臺灣高等法院民事判決 95年度上更㈠字第43號上 訴 人 乙○○訴訟代理人 龍躍天律師被 上訴人 己○○
樓戊○○
丁 ○庚○○甲○○丙○○上列六人共同訴訟代理人 蘇千祿律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國92年3月11日臺灣士林地方法院91年度訴字第576號第一審判決提起上訴，經最高法院發回，本院於95年9月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決不利於上訴人部分廢棄。
二、上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
貳、陳述：除與原判決及發回前本院判決記載相同者外，補稱略以：
系爭土地與建商合建時，地主即所有權人僅己○○、戊○○及謝阿木三人。被上訴人庚○○、丁○二人，一為地主之姑，一為地主之姐，均係在地主與建商立約合建後受贈房地，應為地主與建商間售地之委任關係或表見代理，授權效力所及。至甲○○、丙○○均為系爭大湖天廈買受人，應同與其他買受人一體皆受買賣契約分管約款之拘束。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：上訴駁回。
貳、陳述：除與原判決及發回前本院判決記載相同者外，補稱略以：
兩造不爭執之土地謄本上地主僅為戊○○及己○○並不包括其他4位被上訴人即庚○○、丁○、甲○○及丙○○，此４位共有人並未簽立任何被上證11之交屋同意書，且未同意上訴人使用前院及佔用通道之後院，因此上訴人主張地主委請建商賣地之委任關係或表現代理，皆與庚○○等4人無關，上訴人確實為無權佔有前後空地。
理 由
一、被上訴人主張：兩造同為坐落台北市○○區○○段3小段314地號土地（下稱系爭土地）之共有人，上訴人並為其上3448建號建物（門牌號碼：台北市○○區○○路4段619巷9弄3號）所有人，其未經被上訴人及系爭土地其他共有人同意，擅自占用上開建物前後之空地，即系爭土地如原判決附圖所示
Ａ、Ｂ部分（面積依次為37.09平方公尺、9.25平方公尺），以水泥磚塊及鐵皮搭蓋違章建築，供己使用，爰依民法第767條、第821條及第962條規定，訴請上訴人拆除如附圖所示Ａ、Ｂ部分之地上物，將土地返還被上訴人及其他共有人。（被上訴人於原審另對共同被告吳錦津請求，經第一審判決被上訴人敗訴確定）上訴人對兩造係系爭土地之共有人，其於所有上開建物之前後空地搭建如原判決附圖所示Ａ、Ｂ地上物等情不爭執，惟辯以：依伊之前手即其父吳錦津與建商林榮顯於民國78年3月間所簽訂不動產預定買賣契約書第12條之2約定及各住戶所立具之交屋同意書，伊有權就1樓前後院之空地加設圍牆以界定使用範圍。另被上訴人等地主將己有土地交由建商蓋房子，並交付土地使用權同意書，協同請領建築執照，復同意建商將其土地連同預售屋一起分售與買受人，就其同意建商代售名下土地而言，顯示雙方存有委任關係。被上訴人對委售土地之建商與買受人間就所售土地使用約定之條款，應同負其責，被上訴人至少未反對建商將房屋與其土地同售，則被上訴人就建商代售土地之行為，至少應負表見代理之授權人責任。建商售地之效果及於被上訴人。被上訴人請求伊拆屋還地，無理由等語，資為抗辯。
（原審就上開部分為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴。）
二、本件兩造均為系爭土地之共有人，上訴人於其所有上開建物之前後如原判決附圖所示搭建地上物，面積依序為37.09平方公尺、9.25平方公尺之情，有被上訴人提出之土地、建物謄本可稽，並經台灣士林地方法院檢察署檢察官於90年度偵字第1778號竊佔乙案履勘現場並囑託台北市中山地政事務所派員繪製土地複丈成果圖可稽（見原審卷第165頁），且為兩造所不爭執，堪認為真正。
三、被上訴人主張上訴人係無權占有系爭土地，依民法第767條、第821條等規定，請求上訴人將附圖所示Ａ、Ｂ之地上物拆除，將占用土地返還被上訴人及其他共有人。上訴人則以上開情詞置辯。經查：
㈠、上訴人抗辯依不動產預定買賣契約書第12條之2約定，其非無權占有云云
１、查上訴人所提78.3.22所立不動產預定買賣契約書第12條特約事項之2前段固記載：「一樓前後院空地（即圍牆內空地），並得由一樓買受人加設圍牆以界定使用範圍」，惟該契約立約人係上訴人之父吳錦津與第三人林榮顯（見本院卷第37頁背面），是該契約效力自不及於契約當事人或其後手以外之人。
