臺灣高等法院民事判決 95年度上字第393號上 訴 人 劉新棋即祭祀公業劉建記管理人訴訟代理人 連阿長律師
劉昌崙律師詹璧如律師卯○○被上訴人 庚○
丙○○甲○○
11弄11號3樓上列二人訴訟代理人 江雅萍律師
未○○ 住台北市○○區○○路二段95號2樓上列一人訴訟代理人 午○○ 住台北市○○區○○街○○巷○號被上訴人 丑○○ 住台北縣中和市○○路○○○巷○○○弄○○號
2樓被上訴人 寅○○ 住台北市○○區○○街○○巷○號兼上列二人共同訴訟代理人
子○○ 住台北市○○區○○街○○巷○號被上訴人 丁○○ 住台北市○○區○○街○○巷○號
癸○○ 住台北市○○區○○街○○號巳○○ 住台北市○○區○○街○○號
住台北市○○路○段○○○號5樓上列一人訴訟代理人 申○○ 住台北市○○區○○路4段142號5樓
酉○○ 住台北縣新店市○○路○段○○巷○ 弄○○
號4樓被上訴人 乙○○ 住台北市○○區○○街○○○巷○○弄○號訴訟代理人 江雅萍律師被上訴人 戊00000000000000
住台北市○○路○段○○○巷○弄○號2樓送達址: 台北市○○路○段○○○巷○弄1訴訟代理人 己○○ 住台北市○○路○段○○○巷○弄○號被上訴人 財團法人基督教會景美禮拜堂
設台北市○○區○○街○○號法定代理人 辛○○ 住同上
送達址: 台北市○○區○○○路○○巷87訴訟代理人 壬○○ 住台北市○○區○○○路○段○○○號上列當事人間調整租金等事件，上訴人對於中華民國95年4月14日臺灣臺北地方法院94年度訴字第3257號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於96年7月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決除確定部分外廢棄。
被上訴人向上訴人所承租如附表所示土地之租金，自民國94年7月1日起調整為丙○○、甲○○、未○○、丑○○、寅○○、子○○、丁○○按該土地當年度申報地價年息百分之6計算、其餘被上訴人按該土地當年度申報地價年息百分之7計算之租金。
第一、二審訴訟費用除確定部分外由被上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、本件被上訴人庚○、未○○經合法通知，未於言詞辯論期日
到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，應依上訴人之聲請，由其對被上訴人庚○、未○○部分一造辯論而為判決。
二、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項及第255條第1項第3款規定並有明文。上訴人於原審請求將系爭土地調整為如原判決附表1所示按「93年度申報地價」年息6%或7﹪計算之租金，其於本院審理時擴張訴之聲明為請求調整為如附表所示按「當年度申報地價」年息6%或7% 計算之租金，依上開規定，應予准許。
乙、實體方面
一、上訴人起訴主張：坐落台北市○○區○○段二小段如附表「承租地號」欄所示各筆土地（下稱系爭土地）為祭祀公業劉建記所有，上訴人為祭祀公業劉建記管理人，系爭土地係出租與被上訴人使用，租賃契約未定期限，其中除被上訴人庚○訂有書面契約外，其餘被上訴人則業經本院66年度上更㈠字第411號判決將其等所承租之系爭土地租金調整為按申報地價3﹪之等值蓬萊稻穀給付確定在案。系爭土地鄰近台北市○○○路○段，附近即為捷運新店線景美站出口，並有漢神百貨商圈、景美市場商圈、愛買大型量販商圈、景華公園、溪口國小學區、景美及景興國中學區等設施，交通便利，生活機能健全，為相當理想寧靜○住○區○○○○街商店林立、系爭土地對面之住宅美輪美奐，被上訴人庚○在系爭土地上房屋為店面建築，被上訴人巳○○、乙○○、財團法人基督教會景美禮拜堂（下簡稱景美禮拜堂）則將所承租之土地上房屋出租他人使用。再者，系爭土地自民國（下同）67年起至94年間，申報地價漲幅達8至10.5倍、公告現值則已調漲至22至35倍之多，上訴人自得依民法第442條、土地法第105條準用同法第97條第1項規定，請求調整系爭土地租金，其中系爭土地面臨溪口街部分應調整為按當年度申報地價年息7﹪計算，至於溪口街12巷之土地則調整為按當年度申報地價年息6﹪計算。並聲明：㈠原判決除確定部分外廢棄。㈡被上訴人向上訴人所承租如附表所示土地之租金，應自94年7月1日起分別調整為如附表所示按當年度申報地價年息6%或7%計算之租金。
