臺灣高等法院民事判決 95年度上字第21號
上 訴 人 乙○○訴訟代理人 陳由銓律師被 上訴 人 新竹縣政府法定代理人 甲○○訴訟代理人 劉宏基上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國94年11月18日臺灣新竹地方法院94年度重訴字第91號第一審判決提起上訴，經本院於95年5月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人聲明求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）442萬7,484元及自起訴狀繕本送達之翌日起即民國（下同）94年 7月26日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
被上訴人聲明求為判決：上訴駁回。
二、上訴人起訴主張：系爭坐落新竹市○○段 ○○○○號土地（下稱系爭土地），原為被上訴人所有公有耕地。被上訴人將系爭土地出租予上訴人耕作已數十年，兩造並依耕地三七五減租條例（下稱三七五減租條例）之規定，訂有「台灣省新竹縣公有耕地租賃契約書」（下稱系爭耕地租約書），原約定租期至94年12月31日止；惟系爭土地在上訴人承租期間內，經編定並變更為非耕地使用，且被上訴人已於93年12月17日，以買賣為原因，將該土地移轉登記予訴外人張作祥所有，並與上訴人終止租約，則被上訴人應依三七五減租條例第17條第 2項之規定，給予上訴人補償；乃被上訴人竟藉詞上訴人在系爭土地上搭建鐵皮屋，擅自變更用途，其已依系爭耕地租約書第10條第 2款及第13條之約定，終止系爭租約為由，拒絕給付補償金；實則，上訴人在系爭土地上搭蓋鐵皮屋，係供置放農用機具及收成之農產品使用，並已於收受被上訴人之通知後，將鐵皮屋全部拆除，被上訴人從未通知上訴人「終止租約」或「契約無效」；況縱認系爭耕地租約雖有發生無效之情形，事後亦因被上訴人繼續提供系爭土地予上訴人從事耕作並收取租金，而復繼續發生租賃契約關係，足見兩造間系爭耕地租約，在被上訴人出售系爭土地予訴外人張作祥之前，仍屬有效存在，係因系爭土地經依法編定或變更為非耕地使用，始由被上訴人終止；又系爭土地係經上訴人胼手胝足艱辛開墾後，始有今日之平整地形與地貌，僅因上訴人搭蓋數間農用鐵皮屋，即拒付補償金，亦有違比例原則等情，爰依三七五減租條例第17條第 2項第2款、第3款之規定，求為命被上訴人給付442萬7,484元（含尚未收獲農作物之價額1萬4,084元；及相當於系爭土地終止租約當期公告現值3分之1金額即441萬3,400元）及法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：伊因接獲東大尊爵社區管理委員會檢舉指稱上訴人在系爭土地搭蓋車庫，出租他人使用，乃於91年5月9日致函上訴人限期恢復原狀，否則將逕行終止租約收回耕地並依法強制拆除，惟於92年1月8日至現場勘查結果，發現該鐵皮屋仍未拆除；嗣伊又接獲訴外人林彭秀英陳情指稱上訴人搭蓋鐵皮屋出租圖利，乃依系爭耕地租約書第10條第 2項及第13條之約定，於93年5月3日發函通知上訴人收回耕地，並限期30日內拆除地上物；又上訴人違反三七五減租條例第16條第1項之規定，依同條第2項之規定，原定租約無待於終止，當然向其後失其效力，是兩造間系爭耕地租約關係即歸於消滅；又伊在系爭耕地租約無效或終止後，所寄發予上訴人之繳租聯單，實係上訴人依系爭耕地租約書第13條之約定，所應支付之違約金，僅因預算科目並無違約金之項目，故以租金名義列之；又因伊所屬承辦人員疏未刪除電腦存檔有關系爭耕地租約之資料，因而於94年 7月間誤為通知上訴人辦理續租；系爭耕地租約並非因編定或變更為非耕地使用而終止，上訴人依三七五減租條例第17條第 2項之規定，請求給予補償，自屬無據等語，資為抗辯。
三、經查，上訴人主張系爭土地原為被上訴人所有公有耕地，已由被上訴人出租予上訴人耕作數十年，兩造並依三七五減租條例之規定，訂立系爭耕地租約書，最近一次租約所約定之租期原至94年12月31日止；又系爭土地在上訴人承租期間之76年8月3日被劃入新竹漁港特定區都市計畫土地，並變更其使用分區為住宅區，惟其地目仍為「田」，迄未變更；又被上訴人已於93年12月17日，以買賣為原因，將系爭土地移轉登記予訴外人張作祥所有之事實，業據其提出系爭耕地租約書、土地登記謄本及新竹市政府都市發展局簡便行文表為證（見原審卷15、27頁及本院卷80頁），且為被上訴人所不爭執（見本院卷78頁），固堪信為真實。
