臺灣高等法院民事判決 95年度上字第599號上 訴 人 乙○○訴訟代理人 黃瑞真律師複 代理 人 鍾賢斌律師被 上訴 人 交通部臺灣鐵路管理局法定代理人 甲○○訴訟代理人 龔維智律師當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國95年 5月30日臺灣士林地方法院94年度訴字第1080號第一審判決提起上訴，本院於95年12月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：本件被上訴人法定代理人原為何煖軒，嗣於民國95年11月13日變更為甲○○，有行政院令附卷可稽（見本院卷第91頁），並經其具狀聲明承受訴訟（見本院卷第89頁），核無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：坐落台北市○○區○○段2小段363 之1地號、面積1673平方公尺之土地（下稱系爭土地）為中華民國所有，伊為管理機關，上訴人與原審共同被告黃蘇玉霞所有門牌號碼台北市○○區○○街17之5 號如原判決附圖所示第1層31平方公尺、第2層33平方公尺之建物 (下稱系爭房屋) ，自93年3月1日起，無法律上之原因，無權占用系爭土地而受有利益，致伊受有損害，伊自得請求上訴人與黃蘇玉霞拆除上開房屋，並給付自民國93年3月1日起至起訴前 1月即94年 9月30日止相當於租金之不當得利新台幣 (下同) 18萬6974元，及自94年10月 1日起至返還系爭土地之日止，按月依系爭土地93年度申報地價每平方公尺 7萬1569元之年息百分之五計算相當於租金之不當得利損害金9841元。爰依民法第767條及第179條規定，提起本件訴訟，求為命：㈠上訴人與黃蘇玉霞應將坐落系爭土地上門牌號碼台北市○○區○○街17之5號如原判決附圖所示第1層31平方公尺、第 2層33平方公尺之建物拆除，並將土地返還被上訴人。㈡上訴人與黃蘇玉霞應給付被上訴人18萬6974元及自本件起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自94年10月 1日起至返還系爭土地之日止，按月給付被上訴人9841元之判決。
二、上訴人則以：伊與被上訴人於86年3月6日就系爭房屋坐落之基地簽訂土地租賃契約 (下稱系爭租賃契約) ，雖約定租賃期限至88年12月31日止，及逾期未換約視為無意續租；惟伊於系爭租賃契約屆期辦理續租時，被上訴人以原建物於88年間曾遭火災焚燬為由百般刁難，一再擱置續租之辦理，始未完成續租手續，自無系爭租賃契約第2條第2項約定視為無意續租之適用；且民法第451 條租賃契約之默示更新乃法律之強制規定，不得以契約排除其適用。伊自系爭租賃契約租期屆滿後之89年間起，仍繼續以租賃之意思承租土地興建房屋使用，被上訴人未為反對之意思表示，並繼續收領伊所繳交之租金至93年間，依法兩造間即存在不定期租賃關係；即使不生租賃契約默示更新之效力，亦應認兩造自89年間起就系爭房屋坐落之基地已另成立不定期之租賃契約，非有土地法第103 條規定之各款事由，被上訴人不得收回該土地。縱認兩造間無不定期租賃關係，惟於兩造租賃期間屆滿後至被上訴人終止借貸關係前，兩造間仍存在使用借貸關係；以被上訴人提供土地予伊建築房屋使用之目的而言，建物既仍存在，尚未滅失，使用目的即未終了，被上訴人所為終止使用借貸關係之意思表示，於法未合。伊對於系爭房屋坐落之基地自有正當使用權源，被上訴人不得請求伊拆屋還地。再者，兩造既有租金之約定，計算不當得利應以兩造約定之租金為標準，以伊93年度1、2月份租金計算，伊僅應按月給付7984元，故被上訴人之請求明顯過高等語置辯。