二、被上訴人庚○未於言詞辯論期日到場，惟據之前準備程序中則辯稱：其於73年6月22日與祭祀公業劉建記簽訂土地租賃契約書，約定土地租金按每年公告現值8成之5﹪及7﹪計算後，嗣於79年間與祭祀公業劉建記合意變更租金數額為按當年度地價稅額計算，全體承租人除需按承租土地面積比例負擔地價稅外，尚須負擔地價稅額1.3倍之金額以為租金之支付，每年租金均因地價稅額調整而逐年調升，現並無力負擔調漲後之租金；況國內景氣環境已不如前，銀行利率大幅下滑、房地產呈下跌狀況，且系爭土地位於巷弄內，與捷運景美站周邊繁華區域有一定距離，自無調整租金之必要等語。並聲明：駁回上訴。
三、被上訴人丙○○、甲○○、乙○○辯稱：被上訴人丙○○、甲○○係承租系爭14地號土地，其上有台北市○○街○○巷○號房屋，被上訴人乙○○則承租系爭32地號土地，其上有台北市○○街○○號1樓房屋，祭祀公業劉建記除每年向被上訴人收取承租部分之地價稅外，另依照79年間協商結果每年按地價稅1倍收取租金，總計租金數額為地價稅之2倍，非如上訴人主張之按申報地價3﹪等值蓬萊稻穀計算，被上訴人丙○○、甲○○、乙○○並非本院66年度上更㈠字第411號確定判決當事人，該判決效力不及於上述被上訴人。被上訴人丙○○、甲○○、乙○○每年繳納之租金係按地價稅2倍計算，而地價稅係按公告地價調整稅額，金額並非固定，地價稅隨著地價調整而變動，而系爭32地號土地公告現值在79年間為每平方公尺新台幣（下同）8萬3660元、94年間為9萬4300 元，並無上訴人所稱漲幅極高情形，再參以現今景氣低迷，故上訴人主張得調整租金，尚屬無據。並聲明：駁回上訴及追加之訴。
四、被上訴人未○○ (未於言詞辯論期日到場)、子○○、丁○○、丑○○、寅○○辯稱：確有向上訴人承租土地，但上訴人請求調整之租金幅度過高等語。並聲明：駁回上訴及追加之訴。
五、被上訴人癸○○辯稱：其有向祭祀公業劉建記承租系爭28、29地號土地，但已約定每年租金按地價稅2倍計算收取，而系爭二筆土地上之房屋已老舊，修繕費用甚高，實無力負擔高額租金等語。並聲明：駁回上訴及追加之訴。
六、被上訴人巳○○辯稱：其有向祭祀公業劉建記承租系爭30、31地號土地，約定每年租金按土地申報地價年息3﹪計算，被上訴人巳○○在土地上所建造之二層磚造房屋，屋齡近五十年，而上訴人在附近養雞販售，導致雞糞臭氣燻人，被上訴人巳○○為不傷和氣，乃將一樓部分出租，被上訴人巳○○實無力負擔調整後之租金等語。並聲明：駁回上訴及追加之訴。
七、被上訴人陳正平則辯稱：其被繼承人陳遠志向祭祀公業劉建記承租系爭32地號土地2分之1面積，每年均按地價稅2倍計算給付租金，陳遠志在系爭32地號土地上係使用溪口街22號房屋之第二層部分，至於一樓部分則由被上訴人乙○○使用，陳遠志死亡後由陳正平繼承，現被上訴人陳正平、乙○○係共同承租系爭32地號土地。被上訴人陳正平所使用之房屋，係供住宅使用，非商業用途，且屋齡老舊已屆60年，遇雨則漏水，雖將該屋出租，每月收取租金1萬1000元，但扣除耗損、維修之必要費用及所得稅後，已不敷負擔上訴人所要求調整後之租金。況近年景氣不佳，該地段房屋租金並未隨地價調高，反而一年不如一年。再者，系爭32地號土地76年申報地價為每平方公尺1萬6000元，至93年為2萬8160元，漲幅為1.76倍，至於陳正平每年按地價稅2倍繳納之租金，則從75年1萬0,454元漲至92年之3萬6,314元，漲幅高達3.5倍，遠高於申報地價之漲幅，上訴人所指系爭土地附近交通便利、生活機能健全之情形，已反應在房屋租金價格中等語。並聲明：駁回上訴及追加之訴。
八、被上訴人景美禮拜堂則抗辯：訴外人何其光、陳柏庭牧師曾在44年7月1日締結租賃契約，以其二人名義向上訴人承租台北市○○區○○段二小段5、6、7、8地號及同段408、408-1地號土地，迄至79年間上訴人為處理與建設公司合建事宜，乃與被上訴人景美禮拜堂於79年3月間就系爭7地號土地達成無償借用之協議，被上訴人景美禮拜堂則放棄承租同段8 、