２、依台北市政府工務局建築管理處95年5月19日北市工建秘字第0956455900號函檢送之系爭建物79年度使字第326號使用執照申請審核相關照片顯示，系爭建物之前院均係空地，並無圍牆，亦無後院存在。參以證人即建商林榮顯於上開偵查案件證稱：「 (提示現場拍之照片前面客廳及後面廚房增建部分在你出售給他時就蓋好？）我沒有，我交屋的現狀並無前後面加蓋之部分。」、「（買賣契約內第12條第2項所謂1樓前後院空地買受人可加設圍牆使用，是何意？）代表他可以加蓋圍牆使用複丈果圖所丈量之Ａ部分及Ｂ部分，而範圍有多大，當初是當場標示，現事隔太久，我不太確定面積有多大，…，但加蓋為他個人行為，因當初只約定只加蓋圍牆可以使用空地。」（見該偵查卷第124頁）；林榮顯於90年度偵續字第210號偵查中亦證稱「（提示交屋同意書）一樓之約定使用範圍超過使用執照上平台範圍部分，但確切範圍無法確定。」、「地主與我簽合建契約…合建契約只有分屋…未寫分管部分」「（未與地主談及分管部分有無告知買戶？）沒有。」等語（見該偵查卷第77-78頁）。足見林榮顯與地主並未約定分管，即逕自將該建物前後院空地交付承買房屋之吳錦津，嗣後乃經增建如現狀。
㈡、上訴人抗辯依交屋同意書，伊非無權占有云云：查上訴人提出之交屋同意書雖記載：「本棟大樓……一樓前、後院圍牆之空地……歸屬一樓所有權人永久分管各別使用及維護，並得由一樓所有權人加設圍牆以界定使用範圍」，但此交屋同意書係出具予出賣人林榮顯，且上訴人提出交屋同意書僅18戶，未有被上訴人（見原審卷第92-109頁），且上訴人亦未能證明被上訴人另簽交屋同意書，是上訴人自難以該18份交屋同意書對被上訴人主張其有合法占有權源。
㈢、上訴人抗辯被上訴人等地主將己有土地交由建商蓋房子，並交付土地使用權同意書，協同請領建築執照，復同意建商將其土地連同預售屋一起分售與買受人。就其同意建商代售名下土地而言，顯示雙方存有委任關係。被上訴人對委售土地之建商與買受人間就所售土地使用約定之條款，應同負其責，被上訴人至少未反對建商將房屋與其土地同售，則被上訴人就建商代售土地之行為，至少應負表見代理之授權人責任。建商售地之效果及於被上訴人云云：
１、查依上訴人提出之78.3.22賣賣契約書，其父吳錦津係向林榮顯購買預售屋及其基地（見本院卷第36頁），是上訴人主張被上訴人「就其同意建商代售名下土地而言，顯示雙方存有委任關係」乙節，即與事實不符，委無足採。
２、次查依土地登記謄本記載，系爭314地號土地於78.6.21合併自314-3、315、315-7、316-1地號，其所有權情形為謝阿木應有部分5385/10000、己○○應有部分1622/10000、戊○○應有部分2993/10000（見本院卷第140、142頁）。庚○○係以買賣為原因，受讓自戊○○，丁○係以買賣為原因受讓自己○○，甲○○係以買賣為原因受讓自謝阿木、戊○○、己○○，丙○○係以買賣為原因受讓自魏 森（見本院卷第147-151頁）。則上訴人主張「，被上訴人至少未反對建商將房屋與其土地同售，則被上訴人就建商代售土地之行為，至少應負表見代理之授權人責任」乙節，於非地主之陳庚○○、丁○、甲○○、丙○○四人自屬無據。
３、上訴人謂庚○○、丁○二人，一為地主之姑，一為地主之姐，均係在地主與建商立約合建後受贈房地，應為地主與建商間售地之委任關係或表見代理，授權效力所及云云。查縱庚○○、丁○為地主之至親，惟上訴人並未舉證證明其係受贈房地，且依土地謄本記載，庚○○、丁○係以買賣為原因取得系爭土地應有部分，已如上述，縱庚○○、丁○未支付對價，上訴人亦未舉證證明庚○○、丁○知悉地主與建商林榮顯間合建契約內容，或知悉林榮顯與第三人訂立不動產預定買賣契約書之內容，或交屋同意書內容，而不為反對意思。是上訴人此部分主張殊屬無據。另上訴人自陳庚○○、丁○、甲○○、丙○○並未簽交屋同意書（見本院卷第177頁），則其復主張甲○○、丙○○應受交屋同意書之拘束。尤顯矛盾，不足採。
㈣、依上所述，堪認上訴人所有如原判決附圖Ａ、Ｂ部分之地上物，未有合法權源占用系爭土地。從而，被上訴人依民法第767條、第821條規定，請求上訴人應將坐落系爭314地號土地上，如原判決附圖所示Ａ、Ｂ部分（面積依序為37.09平方公尺、9.25平方公尺）之地上物拆除，將占用土地返還被上訴人及其他共有人，為有理由，應予准許。
四、從而，原審就上開部分為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與本判決之結果不生影響，爰不一一論述。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 9 月 26 日
民事第八庭
審判長法 官 吳景源
法 官 鄭威莉法 官 滕允潔正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 95 年 9 月 27 日
書記官 黃麗玲附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。