臺灣高等法院民事判決 95年度上字第268號上 訴 人 乙○○訴訟代理人 陳世源律師被上訴人 甲○○
丁○○上列當事人間返還價金等事件，上訴人對於中華民國95年2月22日台灣台北地方法院94年度訴字第5664號第一審判決提起上訴，經本院於95年11月15日言詞辯論終結，並判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：㈠上訴人於民國94年3月29日與被上訴人簽訂不動產買賣契約
書，以新臺幣（下同）490萬元買受被上訴人共有之門牌號碼台北市○○區○○街○○巷○○號 2樓房屋（下稱系爭房屋）及其坐落基地應有部分。上訴人於94年 4月底付清尾款交屋後，經社區管理委員會（以下簡稱管委會）主委丙○○等人告知，並向台北市政府工務局（下稱工務局）函查，方獲悉系爭房屋為無法補強處理而須拆除重建之海砂屋，顯然不具通常之效用及價值，而有重大之瑕疵，而出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵時，出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，上訴人已以存證信函通知被上訴人上情並為解除系爭買賣契約之意思表示。
㈡台北市土木技師公會（下稱土木技師公會）鑑定報告，就台
北市內湖區聯邦合家歡福祿區 (下稱福祿區)之地下層及 １樓作出鑑定結果，氯離子含量遠超過標準及混凝土強度不足而應拆除重建，其鑑定標的物包括系爭房屋所屬同棟之地下層及１樓。依上訴人委託之桂田技術顧問有限公司就系爭房屋之「樑」及「柱」各取樣1處進行檢測，其結果分別為「樑：0.7682」及「柱：0.7820」，均超過法定標準0.3kg/m3
甚多，與上開土木技師公會之鑑定結果正相符合，足見系爭房屋為高氯離子含量建物。被上訴人於將系爭房屋出賣予上訴人時，已先將系爭房屋重新粉刷，上訴人買受後又再度粉刷，竟在不到半年的時間內，已出現油漆脫落、混凝土剝落、鋼筋外露及銹蝕等現象，足見系爭房屋有重大瑕疵。
㈢依證人丙○○之證詞，丙○○在94年 3月左右，因停車位之
抽籤問題在停車場曾告知被上訴人甲○○系爭房屋是海砂屋，甲○○於管委會公告上親自簽名表示要加入車位之抽籤，該公告上記載「本表將於93/3/22收回、預計抽車位日期：
94/3/26(六)19:00 」，足見被上訴人至遲於94年3月26日前已知悉系爭房屋為海砂屋。又，系爭房屋之房屋稅單上記載為免稅，被上訴人亦已知悉系爭房屋為無法補強處理而須拆除重建之海砂屋，被上訴人刻意隱瞞致使上訴人陷於錯誤而為買受，被上訴人涉嫌詐欺應負侵權行為之法律責任。至於被上訴人抗辯氯離子法定標準為近年修改，不適用於78年所蓋房屋云云；但氯離子法定標準0.3kg/m3，係於兩造成立買賣契約前已存在之法定標準，本件買賣自應適用之。是上訴人自得依物之瑕疵擔保、不完全給付及侵權行為之法律關係，請求被上訴人連帶返還價金及賠償損害。
㈣上訴人請求返還價金及賠償損害合計5,295,173元：
⒈買賣價金490萬元，上訴人已付清，被上訴人亦不爭執。
被上訴人於本院95年9月28日準備程序期日當庭表示願意原價買回，就上訴人請求返還價金部分，已發生訴訟上認諾之法律效果。
⒉裝潢費用14萬元，上訴人已付清，被上訴人不爭執。
⒊代辦費用4萬元，上訴人已付清，被上訴人不爭執。
⒋裝置天然氣費用24,920元，上訴人已付清，被上訴人亦不爭執。
⒌搬家費用16,000元，上訴人已付清，被上訴人未爭執。
⒍貸款利息自94年5月份至同年10月份為54,438元，自94年
11月份至95年9月份為113,200元，被上訴人對此並不爭執。
⒎地價稅6,615元，上訴人已付清，被上訴人不爭執。
㈤上訴聲明：
⒈原判決廢棄。
⒉被上訴人應連帶給付上訴人新台幣5,295,173元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。
（本院按：上訴人原起訴請求被上訴人連帶給付5,181,973元及法定遲延利息，嗣於95年11月7日擴張應受判決事項之聲明為請求5,295,173元及法定遲延利息）。
⒊第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