408、408-1地號土地，並向訴外人聯鴻建設股份有限公司 (下稱聯鴻公司）購買同段6、26地號土地，至於26地號土地上地上物則由祭祀公業劉建記無償使用，此由上訴人歷年來未曾向被上訴人景美禮拜堂催繳租金可得推知，故被上訴人景美禮拜堂與上訴人間並無租賃契約關係存在等語。並聲明：駁回上訴及追加之訴。
九、兩造不爭執之事實：上訴人主張：坐落台北市○○區○○段二小段如附表「承租地號」欄所示系爭土地為祭祀公業劉建記所有，上訴人為祭祀公業劉建記管理人，系爭土地係出租與被上訴人庚○、丙○○、甲○○、未○○、子○○、丑○○、寅○○、丁○○、癸○○、巳○○、乙○○、陳正平等12人使用，各被上訴人承租之土地面積如附表「承租地號」欄所載，租賃契約未定期限之事實，業據其提出土地登記謄本、土地租賃契約書為證（原審卷1，12至27頁），且為前述被上訴人庚○等12人所不爭執（原審卷1，88、123頁；原審卷2，444、445 頁），堪信為真實。
十、關於上訴人與被上訴人景美禮拜堂間是否有租賃關係問題：上訴人主張其與被上訴人景美禮拜堂間就如附表所示之土地有租賃關係，景美禮拜堂否認之，辯稱：何其光、陳柏庭牧師曾在44年7月1日與上訴人締結租賃契約，承租台北市○○區○○段二小段5、6、7、8地號及同段408、408-1地號土地，上訴人於79年3月間與景美禮拜堂就系爭7地號土地達成無償借用之協議，景美禮拜堂則放棄承租同段8、408、408-1地號土地，並向聯鴻公司購買同段6、26地號土地，至於26地號土地上地上物則由上訴人無償使用，此由祭祀公業劉建記歷年來未曾向被上訴人景美禮拜堂催繳租金可得推知，故被上訴人景美禮拜堂與祭祀公業劉建記間並無租賃契約關係存在等語。經查：
⒈被上訴人景美禮拜堂自承：何其光與上訴人就系爭土地成立
租約，何其光過世後，禮拜堂於70年間成立財團法人，繼續付租金，成為系爭土地之承租人等語；上訴人稱其曾發函催告被上訴人景美禮拜堂承買，被上訴人景美禮拜堂對此並不爭執（本院卷，122頁）。應認上訴人與被上訴人景美禮拜堂於何其光過世後已合意由被上訴人景美禮拜堂承受系爭土地承租人之地位，兩造間就如附表所示之系爭土地成立租約。
⒉景美禮拜堂雖辯稱：其與上訴人於79年3月間就系爭7地號土
地達成無償借用之協議，其放棄承租同段8、408、408- 1地號土地，並向聯鴻公司購買同段6、26地號土地，至於26地號土地上地上物則由上訴人無償使用等語，惟為上訴人所否認。景美禮拜堂雖提出買賣契約書為証，惟該契約書係由聯鴻公司而非上訴人所簽立（本院卷2，13至20頁），不能證明景美禮拜堂與上訴人間就系爭土地有無償使用契約存在。景美禮拜堂雖主張當時係由上訴人代表辰○○及卯○○與其會談等語，惟辰○○及卯○○均否認其曾代表上訴人與景美禮拜堂會談，辰○○稱其當時係代表聯鴻公司，卯○○稱其非上訴人之管理人，無權代表上訴人等語（本院卷2，25頁反面至26頁），則景美禮拜堂之上開主張並無可採。景美禮拜堂雖稱：上訴人歷年來未曾向其催繳租金，可得推知兩造間有無償使用之協議等語，上訴人則稱其因誤認景美禮拜堂所使用之土地為道路用地不需繳稅，所以未向景美禮拜堂收取租金，直到94年間國稅局通知其繳稅，其才向景美禮拜堂主張應收取租金等語（本院卷2，26頁）。故不能僅憑上訴人歷年來未收租之事實，即認為上訴人與景美禮拜堂間已成立無償使用系爭土地之協議。景美禮拜堂既未能提出證據足證其與上訴人間就系爭土地確有無償使用之協議，其主張因有無償使用之協議故不須繳納租金云云，即無可採。應認上訴人主張：其與被上訴人景美禮拜堂間就系爭土地有租賃關係等語，為可採信。
關於調整租金問題：上訴人主張：系爭土地交通便利，生活機能健全，自67年起至94 年間，申報地價漲幅達8至10.5倍、公告現值則已調漲至22至35倍之多，被上訴人庚○承租系爭土地所興建之房屋為2層樓房，除2樓做為住家使用外，1樓店面則出租他人經商，被上訴人庚○轉租之租金收入每年達45萬元，與系爭土地目前租金每年18萬6701元相較尚有盈餘，又土地租金數額之決定，係以土地可利用價值為準，被上訴人所承租土地上房屋雖然破舊，但有將1樓部分出租他人做為店面，其自得依民法第442條、土地法第105條準用同法第97條第1項規定，請求調整系爭土地租金數額等語，但為被上訴人所否認，並以前開情詞置辯。經查：
