臺灣高等法院民事判決 95年度上字第289號上 訴 人 遠東世紀廣場第一期管理委員會法定代理人 乙○○訴訟代理人 劉智園律師
蘇清文律師溫思廣律師張馻哲律師複代理人 張建邦律師被上訴人 遠東建設事業股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 蘇弘志律師
陳俊斌律師複代理人 丁○○上列當事人間容許通行事件，上訴人對於中華民國95年2月27 日臺灣台北地方法院93年度訴字第2941號第一審判決提起上訴，經本院於96年3月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人之法定代理人蔡炳煌已於民國（下同）95年8 月31日變更為乙○○，有上訴人提出之台北縣中和市公所函為證（見本院卷第130、131頁），乙○○並聲明承受訴訟，經核無不合，應予准許。
二、被上訴人起訴主張：被上訴人所屬企業集團遠東世紀廣場為整體開發，分為第一期及第二期陸續建造該工業園區之建物，被上訴人為第一期之起造人及該第一期建物之區分所有權人，為求該工業園區之整體通行及利用，第一、二期之承購戶與被上訴人簽訂之買賣契約第十二條第四款約定，「…地下各層之車道、中庭廣場、各棟間之通道、廊道，甲方（即遠東世紀廣場一期或第二期住戶）同意無條件連通並提供不特定人通行及全園區共同使用管理，另地下所有樓層之車輛通道、一樓中庭廣場為全園區共同使用方便，在遠東世紀廣場第一、二期均完工時，需無條件連通合併提供一、二期全園區共同使用管理。」，並於區分所有權人決議通過之「遠東世紀廣場一期」及「遠東世紀廣場二期」規約第三十二條中亦有相同之約定，其後並由第一期及第二期之管理委員會於91年5 月20日簽訂開通協議書，詎上訴人竟於92年10月21日以公告通知全體住戶，因依92年10月16日第一次委員會議決議，自92年11月1 日零時起，管制第二期車輛不得進入，並在進入地下樓層入口及通道上張貼公告，意圖妨害被上訴人及第二期所有區分所有權人通行權。被上訴人與上訴人已就遠東世紀廣場一期及第二期地下樓層之開通及共同使用，簽訂開通協議書，上訴人自應依約配合辦理變更使用執照登記，惟上訴人遲不出具同意書及聲請書以配合向台北縣政府辦理變更登記等情。爰依系爭買賣契約第十二條第四款約定，求為命：㈠上訴人就坐落於台北縣中和市○○路之遠東世紀廣場第一期第二期大廈地下所有樓層之入口及車道應容許其連通通行，禁止為任何妨害通行之行為。㈡上訴人應同意就坐落於台北縣中和市○○路遠東世紀廣場第一期第二期建物地下層車道開通，向台北縣政府申請變更使用執照。（原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人聲明不服）並答辯聲明：上訴駁回。
三、上訴人則以：被上訴人未於事前申請核准變更使用執照，亦未經區分所有權人會議決議，即擅自拆除防火牆、打通系爭二棟建物地下層連續壁，供車道連通通行使用，其行為已違反建築法依73條第2項及公寓大廈管理條例第11條第1項之強行規定，縱兩造間簽訂之買賣契約第十二條第四款或規約第34條有約定房屋買受人或住戶無條件同意開通行為，亦因違反強制規定而無效。又申請辦理變更使用執照應由建物所有權人自行申請，或由建物所有權人出具建物使用權同意書，同意申請人申請始得為之，被上訴人非依法得申請辦理變更使用執照之人，故在未取得區分所有權人會議同意前，上訴人實無權申請變更使用執照，被上訴人提起本件訴訟實無法達到其主張權利之實益等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
