臺灣高等法院民事判決 95年度上更㈠字第147號
上 訴 人 子○○訴訟代理 人 邱永祥律師第一被上訴人 壬○○○第二被上訴人即曾碧雲 之承受訴訟 人 乙○○第三被上訴人兼丑○○○之承受訴訟 人 己○○
寅○○第四被上訴人 癸○○上開被上訴人共 同訴訟代理 人 朱子慶律師複 代理 人 郭瑋萍律師第五被上訴人 庚○○民國法定代理 人 甲○○追加 被 告 辰○○上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國92 年6月16日臺灣桃園地方法院90年度訴字第10號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，經最高法院發回更審，本院於96 年9月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決除確定部分外廢棄。
上開廢棄部分，㈠第一至第五被上訴人及追加被告應將坐落桃○○○鄉○○○段下庄子小段第四七八、四七九、四七九之一、四八０、五０五、五０六、五五九、五六０、五六一、五六四、五
六五、五六七、五六八、五六九、五七０、五七一、五七二地號土地返還上訴人。㈡第一、二被上訴人應將附圖所示Ａ部分（面積二百五十平方公尺）磚造建物拆除。㈢第三被上訴人己○○應將附圖所示Ｂ部分（面積三八０平方公尺）、Ｃ部分（面積七十五平方公尺）、Ｄ部分（面積十平方公尺）建物拆除。
第一審、第二審及發回前第三審訴訟費用，除確定部分外，由第一至第五被上訴人連帶負擔。追加被告就第二審及發回前第三審訴訟費用，與第一至第五被上訴人亦連帶負擔。
本判決所命拆屋還地部分，於上訴人以新台幣伍佰捌拾捌萬元供擔保後，得假執行；但第一至第四被上訴人如以新台幣壹仟柒佰陸拾伍萬元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按出租人與承租人間因耕租佃發生爭議，非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第2 項規定甚明，此規定之旨趣在於：保持業主與佃農雙方情感，以減少訟累。本件係出租人就新鄉崁字第98號耕地租約，主張收回土地之爭議（詳如後述），上訴人（出租人）於起訴前已申請調解、調處，雖僅列租約範圍為14筆土地，承租人為第一被上訴人壬○○○，惟雙方於調解、調處程序已為不同意之表示，有租佃爭議調解、調處不成立案全宗資料可參，則縱令承租人全體出席，調解、調處亦無從成立，則為訴訟便宜起見，應認本件租佃爭議事件已踐行上開耕地三七五減租條例第26條第2項規定之調解、調處程序（最高法院62年度第2次民庭庭推總會決議及88 年度台上字第403號判決，均為同一見解可供參考），合先敘明。
二、被上訴人丑○○○於94年6 月11日死亡，繼承人為第三被上訴人己○○、卯○○、戊○○、辛○○、寅○○ 等5人，並無拋棄繼承或限定繼承之情事，業據聲明承受訴訟，並有丑○○○之戶籍謄本及繼承系統表可憑（ 本院更㈠卷㈠第51-
52、59頁），核無不合，應予准許。又第五被上訴人及追加被告未於言詞辯論期日到場，爰依上訴人之聲請由其一造辯論而為判決。
三、上訴人起訴主張：坐落桃園縣○○鄉○○○段下庄子小段第
478、479、479-1、480、505、506、559、560、561、564、
565、567、568、569、570、571、572 等17筆土地（下稱系爭17筆土地），係由原同小段25、27地號土地分割而來，為上訴人所共有，每人應有部分各1/2 。上訴人之被繼承人曾彭夏與第一被上訴人之被繼承人曾阿開於38 年6月27日就上開土地訂立耕地三七五租約，惟承租人曾阿開於49 年7月26日舉家遷往台北市○○○路○○○巷○號居住經商，僅於58 年8月9日短暫遷回下庄子186號現址，嗣於59年3月20 日死亡，配偶及其子女（第一被上訴人）於59年11月13日又遷往台北市○○區○○街○○○號居住長達25年餘，直到85年9月19日才又遷回桃園縣新屋鄉，依其居住情形，曾阿開就系爭土地顯無法自任耕作，系爭租約已因承租人曾阿開不自任耕作而歸於無效。被上訴人雖稱：曾阿開係代表家族（即包括曾阿開、曾逢讚、癸○○三兄弟）與曾彭夏簽訂租約，惟上開土地之地目均編定為田，應以耕作為使用目的，曾阿開之兄弟及其繼承人竟在系爭土地上原有豬舍興建鐵皮屋，作為塑膠射出加工營業之用，違反耕作目的；並將部分耕地轉租予第三人徐金台耕作，被上訴人不自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定，系爭租約為無效，被上訴人應將系爭17筆土地返還予上訴人。另上訴人至89年9 月始知系爭耕地上之豬舍遭作工廠使用，即不再收取租金，爰依民法第767條規定，請求被上訴人及追加被告返還系爭17筆土地， 並將附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分之建物拆除等情。
