臺灣高等法院民事判決 95年度上字第787號上 訴 人即被上訴人 王竣民即祭祀公業王五祥管理人訴訟代理人 王振志律師複 代理 人 鄭淑婉律師被 上訴 人即 上訴 人 壬○○訴訟代理人 丙○○被上訴人 中華民國工業安全衛生協會法定代理人 丑○○訴訟代理人 戊○○被 上訴 人 己○○○訴訟代理人 庚○○被 上訴 人 辛○○訴訟代理人 寅○○被 上訴 人 癸○○訴訟代理人 乙○○被 上訴 人 丁○○
甲○○訴訟代理人 卯○○被 上訴 人 子○○上列當事人間調整租金等事件，上訴人對於民國95年5月29日臺灣台北地方法院94年度訴字第5330號第一審判決提起上訴，本院於96年3月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人王竣民即祭祀公業王五祥管理人下開第2
3、4項之訴部分，及除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。被上訴人中華民國工業安全衛生協會、己○○○、辛○○、癸○○、丁○○、甲○○、子○○及上訴人壬○○各就如原判決附表1土地標示欄所示之地上權、租賃權應給付之年租金自民國89年1月1日起，分別依該土地當年度每平方公尺申報地價除原判決已調高部分外，應再調高年息百分之一，並於每年7月給付。
被上訴人中華民國工業安全衛生協會、己○○○、辛○○、癸○○、丁○○、甲○○、子○○及上訴人壬○○就上開調整後之年地租數額，就前項附表一所示之地上權內容，協同上訴人王竣民即祭祀公業王五祥管理人辦理有關租金數額之變更登記。
被上訴人中華民國工業安全衛生協會應給付上訴人王峻民即祭祀公業王五祥管理人新台幣伍拾壹萬壹仟參佰貳拾伍元、己○○○、辛○○、癸○○、丁○○、甲○○、壬○○各應再給付上訴人王峻民即祭祀公業王五祥管理人新台幣肆萬肆仟肆佰陸拾參元，及均各自民國94年8月18日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被上訴人子○○應再給付上訴人王竣民即祭祀公業王五祥管理人陸仟參佰肆拾陸元及自民國94年8月18日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
上訴人王竣民即祭祀公業王五祥管理人之其餘上訴駁回。
上訴人壬○○之上訴駁回。
第一、二審訴訟費用除確定部分外，關於上訴人王竣民即祭祀公業王五祥管理人上訴部分，由上訴人上訴人王竣民即祭祀公業王五祥管理人負擔2分之1，餘由被上訴人己○○○、辛○○、癸○○、丁○○各負擔20分之1，被上訴人甲○○、子○○、壬○○各負擔20分之2。關於上訴人壬○○上訴部分由上訴人壬○○負擔。
事實及理由
壹、程序部分：被上訴人辛○○、丁○○、甲○○、子○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、上訴人即被上訴人王竣民即祭祀公業王五祥管理人 (以下簡稱上訴人王竣民) 主張：
(一)祭祀公業王五祥全體派下員所有座落於台北市○○區○○段2小段318-4、319、319-8地號如原判決附表一所示土地（下稱系爭土地），分別經被上訴人即上訴人壬○○ (以下簡稱壬○○)、被上訴人中華民國工業安全衛生協會 (以下簡稱工業安全協會)、許秋美玉、辛○○、癸○○、丁○○、甲○○、子○○等人本於租賃權、地上權而承租使用（下稱系爭租約）。依最高法院64年第5次民庭庭推總會決議所持之統一法律見解認為，地上權之登記，不過加強租賃關係，二者自可並存，是兩造間本並存地上權關係及土地租賃關係，有民法第447條調整租金之適用。茲因社會變遷，致系爭土地地價飛漲等情事變更，上訴人王竣民每年所應繳納之地價稅仍無相對減少，況上訴人王竣民仍係以民國（下同）66年間所定之3％租率等向被上訴人等收取地租金，本已不敷繳納地價稅額，更無何收益可言，故本件亦應認有情事變更原則之適用。
(二)況城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息10%為限，而租用基地建築房屋之基地租金亦準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。惟土地公告地價與公告現值有相當差異，而本件祭祀公業並未申報地價乃依平均地權條例第16條之規定以公告地價80%為其申報地價，是依公告地價之八成為租金之計算基礎，顯與市場價格有相當差異，而不能認公告地價已充分反應土地升值。反觀壬○○及其餘被上訴人等所有之建物，因坐落系爭土地之周邊環境日漸繁榮而俱漸增值，而被上訴人等以其建物出租與他人，每年尚得收取鉅額租金利潤，與本祭祀公業僅得依申報地價3-5％收取之地租相較，顯有失公允。壬○○及其餘被上訴人等主張系爭土地使用價值並無提高云云，顯與實情相違。