四、被上訴人主張被上訴人為開發「遠東世紀廣場」（下稱系爭建物），分為第一期及第二期陸續建造該工業園區之建物，被上訴人為第一期之起造人，亦為該第一期建物之區分所有權人，被上訴人出賣系爭建物之際，無論第一、二期之承購戶，皆與出賣人即被上訴人締結「遠東世紀廣場不動產買賣契約書」。其中第十二條第四款約定：「本園區為開放式設計，為便利進出方便，地下各層之車道、中庭廣場、各棟間計，為便利進出方便，地下各層之車道、中庭廣場、各棟間之通道、廊道，甲方（即系爭建物一期或第二期住戶）同意無條件連通並提供不特定人通行及全園區共同使用管理，另地下所有樓層之車輛通道、一樓中庭廣場為全園區共同使用方便，在遠東世紀廣場第一、二期均完工時，需無條件連通合併提供一、二期全園區共同使用管理。」嗣於91年5 月20日系爭建物第一期及第二期管理委員會復締結「遠東世紀廣場第一、二期地下樓層開通協議書」。上訴人於92年10月21日以公告方式管制第二期建物之車輛出入等情，有「遠東世紀廣場不動產買賣契約書」（下稱系爭買賣契約）影本、「遠東世紀廣場第一、二期地下樓層開通協議書」影本、遠東世紀廣場第一期管理委員會禁止第二期用戶之汽、機車進入第一期車道之公告及禁止二期車輛進入之標語、公告照片16張在卷足憑（見臺灣板橋地方法院板橋簡易庭卷第10至61頁、63至83頁），且為上訴人所不爭執，堪信為真實。被上訴人又主張上訴人與被上訴人已就系爭建物第一期及第二期地下樓層之開通及共同使用，簽訂開通協議書，上訴人自應依約配合向台北縣政府辦理變更使用執照登記，並容許第一期第二期大廈地下所有樓層之入口及車道連通通行等語，惟為被上訴人所否認，並以上述情詞置辯。故本件兩造之爭執之要點在於：被上訴人在變更使用執照前即打通系爭建物第一期及第二期二棟建物地下層連續壁，供車道連通通行使用，是否屬於違法行為？上訴人可否為妨害系爭二棟建物地下層通行之行為？被上訴人是否為依法得為申請辦理變更使用執照之人？上訴人有無協同辦理之義務？被上訴人請求上訴人協同辦理變更使用執照是否欠缺權利保護要件？茲分述之。
五、被上訴人在變更使用執照前即打通系爭建物二棟建物地下層連續壁，供車道連通通行使用，是否屬於違法行為？上訴人可否為妨害系爭二棟建物地下層通行之行為？㈠被上訴人主張其依買賣契約、系爭建物第一、二期規約及第
一、二期之管理委員會於91年5 月20日所簽訂之開通協議書，打通系爭建物二棟建物地下層，供車道連通通行使用，上訴人自不得為妨害通行之行為等語，惟為上訴人所否認，並辯稱被上訴人在變更使用執照前所為之開通行為，違反建築法依73條第2項及公寓大廈管理條例第11條第1項之強行規定，且已危害系爭建物及其周圍之安全，上訴人依法有制止之權云云。
㈡查，上訴人與系爭建物第一、二期全部之買受人之買賣契約
均定有第12條第4款約定：「本園區為開放式設計，為便利進出方便，地下各層之車道、中庭廣場、各棟間之通道、廊道，甲方（即系爭建物一期或第二期住戶）同意無條件連通並提供不特定人通行及全園區共同使用管理，另地下所有樓層之車輛通道、一樓中庭廣場為全園區共同使用方便，在遠東世紀廣場第一、二期均完工時，需無條件連通合併提供一、二期全園區共同使用管理。」且系爭建物第一、二期之區分所有權人決議通過之「遠東世紀廣場一期」及「遠東世紀廣場二期」規約第34條分別規定：「本園區為開放式設計，為便利進出方便，地下各層之車道、中庭廣場、各棟間之通道、廊道，同意無條件連通並提供不特定人通行及全園區共同使用管理。二、地下所有樓層之車輛通道、為全園區共同使用方便，起造人保有使遠東世紀廣場第一、二期車道連通之權利，在第一、二期均完工時，需無條件連通合併提供
一、二期全園區共同使用管理。」（見本院卷第54頁）嗣後，並由第一期及第二期之管理委員會於91年5 月20日簽訂開通協議書，此有系爭買賣契約、規約、遠東世紀廣場第一、二期地下樓層開通協議書在卷可稽，則被上訴人依為履行出賣人義務而依系爭買賣契約及系爭建物第一、二期規約、開通協議書，將系爭第一、二期建物地下層打通，使車道連通通行使用，應認係為履行出賣人義務之行為，且係依上訴人及系爭建物二期管理委員會指示所為之行為。
㈢次查，建築法第73條第2項雖規定：「建築物應依核定之使