三、原審判決：㈠上訴人應將坐落台北市○○區○○段2小段363之1地號土地上門牌號碼台北市○○區○○街17之5號如原判決附圖所示建物第1層面積31平方公尺、第2層面積33平方公尺拆除，並應將土地返還被上訴人。㈡上訴人應給付被上訴人18萬6974元，及自94年10月 1日起至返還前項土地之日止，按月給付被上訴人9841元，並駁回被上訴人其餘之訴。上訴人不服，就其敗訴部分提起上訴，被上訴人則未聲明不服，則原審駁回被上訴人對於黃蘇玉霞之請求及關於請求上訴人給付18萬6974元之利息部分，已告確定。上訴人上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行聲請均駁回。被上訴人則於本院答辯聲明：上訴駁回。
四、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點及不爭執點後，兩造同意僅就言詞辯論時所陳述之事實及主張之法律關係為論斷。查被上訴人為中華民國所有系爭土地之管理機關，上訴人於71年間自訴外人顏銀陽蘭受讓坐落於系爭土地上，門牌號碼為台北市○○區○○街17之5號之2層樓建物所有權（1、2層面積分別為31、33平方公尺），嗣該建物於88年間發生火災焚燬，而經上訴人重建。兩造於86年3月6日簽訂系爭租賃契約，約定租賃期間自86年1月1日起至88年12月31日止，租金按訂約當期公告地價總額及租金率5% 計算，於每年7、11月分兩期繳納；上訴人自89年起至93年3月1日止，每半年向被上訴人繳交系爭土地當期公告地價總額5% ；而被上訴人曾於93年3月5日發函通知上訴人自93年3月1 日起終止土地使用借貸關係，要求上訴人搬遷，迄今上訴人及其家屬仍設籍於上開建物等情，為兩造所不爭執，並有系爭土地地籍圖謄本、土地登記謄本、房屋權利讓渡契約、系爭租賃契約書及其附件、被上訴人93年3月5日終止使用借貸關係之函文、上訴人戶籍謄本等件在卷足憑（依序見原審卷第9 頁、第10頁、第25至33頁、第35至36頁、第11至12頁），堪信此部分之事實為真正。惟被上訴人主張上訴人於系爭租賃契約期間屆滿後，無法律上原因，無權占有系爭房屋坐落之基地，而受有利益，致伊受有損害等情，則為上訴人所否認，並以前開情詞置辯，是本件應予審究之爭點厥為：㈠兩造就系爭房屋坐落之基地有無不定期租賃關係存在？㈡上訴人是否無權占有系爭房屋坐落之基地？被上訴人是否得請求上訴人拆屋還地？㈢被上訴人請求上訴人給付相當於租金之損害，有無理由？其金額究以若干始為合理？茲析述如下：
㈠兩造就系爭房屋坐落之基地有無不定期租賃關係存在：
⒈被上訴人主張：兩造於86年3月6日簽訂之系爭租賃契約屬定
期租賃契約，租賃期間至88年12月31日屆滿，並於該契約第2條第2項特約排除租約之默示更新，故兩造間就系爭房屋坐落之基地並無不定期租賃關係存在；上訴人於租賃期限屆滿後，自89年起每半年按系爭土地當期公告地價總額5%繳交金額係屬土地使用費，並非租金，兩造間亦無另成立不定期租賃契約之合意等語。上訴人則辯稱：伊於系爭租賃契約於88年12月31日屆滿後，自89年起仍繼續每半年向被上訴人繳交按系爭土地當期公告地價總額5% 計算之租金，依民法第451條規定，兩造間即存在不定期租賃關係；縱認不生租賃契約默示更新之效力，依民法第421條、第422條規定，亦應認兩造自89年間起就系爭房屋坐落之基地已另成立不定期租賃契約。又民法第451條為法律強制規定，系爭租賃契約第2條第
2 項之約定係被上訴人預先擬定之制式條款，其內容不當限制伊主張契約更新之權利行使，並減輕被上訴人之出租人責任，依民法第71條、第247條之1第1款及第3款之規定，應屬無效等語。
⒉按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；又租
賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第450條第1項、第451條定有明文。再按「民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力。」（最高法院55年度台上字第276 號判例要旨參照），可知關於民法第451 條租賃契約默示更新之規定，並非不得於契約另行約定而生阻止續約之效力。上訴人主張民法第451 條為強行規定，不得以契約排除適用，否則該排除適用之約定依民法第71條規定為無效云云，要無足採。