㈠關於上訴人與被上訴人約定租金之計算問題：
⒈被上訴人巳○○在其94年7月12日答辯狀中已明白自陳：
其與上訴人間關於租金數額係約定按每年申報地價3﹪計算（原審卷1，84頁），此為上訴人所不否認，可信為真實。
⒉被上訴人庚○、丙○○、甲○○、未○○、子○○、丑○
○、寅○○、丁○○、癸○○、乙○○、陳正平辯稱：上訴人在79年間曾與其等協議按地價稅2倍（被上訴人庚○部分為2.3倍）計算租金等語。上訴人自陳確有與上開被上訴人協商同意以地價稅倍數方式計算租金等語（原審卷1，168頁），惟雖稱：此係債務免除而非契約內容變更等語。然依上訴人90年11月1日、93年11月1日對於被上訴人催繳租金之通知函記載，上訴人除將各承租人應繳納之地價稅及地租金額以附表方式載明外，另於說明中載明：
「為減輕各承租戶負擔地租金額依79年與各承租戶協商結果，按當年度地價稅額徵收」等語（原審卷1，132、134頁）。依該通知函，79年間上訴人係以與各承租人協商之方式，合意改按當年度地價稅額計付租金，其中並無免除各承租人超逾地價稅額租金債務之文句，當屬於對租賃契約租金數額約定之合意變更，而非債務之免除，故上訴人主張僅係債務免除云云，尚不足取。因此，上訴人自79年後對各承租人即被上訴人庚○等，僅得依地價稅額倍數計算方式，請求租金之給付，不得再依土地申報地價年息3﹪而為請求。
⒊景美禮拜堂之租金依本院66年上更㈠字第411號判決，係
按申報地價3%等值之「蓬萊稻谷」計算，有該判決書可證（原審卷1，28至36頁）。上訴人曾於77年8月1日通知系爭土地之承租人將租金調整為依67年申報地價4%計算，景美禮拜堂同意依此計算租金，並繳納76年7月1日至77年6月30日之租金共7萬2960元，有景美禮拜堂提出之上訴人收據可証（本院卷2，21頁）。應認上訴人與景美禮拜堂已於77年8月1日合意租金依67年申報地價4%計算。
⒋綜上所述，被上訴人景美禮拜堂之租金係按申報地價4%計
算，上訴人自79年起，與被上訴人丙○○、甲○○、未○○、子○○、丑○○、寅○○、丁○○、癸○○、乙○○、陳正平等10人間，約定之租金計算方式係按地價稅之2倍計算租金，與被上訴人庚○約定依地價稅2.3倍計算租金，與被上訴人巳○○按系爭土地申報地價年息3﹪計付，堪可認定。
㈡關於上訴人得否調整租金問題：
上訴人主張：系爭土地附近生活機能方便、交通便利，且溪口街商店林立，系爭土地公告現值多年來已調漲倍數極高，其得依民法第442條、土地法第105條準用同法第97條第1項規定，將系爭土地租金調整為按當年度申報地價年息6﹪或7﹪計算如附表所示土地之租金等語。被上訴人辯稱：系爭土地租金按地價稅倍數計算，已將土地價格調整因素納入，上訴人不得再行請求調整租金數額等語。經查⒈民法第442條規定：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降
，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」最高法院20年上第283號判例亦載：「租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準。」故未定期限之租賃契約，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算或隨不動產價值之固定比率而調整者，如契約成立後，基地周邊環境，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率、不動產價值升降比率計算顯失公平者，出租人得依上開條文規定，訴請法院調整租金數額。
⒉上訴人主張：系爭土地附近生活機能方便、交通便利，且溪
口街商店林立，系爭土地公告現值多年來已調漲倍數極高等事實，並提出土地登記謄本、照片、地價謄本、地圖為證（原審卷1，12至25頁、38至41頁、197至261頁；原審卷2，30
5 至322頁），經核與其所主張之事實相符。再者，系爭土地經本院函請台北市不動產估價師公會鑑定結果，系爭土地
