臺灣高等法院民事判決 95年度上字第310號上 訴 人 雅基利股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 謝家健律師上 訴 人 臺灣柏朗股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 李金澤律師上列當事人間損害賠償等事件，兩造對於中華民國94年12月19日臺灣臺北地方法院94年度北重訴字第9 號第一審判決均提起上訴，本院於95年12月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。
事實及理由
一、上訴人雅基利股份有限公司 (下稱雅基利公司) 起訴主張：上訴人臺灣柏朗股份有限公司 (下稱臺灣柏朗公司) 承租伊所有門牌號碼臺北縣永和市○○路○段○○○號、174號6樓、同路段168、170、172號、174號7樓之房屋及地下室第7、8、9號停車位 (下稱系爭租賃物)，租期自民國 (下同)90年1月1日起至95年12月31日止，每月租金新臺幣 (下同）437,400元，雙方簽訂有租賃契約 (下稱系爭租約)，詎自92年10 月起臺灣柏朗公司即遲延未付租金，屢經伊催討仍不為給付，至93年3月業已積欠達6個月租金，伊遂於93年3 月26日寄發存證信函聲明終止租約，並沒收保證金1,000,000元 ，臺灣柏朗公司於93年4 月20日已返還系爭租賃物。臺灣柏朗公司自92年10月1日起即未給付租金，截至93年3月31日止共積欠伊租金2,624,400元，及受有93年4月1 日起至同年月20日止相當租金之不當得利291,600元。又依系爭租約第2條第2、3項約定，租金部分5% 加值型營業稅131,220元應由臺灣柏朗公司負擔，及臺灣柏朗公司應於每月1 日前將租金匯入伊指定之銀行帳戶，延遲付款將課以每日租金1%之罰鍰，故伊得請求臺灣柏朗公司自92年10月2日起至93年3月31日止，遲延給付租金之罰款計3,293,622元及年息5% 之遲延利息45,180元 (計算式如附表所示)。另依系爭租約第8條約定，租賃期間之水電及管理費用應由承租人自行繳納，臺灣柏朗公司自92年11月起至93年4月止未繳水費2,520元、電費37,565元及管理費114,600元，共計154,685元。再者，系爭租約如未提前終止，伊每月預期可得租金為437,400元 ，則伊得請求臺灣柏朗公司自返還系爭租賃物之翌日即93年4 月21日起至租約期滿之日即95年12月31日止，相當於32個月又10天之租金即14,142,600元作為損害賠償等情，爰依法求為命臺灣柏朗公司應給付伊20,683,307元，其中2,916,000元自93年4月21日起，14,297,285元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止按年息5%計算之利息，暨其中2,624,400元自93年4月21日起至清償日止按日加計1%計算之違約金之判決。原審判決命臺灣柏朗公司應給付雅基利公司2,115,865元 （即未繳租金2,6 24,400元、不當得利損害金291,600元、遲延利息45,180元、水電管理費154,685元扣除押租金1,000,000元） ，及自93年4月21日起至清償日止按年息5% 計算之利息，並依兩造之聲請，以供擔保為條件，准、免假執行之宣告，而駁回雅基利公司其餘之訴。雅基利公司就其敗訴部分中之3,424,842元 (即131,220元營業稅及每日租金1% 違約金3,293,622元)部分提起上訴，其餘未上訴部分，(即預期租金利益14,142,600元及經抵銷押租金1,000,000元)，已告確定，臺灣柏朗公司就其敗訴部分（即雅基利公司於原審請求3,115, 865元經抵銷1,000,000元後為2,115,865元部分）則全部提起上訴。雅基利公司並於本院聲明：㈠原判決就下列第2 項聲明及假執行之聲請部分所為不利雅基利公司請求之判決廢棄。㈡臺灣柏朗公司應再給付雅基利公司3,424,842元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。㈣臺灣柏朗公司之上訴駁回。
