臺灣高等法院民事判決 95年度上字第743號上 訴 人 乙○○訴訟代理人 盧仲昱律師被 上 訴人 甲○○訴訟代理人 連元龍律師
陳瓊苓律師上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國九十五年七月二十八日台灣台北地方法院九十四年度訴字第二七七一號第一審判決提起上訴，經本院於九十五年十二月五日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、本件上訴人聲明求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
被上訴人聲明求為判決：上訴駁回。
二、被上訴人起訴主張：伊於民國（下同）九十三年十一月一日經由訴外人永慶房屋仲介股份有限公司景美直營店（下稱永慶房屋公司）之居間仲介，向上訴人購買坐落台北○○○區○○段三小段三五地號土地所有權應有部分四分之一，及其地上建物即門牌號碼台北巿萬盛街一五五之一號三樓房屋（下稱系爭土地、系爭房屋，合稱系爭不動產），約定全部買賣價金為新台幣（下同）六百三十萬元。伊已依約付清全部價金，上訴人亦於同年十二月十日交付系爭房屋。嗣伊於進行裝潢期間，經工人告知系爭房屋有傾斜現象，而於九十三年十二月二十三日委託台北市土木技師公會鑑定，發現確有嚴重傾斜之現象，導致系爭不動產之市場交易價值減少一百五十七萬五千元，與當初約定金額六百三十萬元顯不相當。惟經伊催告上訴人履行瑕疵擔保責任，均置之不理等情。爰以起訴狀繕本之送達為減少本件買賣價金一百五十七萬五千元之意思表示，並依不當得利之法則，求為命上訴人返還溢得之買賣價金一百五十七萬五千元及其中一百二十萬元部分自起訴狀繕本送達之翌日即九十四年七月十六日起；其餘三十七萬五千元部分自擴張訴之聲明狀繕本送達之翌日即九十五年二月十七日起，均至清償日止，加計法定遲延利息之判決。
上訴人則以：依系爭不動產買賣契約書第十條第五項之約定，被上訴人必須先證明系爭房屋之傾斜已影響於結構之安全，始得主張瑕疵擔保責任，然被上訴人並未為任何證明；而原審委託之國泰不動產鑑定股份有限公司（下稱國泰鑑定公司）不具鑑定人適格，其另組成之和謙不動產估價師事務所（下稱和謙事務所）則未受委託鑑定，其鑑定不具證據能力，且系爭房屋縱有傾斜，亦符合建築法及台北市建築管理自治條例規定有關建築物法定建築線、牆面線或基地地界線之容許誤差範圍，自非屬被上訴人主張之瑕疵。至系爭房屋傾斜所減損之價值，因系爭房屋屋齡三十年以上，應純以房屋價值計算，且依台北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊所示，其各級傾斜率之減損價值係呈幾何級數（而非算數級數）遞增或遞減，而系爭房屋之傾斜率為一百八十分之一，則依該手冊計算補償率Ｐ為百分之一，則本件瑕疵應減少之金額應為原鑑定金額二十分之一即七萬八千七百五十元云云，資為抗辯。
三、兩造不爭執之事實：㈠被上訴人於九十三年十一月一日透過永慶房屋公司居間仲
介，向上訴人購買系爭不動產，約定買賣總價金為六百三十萬元，被上訴人已依約付清價金，上訴人亦已於九十三年十二月十日將系爭房屋交付被上訴人（見原審卷八頁至二四頁之不動產買賣契約書）。
㈡被上訴人於系爭房屋交付後，發現系爭房屋有傾斜之情形
，而於九十四年三月間以存證信函，要求上訴人出面商討解決事宜，並向台北市文山區調解委員會聲請調解，另於九十四年五月十七日再以存證信函，請求上訴人減少買賣價金（見原審卷二五頁至五二頁之台北市土木技師公會房屋傾斜鑑定報告書、五三頁至五七頁之存證信函及調解聲請書）。
㈢上訴人對於被上訴人提出之鑑定手冊節本（見原審卷九一
頁至九八頁），並不爭執（見原審卷八七頁之言詞辯論筆錄）。
㈣上訴人對系爭房屋有傾斜之瑕疵係發生在本件買賣之前，
不爭執（見原審卷二三五頁、二三六頁之言詞辯論筆錄、本院卷七七頁背面之言詞辯論筆錄）。
四、被上訴人主張伊於系爭房屋於交付後，在裝潢期間發現有傾斜現象，而於九十三年十二月二十三日委託台北市土木技師公會鑑定，發現確有嚴重傾斜之現象，導致系爭不動產之市場交易價值減少一百五十七萬五千元，與當初約定金額六百三十萬元顯不相當。經伊催告上訴人履行瑕疵擔保責任，均置之不理等情；而上訴人就系爭房屋有傾斜之瑕疵係發生在本件買賣之前，固不爭執，惟以前開情詞置辯。經查：
㈠被上訴人於九十三年十二月二十三日委託台北市土木技師公