用類組使用，其有變更使用類組或有第九條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。」惟如有違反時，僅生主管機關得依同法第九十一條第一項第一款規定為罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除之行政處分，故建築法第73條第2項規定，並非效力規定，無民法第七十一條之適用（最高法院66年台上字第1726號、68年台上字第879號判例意旨參照），上訴人辯稱系爭買賣契約約定履行之內容違反建築法依73條第2項所禁止之行為，依民法第71條前段之規定而無效，被上訴人依系爭買賣契約之開通行為係違法行為云云，並無可採。
㈣再查，臺北縣政府95年11月7日北府工使字第0950730024 號
函謂：「經查本府88使字第211號使用執照及90中使字第111號使用執照卷附相關圖說，其地下層皆以連續壁施工，而連續壁並未共同使用。另依本府93年4月20日北府工建字第0930006300號退補函調閱申請原卷之變更使用設計圖說查核，為打通兩照之共同壁，並供作連通車道使用。……本案應依『建築物使用類組及變更使用辦法』規定辦理變更使用執照。」（見本院卷第121頁）臺北縣政府92年12月1日北府工使字第09206888391號函亦謂：「經查本府消防局九十年十二月九十北消使字第二一三五八號函，依其說明本案申請變更使用執照，經會勘結果消防安全設備符合規定，惟仍尚未完成建築物變更使用，業以同號函限期於文到三十日內恢復原狀或依規定補辦手續。」（見臺灣板橋地方法院板橋簡易庭卷第101頁），足證被上訴人將系爭建物地下室打通供作通行使用，對於消防安全並無影響，故主管機關之臺北縣政府僅要求被上訴人依規定補辦變更使用執照之手續，益加可證被上訴人之開通行為僅係違反行政上之管理規定，如依規定補辦變更使用執照之手續，即可不受行政處分，自無違法或無效之可言。
㈤末查，系爭建物第一、二期之區分所有權人決議通過之「遠
東世紀廣場一期」及「遠東世紀廣場二期」規約第34條分別規定：「本園區為開放式設計，為便利進出方便，地下各層之車道、中庭廣場、各棟間之通道、廊道，同意無條件連通並提供不特定人通行及全園區共同使用管理。二、地下所有樓層之車輛通道、為全園區共同使用方便，起造人保有使遠東世紀廣場第一、二期車道連通之權利，在第一、二期均完工時，需無條件連通合併提供一、二期全園區共同使用管理。」，已如前述，證人即遠東世紀廣場第一期管理委員會現任委員甲○○亦證稱：「第一次區分所有權人會議時就已把車道開通的約定加註在規約裡面，所以一直延續到二期房子蓋好之後，就由管委會跟二期管委會簽署壹份開通協議書，由遠東建設公司負責開通工程，當時我是主任委員，車道開通之後就開始運行，車道開通之後大家就一直使用到現在。（問：提示被上證一第一期規約第25條、第34條，請問證人，管委會是不是就是依照這個規約執行？）沒有錯，當時就是依照這規約來執行。」等語（見本院卷第166頁反面），而依公寓大廈管理條例第29條第一項規定：「公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。」第36條第一款規定：
「管理委員會之職務如下：區分所有權人會議決議事項之執行。…其他依本條例或規約所定事項。」依此規定，規約所定事項既為上訴人之職務，上訴人自應依規約第34條規定，將系爭建物地下各層之車道、中庭廣場、各棟間之通道、廊道，同意無條件連通並提供不特定人通行及全園區共同使用管理，換言之，上訴人就系爭建物第一期第二期大廈地下所有樓層之入口及車道應容許其連通通行，禁止為任何妨害通行之行為。況上訴人既於91年5月20日與第二期管理委員會簽訂開通協議書，即應依協議履行，惟上訴人竟違反規約之規定及協議書之約定於92年10月21日以公告方式通知全體住戶：「依92.10.16.第一次委員會議決議，自92年11 月1日零時起，管制第二期車輛不得進入。」並在進入地下樓層入口及通道上張貼該項意旨，意圖妨害被上訴人及第二期所有區分所有權人通行，則被上訴人提起本件訴訟請求禁止上訴人為任何妨害通行之行為，為有理由。上訴人就已經臺北縣政府消防局會勘結果消防安全設備符合規定之系爭通道，空言主張被上訴人之開通行為已危害系爭建物及其周圍之安全，上訴人依法有制止之權云云，自無可採。