⒊查兩造於86年3月6日簽訂之系爭租賃契約第2條第2項約定：
「租期屆滿時，租賃關係即行消滅，乙方（指被上訴人）不另通知，甲方（指上訴人）如有意續租，應於租期屆滿前1個月，向乙方申請換約續租，逾期未換約，視為無意續租。甲方未辦理續約仍為使用，即為無權占用，應繳納使用補償金，並不得主張民法第451 條之適用及其他異議」等語，有系爭租賃契約在卷可稽（見原審卷第27頁至第33頁），可見兩造業於系爭租賃契約簽訂時，明白約定排除租約之默示更新，揆諸前揭判列意旨，上開約定自屬有效。上訴人於系爭租賃契約屆滿後，自不得再依民法第451 條規定主張兩造間存在不定期租賃契約關係。又定期租約屆滿是否續租，應視兩造意願，非謂一方有意續租，他方即有同意之義務，此為契約自由原則之表現，且觀諸民法第451 條規定出租人於租期屆滿得即表示反對之意思甚明。出租人於人租期屆滿，既無同意續租之義務或責任，承租人亦無續租之權利，則系爭租賃契約第2條第2項關於租期屆滿，未經兩造換約即排除續租之約定，自無免除或減輕被上訴人之出租人責任，亦無使上訴人拋棄或限制其承租人權利行使可言。是上訴人主張系爭租賃契約第2條第2項之約定，依民法第247條之1第 1款及第3款規定，應為無效云云，自屬無稽。
⒋上訴人雖辯稱：未完成續租手續係因被上訴人以建物焚燬為
由百般刁難，並非伊無意續租；且伊於系爭租賃契約屆滿後，自89年起仍繼續每半年向被上訴人繳交當期公告地價總額5%之金額，並依被上訴人之要求而劃撥至「台灣鐵路管理局沿線土地租金專戶」，可見伊所繳納者係使用系爭土地之對價，性質上屬於租金云云，並提出統一發票及被上訴人93年3月9日93北工產字第0619號函文等影本為證（見原審卷第34頁、本院卷第57頁）。惟觀諸上開統一發票品名欄之記載為「土地使用費」，並非租金，核與兩造簽訂之系爭租賃契約書第2條第2項約定：「甲方未辦理續約仍為使用，即為無權占用，應繳納使用補償金」等語大致相符，足見被上訴人收受土地使用費係基於系爭租賃契約書第2條第2項之約定，並非收取租金之意思。參以被上訴人於93年3月5日以鐵產房字第0930005219號函文通知上訴人略以：「台端等住用本局台北市○○街○○○○號、15巷6弄7號宿舍區房舍，因期限已至，請速搬遷並通知本局點收，請查照。．．．首揭17-5號房舍原為本局經管宿舍，因遭火災焚燬，目前由台端自行搭蓋建物使用本局土地並按半年為期收取土地使用費中，自93年3月1 日起終止與台端間宿舍土地之使用借貸關係，台端目前屬無權佔用，請即搬遷交還土地」等語（下稱系爭函文，見原審卷第35頁），可知被上訴人亦非基於承認租賃契約繼續存在之意思而收取土地使用費；其後更於93年3月9日93北工產字第0619號函文之說明欄二明白表示：「本項金額係依不當得利之規定收取土地使用費，台端與本局間並無租賃關係存在」等語，益徵被上訴人於租期屆滿後所收受土地使用費之性質並非租金。自不能以上訴人將土地使用費劃撥至被上訴人所屬「台灣鐵路管理局沿線土地租金專戶」，遽認上訴人所繳納者為租金。再者，被上訴人既無收取租金之意思，自不能以其自89年間起收受上訴人繳交土地使用費，率爾推論兩造自斯時已就系爭房屋坐落之基地另行成立不定期租賃契約。從而，上訴人主張兩造間就系爭房屋坐落之基地存有不定期租賃關係存在，自屬無據。
㈡上訴人是否無權占有系爭房屋坐落之基地？被上訴人是否得請求上訴人拆屋還地：
⒈上訴人主張：系爭土地上之建物雖於88年間失火，惟未完全
