159號判決、81年台上字第3062號判決例參照）。經查，系爭398號房屋坐落之新明路為寬8.4公尺道路，房屋門口附近有一早市，範圍約50至100公尺 ，步行約10分鐘可達舊宗路，沿舊宗路可上麥帥新橋，最近學校潭美國小步行約須25分鐘，附近有便利商店、市場，生活機能尚佳，且系爭 398號房屋除供上訴人甲○○居住使用外，又供作玄極殿及鑰鎖店使用等情，業經原審法官至現場勘驗明確，製有勘驗筆錄在卷可稽（原審卷 1第58頁─第61頁）。再者，本院將系爭396號、398號房屋所坐落之土地送請中華徵信不動產估價師聯合事務所（下稱中華聯合事務所）鑑定其每年合理租金為何，中華聯合事務所以區域環境分析、個別條件分析，認系爭土地位於台北市內湖區，而內湖區住宅開發朝中低密度方向發展高品質居住環境，近年來吸引外來人士大量遷入，然系爭土地○○○區○○○路上，鄰基隆河河堤邊，區域發展程度略低；小環境多屬舊市區，有零星店面及早市，惟市容景觀略為破舊，有待更新開發，系爭土地上之396號、398號房屋維護情形甚差，作為雜貨店、五金行及宮廟使用，採用比軷法、成本法評估土地價格，並依其公司資料庫之資料及勘估標的之條件，決定期待利潤率為百分之 2.5，計算出系爭417號土地每月每坪租金為804元等情，此有中華聯合事務所95年 8月29日95中徵產字第950187號函及鑑價報告可參（本院卷第92頁、鑑價報告外放）。雖該鑑價意見認計算系爭土地租金應扣減建物補償費云云。然本件乃租地建屋性質，申言之，本件之租賃標的物僅有土地而不及其上房屋，故建物屋齡，維護情形如何，自不應在考慮之列，此與一併承租房地時，其房屋之新舊及維護情形，會影響承租人使用收益，於計算租金時即有必要考量房屋現狀之情形有別，是鑑價報告就系爭土地價格之評估，尚扣減建物補償乙節，應有未洽。又該鑑價意見認計算系爭土地租金時，尚須考量商業效益集聚難度情形，而予以修正百分之10─百分之30等語，被上訴人雖主張當初出租系爭土地予上訴人時，並非供其作商業之用，是不應考量商業效益而修正租金云云。然查，上訴人甲○○確實在系爭 417號土地上建屋經營鎖店，另上訴人己○○○等 5人則係在其上經營雜貨店等商業行為，為兩造所不爭執（本院卷第 112頁），是本件考量商業效益集聚情形，即有其必要性。經本院函詢中華聯合事務所，考量系爭土地商業效益集聚困難情形，系爭土地租金修正以若干為適當，雖中華聯合事務所回覆認以百分之20之租金折價為適當云云，此有中華聯合事務所95年10月 4日95中徵產字第950213號函在卷可稽（本院卷第 114頁），然中華聯合事務所並未具體說明為何以百分之20之租金折價之理由，已有疏失，自難予以採信。本院斟酌系爭土地附近有便利商店、市場，生活機能尚佳，且近年來大賣場林立，商業活動已然成形，已可增進鄰近區域即系爭土地之使用利益，復參以上訴人拒絕被上訴人所提供之高額遷地補償等情（詳後述），足認其商業效益集聚困難情形，尚非嚴重，是本院綜合上開各情，認以百分之10之租金折價為適當。依此計算之結果，系爭396號房屋所坐落之土地每年租金為162,550元，每半年租金則為81,275元（804×0.9×12×18.72÷2＝81,275）；系爭398號房屋所坐落之土地每年租金為287,067元（804×0.9×12×33.06＝287,067）。
⑶、上訴人甲○○雖抗辯：系爭 398號房屋附近之行善路，近來
年各大賣場陸續林立，以致人口集中出入該區域，相形之下，伊所處之社區較過去沒落，經濟生活更差，而系爭房屋已甚為老舊，無法重建，使用利益不高，因此系爭土地租金自應以申報地價年息百分之 6計算為適當云云。惟系爭房屋附近雖有大賣場林立，以對比方式而言，上訴人社區固較為冷清，然附近既有商業活動，從另一角度觀之，反而可以對上訴人社區帶來潛在之利益，蓋此可為上訴人社區增進生活之便利，且經過相當時日，當附近發展趨於飽和後，自有可能往上訴人所處之社區發展，凡此均可視為其潛在之利益，至系爭房屋雖屬老舊，然並非不可居住使用，且法律又無禁止其修繕之規定，上訴人甲○○加以整修之後，自可增加其使用價直。再者，被上訴人曾洽請建商擬分別以400萬元及320萬元之代價補貼上訴人甲○○及己○○○等 5人，希望上訴人等能遷出系爭土地，然此為上訴人等所拒絕等情，為兩造所不爭執，被上訴人既洽請建商提出上開優渥條件，上訴人卻表示不願接受，足見系爭土地仍存有極高之使用價值，否則上訴人為何拒絕此補貼條件？是上訴人以系爭土地附近區域已高度發展，其所處社區相形冷清，就系爭土地之使用收益不高，顯屬以偏蓋全，其抗辯系爭 398號房屋所坐落之土地租金應以申報地價年息百分之6計算云云，顯無可取。