(三)查本件系爭土地係正坐落南北幹道約30米寬之羅斯福路6段旁，坐落位置適為公車萬隆站，約十多公車線路集聚於此，再沿羅斯福路6段北行約100公尺即為新店－淡水線捷運萬隆站，沿南行約50公尺即予景福街交接，而沿景福街西行約200米即銜接水源快速道路景美匝道，沿水源快速道路可直達台北市東區、北區等地，交通四通八達極為便捷，有系爭土地街道圖暨地籍圖可稽。另系爭土地沿羅斯福路6段及景福街兩側店家林立，更顯繁榮，且往南約1公里即至景美市場，該處即為新興之景美商圈，有遠東愛買購物中心、漢神百貨等及多處著名料理店聚集於此。而系爭土地於景福街21巷內即為志清國小，且方圓1公里內即有4、5間中小學，均足證被上訴人等所承租之系爭土地地處交通便利、坐落位置繁榮之區。且附近之土地承租人亦確以申報地價總價年息7%承租土地，從而上訴人王竣民請求本件地租調整至按申報地價7％甚為合理並無過高情事。
(四)查上訴人王竣民於88年間訴請被上訴人等給付租金乙案中，已於起訴狀中第2點隨狀聲明「以本訴狀繕本送達被告等同時先向彼等表示自該訴狀繕本送達日起改依申報地價年息百分之7計算年地租之調租意思表示，如被告不同意調租，原告將來再於另案訴請調租判決」。是斯時上訴人王竣民已向被上訴人等為調租之意思表示，雖部分被上訴人於該案起訴後因主動繳納之前欠租，而經上訴人王竣民撤回該給付之訴，以致部分被上訴人未列入該案判決書內，惟被上訴人既收受該案起訴狀繕本，則上訴人王竣民調租意思表示於斯時即已到達被上訴人。故上訴人王竣民請求自89年1月1日起就系爭土地地租調整為按申報地價年息7％計算，即無不合。
(五)爰起訴聲明：⑴壬○○及其餘被上訴人等所有如原判決附表1所示之地上權、租賃權應自89年1月1日起年地租應調整為「依該土地當年度每平方公尺申報地價年息7%計算，於當年7月15日給付」；⑵壬○○及其餘被上訴人等應依前項調整後之年租金數額就前項附表1所示之地上權權利內容，協同上訴人王竣民辦理有關租金數額之變更登記；⑶壬○○及其餘被上訴人等應分別給付上訴人王竣民如原判決附表2所示之租金本息；⑷前項請求請依職權宣告得為假執行。
(六)原審僅按年息5%調整租金部分及未付租金本息部分准上訴人王竣民之請求，而駁回上訴人王竣民其餘之請求，為此提起上訴並於本院上訴聲明：
⑴原判決不利上訴人部分廢棄；⑵上廢棄部分，工業安全協會就如原判決附表1所示之地上權、租賃權應給付之年租金應自89年1月1日起調整為「依該土地當年度每平方公尺申報地價年息7%計算，於當年7月15日給付」；⑶被上訴人己○○○、辛○○、癸○○、丁○○、甲○○、子○○、壬○○就如附表1所示之地上權、租賃權應給付之年租金自民國89年1月1日起，分別依承租土地當年度每平方公尺申報地價除原判決已調高部分外，應再調高年息2%，均於當年7月15日給付；⑷工業安全協會、己○○○、辛○○、癸○○、丁○○、甲○○、子○○、壬○○就如原判決附表1所示之地上權（登記字號詳該附表所示），應各依前項調整後之年租金數額，協同上訴人王竣民辦理有關租金數額之變更登記；⑸壬○○及其餘被上訴人等應各再給付上訴人王竣民如原判決附表2所示之租金本息；⑹前項聲明暨原判決主文第3項所命給付請依職權宣告得為假執行。並答辯聲明：上訴人壬○○之上訴駁回。
(原審判決：『原告己○○○、辛○○、癸○○、丁○○、甲○○、子○○、壬○○、如附表一所示之地上權、租賃權應自民國89年1月1日起年地租應調整為「依該土地當年度每平方公尺申報地價年息百分之五計算」。
被告己○○○、辛○○、癸○○、丁○○、甲○○、子○○、壬○○應各依前項調整後之年地租數額就前項附表一所示之地上權權利內容，協同原告辦理有關租金數額之變更登記。
被告己○○○、辛○○、癸○○、丁○○各應給付原告新台幣捌萬捌仟玖佰貳拾陸元，被告甲○○應給付原告新台幣貳拾貳萬貳仟參佰拾伍元，被告壬○○應給付原告新台幣貳拾萬參仟參佰拾伍元及均各自民國94年8月18日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告子○○應給付原告參萬壹仟柒佰陸拾元及自民國94年8月18日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘請求駁回。
訴訟費用由原告負擔三十分之十三，被告己○○○、辛○○、癸○○、丁○○各負擔三十分之二、被告甲○○、子○○、壬○○各負擔三十分之三。』。
上訴人王竣民即祭祀公業王五祥管理人及壬○○對其敗訴部分提起上訴，其餘部分未據不服)。
二、被上訴人等答辯意旨略以：依兩造間地上權租賃契約書第4條、第6條第 (五)項已約定按申報地價3%等為計算地租標準，故已考慮物價變動之狀況，是本件上訴人王竣民請求調整租金並無理由。又被上訴人等設定地上權之土地面積非常小，地價稅應按基本稅率即千分之10徵收，而上訴人王竣民因土地眾多，造成以千分之45或千分之55累進最高級距課稅之不利益，不應由被上訴人承擔，是上訴人王竣民稱所收租金不足繳納稅款亦不可歸責於被上訴人，從而上訴人王竣民據此請求調整租金，亦無理由。又本件兩造間原約定之地上權地租並無調整理由，上訴人王竣民於89年間對被上訴人起訴後撤回起訴，則其請求調整地租之意思亦隨同撤回，是縱認上訴人王竣民請求調整地租亦應依本件起訴時計算，同時上訴人王竣民已經繳納之地租亦無庸再依調整後之地租繳納。上訴人王竣民請求調整地租並無理由。