四、惟按耕地租約在租佃期限未屆滿前，經依法編定或變更為非耕地使用，而經出租人終止租約時，出租人應給予承租人補償，三七五減租條例第17條第 1項第5款、第2項固定有明文。然該項規定，應限於出租人係以出租耕地經編定或變更為非耕地使用為原因，而終止租約之情形，始有其適用。若耕地租約在出租人依三七五減租條例第17條第1項第5款之規定終止前，已因其他法定或約定事由而失效或終止者，承租人即無再執同條第 2項之規定，請求出租人補償之餘地。又承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人；承租人違反上開規定時，原訂租約無效，亦為三七五減租條例第16條第1項前段、第2項前段所明定；又承租人以承租之土地供其他非耕作之用者，即在不自任耕作之列（最高法院70年臺上字第4637號判例參照）；又所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言（最高法院80年臺再字第15號判例參照）；其未自任耕作之土地雖僅一部，但兩造以單一契約約定承租範圍者，租約自應全部無效（最高法院84年度台上字第2584號判決參照）。經查：
㈠兩造間所訂立系爭耕地租約書第10條第 2款約定：「本租
約出租之耕地，承租人擅自變更用途…時，出租機關得予終止租約收回土地，承租人不得異議」；第13條約定：「承租人應自任耕作，…違者除由出租機關終止租約收回耕地另行處理外，承租人應支付與該耕地一年租額相等之違約金，不得異議」（見原審卷15頁）。上開第10條第 2款所稱「擅自變更用途」，即指將租賃標的物之耕地供作非耕作之用途而言，而與三七五減租條例第16條第 1項前段所規定「不自任耕作」之意義相同。就此情形，系爭租約雖僅約定為出租人之終止事由，然因三七五減租條例第16條係屬強制規定，其規定租約無效之法律效果，不因當事人間另有約定而有變更。是若上訴人有不自任耕作之情形，無待被上訴人之終止，系爭耕地租約即當然向後失其效力，且被上訴人尚得依該租約第13條之約定，請求上訴人支付與一年租額相等之違約金。
㈡被上訴人於91年 4月間，接獲東大尊爵社區住戶陳情檢舉
系爭土地搭建鐵皮屋作為車庫出租使用，旋即於同年5月9日致函向上訴人表示：「有關台端承租本府經管新竹市○○段 ○○○○號縣有耕地，經居民檢舉承租地作為車庫出租他人使用，本府派員至現場勘結果與檢舉事項相符，本案已耕反三七五減租條例第16條及系爭耕地租約第10點第 2項及第13點規定，請台端於91年 6月10日前恢復原狀使用，否則本府將逕行終止租約收回耕地並依法強制拆除…」，有陳情書及被上訴人所屬地政局91年5月9日局地用字第0910007225號函可稽（見本院卷47頁及原審卷66頁）。嗣因上訴人於同年 5月29日申請展延恢復原狀之期限，被上訴人乃再於同年6月4日致函向上訴人表示：「有關…，台端申請展延恢復原狀使用期限乙案，本府同意給予 2個月之展期，屆時（91年 8月10日）本府將派員至現場勘查恢復情形…」，亦有申請書及新竹縣政府91年6月4日府地用字第0910062294號函足按（見原審卷 118、67頁）。其後被上訴人曾於92年1月8日赴現場勘查，發現系爭土地上仍搭蓋有 8間鐵皮屋，業據被上訴人提出現場照片為證（見原審卷68至70頁）。嗣被上訴人又於93年間接獲訴外人林彭秀英陳情檢舉系爭土地違法搭蓋鐵皮屋出租，乃於93年5月3日致函向上訴人表示：「…本案經查台端承租…康樂段 522地號土地上設有車庫數間，且有出租他人停車情形…，上述情形實已違反耕地租賃契約第10點第 2項及第13點規定，本府將依規收回耕地，請台端即日起30日內拆除違規地上物，否則本府將依廢棄物處理強制拆除…」，亦有被上訴人93年5月3日府地用字第0930050024號函足按（見原審卷89頁）。
㈢上開8間鐵皮屋之其中6間緊鄰排列，另2間則與上開6間相