二、臺灣柏朗公司則以：伊雖自90年1月1日向雅基利公司承租系爭租賃物，惟雅基利公司為使系爭租賃物符合出租時大坪數辦公之需求，而擴大樓層使用範圍，故有原本水平區劃分界牆已變更、擅自安裝室內梯並無防火牆隔絕、走廊寬度不足、緊急進口標誌不明、後陽台因固定物堵塞等缺失，而欠缺合法之消防設施條件，依建築法第73條執行要點第1條第2項規定，系爭租賃物應申請變更使用執照，然雅基利公司出租系爭租賃物多年，均未依法申請變更使用執照，有危及伊及往來客戶之安全，且亦違反建築法第77條第1項、第77條之2第1項第3款之規定，系爭租賃物既無法符合系爭租約第4 條第3項「房屋不得非法使用」之目的，為此，伊依民法第242條規定及系爭租約第10條約定，提前6個月以上期間於92年5月14日通知雅基利公司，定於同年11月30日起終止系爭租約。嗣於93年3 月26日雅基利公司亦以存證信函表示願終止租約，兩造並於93年4月20日點交系爭租賃物 ，則雅基利公司請求伊給付租約到期 (92年12月1日起)後之租金、不當得利、罰款、利息及預期可得之利益等，顯無理由。而伊積欠雅基利公司92年10月、11月之租金及租賃期間之水電及管理費用，則得由伊於承租時給付押租金1,000,000元中扣除 。至於雅基利公司請求租金營業稅部分，因營業稅必須申報始有請求之餘地，雅基利公司既未提出申報之證明，其請求即為無理由。系爭租約係經兩造合意終止，故無違約或損害賠償之請求可言等語，資為抗辯，並於本院聲明：㈠原判決不利於臺灣柏朗公司部分廢棄。㈡上開廢棄部分，雅基利公司在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢雅基利公司之上訴駁回。㈣如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查臺灣柏朗公司向雅基利公司承租系爭租賃物，租期自84年2月起至89年12月止，嗣於90年1月起續訂租約，租期至95年12月31日止，每月租金不含營業稅為437,400元 ，兩造並簽訂有系爭租約。嗣臺灣柏朗公司自92年10月1 日起即未付租金，以及此期間之水電、管理費為154,685元 ，系爭租賃物已於93年4 月20日返還雅基利公司等事實，有雅基利公司提出之租賃契約書、點交收據、臺灣電力公司收據、臺北自來水事業處用戶繳費收據及永和嘉新中山大樓管理委員會收據等件可稽 (見臺灣臺北地方法院臺北簡易庭93年度北簡字第14564號卷第10至12頁、第29頁、第34至44頁)，且為臺灣柏朗公司所不爭執，自堪信為真實。
四、雅基利公司主張伊與台灣柏朗公司訂立系爭租約後，台灣柏朗公司自92年10月起即拒絕繳付租金，迄93年3 月底積欠租金達6個月，伊即於93年3月26日終止系爭租約，系爭租約終止後，台灣柏朗公司遲玊93年4月20日始返還系爭房屋 ，台灣柏朗公司自應就此部分負給付相當於租金之不當得利損害金，依系爭租約第2條第2項之約定，上開租金所生營業稅均應由承租人台灣柏朗公司負責，且系爭租約第2條第3項復約定台灣柏朗公司遲延給付租金應按月課2以每日租金10%之懲罰性違約金，另台灣柏朗公司遲付之租金達2,624,400元 ，就此亦應付遲付租金5%之遲延利息，以上計5,540,707元（原審判准2,115,865元本息加上本院請求再付3,424,842元共5,540,707元） 等情；台灣柏朗公司則以前揭情詞置辯。經查：
㈠按民法第450第1項規定：「租賃定有期限者，其租賃關係於
期限屆滿時消滅。」依系爭租約第2條第1項約定：「租金租賃期間6 年；2001年1月1日起至2006年12月31日之租金每月每坪1,600元，停車位每月每單位5,000元，每月總計437,400元整」 ，系爭租約依上開規定及系爭租約之約定，均應於期限屆滿時消滅，又依系爭契約第10條約定：「如果在租賃期間內出租人擬出售本租賃契約之房屋，全部或局部，出租人得於預定終止租賃之日至少6 個月通知承租人而終止本租賃契約之全部或局部。在此情形下，承租人有優先權購買出租人擬出售之房屋之權利。」應認係關於承租人優先承買租用房屋之約定，系爭租約並未約定雙方於期限屆滿前得終止契約，故於租賃期限未屆至時，除有法定終止租約之事由外，如欲提前終止租約仍須得對方之同意，殊無疑義。
㈡台灣柏朗雖以系爭房屋建築結構及消防設備不合法為由，主