⑷、上訴人甲○○另抗辯：同地段 207地號基地所有人曾出租基
地予他人建屋於82年間曾請求調整租金事件，經台灣台北地方法院士林分院以82年度訴字第94號判決認定以申報地價年息百分之6調整租金；又新明路390號房屋基地所有人於93年請求調整租金事件，原法院於95年 4月16日以93年度重訴字第259號判決認定以申報地價年息百分之8調整該基地之租金，可見系爭417號土地租金行情應以申報地價年息百分之6或百分之8為宜云云。然上開同地段207號土地，雖法院認定以申報地價年息百分之 6為租金之計算標準，然迄今已10餘年，而近年來台北市土地租金行情，已有急速昇漲之情形，是上開82年度訴字第94號判決所認定之基礎，已無參考之價值。另原法院93年度重訴字第 259號判決雖以申報地價年息百分之 8為租金計算之標準，然上開案件承審法官係參考本件卷證資料後，認該土地租金以申報地價年息百分之 8為宜，此有該判決書在卷可稽（本院卷第67頁─第71頁），上訴人甲○○抗辯應以該案認定之基礎作為本件調整租金之依據云云，顯屬倒果為因，即有未洽。況本件系爭 398號房屋所坐落之土地租金數額，係經上開鑑定機關實地勘估，並綜合各項資料所得出之結論，自較能反應系爭土地真正之租金行情，是上訴人甲○○以上開數據主張應以申報地價年息百分之
6 或百分之8為為計算租金之標準云云，殊無可採。
⑸、上訴人甲○○又抗辯：伊租金為每年每坪 3台斤之稻榖，換
算後，每年租金為1,250元 ，若以申報地價年息百分之10計算系爭398號房屋所坐落土地之租金，其每年租金高達282,068元，較調整前上漲高達2205.7倍，顯不合理，是系爭 398號房屋所坐落土地之租金，應以申報地價年息百分之 6為計算之標準云云。然查，系爭 398號房屋所坐落土地位於台北市內湖區，該區域土地價值，自39年間至今，已有飆漲之情形，已如前述，以上開每年1,250元之租金 ，於10年或20年前而言，已極度偏低，是本件租金調整後之金額雖上漲達22
05.7倍，然此係以前之租金顯然偏低且歷經數十年均未調整所致，上訴人甲○○以調整前後之金額計算調整幅度達2205.7倍，認為不合理云云，顯然昧於事實，應非可採；況若以其抗辯應以申報地價年息之百分之 6為標準，依此標準計算，其漲幅亦高達 130倍，一般人亦難以想像為何有如此大之漲幅，然上訴人甲○○卻認此為合理，益可證明租金調整幅度之倍數，於本件已無參考之價值；質言之，系爭 398號房屋所坐落土地租金之調整是否合理，應以實際行情定之，而與調漲倍數無關，是上訴人甲○○以系爭土地租金調漲幅度高達2205.7倍，因而抗辯上開調整之租金數額，並不合理云云，應非可採。
⑹、再者，本件上訴人己○○○等 5人與祭祀公業林火間，在65
年間所約定每年租金數額，係按系爭 396號房屋所坐落土地公告現值千分之50計算，此租金約定雖因計算結果，雖已超過土地法第 105條準用第97條規定之租金上限，惟其與系爭398號房屋所坐落土地地理位置鄰近，系爭396號房屋所坐落土地租金約定，在不違反土地法上開規定之限制範圍內，仍有相當之參考價值。本院在綜衡系爭 398號房屋所坐落土地之繁榮狀況，對外交通情形、工商業繁榮之程度、承租人利用土地興建房屋使用之經濟價值、所受利益，與隔鄰房屋租用土地之租金標準等情狀後，並斟酌中華聯合事務所以百之之10之租金折價後所計算之租金範圍及土地法有關城市地方土地租金不得超過系爭土地申報地價年息百分之10之限制，認被上訴人聲請調整系爭 398號房屋所坐落之土地之租金應依申報地價年息百分之10計算，據此， 其每坪租金8,532元，面積為33.06坪，則其每年租金為282,068元，被上訴人請求調整此部分之租金，核屬合理，亦未逾土地法所規定基地租金之上限及上開中華聯合事務所以百分之10之租金折價後所計算之租金數額，應予准許。上訴人甲○○抗辯應以系爭土地申報地價年息百分之 6為計算租金之標準云云，應屬無據。