滅失，被上訴人仍負有同意重建之義務，且上訴人亦經其同意重建系爭房屋使用，則上訴人對於系爭房屋坐落之基地自有合法正當權源，依土地法第103 條規定，被上訴人不得任意收回土地；縱認兩造間無不定期租賃關係存在，被上訴人於93年3月5日以系爭函文終止前，兩造間就系爭房屋坐落之基地仍存在使用借貸關係，以被上訴人提供土地予上訴人建築房屋使用之目的而言，系爭房屋既未滅失，使用目的即未終了，被上訴人所為終止使用借貸關係之意思表示，於法尚有未合，上訴人對於系爭房屋坐落基地之使用仍有正當使用權源，被上訴人不得請求上訴人拆屋還地等語。惟被上訴人辯稱：兩造簽訂之系爭租賃契約為定期租賃契約，並無土地法第 103條規定之適用；且系爭租賃契約於88年12月31日期限屆滿後，兩造就系爭土地即無任何法律關係存在，系爭函文所稱終止與上訴人間之「使用借賃關係」，僅係承辦人員之誤載，重點是在強調上訴人為無權占有，並非承認兩造間就系爭房屋坐落之基地存在使用借貸關係等語。經查：
⑴按土地法第103 條規定：「租用建築房屋之基地，非因左
列情形之一，出租人不得收回：契約年限屆滿時。承租人以基地供違反法令之使用時。承租人轉租基地於他人時。承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2年以上時。承租人違反租賃契約時。」，可知土地法第
103 條關於出租人不得任意收回基地之規定，係針對不定期租賃契約之限制。而兩造所簽訂之系爭租賃契約為定期租賃契約，租期至88年12月31日屆滿；且被上訴人已預先為反對租約默示更新之意思表示，復不存在不定期租賃關係，悉如前述，則本件自無適用土地法第103 條之餘地，至為灼明。上訴人主張被上訴人依土地法第103 條規定，不得收回系爭房屋坐落之基地云云，要屬無據。
⑵次按「稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約
定他方於無償使用後返還其物之契約」，民法第464 條定有明文。可知使用借貸係債權契約，且係無償，必經兩造意思表示合致始能成立。又解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。
探求當事人真意之方式，應以過去事實及其他一切證據資料為斷定標準，於文義上及論理上詳為推求（最高法院19年上字第58號判例及同院19年上字第453 號判例要旨參照）。查被上訴人於系爭函文固記載：「首揭17-5號房舍．
．．目前由台端自行搭蓋建物使用本局土地並按半年為期收取土地使用費中，自93年3月1日起終止與台端間宿舍土地之『使用借貸關係』，台端目前屬無權佔用，請即搬遷交還土地」等語，惟探求其真意，顯然在強調上訴人使用系爭房屋坐落之基地屬無權占有，而欲結束上訴人給付土地使用費、繼續占用土地之關係，並要求上訴人儘速搬遷，尚難僅以系爭函文誤用「終止使用借貸關係」之文句，遽認兩造間就系爭房屋坐落之基地成立使用借貸關係。何況上訴人自系爭租賃契約屆期後，即自89年起繳交土地使用費予被上訴人，且始終主張其繳交之土地使用費為租金，顯見上訴人並非以無償使用之意思而占有該土地。參以上訴人復未能證明兩造有就系爭房屋坐落之土地有使用借貸之合意，自難認有使用借貸關係存在。上訴人主張兩造間就系爭房屋坐落之基地有使用借貸關係，而系爭房屋尚未滅失，使用目的未終了，被上訴人不能終止使用借貸關係，其有使用系爭房屋坐落基地之正當權源云云，亦無足取。故被上訴人主張上訴人無權占有土地，即屬有據。⒉按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條定有明文。上訴人所受讓門牌號碼台北市○○區○○街17之5 號如原判決附圖所示之建物（第1層面積31平方公尺、第2層面積33平方公尺），係無正當權源而占有被上訴人所管理之系爭土地等情，已如前述，從而，被上訴人依民法第767 條規定，請求上訴人將系爭房屋拆除後，返還該房屋坐落之基地予被上訴人，即有理由，應予准許。