張終止契約，並舉雅基利公司委任訴外人黃文修建築師事務所書立之建築物防火避難設施與設備安全檢查報告書影本（原法院簡易庭93年度北簡字第14564號卷第93頁至96頁） 為證。惟查上開報告書附註說明書之內容所載，系爭建物擴大使用範圍部分，並末違反原登記使用分區類組之規定，至於違反建築法第73條執行要點第1條第2項規定部分，僅需向當地主管機關補辦手續，辦理建築物併戶核備申請，即可取得合法使用，至於非防火區劃分間牆、內部裝修材料部分，需採用不可燃材料或具防火時效之構造改進，走廊寬度不符160公分以上之規定 ，應予改善，緊急進口應加紅色倒三角標誌以明顯標示，而其他諸如避難層出入口、避難層以外之出入口、直通樓梯、安全梯等，並無違反規定，故系爭建物依前揭檢查報告書所述之情形，尚不符民法第424 條：租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約之規定，故台灣柏朗公司尚不得以租賃契約第4條第3項約定「房屋不得非法使用」或民法第424條規定終止契約。
㈢按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第440第1及第2項分別定有明文。是承租人遲付租金總額，扣除押租金後，達二個月以上之租額，出租人得終止租賃契約。雅基利公司主灣柏朗公司自92年10月1日起即未付租金 ，屢經催討均置之不理至93年3月合計欠租達2,624,400元（437,400×6=2,624,400元），此有台北郵局118支局第748號存證信函（原法院簡易法庭93年度北簡字第14564號卷第21、22頁） ，並為台灣柏朗公司所不爭執，信屬實在，再依系爭租約第3第2項約定：「承租人於租賃期間內不得以保證金抵付租金，於租賃契約終止時，若有承租人應負擔之費用，出租人得將該費用自保證金扣除，將剩餘的保證金無息退還承租人」，可見台灣柏朗公司於承租時所繳付雅基利公司之1,000,000 元押租金，尚非可抵扣其已積久之租金，台灣柏朗公司所為以其所繳付之1,000,000元押租金可抵扣其所積欠92年10月 、11月之租金云云等抗辯，殊非可採，則台灣柏朗公司積欠雅基利公司之租金達2個月以上，至堪認定 ，雅基利公司依上開規定，終止兩造間所訂糸爭租約，並不無合，又台灣柏朗公司自92年10月1日起即給付租金，應自92年10月2日起給付按年息5%計算之法定遲延利息，以每月租金437,400元 ，自92年10月起迄93年3月底止，92年10月份租金遲延202日、同11月份租金遲延171日、同年12月份租金遲延141日、93年1 月份租金遲延110日、93年2月份租金遲延79日、93年3 月份租金遲延50日，以此類推計算，共積欠遲延利息45,180元（12,120+10,260+8,460+6,600+4,740+3,000=45,180） ，雅基利公司請求台灣柏朗公司給付積欠之租金2,624,400 元及其法定遲延利息45,180元，即屬正當，應予准許。
㈣次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別規定甚明。台灣柏朗公司自系爭房屋租賃契於93年3 月31日租期終止後，自翌日即同年4月1日起至同年月20日止，繼續占有使用系爭房屋，即無法律上之原因，其占有使用系爭房屋，致雅基利公司無法使用，因而受有損害，該使用利益依其性質不能返還，而無權占用他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，且兩造前既同意以每月437,400元作為租賃使用房屋之對價，堪認台灣柏朗公司無權占有系爭房屋，每月即可獲得相當於該屋租金之利益，雅基利公司依不當得利之規定，請求台灣柏朗公司自93年4月1日起至同年月20日遷讓返還上開房屋之日止，給付雅基利公司相當於租金之不當得利損害金291,600元（437,400×20/30=291,600）尚屬正當，亦應准許。
㈤又債務人遲延者，債權人得請求賠償因遲延而生之損害，民
法第231條第1項定有明文，且違約金本應推定為損害賠償之預約，與無償贈與契約不同，關於損害賠償之額數，在當事人間雖不妨事前預為約定，而其所約定之實額數，如果與實際損害相懸殊者，法院自得以當事人實際所受損失為標準，酌予核減，（最高法院19年上字第1554號判例意旨可資參照），查系爭租約第2條第3項固約定：「承租人（指台灣柏朗公司應於每月1日前將租金匯入出租人（雅基利公司） 指定之銀行帳戶內，延遲付款將課以每日租金1%之罰鍰。」，惟雅基利公司對於台灣柏朗公司違反系爭租約所生之損害，業已請求給付積欠之租金及其法定遲延利息，相當於租金之不當得利損害金，已見前述，除此之外，雅基利公司對於其主張亦受有違約金之損害，始終未能舉證證明，依上開判例意旨，自難認定雅基利公司因台灣柏朗公司之違約而受有前揭違約金之損失，雅基利公司請求柏朗公司另給付每日租金1%之違約金計3,293,622元，即屬無據，不應准許。㈥雅基利公司另主張依系爭合約第2條第2項約定：「前述租金