(一)被上訴人工業安全協會另補稱：
1.依本件地上權租賃契約第4條規定，地租係依申報地價之5%計算，如地價變更時，按照變更後之地價，依上開之比率計算地租。依此規定，即租賃標的之土地有因利用或繁榮所生之價值改變時，承租人即被上訴人所應負擔之地租隨之而改變，就承租人之租金負擔非屬一成不變，此可由承租人89年繳納土地租金325,840元，而94年土地租金已調整為377,137元。此一情況與民法第442條有別，故該條於本件租賃契約中予以引用，於法不合。
2.上訴人王竣民請求調漲土地租金計算比率，由每年的5%調漲至7%，調漲幅度高達40%。依行政院主計處所公布之國民所得統計作為指標，顯見我國國民所得在5年內並未成長，則上訴人王竣民以經濟繁榮作為調漲土地租金40%，顯無理由。
3.又就出租人地價稅之負擔而言，平均地權條例有關地價稅稅率之規定近年來未有變更，縱土地之公告地價有調整時，就增加之地價稅也已依租賃契約前開條文之規定，轉而由承租人負擔，實質上並未增加出租人之負擔。是上訴人王竣民主張均無理由。
4.於本院答辯聲明：⑴上訴駁回；⑵如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
(二)被上訴人辛○○、癸○○、丁○○另補稱：
1.本件土地設定地上權租賃契約書第4條、第6條第5項已約定按申報地價3%計算地租，顯已考慮物價變動之因素，是已就情事變更所可能導致之租金差異詳為約定，基於私法自治之精神，上訴人王峻民不得逕依民法第442條及同法第227之2條情事變更原則請求被上訴人等調整租金。
2.本件地上權租約不得類推適用民法第447條：按若法律行為成立同時，已預料將來情事有所變更者，自無民法第227條之2第1項情事變更原則之適用。而民法第442條租金調整即本於情事變更原則所為之具體規定，適用上自應同於民法第227條之2第1項之意旨；本件系爭土地設定地上權租賃契約書第4條、第6條第5項約有明文「租金繳納原設定每年每坪依該地號申報地價百分之3計算地租，於當年7月15日乙次付清，如地價變更時，按照地價變更後之前開比率收租金另詳見第6條第5、6款約定。」、「倘地價稅率變更時應由甲方（即上訴王竣民）提示確切地價稅繳納憑單後，乙方（即被上訴人等）方有任由甲方提高租金至相當政府實際課徵地價稅標準之義務」，是兩造於訂立租約時既已就地價變更、地價稅變更約有明文，是已就情事變更所可能導致之租金差異詳為約定，基於私法自治之精神，上訴人王竣民自不應捨本逐末，逕依民法第442條及同法第227之2條情事變更原則請求被上訴人等調整租金。況查系爭租約並未限定租金僅限於特定金額，而有盱衡社會變遷及物價升高等情事均會反映於土地價值之上，而將申報地價與租金設定連動條款，再就地價稅率可能之變動更為約定，顯已慮及情事變更之可能。
3.系爭租約於訂約時已考慮物價變動：再查兩造租約既明文以地價稅率變更作為調漲租金之事由，顯然兩造就訂立租約後系爭土地所可能發生之價格升降、稅率變動等情事致租金差異之情形均已有約定，衡諸上訴人王竣民起訴所持理由及系爭土地歷經時日變遷後價值之變動均無出於系爭租約約定之範籌，亦符合公平原則，況系爭租約約定地租並非以修正前平均地權條例第57條限制建築基地租金最高限額5%作為訂定系爭土地租金之依據，是上訴人王竣民引用與本件案件事實截然不同之最高法院88年台上字第2347號判決為佐證，並引用民法第442條暨司法院院字第986號解釋欲調高租金，顯乏所據。又依土地稅法第16條之規定，上訴人王竣民須負擔最高累進稅率繳納地價稅之原因，係擁有眾多土地又不依土地法規定分售之結果，非各筆之土地均須按最高累進稅率繳稅，本件系爭爭土地（即被上訴人等所承租之土地）之地價總額並未超過累進起點地價，依上開法文規定，系爭土地之地價稅應按基本稅率即千分之10徵收，此一稅率並未高於系爭租約之租金比率。故上訴人王竣民主張其土地地價總額超過累進稅率標準，致所收取之租金不敷繳納地價稅，請求調整租金，亦非法之所許。另系爭土地雖位處台北市區景美一帶，近年因社會進步確有地價上漲之情形，惟此一情事仍為系爭租約於訂立時兩造即已預期如前述，是上訴人公業以物價、地價上漲等為調整租金原因，亦與法未合。
4.上訴人王竣民主張租金依地價稅率調漲至7%顯過高：系爭土地地價稅率亦未高於租金（未加計累進稅率時），故系爭土地租金本屬合理。又財團法人台灣省私立台北仁濟院於94年間出租台北市中心土地時（公告地價高於系爭土地），亦係以申報地價年息3%計算租金（亦依地價之升降調整）出租，足證兩造約定系爭土地之租金應屬合乎情理，上訴人王竣民請求調高顯無理由。且上訴人王竣民未經與被上訴人等協商，便逕以訴訟方式為達成目的之手段，亦絕非可採。況且系爭租約之訂立本即為權宜之計，並非為上訴人王竣民增加收益或為供上訴人王竣民填補開支所訂立，故上訴人王竣民所稱被上訴人等給付之租金除為繳納地價稅外尚應有盈餘云云，顯有剝削承租人之嫌，自非可採。