距一段距離，每間均有獨立之鐵捲門，面積合計約二、三十坪，其中最大1間之鐵捲門上以紅漆噴有「車庫」2字，有現場照片可稽（見原審卷68至70頁），並經上訴人在原審自認屬實（見原審卷105、106頁）。觀諸上開鐵皮屋之外觀形式，應確係供作停放車輛之車庫使用。雖上訴人否認上開鐵皮屋係供作車庫使用，並主張係供堆放農用機具及收成之農產品使用云云。然查，若上訴人確因堆放農用機具及收成之農產品，而有搭建鐵皮屋之必要，應僅需搭建 1間面積較大之鐵皮屋為已足，縱如上訴人所云為避免農用機具使用之柴油污染農產品，亦僅須隔成 2間，分別堆放農用機具及農產品，殊無隔成 8間之必要；復經徵諸上訴人於接獲被上訴人所地政局函文告知經由居民檢舉其將系爭土地作為車庫使用，並限期命其恢復原狀後，上訴人亦僅向被上訴人申請展延恢復原狀之期限，並未否認有作為車庫使用之事實（見原審卷66、 118頁），益見上訴人確係將上開鐵皮屋供作車庫使用無訛。上訴人既係在系爭耕地上搭建鐵皮屋，作為與耕作用途無關之車庫使用，縱無證據證明其係將該鐵皮屋出租他人使用，仍合於三七五減租條例第16條第 1項前段所規定「不自任耕作」、及系爭耕地租約書第10條第 2款所約定「承租人擅自變更用途」之情形，揆諸前揭說明，系爭耕地租約無待被上訴人終止，當然向後全部失其效力，並已據被上訴人於93年 5月 3日致函向上訴人表示收回系爭耕地，有如前述，則兩造間就系爭耕地之租賃關係即因而歸於消滅。
㈣雖系爭土地早在76年8月3日，即被劃為新竹漁港特定區都
市計畫土地，並變更其使用分區為住宅區，惟其地目仍為「田」，迄未變更；且系爭耕地租約既係依三七五減租條例所訂立，並已於第 2條明白約定：「租賃耕地承租人應限種植農作物之用，不得作其他使用」（見原審卷15頁背面），自不因系爭土地嗣後變更使用分區為住宅區，即認上訴人得單方任意將之變更供作種植農作物以外之非耕作使用。是上訴人執此主張系爭耕地租約已無三七五減租條例之適用云云，殊不足取。
㈤末按承租人違反減租條例第16條規定不自任耕作時，其租
約既屬當然無效，其後除兩造有另行成立租賃關係之合意外，不因出租人嗣後繼續收租默示同意原承租人使用未自任耕作土地，或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力（最高法院92年度台上字第2494號判決參照）。雖被上訴人於表示收回系爭耕地後，仍寄發系爭土地之93年度公有土地繳納（代金）地租聯單予上訴人，並由上訴人於94年 1月20日繳納完畢，有被上訴人公有土地繳納地租聯單可稽（見原審卷14頁）；又於94年
7 月19日致函上訴人稱：「…本案將於本（94）年12月31日租約到期，台端有意續租時，應於租期屆滿前 3個月內向放租機關申請換約…」云云，亦有被上訴人94年 7月19日府地用字第0940092443號函足按（見原審卷55頁）。然查上訴人不自任耕作，被上訴人本即得依系爭耕地租約書第13條之約定，向上訴人收取與該耕地 1年租額相等之違約金（見原審卷15頁）；且兩造早在94年6月16日，即已就上訴人請求被上訴人給付系爭耕地補償金乙事，由新竹縣政府耕地租佃委員會進行調處中，而被上訴人更在此之前之93年12月17日，即已將系爭土地出賣並移轉登記予訴外人張作祥所有，亦應無再與上訴人續約之意思。是被上訴人抗辯因預算科目並無違約金之項目，故寄發繳納地租聯單予上訴人；又因電腦存檔未予刪除，因而誤發換約通知等情（見原審卷53、54頁），應屬可取。況系爭耕地租約既已因上訴人不自任耕作而當然向後失其效力，此後兩造間復無另行成立租賃契約之合意，揆諸上開說明，亦不因被上訴人嗣後有繼續收租，或通知上訴人於租期屆滿後換訂租約之情形，而使原已無效之系爭租約恢復其效力。㈥綜上所述，系爭耕地租約因上訴人不自任耕作，並已據被
上訴人於93年5月3日通知上訴人收回耕地，而當然向後失其效力。雖系爭土地早在76年8月3日即已變更使用分區為住宅區，然被上訴人始終從未以此為原因，依三七五減租條例第17條第1項第5款之規定，對上訴人為終止租約之意思表示，且被上訴人又係在系爭耕地租約失效後，始將系爭土地出賣並移轉登記予訴外人張作祥，則上訴人亦無本於同條第 2項之規定，請求被上訴人給予補償之餘地。
五、從而，上訴人本於三七五減租條例第17條第 2項第2款、第3款之規定，請求被上訴人給付442萬7,484元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，自屬不應准許。原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 5 月 30 日
民事第六庭 審判長法 官 林鄉誠
法 官 楊豐卿法 官 梁玉芬正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 95 年 6 月 2 日
書記官 常淑慧附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。