⒋上訴人願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：㈠系爭房屋係被上訴人於93年 9月間向法院拍賣取得，查無任
何關於海砂屋之資料，且系爭房屋屋齡已18年，房屋外觀良好，無磁磚剝落、鋼筋裸露現象，尚非海砂屋，否則上訴人何以能貸得 450萬元高價。房屋稅一年開徵一次，僅開徵時方會繳納，被上訴人不知道系爭房屋有因海砂屋而免稅之情。縱系爭房屋為海砂屋，仍有一定的交易價值，且系爭房屋屋況甚佳，無任何危險，依上訴人提出之工務局函中鑑定標的物為一樓，鑑定時檢測取樣僅 6處，不符合一般檢測取樣
9 處，尚不足證明系爭房屋有重大瑕疵得以解除契約。社區管理委員會基於社區房屋整體改建，政府將給予補助金，並可更換新屋，條件甚優，故主委丙○○鼓吹住戶以海砂屋要求比照改建，然多數住戶均以無改建必要而拒絕，故迄今社區房屋仍未改建，益見系爭房屋並無重大瑕疵。至上訴人請求賠償裝璜等各項費用支出均不合理，被上訴人無庸負責（非如上訴人主張之不爭執）。
㈡丙○○告知系爭房屋為海砂屋之用意在於要求被上訴人配合
改建，告知時間在兩造簽約以後。上訴人所提之氯離子法定標準為近年修改，不適用於78年所蓋之房屋，房屋結構並不以此為單一考量，鑑定報告已說明混凝土之抗壓強度符合要求。上訴人實際只支付現金40萬元予被上訴人，卻要求被上訴人返還500多萬元，被上訴人願意以原價490萬元買回遭上訴人拒絕，足認系爭房屋之價值遠超過上訴人購買之原價等語置辯。
㈢答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭之事實：上訴人主張於94年3月29日向被上訴人購買系爭房屋，業已支付買賣價金490萬元（其中450萬元為銀行貸款），被上訴人已於94年4月22日點交系爭房屋予上訴人等情，業據上訴人提出不動產買賣契約書為證（原審卷第 8至12頁），並為被上訴人所不爭執，堪信此部分事實為真正。
四、兩造爭點之論述：上訴人主張系爭房屋為海砂屋（即混凝土氯離子含量超過標準之建築物），且屬無法補強處理而須拆除重建者，已不具通常之效用及價值，有重大之瑕疵，被上訴人於購得系爭房屋時已知悉上情，而隱瞞不告知，致其陷於錯誤而購買，被上訴人行為屬共同侵權行為，其已於94年 5月12日向被上訴人解除契約，依法得請求被上訴人返還買賣價金，並得請求損害賠償等情，雖據其提出工務局函（原審卷第13至14頁）、存證信函（原審卷第15至16頁）、裝潢等費用相關單據（原審卷第17至20頁、第61至74頁）為證，但為被上訴人所否認，並以前開情詞置辯，是以本件應予審究之爭點為：上訴人交付之系爭房屋是否氯離子含量過高，且屬無法補強處理而須拆除重建？上訴人據以解除契約是否有理由？被上訴人是否明知系爭房屋為須拆除重建者，隱瞞不告知上訴人，致上訴人陷於錯誤而為買賣，而應負侵權行為之責或損害賠償之責？茲分述如下：
㈠首按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第 277條定有明文。本件上訴人主張被上訴人交付之系爭房屋係屬海砂屋，且屬無法補強處理而須拆除重建者，而被上訴人就此事實明知，故意不告知上訴人，致上訴人陷於錯誤而購買系爭房屋，上訴人得解除契約，並請求被上訴人返還價金及賠償損害等情，是上訴人就此有利之事實，即系爭房屋混凝土存在高氯離子含量且無從補強之瑕疵；被上訴人明知該瑕疵存在，故意不告知等事實，應負舉證責任，應先敘明。
㈡依上訴人提出之台北市政府工務局89年7月3日北市工建字第
8931641801 號函，係函覆合家歡富貴社區管理委員會、福祿社區管理委員會，並載明：富貴區：台北市○○區○○街○○○巷○○弄1至55號（單號）一至五樓；福祿區：台北市○○區○○街○○巷6至22號（偶號）一至五樓建築物，依土木技師公會鑑定為高氯離子混凝土建築物，並經原鑑定技師表示該建物應拆除重建等語，固包括系爭房屋在內（原審卷第14頁）。然經原法院向工務局函詢系爭房屋混凝土之氯離子含量及是否有立即之危險時，據其函覆稱：系爭房屋屬於台北市聯邦合家歡福祿社區，依土木技師公會檢送之鑑定報告書，所鑑定之標的物僅限地下層及一樓，並未對二樓辦理鑑定，故無系爭房屋混凝土氯離子含量之相關資料等語，有工務局95年1月5日北市工建字第09471072100號函在卷可憑（原審卷第85、86 頁）。顯見系爭房屋（二樓）未曾經土木技師公會鑑定過其混凝土氯離子含量及混凝土抗壓強度。則工務局於上開89 年7月3日之函文內逕予認定系爭房屋亦屬應拆除重建者，自非無疑。本院尚難單憑該函遽以認定系爭房屋即屬高氯離子含量建築物、混凝土抗壓強度不足，且無從補強而應予拆除重建。