5.末查，最高法院48年台上字521號判例：「房屋或土地出租人，依民法第442條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整。」，蓋上訴人王竣民雖於另案起訴狀中為調整租金之意思表示，據該案判決並未就此一事項為審酌，亦未於判決主文中提及，同嗣經撤回，同時本件共同被上訴人辛○○於該案亦未被列為被告，故上訴人王竣民以另案起訴狀送達之時點請求本院為本件增加給付租金之起算點，實屬無稽。
(三)被上訴人己○○○另補稱：
1.上訴人王竣民與被上訴人係於67年3月5日依土地法第97條第
1 項規定，訂定租率為3%。依民法第442條之規定，不能適用於地上權租賃，若可類推適用或擴張解釋，顯然有違反法律保護弱者之精神。
2.縱或可類推適用民法第442條之規定，但上訴人王竣民主張將租金由3%調整為7%，調整幅度過高，蓋台北市政府94年一般地稅率第5級之地價稅稅率為千分之45減去累進差額，上訴人王竣民請求調整租金為7%，顯不合契約約定。
3.被上訴人從未積欠上訴人王竣民租金，89年時因發生調租糾紛，上訴人王竣民即拒絕收取租金，惟被上訴人仍向原法院提存所提存，故上訴人王竣民調整租金之訴縱認有理由，則被上訴人亦不受上訴人王竣民88年調整租金之意思拘束。
4.被上訴人所居住者為屋齡28年之10層大樓，方圓數百公尺內皆為矮舊房舍，對面為台電變電所，北行百公尺確為一捷運車站，其四周亦均為舊住宅，利用系爭土地之經濟價值不高，是上訴人公業請求調高租金無理由。
(四)壬○○另補稱：
1.壬○○之租金原為2.5%，89年份租金已全部繳清，僅能接受租金調整至5%。
2.壬○○對系爭租金之繳付，歷年均以申報地價之年息2.5 ％繳付，因此壬○○由85年將標的房屋登記為名下所有後，至89年間均依地上權記載，以申報地價年息2.5％繳清地租在案（請參閱租金繳款收據二紙）。然原判決第1、2項命壬○○給付部分，顯然有所誤會。壬○○自85年將標的物房屋移轉登記名下後，至89年間，均依申報地價2.5％繳清，既然89年度全年度地租業經繳清，且繳納地租時，收受地租之經辦人張平和亦一再言明雖仍照2.5％收取，但90年一定要調整，至於應收取地租若干則另行通知，因此，收取89年度繳款收據內並未記載「暫繳或其他條件」等字樣。準此，壬○○89年地租早已繳清之事實，乃無庸置疑，上訴人王竣民就此部分亦已允許依2.5％繳清，則事後又重複請求，原審未加詳查竟與准許，實難甘服。
3.就90年後地租如何繳納，本應由上訴人王竣民催告通知，壬○○於接獲原審判決後，前於95年6月中旬至台北市○○街○巷○○號管理人處要求繳納原判決所示之地租，但管理人言明必須經由上訴人王竣民之訴訟代理人同意後始能繳租，因此，壬○○再往會見王振志律師，王振志律師表明本件上訴中，地租暫不用繳納，故並非壬○○拒不繳納地租，乃不能歸責於承租人，此觀最高法院上2115號判例自明，原審諭知遲延利息之給付，實難令人接受。
4.並於本院上訴聲明：第一審判決上訴人壬○○應給付遲延利息部分廢棄，上廢棄部分，王竣民在第一審之訴駁回。答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：（見本院95年11月21日準備程序筆錄，本院卷第146頁）
(一)壬○○及其餘被上訴人等係承租上訴人王竣民所有坐○○○區○○段○○段第318-4、319、319-8地號土地，並有地上權之登記 (見原證1：土地登記簿謄本)。
(二)系爭土地建有被上訴人所有66使字第2018號之萬美大樓建物。該棟大樓應於系爭土地有地上權之設定，然該棟建物之區分所有權人於辦理建物移轉登記時，漏將其上開3筆土地地上權一併辦理移轉情形，致或有建物所有權而無地上權，或有地上權而無建物之情形發生 (見原證9：萬美大樓住戶之地上權設定明細表、原證10：被上訴人所有建物舊簿謄本、租約承受明細表暨租約影本)。
(三)系爭土地地上權有關地租之登記係為「每坪依各該地號土地申報地價百分之2.5及每坪稻谷4台斤於當年7月15日按市價折合新台幣計算」(見原證1：土地登記簿謄本)。
(四)工業安全協會就系爭土地與上訴人王竣民訂有申報地價5％租約 (見被上訴人95.09.28答辯狀之書證一：土地租賃契約書影本)。
(五)被上訴人己○○○、辛○○、癸○○就系爭土地與上訴人王竣民訂有申報地價3％租約 (見原證10-2：己○○○建物謄本暨租約影本、原證10-3：辛○○建物謄本暨租約影本、原證10-4：癸○○建物謄本暨租約影本)。
(六)被上訴人丁○○就系爭土地係繼受前手應梅芳申報地價3％租約。被上訴人甲○○就系爭土地係繼受前手支致成申報地價3％租約。被上訴人子○○就系爭土地係繼受前手趙黃淑豊申報地價3％租約 (見原證10-6：丁○○建物謄本暨租約影本、原證10-7：甲○○建物謄本暨租約影本、原證10-8：