六、被上訴人是否為依法得為申請辦理變更使用執照之人？上訴人有無協同辦理之義務？被上訴人請求上訴人協同辦理變更使用執照是否欠缺權利保護要件？㈠按公寓大廈管理條例第3條第4款規定「共用部分：指公寓大
廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」本件系爭建築物第一、二期地下層，自屬專有部分以外之共用部分。將系爭建物第一、二期地下層打通，應屬共用部分之重大修繕，關於共用部分之重大修繕，上開條例第11條第1 項則規定「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。」㈡查「遠東世紀廣場第一期規約」第一條規定：「本規約係經
遠東世紀廣場第一期（以下簡稱本園區）全體區分所有權人會議決議通過，…」第三條規定：「本規約效力所及之對象包括本園區全體區分所有權人、住戶及其繼受人…」第二十五條規定：「區分所有權人及住戶應遵守購屋時與興建起造人簽署買賣契約及其附件所約定各事項之規定。管理委員會為管理本園區，得…但不得違反本規約及區分所有權人會議之決議…」第三十四條規定：「本園區為開放式設計，為便利進出方便，地下各層之車道、中庭廣場、各棟間之通道、廊道，同意無條件連通並提供不特定人通行及全園區共同使用管理。地下所有樓層之車輛通道、為全園區共同使用方便，起造人保有使遠東世紀廣場第一、二期車道連通之權利，在第一、二期均完工時，需無條件連通合併提供一、二期全園區共同使用管理。」（見本院卷第45、51、54頁）足證將系爭建築物第一、二期地下層打通之共用部分之重大修繕，已經區分所有權人會議決議通過，明定於規約中。㈢上訴人為遠東世紀廣場第一期管理委員會，依公寓大廈管理
條例第36條第1款、第13款規定，執行區分所有權人會議決議事項及規約所定事項均為其職務，且依同條例第38條第一項規定，上訴人有當事人能力，自得為申請使用執照變更登記之主體。上訴人辯稱無權申請使用執照變更登記即無理由，不足採信。
㈣末查被上訴人既與系爭建物第一、二期全部之區分所有人簽
定有系爭買賣契約，依系爭契約第12條第4款之項約定第一期或第二期住戶，需無條件使地下樓層之車輛通道通連，供不特定人通行，則被上訴人依此約定請求所有區分所有權人無條件容許被上訴人將系爭建物第一、二期地下層打通，供作公眾行車使用，並配合辦理變更使用執照登記，即屬有據。而上訴人既於91年5月20日與第二期之管理委員會簽訂開通協議書，又於本審中96年2月1日與第二期管理委員會簽訂地下B1至B4車道通行及收費停車場共同管理協議書（見本院卷第204至206頁），足證上訴人可以代表區分所有權人履行此一義務，惟上訴人於被上訴人依約將系爭建物第一、二期地下層打通後，卻任意拒不配合向台北縣政府辦理變更登記，則被上訴人起訴請求法院保護其正當權利，為有理由。上訴人辯稱被上訴人並非依法得申請辦理變更使用執照之人，無權申請本件使用執照變更登記，故無權利保護之必要云云，亦不足採。
七、綜上所述，被上訴人依系爭買賣契約書第12條第4款之約定，請求上訴人就坐落於系爭建物第一期第二期大廈地下所有樓層之入口及車道應容許其連通通行，禁止為任何妨害通行之行為；以及上訴人應同意坐落於台北縣中和市○○路，遠東世紀廣場第一期第二期建物地下層車道開通，向台北縣政府申請變更使用執照，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，核與判決結果不生影響，爰無庸一一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 96 年 4 月 11 日
民事第十二庭
審判長法 官 張宗權
法 官 陳永昌法 官 蕭艿菁正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 96 年 4 月 11 日
書記官 王秀雲附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。