㈢土木技師公會於89年 3月19日鑑定合家歡社區房屋混凝土強
度及氯離子含量時，福祿區部分僅就地下層與一樓檢測，各取樣六處，其中混凝土試體抗壓強度取樣六組之平均值地下層為每平方公尺214公斤；一樓為每平方公尺221公斤，又氯離子含量取樣六組之平均值地下層為每立方公尺1.18公斤，一樓為每立方公尺0.92公斤。土木技師公會鑑定結論為：「本鑑定之結論僅針對所申請之標的物，即福祿區地下層及一樓．．．，有關建物混凝土抗壓強度方面，依據建築技術規則第 352條，試體試驗壓力強度之平均值，如不小於規定壓力強度之 85%，且無單一試體之試驗壓力強度小於規定壓力強度 75%，可以認為合格；本案混凝土之材料強度依規定為每平方公尺 210公斤，．．．福祿區地下室混凝土抗壓強度平均值為每平方公尺 214公斤，符合要求，但最小值為每平方公尺54公斤，不符合要求；一樓混凝土抗壓強度平均值為每平方公尺221公斤，最小值為每平方公尺184公斤，均符合要求。於氯離子含量方面，依據 CNS3090混凝土中最大水溶性氯離子含量規定（鋼筋混凝土所處環境須作耐久性考慮者）為每立方公尺 0.3公斤，而本案標的物之氯離子含量均遠超過該規定。綜觀上述結果，本案標的物氯離子含量普遍偏高，混凝土抗壓強度除福祿區一樓外，亦多呈現不足；氯離子含量過高的處理方式雖有多種，但基於混凝土強度不足，已對一作為長久使用之建物安全構成潛在威脅，故不論以經濟效益或工程實務上考量，均認定以拆除重建為宜。」，有工務局95年1月5日北市工建字第09471072100號函檢附之土木技師公會鑑定報告書可稽（原審卷第87至92頁）。依前開鑑定報告書附件5之福祿區取樣位置表所示，地下層之ABF-3及一樓之 A1F-2（外放鑑定報告書第22頁）係取樣自系爭房屋即16、18號之地下層及一樓樓梯間之樑，該兩處之混凝土鑽心試體抗壓強度試驗，抗壓強度分別為每平方公尺266 公斤及269公斤，遠超過規定之210公斤，上訴人執該鑑定報告之平均值主張系爭房屋抗壓強度不足，且無法補強須拆除云云，自難憑信。單就取樣自系爭房屋一樓所做之混凝土抗壓強度而言，顯然無混凝土抗壓強度不足之情形。依前開鑑定報告書之結論，之所以認定以拆除重建為宜，係「基於混凝土強度不足，已對一作為長久使用之建物安全構成潛在威脅‧‧‧」，則系爭房屋之一樓及地下層如無混凝土抗壓強度不足之情形，即無拆除重建之必要，蓋「氯離子含量過高的處理方式有多種」，可以補強及防蝕處理，尚非捨拆除重建外別無他法改善。
㈣上訴人雖主張因福祿區一樓必須拆除重建，系爭房屋為二樓
無法獨立存在，故亦應拆除重建等語。惟如前所述，依土木技師公會之鑑定報告書，尚無從證明系爭房屋所屬同棟有拆除重建之必要，則上訴人之主張即非可信。上訴人提出之房屋稅課稅資料查詢單（原審卷第21頁），就系爭房屋固記載免稅，然此係依工務局上開89年函所致，此觀該函副本給予台北市稅捐稽徵處內湖分處可知。惟工務局函既有如上所述不能遽信之理由，是則亦難憑該查詢單認定系爭房屋有上開瑕疵之情。本件依上訴人提出之工務局函、房屋稅課稅資料查詢單與上開土木技師公會鑑定報告書等證物，尚不足證明系爭房屋確屬高氯離子含量之建築物，且影響結構安全，並無從予以補強，必須拆除重建之事實為真實。
㈤再按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前 5條之規定，應負擔保
之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。本件系爭房屋若假設屬高氯離子含量之建築物，惟上訴人亦未能證明系爭房屋混凝土抗壓強度不足，致影響房屋結構安全，且完全排除補強及防蝕處理之必要性，僅得以拆除重建為必要方法。而自土木技師公會89年鑑定後迄今 6年，系爭房屋所在之台北市內湖區聯邦合家歡福祿區房屋均無拆除，且上訴人自交屋後居住迄今之事實，為兩造所不爭執。依證人丙○○於本院之證詞，福祿區共有45戶住了41戶（本院卷第66頁正反面），足認使用率甚高，應非如上訴人主張之須拆除重建之海砂屋。上訴人雖主張有甚多所有權人不敢自住而出租他人云云；惟，所有權人本於所有權如何使用、收益，係其各人之自由，何況，系爭房屋係近20年屋齡之老舊房屋，所有權人如捨舊取新居住亦屬正常，自難執此遽謂與系爭房屋是否不適合居住有關。系爭房屋既無礙於居住，則系爭房屋縱假設有氯離子含量過高之情，上訴人主張逕予解除契約，亦有失公平，不應准許。