㈢被上訴人請求上訴人給付相當於租金之損害，有無理由？其金額究以若干始為合理：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179 條定有明文。依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照），故所有人非不得請求無權占有人返還相當於租金之不當得利。再依土地法第97條第1 項、土地法施行法第25條及土地法第148 條規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10% 為限，所謂土地之總價額係指法定地價，即為土地所有權人依法所申報之地價。而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年度台上字第3071號判例要旨參照）。
⒉查上訴人所有系爭房屋坐落於系爭土地上，且自93年3月1日
起未繳納土地使用費一節，為上訴人所不爭執（見本院卷第59頁），則依社會通念，上訴人因可減免其應支付使用土地之代價而受有利益，致使被上訴人受有損害，自應返還相當於系爭土地租金之利益。上訴人於系爭土地上興建如原判決附圖所示第1層面積31平方公尺、第2層面積33平方公尺之系爭房屋；而系爭房屋為鐵皮包覆磚造2 層建物，位於前鐵路局宿舍區，目前除系爭房屋外，其餘部分均荒廢無人居住；系爭房屋之位置介於長安西路與市○○道間，鄰近迪化街，且塔城街市○○道口有台北捷運地下街入口；系爭土地左方為海關大樓，對面為台灣省菸酒公賣局台北分局，斜對面為台灣中小企業銀行總行，該銀行後方為中興醫院，前方有中興醫院站之公車站牌，附近商業繁榮、交通便利等情，業經原審於95年1 月20日會同兩造及台北市建成地政事務所測量人員現場勘驗，並製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖附卷可佐(見原審卷第50至52頁、第57頁) 。而系爭土地93年1月當期申報地價為每平方公尺 7萬1569元，亦有系爭土地登記謄本在卷足稽（見原審卷第10頁），則審酌系爭土地坐落之地段、交通情形、經濟繁榮程度及上訴人使用土地之狀況，應認被上訴人請求上訴人給付相當於租金之不當利得，以系爭土地申報價額年息5%計算，尚稱允當，上訴人主張過高，應按月以7984元計算云云，委無可採。從而，被上訴人請求上訴人給付自93年3月1日起至94年 9月底止相當於租金之不當得利18萬6974元（計算式：$71,569/㎡×33㎡×5%÷12×19≒$186,974)及自94年10月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付9841元 (計算式：$71,569/㎡×33㎡×5%÷12≒$9,841），為有理由，應予准許。
五、綜上所述，被上訴人依民法第767條及第179條規定，起訴請求：㈠上訴人應將坐落系爭土地上門牌號碼台北市○○區○○街17之5號如原判決附圖所示第1層31平方公尺、第2 層33平方公尺之建物拆除，將土地返還被上訴人；㈡上訴人應給付被上訴人18萬6974元，及自94年10月1 日起至返還系爭土地之日止，按月給付被上訴人9841元，為有理由，應予准許。原審就此部分為被上訴人勝訴之判決，並依職權酌定履行期間為1 個月；且依兩造聲請分別定適當擔保金額，而為准、免假執行之宣告，即無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件為判決基礎之事證已臻明確，本院經逐一審酌兩造歷審所提其餘攻擊、防禦方法及援用之證據，均與前開論斷結果無礙，爰不再一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 12 月 26 日
民事第十庭
審判長法 官 阮富枝
法 官 陳財旺法 官 吳麗惠正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 95 年 12 月 27 日
書記官 陶美玲附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。