子○○建物謄本暨租約影本) 。
(七)系爭土地坐落於臨8線之羅斯福路6段，建物前即為公車站牌，附近有捷運萬隆站，沿南行50公尺即為景福街口，沿景福街可達環河快速道路。羅斯福路兩旁商家林立 (見原證23：
現場照片圖10張)。
四、依民事訴訟法第463條準用第270條之1第1項第3款規定協議簡化爭點，兩造同意協議簡化爭點為（同上卷）：
(一)地上權之租金，可否類推適用民法第442條之規定調整？兩造間之契約約定是否已考慮到日後物價變化而預先設計，從而不須類推適用民法第442條調整租金？
(二)若認可以調整租金，則依土地價格7%是否合理？
(三)若確定租金調整之比率，應由何時起算？已經繳納之部分，是否仍須調整及補繳？
五、關於地上權之租金，可否類推適用民法第442條之規定調整？兩造間之契約約定是否已考慮到日後物價變化而預先設計，從而不須適用民法第442條調整租金部分：
(一)司法院院字第986號解釋：「按地上權之地租與租賃契約之租金，固屬不同，然就其『因使用土地而支付金錢為對價』之點言之，則二者實相類似，故關於民法第442條之規定，於地上權地租之增加，亦應類推適用。」；是地上權地租之增加，若符合民法第442條之規定，亦應類推適用民法第442條之規定調整地租。被上訴人等雖抗辯地上權之地租與土地租金類型不同，若擴張解釋，顯有違法律保障弱者之精神，是不可以類推適用民法第442條之規定調整地租云云，惟與上開現行有效之解釋不符，不能加以採據。且查民法第442條租金調整規定，乃民法誠實信用原則衍生之情事變更原則具體化之規定，是考量要否調整地租時，即應一併考量誠信及公平原則。
(二)按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2第1項定有明文。次按民法第442條規定：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限」，乃有關情事變更原則態樣之一，非謂除上開情形外，於有其他之情事變更，非契約成立當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人亦不得聲請法院增減其租金。故未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟倘契約成立後，基地周邊環境，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第227條之2第1項規定，訴請法院調整其租金 (最高法院著有93年台上字第2446號判例意旨參照)。
(三)依上說明，足見地上權等地租之調整須符合下列情事變更之各項要件：⑴須有情事變更之事實；即法律行為成立當時客觀基礎環境之事實有變更；惟若屬當事人主觀上於己認識其事實之存在，或明示該事實之存在或繼續為其法律行為生效之要件，則應屬條件之問題，而非情事變更。⑵必須發生於法律行為成立法律效果消滅前；按不能預料之事，非當事人於為法律行為當時所知或可得而預見者；若為法律行為當時可以預見等，於當事人間即無不公平情事，無庸適用情事變更原則。⑶須非當事人於法律行為當時所得預料；⑷必須情事變更係因不可歸責於當事人之事由所致；因情事變更之目的乃在排除不公平之結果，且必須在法律上別無救濟方法時，始有其適用，故如係可歸責於當事人依法得向第三人請求損害賠償，別無情事變更原則之適用。⑸情事變更依其原有效果必須顯失公平；及在客觀交易秩序上，認原有法律效果發生，將有背於誠信與衡平觀念之謂。⑹以不動產租賃及地上權設定為條件；⑺土地等不動產之價值須有昇降，即租賃物本身價值之漲落，即交易價值為準，並應以土地繁榮程度、鄰地租金比較等為準。⑻須為不定期限之租賃，若定有期限，即可認為期限內有不變更租金之意思，即與情事變更原則不符，不能聲請調整租金。至於租金不敷納稅，司法實務早期見解，認為稅額增加致所收租金不敷納稅時，如遇稅額增加與不動產價值之騰漲有係者，可以請求增加租金（最高法院48年度第6民、刑庭總會會議決議）。惟較近見解，則認為未定期限之不動產租賃，於其價值高昇時，出租人始聲請增加租金，至於租金不敷納稅，尚非法定增租原因。同時地價稅採累進稅率，乃基於平均地權之立法原則，故有土地多筆被累進課徵地價稅，致租金不敷納稅時，非法定增稅原因（最高法院69年台上字第1343號、70年台上字第264號判決、83年台上字第319號判決即採類似見解）。故綜合上述，地上權人類推適用民法第442條規定調整地租，主要審酌「租賃物」本身價值之漲落，及「承租人」利用基地之經濟價值及所受利益等前述事項，與是否足敷繳納租金並無直接關連。