會鑑定結果認為：系爭房屋室內七個高程測點中，P1與P4兩點高差最大，高程差為十一點六五公分，其間距離為十點五公尺，故樓版水平坡度（角變量）為九十分之一（即百分之一點一一）；室外Ｘ向垂直斜率為二百七十八分之一，Ｙ向垂直傾斜率為一百八十分之一，鑑定本件標的物係往右後方（廚房位置）傾斜，業據被上訴人提出台北市土地技師技師公會房屋傾斜鑑定報告書為證（見原審卷二五頁至五二頁），且被上訴人主張系爭房屋有傾斜之情形，圓形物體放在室內地板上會自行滾動，上訴人居住多年，就此傾斜情形絕無不知之理，竟惡意隱瞞伊，並於出賣系爭房屋之「標的物現況說明書」上載明系爭房屋並無傾斜情形（見原審卷二四頁），致伊在不知情之情況下，買下系爭房屋，復為上訴人所不爭執（見原審卷二三五頁、二三六頁之言詞辯論筆錄、本院卷二九頁背面之準備程序筆錄、七七頁背面之言詞辯論筆錄）。
㈡按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之
規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；又買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，民法第三百五十四條第一項、第三百七十三條分別定有明文。而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院七十三年台上字第一一七三號判例參照）。查系爭房屋確有前述之往右後方（廚房位置）傾斜之現象，且係於系爭房屋交付前即已發生，為兩造所不爭執，已如上述。按房屋之主要功能，除供居住使用外，亦屬保值資產，而有重要之交換價值，然系爭房屋竟有上開傾斜之瑕疵，衡諸通常之交易觀念，必使系爭不動產之交換價值產生貶抑。依吾人生活經驗及社會常情，系爭房屋之傾斜情形自屬重大之瑕疵，且非無關重要。是被上訴人主張系爭房屋傾斜情形嚴重，即屬減少系爭不動產價值之瑕疵，應屬可取。雖上訴人抗辯依系爭不動產買賣契約書第十條第五項之約定，被上訴人應舉證證明系爭房屋之傾斜已影響於結構之安全，始得向伊主張瑕疵擔保責任云云，惟查系爭不動產買賣契約書第十條第五項係約定：「乙方（指上訴人）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水…等瑕疵）如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。」，顯係例示約定，並非排除民法上瑕疵意義之認定而將買受人主張瑕疵擔保之權利限縮於房屋傾斜、龜裂達影響結構安全之程度時，始得主張瑕疵擔保責任，此觀民法第三百五十五條、第三百六十六條之規定即明。況系爭房屋之上開瑕疵既非依通常程序檢查即可得知，自難認被上訴人有事先知情或因重大過失，而不知系爭房屋有嚴重傾斜瑕疵之情事，而上訴人竟故意不告知被上訴人系爭房屋有上開瑕疵，並於出賣系爭房屋之「標的物現況說明書」上載明系爭房屋並無傾斜情形（見原審卷二四頁），依上開規定，仍不能免除其所應負瑕疵擔保之責任。足見上訴人所為之上開抗辯，亦無足取。
㈢次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保
之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第三百五十九條定有明文；又民法第三百五十九條規定買受人因買賣標的物有瑕疵，得請求減少其價金，此項減少價金請求權之行使，僅須由買受人向出賣人以意思表示為之為已足（最高法院八十六年度台上字第二六五九號判決參照）。查上訴人既應對系爭房屋之傾斜負瑕疵擔保責任，茲被上訴人主張因系爭房屋嚴重傾斜，顯有減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，與兩造當初約定之買賣價金六百三十萬元顯不相當，導致系爭不動產之市場交易價值減少一百五十七萬五千元，伊依據民法第三百五十九條之規定，請求減少買賣價金一百五十七萬五千元一節，經兩造合意指定並由原審囑託國泰鑑定公司鑑定，由該公司另行組成之和謙事務所提出估價鑑定報告書，敘明係依系爭不動產傾斜所形成之：⑴建築物使用之不便利性、⑵居住使用之恐懼性、⑶不具備市場競爭力、⑷建物維修費用之可能增加⑸建物加速折舊現象發生等五項影響價格因素，分別評定其修正率為百分之一點六、百分之十五、百分之七、百分之三及百分之一點二，再以買賣價格乘以總修正率百分之七十五【其計算式為：（1-1.6%)× (1-15%)× (1-7%)× (1-3%)× (1-1.2%)＝0.75】，其減損價格為一百五十七萬五千元【其計算式為：6,300,000×（1- 0.75＝1,575,000元）─見原審外放之該估價鑑定報告書八頁至九頁】。