四、本院前審將第一審駁回上訴人之訴之判決予以廢棄，改判命：㈠第一至第五被上訴人、追加被告應返還系爭17筆土地。
㈡第一、二被上訴人將附圖Ａ建物拆除，第三被上訴人己○○應將附圖Ｂ、Ｃ、Ｄ建物拆除；並駁回上訴人其餘請求。上訴人未就本院前審駁回部分聲明不服；第一至第四被上訴人提起第三審上訴，效力及於第五被上訴人及追加被告。經最高法院廢棄本院前審對第一至第五被上訴人、追加被告不利之判決，是就上訴人訴請第三至五被上訴人、追加被告拆除附圖Ａ之建物，及訴請第一、二、四、五被上訴人及追加被告拆除附圖Ｂ、Ｃ、Ｄ之建物等部分均已確定。故本審審理之範圍為：㈠第一至第五被上訴人、追加被告返還系爭17筆土地；㈡第一、二被上訴人拆除附圖Ａ之建物，第三被上訴人己○○拆除附圖Ｂ、Ｃ、Ｄ之建物等部分。
五、上訴人於本審中，另以被上訴人自91年起即休耕迄今，不為耕作，任土地荒蕪，爰追加依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定，為終止系爭租約之意思表示，並為同一聲明之請求，而有訴訟標的追加之情形。核上訴人所為上開訴之追加，與原審起訴時主張之收回系爭土地之基礎事實同一，卷內有關休耕之訴訟資料可資援用， 與民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第2款規定相符，應予准許。
上訴人聲明：㈠原判決除確定部分外廢棄。㈡第一至第五被上訴人及追加被告應將系爭17筆土地返還上訴人。㈢第一、二被上訴人應將附圖Ａ部分 面積250平方公尺之磚造建物拆除。 ㈣第三被上訴人應將附圖Ｂ部分面積380平方公尺、Ｃ部分面積75平方公尺、Ｄ部分面積10平方公尺之建物拆除。
㈤願供擔保請准宣告假執行。
第一至第四被上訴人則一致以：㈠系爭租約係由曾阿開為代表所簽訂， 當時曾家有兄弟3人：曾阿開、曾逢讚、癸○○），並未分家，且80至85年度之歷年租谷均由曾逢讚之子己○○或戊○○交付。㈡被上訴人雖有將部分農事工作雇用訴外人徐金台完成，惟所謂自任耕作，並非播種、施肥、去草、除蟲、採收等農作過程均全由承租人親自為之，茍將農作過程之一部分交與他人操作，本身仍總理其事者，並不違反自任耕作之本旨。㈢附圖所示Ｂ、Ｃ、Ｄ之鐵皮屋，係因系爭耕地上之豬舍傾塌而由第三被上訴人己○○重新改建，範圍雖比原來豬舍稍大，惟仍供置放農具之用，至於其內機器及塑膠原料僅係己○○之兒子兼營家庭副業，每月收入僅有2萬餘元。 ㈣系爭565、567、568等3筆土地，桃園縣政府於70年2月15 日（70）府地用字第1810號非都市土地使用編定公告確定，桃園縣楊梅地政事務所並於同年4 月16日編定使用種類為「特定農業區甲種建築用地」，迄今尚未異動，上開3筆土地既變更地目為「建」，已非耕地， 而無耕地三七五減租條例之適用。 又此3筆土地經改編地目為建地後，上訴人於87年間即已拍攝鐵皮屋照片，而被上訴人仍按期繳納租金，上訴人亦收取至88年第2期之租金稻穀889.5台斤，無任何異議，可見兩造間於87 年間已就此3筆土地另成立不定期之土地租賃關係存在，上訴人不得主張系爭租約無效而請求返還土地。㈤耕地三七五減租條例第17條第1項第4款之「非因不可抗力繼續一年不為耕作」，係指承租人消極不予耕作，任令荒廢者而言，至於依法申請休耕並經核准者，必為翻耕、綠肥等維持地力之措施，與消極不予耕作任令荒廢不同。被上訴人就系爭耕地係依法申請休耕獲准，上訴人不得終止租約等語置辯。爰聲明：㈠上訴及追加之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
第五被上訴人及追加被告未到場，亦未提出任何書狀，作何聲明或陳述。
六、兩造不爭執之事實：㈠上訴人之被繼承人曾彭夏（出租人）與曾阿開（承租人）於