(四)經查上訴人王竣民所有系爭土地坐落南北幹道約30米寬之羅斯福路6段公車萬隆站旁，沿羅斯福路6段北行約100公尺即為新店－淡水線捷運萬隆站，沿南行約50公尺即予景福街交接，而沿景福街西行約200公尺即銜接水源快速道路景美匝道，交通便捷，而沿羅斯福路6段及景福街兩側商家林立，商業繁榮，往南約1公里即至景美市場，同時系爭土地於景福街21巷內即為志清國小，且方圓一公里內即有4、5間中小學，而被上訴人等地上權所使用之土地目前為萬美大樓，1樓及2樓多為商業使用，同時萬美大樓對面即台灣電力公司之變電所等；與67年間系爭土地四週環境、工商繁榮不可同日而語等情，為兩造所不爭執，並有卷附照片、系爭土地街道圖暨地籍圖可稽 (見原審卷㈠第137、第156頁)。故系爭土地之經濟價值及被上訴人等利用系爭土地所受利益亦因而有大幅變動，即屬上述情事變更之事實。兼查上訴人王竣民主張系爭土地依原登記稅率3%計算之地租，業不足繳納系爭土地之地價稅等事實，亦據上訴人王竣民提出台北市稅捐稽徵處文山分處函、法務部行政執行署台北行政執行處扣押命令等可稽 (見原審卷㈠第132、第135至136頁)，是自堪信為真實，同時上訴人王竣民亦陳稱系爭土地地租與附近相較亦偏低等情，是上訴人王竣民主張情事變更依3%計算地租，顯失公平等語，即屬有據。是上訴人王竣民主張類推適用民法第442條規定，請求調整租金即有理由，應予准許。被上訴人辯稱：本件兩造租約乃依申報地價一定比例計算租金，被上訴人給付之租金已隨地價調整而調整，上訴人王竣民聲請調整本件租金與法令規定不符，不能准許云云，即難認有理由。足證上訴人王竣民主張兩造系爭地上權等地租約定，因週邊環境、工商繁榮、利用地上權土地之經濟價值及所受利益及物價變化等，應類推適用民法第442條規定調整租金。
六、關於若認可以調整租金，則依土地價格7%是否合理部分：
(一)依兩造租約第4條規定：每年每坪依該地號申報地價3%(或5%）計算地租，於當年7月15日乙次付清，如「地價變更」時，按照地價變更後之前開比率收租金（部分租約加載：另詳見第6條第5、6款約定）。又兩造租約第6條第5點、第7點約定：「如地價調整時，應參照政府按新申報地價征收地價稅期日及比照前開第4條約定，倘有地價稅變更之情事，應由甲方（即上訴人王竣民）提示確切之地價稅繳納憑單或足資證明之影本，基於甲方不敷繳納稅捐之原因，乙方（即被上訴人等）有任由甲方提高租金至相當政府所實際課征地價稅之標準之義務。」、「基於地價稅累進有加重乙方租金負擔，對於本約出租土地之所有權移轉法令障礙或限制，如有修正除去時，甲方應同意依公平價格協議成立買賣。」；是兩造於訂立契約當時，即明確預定⑴以申報地價一定比率為計算給付地租之標準；⑵若依一定比率計算地租不敷繳納地價稅時，被上訴人有支付租金至少達上訴人王竣民繳交地價稅金額之義務。若因累進地價稅增加被上訴人負擔時，上訴人王竣民在法令範圍內願將系爭土地以公平價格出賣予被上訴人。是依上開契約內容，似亦可間接推論，兩造原約定之地租，在地價調整後，原則上是以足敷繳納地價稅即足，並非令上訴人王竣民再據以取得其他暴利，始符合公平原則及契約真義，惟仍應考量租賃之經濟制度，係出租人以物租予他人使用藉以收取租金而獲利之經濟行為，出租人收取租賃所得除用以繳納應付稅額外，尚應另有餘額之收益，以建物出租而言，出租人亦非以收取租金足敷繳納房屋稅即已足，徵之最高法院90年台上第269號判決意旨「倘遇稅額增加致所收租金不敷納稅，‧‧‧若仍不許增加租金，則出租人之出租該不動產，不但毫無收益，反將成為一種負累，自屬顯失公平」，亦認租金不敷納稅或承租人毫無收益亦為訴請調租之原因之一。故本件除應考量地價調整後，是否足敷繳納地價稅，尚應審酌租賃之經濟制度，承租人是否毫無收益等因素，始符公平之原則。被上訴人等抗辯上訴人王竣民因眾多土地，使系爭土地之累進稅率達4.5%之不利益（超出約定之申報地價3%部分）不應由被上訴人等承擔，不能據以調整地租云云，與契約原約定兩造真意不符，難加採據；同理被上訴人等據此抗辯無調整租金必要云云，亦無理由。
(二)經查本件調整地租，主要審酌「租賃物」本身價值之漲落，及「承租人」利用基地之經濟價值及所受利益等前述事項，與是否足敷繳納租金並無直接關連，且目前系爭土地與67年間系爭土地之四週環境、工商繁榮不可同日而語，其經濟價值及被上訴人等利用系爭土地所受利益亦因而有大幅提昇，已如上述，且按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息10%為限，而租用基地建築房屋之基地租金亦準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文，本院審酌系爭土地目前累進地價稅為申報地價千分之45（即年息4.5%）、兩造系爭契約條款內容、系爭土地目前可能之交易價值、繁榮程度、鄰地租金等事項、被上訴人利用系爭土地建築房屋使用所獲經濟價值及所受利益等項等情況，因認本件地租以每年每坪（或每平方公尺）按申報地價6%計算，扣除繳納地價稅額後尚有1.5%之收益以維持上訴人公業內部運作開支，亦屬妥適合理，逾此部分即應認為當事人就租金變動之客觀環境已有預料，即應認無理由，應予駁回。