1 、12、13、14、32號土地於79年間之正常租金為土地申報地價之12.34%至17.36%之間，於95年之正常租金為土地申報地價之11.65%至13.89%之間，如以申報地價計算租金，95年之百分比尚低於79年之百分比，且79年至95年之租金漲幅分別為41%、41%、42%、51%、40%，有鑑定報告書附卷可稽 (外放證物，3至4頁）。
⒊又陳正平之房屋雖然老舊，但其自承出租每月1萬餘元（本
院卷2，293頁反面），每年僅繳租金最多為3萬6000餘元（本院卷2，283頁）。上訴人主張：被上訴人庚○承租系爭土地所興建之房屋為2層樓房，除2樓做為住家使用外，1樓店面則出租他人經商，庚○轉租之租金收入每年達45萬元等語，庚○對此並無爭執，庚○且自承其每年僅繳納租金最多為
19 餘萬元（本院卷2，35至36頁）。被上訴人所繳納之租金顯然偏低。
⒋上訴人主張系爭土地之周邊數筆土地於91年至94年間經法院
判決調整租金為按申報地價年息6%或7%計算等語，並提出判決書3件為証（本院卷1，116至157頁），經核與其所主張之事實相符。
⒌被上訴人景美禮拜堂之租金係按申報地價4%計算，被上訴人
丙○○、甲○○、未○○、子○○、丑○○、寅○○、丁○○、癸○○、乙○○、陳正平等10人之租金係按地價稅之2倍計算，被上訴人庚○依地價稅2.3倍計算租金，被上訴人巳○○按系爭土地申報地價年息3﹪計付，已如前述。而地價稅之2倍相當於申報地價年息2%至3%之間，為被上訴人所自承（本院卷3，68頁反面），則兩造所約定之租金，介於申報地價年息之2%至4%之間，不僅遠低於95年之正常租金（介於申報地價年息11.65%至13.89%之間），且遠低於79年之正常租金（介於申報地價年息12.34%至17.36%之間）。系爭土地自79年至95年之租金漲幅既然高達40%以上，而且系爭土地之約定租金遠低於正常租金，經鑑定結果，系爭土地大幅漲價之原因為：所在地區生活及機能完善，700公尺內有捷運景美站、公車站、景美國小、郵局、診所、區民活動中心 (外放鑑定報告書，8頁）、90年政府實施優惠房貸及減半徵收土增稅政策等 (外放鑑定報告書，10頁）。系爭土地自79年約定租金後，既因情事變更而有大幅漲價且約定租金遠低於正常租金之情形，上訴人依民法第442條規定，請求調整租金，即屬正當應予准許。被上訴人庚○、癸○○、巳○○、乙○○、陳正平等承租之土地靠近馬路，景美禮拜堂承租土地雖有屬於道路用地情形，但該土地迄今仍未經徵收，且其所承租之土地有3分之1面臨馬路，其原約定之稅金4%較其他被上訴人為高，丙○○、甲○○、未○○、丑○○、寅○○、子○○、丁○○等人承租之土地在巷內等情，為兩造所不爭（本院卷3，69頁反面、122頁反面），則上訴人請求丙○○、甲○○、未○○、丑○○、寅○○、子○○、丁○○等人因承租土地位於巷內，故土地租金調整為按申報地價年息6%計算，其餘被上訴人因承租土地靠近馬路，故調整為按申報地價年息7%計算，各如附表所示，均屬合理，應予准許。
、從而，上訴人依民法第442條規定、土地法第105條準用同法第97條第1項規定，請求被上訴人分別向上訴人所承租如附表所示土地租金應自94年7月1日起分別調整為如附表所示之租金，為有理由，應予准許。原審就按93年度申報地價計算部分為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。追加之訴亦為有理由，爰由本院予以改判，如主文第2項所示。
、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與舉證，無一一論列之必要，併此敘明。
丙、據上論結，本件上訴及追加之訴均為有理由，依民事訴訟法第463條、第385條第1項前段、第450條、第78條、第85條第
1 項前段，判決如主文。中 華 民 國 96 年 7 月 17 日
民事第十三庭
審判長法 官 黃嘉烈
法 官 許文章法 官 高鳳仙正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 96 年 7 月 17 日
書記官 黃慶霽附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。