㈡、上訴人己○○○等5人請求調降系爭396號房屋所坐落土地租金，有無理由？
⑴、按民法第 442條所謂不動產價值之昇降，係指租賃物本身之
價值，於租賃契約成立後有昇降者而言（最高法院26年滬上字第 4號判例）。在土地租賃之情形，租金增減之多寡，應以租賃物即土地本身之繁榮或衰退程度，及鄰地租金之比較等情形為準。
⑵、經查，本件上訴人己○○○等5人與被上訴人間於65年5月11
日簽訂系爭 396號房屋所坐落土地租用契約書時，其租金數額即已約定明確，為兩造所不爭執，本件租賃標的為系爭417號土地本身，非系爭396號房屋，依社會週知常情，目前系爭 396號房屋所坐落土地之價值，應顯然較65年間租金約定當時之價值更高，更為繁榮，此等租賃物價值上昇、繁榮之情形，雖因兩造間原約定租金數額本已超過土地法第 105條準用第97條之最高租金數額限制，依法已無調漲租金之空間，然究不能無視於租賃物價值上昇之情事，反而請求調降系爭 396號房屋所坐落土地租金數額，再者，上訴人己○○○等5人主張系爭396號房屋所坐落土地因附近社區之發展以致其所處舊社區相形沒落，系爭土地使用價值不高云云。然附近既有商業活動，反而為上訴人社區增進生活之便利，又其等房屋雖屬老舊，然於整修之後，應可增加其使用價值。系爭 396號房屋所坐落土地租金數額，其等就原審認定以申報地價年息百分之10計算其所積欠近 5年之租金為847,293元，亦未聲明不服，表示其等認以申報地價年息百分之10計算系爭土地之租金，尚屬合理，則其等又請求調降租金云云，尤屬矛盾；況本件經送中華聯合事務所鑑定系爭 396號房屋所坐落土地每年合理租金為何，中華聯合事務所採用比較法、成本法評估土地價格，並依其公司資料庫之資料及勘估標的之條件，決定期待利潤率為百分之2.5，計算出系爭396號房屋所坐落土地每月每坪租金為804元等情 ，已如前述，又本院認在不扣減建物補償費之情形下，並考量商業效益集聚難度之情，而予以下修百分之10之租金折價，計算出系爭 396號所坐落土地每年租金為162,550元，每半年租金則為81,275元 ，亦如前述，依此計算之租金數額亦高出上訴人己○○○等5人所請求調降之金額甚多，是上訴人己○○○等5人主張系爭 396號房屋屋齡甚久，建築樣式老舊，使用利益有限云云，為此請求調降系爭 417號土地之租金云云，核與民法第442條規定之要件不符，應予駁回。
八、綜上所述，被上訴人本於租賃之法律關係，請求系爭 398號房屋所坐落土地之租金，自93年7月13日起調整為每年為282,068元，即屬有據，應予准許；另上訴人己○○○等 5人反訴請求系爭396號房屋所坐落土地之租金，自94年3月22日起，調整為每半年48,030元，則非有據，應予駁回。原審就上開應准部分，為被上訴人勝訴之判決，就上開不應准許部分，為上訴人己○○○等 5人敗訴之判決，經核於法並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其他攻擊、防禦方法，及提出未援用之證據，經斟酌後認不影響判決結果，無逐一論述之必要，併此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 11 月 17 日
民事第十五庭
審判長法 官 黃騰耀
法 官 許文章法 官 黃國永正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 95 年 11 月 20 日
書記官 葉國乾附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。