(三)上訴人王竣民雖陳稱系爭土地或其他相關土地之地租，法院判決均調整為年息7%云云，惟查本件被上訴人自訂立土地租賃契約，或分別自前手受讓房屋使用系爭土地，均係供作居住使用，自67年68年間迄今均無改變，是被上訴人各自使用系爭土地經濟價值及所受利益，似無過鉅變動，故調整租金幅度不宜過高；次查本件上訴人王竣民處理部分土地後，有關土地之累進地價稅已降至週年利率4.5%，且參照上開兩造租約之真意，若逕依上訴人王竣民所言調整至申報地價週年利率7%，對被上訴人言，反有顯失公平之情事，是上訴人王竣民請求調整租金逾6%部分之主張即不足採。至於本院其他個案之認定，亦與本件認定事實基礎不同，不能比附援引，亦應敘明。
(四)再按地上權內容變更應辦理登記，且土地登記，除土地登記規則另有規定外，應由權利人及義務人會同申請之。又已登記之他項權利內容如有內容變更時，應於其權利變更後1個月內申請登記，此觀土地登記規則第5條、第27條、第102條規定自明。而地上權之地租，係地上權人使用土地而支付之對價，為地上權之內容，而地上權人即被上訴人（除工業安全協會外）應支付之地租既如上所述應予調整，則上訴人王竣民就系爭土地請求被上訴人己○○○、辛○○、癸○○、丁○○、甲○○、子○○、壬○○等人就調整後之地租協同辦理租金數額之變更登記，自屬有據。
七、關於若確定租金調整之比率，應由何時起算？已經繳納之部分，是否仍須調整及補繳？
(一)按房屋或土地出租人，依民法第442條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整 (最高法院48年台上字第521號判例意旨參照)。又本件地上權地租之調整亦有適用。
(二)經查上訴人王竣民於88年間對被上訴人工業安全協會、己○○○、辛○○、癸○○、丁○○、甲○○、子○○、壬○○及訴外人王與言等合計55人，起訴請求給付租金等事件，經原法院新店簡易庭以88年店簡字第659號分案審理，上訴人王竣民於起訴狀中即載明：以本訴狀繕本送達被上訴人等同時先向彼等表示自該訴狀繕本送達日起改依申報地價年息百分之7計算年地租之調租意思表示，如被上訴人不同意調租，原告將來再於另案訴請調租判決等語，有起訴狀影本可稽（見原審卷店調字卷第48頁背面），且查該案件起訴狀繕本嗣亦送達被上訴人，亦為兩造所不爭執，自堪信為真實。從而參照上開說明，本件上訴人王竣民起訴主張調整租金之意思表示早於88年間即送達被上訴人，本件調整地租應自89年間起算等語，核屬有據，應予准許。被上訴人雖抗辯調整租金為「形成之訴」，上訴人王竣民前案業經撤回起訴，縱認應調整租金惟應自本件起訴狀送達繕本起算云云，核與上開判例見解不符，難認有理由。
(三)綜上，上訴人王竣民請求被上訴人己○○○、辛○○、癸○○、丁○○、甲○○、子○○、壬○○等人如原判決附表1所示之地上權、租賃權應自89年1月1日起年地租應調整為：
依該土地當年度每平方公尺申報地價年息6%計算，於當年7月15日給付，即有理由，應予准許 (原審就此部分漏未於主文諭知給付日期)。逾此部分請求即無理由，應予駁回。
(四)按地上權內容變更應辦理登記，且土地登記，除土地登記規則則另有規定外，應由權利人及義務人會同申請之。又已登記之他項權利內容如有內容變更時，應於其權利變更後1個月內申請登記，此觀土地登記規則第5條、第27條、第102條規定自明。而地上權之地租，係地上權人使用土地而支付之對價，為地上權之內容，而地上權人即被上訴人己○○○、辛○○、癸○○、丁○○、甲○○、子○○、壬○○應支付之地租既如上所述應予調整至申報地價週年利率6%，則上訴人王竣民就上述318-4、319、319-8地號土地部分，請求被上訴人等就調整後之地租協同辦理租金數額之變更登記，自屬有據，應予准許。逾此部分關於上訴人王竣民請求被上訴人等就調整後之地租協同辦理租金數額之變更登記部分，即屬無據，應駁回之。
(五)壬○○及其餘被上訴人等應分別給付之租金如下：
１、經查被上訴人工業安全協會業定租率5%繳清89年度至94年度之租金；被上訴人己○○○、辛○○、癸○○、丁○○亦分別依原租金率3%提存89年至94年之租金，而被上訴人壬○○則依原租金率2.5%繳交89年度之租金，此部分為兩造所不爭執，並有被上訴人提出之提存書等附卷可稽 (見原審卷㈠第166至169頁) ，自堪信為真實。
２、如上所述，上訴人王峻民所有之系爭土地地上權地租及租賃權租金應自89年1月1日起調整為申報地價週年利率6%，則上訴人王峻民請求壬○○及其餘被上訴人等給付之租金即詳如附表1所示，應准許之，逾此範圍部分即無理由，應予駁回。附表1計算方式為：申報地價（即公告地價之80%）ｘ面積ｘ租率ｘ持分。依此計算：被上訴人己○○○、辛○○、癸○○、丁○○各應給付上訴人王峻民133,389元。被上訴人甲○○應給付上訴人王峻民266,778元。被上訴人子○○應給付上訴人王峻民38,106元。被上訴人壬○○應給付上訴人王峻民247, 778元。被上訴人工業安全協會業應給付上訴人王峻民511,3 25元，上訴人王峻民逾此部分請求亦無理由，應予駁回。