雖上訴人援引台北市政府建築物工程施工損害鄰房之鑑定手冊，所計算出之補償率計算公式：Ｐ為20%｛P＝10%+〔50×（1/83－1/ 100〕×100%＝0.2024｝，抗辯系爭房屋之傾斜率為一百八十分之一，補償率Ｐ為百分之一即〔P＝18× (1/180－1/200）×100%＝0.01〕，兩者相差二十倍，假設國泰鑑定公司於台灣士林地方法院之鑑定為可採，則本件瑕疵應減少之買賣價金即應為原鑑定金額二十分之一即七萬八千七百五十元云云，然查台北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊，係針對建築物於施工中損及鄰房所造成之傾斜，作成損害賠償鑑定之標準而設，核與本件之情況不同，自不適用於本件，且其建議之參考補償費係依建築物工程平均造價成本作為補償之標準，並非系爭不動產所減損之交易價值；況台北市國民住宅之建物品質亦難與一般住宅相比擬，是上訴人以台北市國民住宅處每坪之工程造價為計算系爭不動產之重建償金，亦顯有低估，自不足取。綜上各情，足見被上訴人主張系爭房屋嚴重傾斜，顯有減少其通常效用及契約預定效用之瑕疵，與兩造當初約定之買賣價金六百三十萬元顯不相當，導致系爭不動產之市場交易價值減少一百五十七萬五千元，要屬有據。是被上訴人於九十四年五月十七日以郵局存證信函向上訴人為減少買賣價金一百二十萬元（見原審卷五五頁至五七頁之郵局存證信函暨雙掛號回執）、及九十五年二月十六日擴張訴之聲明狀繕本之送達為再減少價金三十七萬五千元之意思表示，並依不當得利之法則請求上訴人返還溢得之價金，而上開擴張訴之聲明狀繕本已於同日送達於上訴人（見原審卷一四三頁至一四四頁），依上開說明，應認被上訴人已向上訴人行使減少價金請求權。
㈣雖上訴人另抗辯系爭房屋傾斜之瑕疵應與土地分別計算，即
系爭房屋傾斜所減損之價值，應純以房屋價值計算，並以稅捐稽徵機關課稅之地價稅單及房屋稅單所載之地價五百四十三萬元及房屋現值八十六萬元，認系爭房屋之買賣價金僅八十六萬元云云，惟為被上訴人所否認，且查兩造係就系爭房屋連同基地合併議價，而以買賣總價金六百三十萬元達成買賣意思表示之合致，並非就系爭房屋與基地分別議價，此有兩造所不爭執之不動產買賣契約書可稽（見原審卷九頁）。況房屋或其基地之買賣價金，係依市場交易價格及買賣雙方之磋商而定，是上訴人以地價稅單及房屋稅單之課稅標準作為本件系爭房屋及其基地之買賣價金，應不足取。而系爭房屋傾斜不僅影響房屋部分之市場交易價值，同時亦必影響及所坐落基地部分之市場價值，是系爭不動產之整體價值自不容分割，足見上訴人所為之上開抗辯，亦不足取。
㈤雖上訴人又抗辯原審委託國泰鑑定公司不具鑑定人適格，其
內部成立之和謙事務所則未受委託鑑定，其鑑定不具證據能力云云，惟查系爭不動產減少之買賣價值係經兩造合意指定並由原審囑託國泰鑑定公司鑑定（見原審卷一二三頁之上訴人陳報狀），嗣由國泰鑑定公司另行組成之和謙事務所出具估價鑑定報告書，該和謙事務所乃國泰鑑定公司內部為因應不動產估價師法施行而成立之不動產鑑定專責機關，係國泰鑑定公司原實施不動產估價業務之人員所組成，是國泰鑑定公司受原審囑託後，乃轉由和謙事務執行本件鑑定事項，其鑑定過程亦均由具有不動產估價師執照、不動產鑑定專業知識之鑑定人，依通常之鑑定方法及分析原則執行鑑定，而和謙事務所出具之估價鑑定意見亦為國泰鑑定公司所承認，此有國泰鑑定公司九十五年二月二十三日函及其附件可稽（見原審卷一八０頁至一八六頁），核與和謙事務所之覆函相符（見原審卷一八七頁至一九三頁），其鑑定意見自具公信力。況上訴人於鑑定過程中既未聲明拒卻鑑定人，自不得於鑑定後再以鑑定結果對其不利，而疑其證據能力。足見上訴人所為之上開抗辯，亦無足取。
㈥雖上訴人又抗辯系爭房屋縱有傾斜，亦符合建築法及台北市
建築管理自治條例第二十三條之規定所容許誤差，該傾斜自非被上訴人主張之買賣瑕疵云云，惟查台北市建築管理自治條例第二十三條之規定，係有關建築物不得突出法定之建築線、牆面線或基地地界線容許誤差之規定，與系爭房屋傾斜是否屬於瑕疵無涉，足見上訴人所為之上開抗辯，亦無足取。
五、綜上所述，被上訴人主張系爭房屋有傾斜之情形，上訴人隱瞞而故意不告知，應負瑕疵擔保責任，自屬有據。從而，被上訴人於主張減少價金後，依據不當得利之法則，請求上訴人返還買賣價金一百五十七萬五千元及其中一百二十萬元部分自起訴狀繕本送達之翌日即九十四年七月十六日起；其餘三十七萬五千元部分自擴張訴之聲明狀繕本送達之翌日即九十五年二月十七日起，均至清償日止，均按年息百分之五計算之利息，自屬應予准許。原審所為上訴人敗訴之判決，核無違誤。上訴論旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由。
六、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 12 月 19 日
民事第六庭
審判長法 官 林鄉誠
法 官 許紋華法 官 楊豐卿正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 95 年 12 月 19 日
書記官 殷丹妮附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。