不包含加值型營業稅或租賃所得稅，該項稅捐由承租人負擔」，台灣柏朗公司應負擔之稅捐為應給付之租金5%加值型營業稅131,220元（2,624,400×5%=131,220），此部分自應由台灣柏朗公司負給付之責云云。惟依營業稅法第1 條約定「在中華民國境內銷售貨物或勞務及進口貨物，均應依本法規定課徵營業稅」，本件雅基利公司係將系爭房屋出租予台灣柏朗公司使用而收取租金，並非銷售貨物或勞務及進口貨物，依上開規定，雅基利公司殊無繳納營業稅之必要，且雅基利公司迄未能舉證證明其已支付上開營業稅或租賃所得稅之稅捐，其請求台灣柏朗公司給付營業稅131,200元 ，洵屬無據，不應准許。
㈦依系爭合約第8條第1項約定：「費用負擔，……本租賃契約
之房屋於租賃期間內之水費、電費、瓦斯費及嘉新中山大樓管理費由承租人（即台灣伯朗公司）負擔」，查系爭租賃房屋92年11月10日起至93年3月9日起電費計37,565元、93年2、3月份水費計2,520元、92年12月至93年4月份管理費計114,600，共154,685元，此有系爭房屋水費收據6紙、電費收據24紙、管理費收據12紙在卷佐證，並為台灣柏朗公司所不爭執，信屬實在，依上開約定，此部分費用，自應由台灣柏朗公司負責。
㈧末按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租
賃關係消滅後，承租人如有久租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題，此有（最高法院87年度臺上字第1631號判決要旨參照），查雅基利公司請求台灣柏朗公司給付積欠租金2,624,400元及自92年10月2日起至93年3 月31日止，按息5%計算之利息45,180元，相當租金之不當得利291,600元以及水、電、管理費154,685元，應屬有據，上述金額共計為3,115,865元，扣除押租金100萬元，因兩造互負債務又符抵銷之適狀，依法核無不合。又清償人所提出之給付，應先抵充費用，次充利息，次充原本；其依前2 條之規定抵充債務者亦同，民法第323條定有明文 ，經查台灣柏朗公司積欠雅基利公司之債務如前所述，依上開抵充原則，應先抵水電管理費154,685元、次抵充利息45,180元 ，尚有餘額，再抵充不當得利之損害金291,600元 ，最後將全部餘額抵充積欠之房屋租金中508,535元共計1,000,000（154,685+45,180+291,600+508,535= （1,000,000） ，上述水電管理費、遲延利息，不當得利損害金及部分積欠之租金，經上開抵銷後，雅基利公司仍得向台灣柏朗公司請求之金額，為2,115,865元（3,1 15,865元-1,000,000=2,115,865）。
五、綜上所述，雅基利公司本於租賃契約之法律關係，請求台灣柏朗公司尚積欠之租金2,115,865元（2,624,400-508,535=2, 115,865）及自遷讓房屋翌日（即93年4月21日）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，判命台灣柏朗公司如數給付上開本息，並依兩造聲請，分別酌定相當擔保金額，而為准免假執行之宣告，核無不合，台灣柏朗公司上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。上開不應准許部分，原審為雅基利公司敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，亦核無不合，雅基利公司上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，亦應予以駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其他未經援用之證據，經斟酌尚無礙於本院前述之認定，無一一論究之必要。
七、據上論結，本件兩造上訴均為無理由，判決如主文。中 華 民 國 96 年 1 月 9 日
民事第十五庭
審判長法 官 黃騰耀
法 官 李媛媛法 官 許文章正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 96 年 1 月 12 日
書記官 陳明俐附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。