３、再查兩造地上權租賃契約書約定：「地租繳納：每年每坪依依該地號申報地價百分之三計算地租，於當年七月十五日乙次付清．．」等語，並未明確約定，應由地上權人即被上訴人等主動交付，同時系爭土地之租金例年來均由上訴人王峻民請求後，被上訴人等始為給付；是被上訴人等租金給付義務顯屬「往取」之債務，即上訴人王峻民請求給付而被上訴人拒不給付後，被上訴人始負遲延責任。經查上訴人王峻民未舉證證明先往取租金遭被上訴人等拒絕，從而其請求如原判決附表2所示分別依法定利率計算之遲延利息部分之請求，即無理由，應予駁回。
４、又本件被上訴人等應給付之地租如附表所示，是被上訴人等各應自本件起訴狀繕本送達之翌日起（即被上訴人己○○○、辛○○癸○○、丁○○、甲○○、壬○○均自94年8月18日起、被上訴人子○○自94年9月14日起），應負遲延責任，即應按週年利率百分之五計算之遲延利息。
八、綜上所述，上訴人王峻民依據兩造地上權、租賃權等法律關係，請求㈠工業安全協會、己○○○、辛○○、癸○○、丁○○、甲○○、子○○、壬○○就如原判決附表1所示之地上權、租賃權應給付之年租金應自89年1月1日起調整為「依該土地當年度每平方公尺申報地價年息7%計算，於當年7月15日給付」；㈡工業安全協會、己○○○、辛○○、癸○○、丁○○、甲○○、子○○、壬○○就如原判決附表1所示之地上權（登記字號詳該附表所示），應各依前項調整後之年租金數額，協同上訴人王竣民辦理有關租金數額之變更登記；㈢壬○○及其餘被上訴人等應各再給付上訴人王竣民如原判決附表2所示之租金本息；其中關於㈠工業安全協會、己○○○、辛○○、癸○○、丁○○、甲○○、子○○、壬○○就如原判決附表1所示之地上權、租賃權應給付之年租金應自89年1 月1日起調整為依該土地當年度每平方公尺申報地價年息6% 計算，於當年7月15日給付；㈡工業安全協會、己○○○、辛○○、癸○○、丁○○、甲○○、子○○、壬○○就如原判決附表1所示之地上權（登記字號詳該附表所示），應各依前項調整後之年租金數額，協同上訴人王竣民辦理有關租金數額之變更登記；㈢工業安全協會、己○○○、辛○○、癸○○、丁○○、甲○○、子○○、壬○○應再給付上訴人王峻民如附表2所示之金額及各自94年8月18日起（被上訴人子○○自94年9月14日起），按法定利率（即週年利率5%）計算之利息為有理由，應予准許。上訴人王峻民上開請求被上訴人工業安全協會給付有理由部分，雖屬依民事訴訟法第427條第2項第8款所定因租金涉訟，應依職權宣告得為假執行，惟因其金額未逾1,500,000元，該部分經本院判決後，不得單獨上訴，即告確定，是上訴人王峻民及被上訴人工業安全協會分別為准、免假執行之聲請，即無必要。原判決僅判決：『被上訴人己○○○、辛○○、癸○○、丁○○、甲○○、子○○、壬○○、如原判決附表1所示之地上權、租賃權應自89年1月1日起年地租應調整為「依該土地當年度每平方公尺申報地價年息百分之五計算」。被上訴人己○○○、辛○○、癸○○、丁○○、甲○○、子○○、壬○○應各依前項調整後之年地租數額就原判決附表1所示之地上權權利內容，協同上訴人王峻民辦理有關租金數額之變更登記。被上訴人己○○○、辛○○、癸○○、丁○○各應給付上訴人王峻民捌萬捌仟玖佰貳拾陸元，甲○○應給付上訴人王峻民貳拾貳萬貳仟參佰拾伍元，被上訴人壬○○應給付上訴人王峻民貳拾萬參仟參佰拾伍元及均各自94年8月18日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被上訴人子○○應給付上訴人王峻民參萬壹仟柒佰陸拾元及自94年8月18日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。而駁回上訴人王峻民其餘之請求』。上訴人王峻民、壬○○對其敗訴部分分別提起上訴，上訴人王峻民上開請求關於逾原判決所命給付有理由部分，原判決疏未詳查，為上訴人王峻民敗訴之判決，上訴人王峻民此部份之上訴為有理由，自應由本院將原判決該部分予以廢棄，改判如主文第2、3、4項所示，上訴人王峻民逾此部分之上訴，則無理由，應駁回其上訴。至於上訴人壬○○對其敗訴部分提起上訴，為無理由，應駁回之。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，與本件判決結果無涉，毋庸一一審酌，併此敘明。
十、據上論結，本件上訴人王峻民之上訴為一部有理由，一部無理由，壬○○之上訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第78條、第463條、385條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 4 月 18 日
民事第十四庭
審判長法 官 許正順
法 官 鍾任賜法 官 魏麗娟正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 96 年 4 月 19 日
書記官 于 誠