㈥上訴人另主張被上訴人購買系爭房屋後，已知悉系爭房屋為
高氯離子含量之建築物，隱瞞故意不告知，致上訴人陷於錯誤而購買，被上訴人應負損害賠償責任等語，並提出房屋稅課稅資料查詢單一紙為證。惟依房屋稅條例第12條規定，房屋稅係每年徵收一次。本件被上訴人係於93年 9月間向法院拍定買得系爭房屋，旋於94年 3月29日轉售予上訴人，有法拍屋全球資訊網全文資料、不動產買賣契約書可稽，則被上訴人辯稱其因未納房屋稅，不知系爭房屋為高氯離子含量建築物，應屬非虛。上訴人另舉證人丙○○到院證明在兩造簽約之前已告知被上訴人甲○○系爭房屋為海砂屋，被上訴人至遲在94年3月26日已知悉卻刻意隱瞞，致上訴人陷於錯誤云云。被上訴人則抗辯管理委員會基於社區房屋整體改建，政府將給予補助金，並可更換新屋，條件甚優，故主委丙○○鼓吹住戶以海砂屋要求比照改建等語。經查，丙○○到院證稱確實告訴住戶如同意重建政府會有補助（本院卷第66頁），且當時丙○○僅口頭告知並未提出任何證據佐證。被上訴人向法院投標時拍賣公告既未註明為海砂屋，甲○○認為丙○○係意欲鼓吹住戶同意改建而謂系爭房屋為海砂屋，其未驟然憑信，難謂違背情理。上訴人執丙○○之口頭告知，主張被上訴人係明知系爭房屋為高離子含量之建物，隱瞞故意不告知，致上訴人陷於錯誤，應負共同侵權行為之責云云，即非可採。
㈦按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除
契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第 360條定有明文。上訴人既未能證明系爭房屋確有氯離子含量過高，致影響結構安全，應予拆除重建，且被上訴人故意不告知，則上訴人請求被上訴人為不履行之損害賠償，亦無理由。爭房屋為屋齡近20年之舊屋，被上訴人自法院買得系爭房屋後轉賣予上訴人，並按房屋之現狀交付予上訴人，且無證據證明被上訴人知悉系爭房屋為高氯離子含量之建築物，尚難認有可歸責於被上訴人致給付不完全之情。從而，上訴人依給付不完全之法律關係，請求被上訴人負損害賠償責任，亦不足取。末按所謂之「認諾」係針對訴訟標的而言，被上訴人對於上訴人主張有法定之契約解除權從未認諾；被上訴人認為系爭房屋現今之價值仍高於當初之出售價金 490萬元，被上訴人願意原價買回，而遭上訴人拒絕（上訴人自稱系爭房屋目前之市值已高於 490萬元），無非和解方案之提議。上訴人執此主張被上訴人在490萬元範圍內為認諾，顯有誤會。
五、綜上所述，上訴人主張被上訴人明知系爭房屋為氯離子含量過高之建築物，影響結構安全且無法補強須拆除重建，尚非可採，被上訴人所辯系爭房屋縱有氯離子含量過高之情，對於房屋價值影響有限，上訴人解除契約不合法為可採信。從而，上訴人依瑕疵擔保、給付不完全、共同侵權行為之法律關係，請求被上訴人連帶給付上訴人5,295,173及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，尚非有據，不應准許，其假執行之聲請失所依附，應併予駁回。是則原審為上訴人敗訴之判決並駁回其假執行之聲請，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，或與本件無涉，或與判決結果不生影響，毋庸一一論列。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 11 月 29 日
民事第二庭
審判長法 官 吳謙仁
法 官 李瓊蔭法 官 蘇瑞華正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 95 年 11 月 30 日
書記官 賴以真附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。