38年6月27 日訂有「新鄉崁字第98號私有耕地租約」，租期自37年12月20日至40年12月20日止，有該耕地租約在卷（原審卷㈠第57頁）。
㈡曾阿開於59年3 月20日死亡，其繼承人為第一被上訴人及曾
碧雲；而曾碧雲其後又於90年9月7日死亡，繼承人為第二被上訴人，有繼承系統表、戶籍謄本、曾碧雲之死亡證明書可按（原審卷㈠第65-70頁，卷㈡第14、30、60、71、75、154-157頁）。
㈢曾逢讚於58年7月8日死亡，其繼承人為丑○○○、第三被上
訴人及曾昭杰；而曾昭杰又於84 年7月31日死亡，其繼承人為第五被上訴人及追加被告；另丑○○○復於94年6月11 日死亡，其繼承人為第三被上訴人，亦有繼承系統表及戶籍謄本足憑（原審卷㈠第102-108、122-126頁，卷㈡第31、32、
34、35、37、63-65、158-161頁，本院上字卷第11頁，本院更㈠卷㈠第51- 52頁）。
㈣系爭17筆土地之原所有權人為曾彭夏，於70年12月28日死亡
，繼承人為曾清鑑及上訴人子○○（應有部分各1/2 ）。曾清鑑復於85年7月12 日即去世，其繼承人雖有上訴人丁○○及曾鄭媛、曾櫻、曾椿嬌、曾秀梅、曾錦滿、曾雪婭、曾錦鋒等多人，惟所有繼承人同意曾清鑑所遺系爭17筆土地之應有部分1/2分割由上訴人丁○○繼承，並辦妥登記。
是系爭17筆土地之所有權人現登記為上訴人共有，每人應有部分各1/2，有曾彭夏之戶籍謄本、 分割遺產協議書可參（原審卷㈠第202-205頁，卷㈡第165-170頁，本院更㈠卷㈠第
93 頁），並為被上訴人所不爭執（原審卷㈡第186頁）。㈤系爭17筆土地中之478、479、479-1、480、 505、506、559
、560、561、564、569、570、571、572等14筆地號土地 （下稱478等14筆土地），地目為「田」， 於土地登記謄本上有三七五租約之登載。
另565、567、568等3筆地號土地之地目為「建」，土地登記謄本上並無三七五租約之登載；迨92年間上開565、568地號之土地登記簿謄本又附記「三七五租約」之登載，有上開土地之新舊登記謄本可佐（原審卷㈠第14-24頁， 本院上字卷第39、66-75頁，本院更㈠卷第113-114頁）。
㈥又系爭565地號土地上有附圖Ａ所示之磚造建物，面積250平
方公尺； 另系爭565、568、570地號土地上有一鐵皮屋（即附圖Ｂ、Ｃ、Ｄ部分， 面積依序為380、75、10平方公尺，面積共計465平方公尺）， 業經第一審法官會同楊梅地政事務所人員至現場履勘現場明確，並有複丈成果圖可按（原審卷㈠第43、227-234頁）。
七、本件重要爭點在於：㈠系爭耕地租約之承租人範圍為何？㈡系爭耕地租約之承租土地範圍為何？㈢系爭耕地租約於40年12月20日屆滿後，效力如何？㈣565等3筆土地於70年間經政府編定為「甲種建築用地」，是
否仍有耕地三七五減租條例之適用？㈤上訴人主張：本件承租人有不自任耕作之情事，依耕地三七
五減租條例第16條第2項規定系爭租約為無效，有無理由？㈥上訴人訴請被上訴人及追加被告拆除系爭土地上附圖所示Ａ
、Ｂ、Ｃ、Ｄ等部分建物，並返還系爭土地，有無理由？㈦上訴人追加主張：承租人有「非因不可抗力而繼續一年以上
不為耕作」之情事，終止系爭耕地租約，有無理由？
八、系爭耕地租約之承租人範圍為何？㈠上訴人主張：系爭土地之原所有權人（即上訴人之被繼承人
）曾彭夏與曾阿開於38年間訂立耕地租約，承租人僅曾阿開一人云云。第一至第四被上訴人則辯稱：系爭耕地租約乃曾阿開代表家族所簽訂，當時兄弟3 人（曾阿開、曾逢讚、癸○○）並未分家，其後兄弟3人亦一同耕作系爭耕地等語。㈡觀察系爭耕地租約（原審卷㈠第57頁），其上承租人處本寫
上「曾廣」（即曾阿開之父），惟「廣」字遭劃去，再於其旁寫上「阿開」二字，可見：系爭租約原欲由曾廣擔任承租人，因故由曾阿開擔任承租人。再參酌曾氏家族之舊戶籍謄本（原審卷㈠第66-70頁），於30餘年間確未分家。 另參系爭租約之承租人繳付租穀，而由上訴人簽收交付之81至88年度收據上均記載由第三被上訴人己○○或戊○○所交付；且上訴人子○○亦曾出具證明：「民國80年度以前租谷全部收訖無誤（但是以前暫收據作廢），以此無誤」等語，有證明及租穀收據多紙足憑（原審卷㈠第182-191頁）， 而第三被上訴人己○○、戊○○乃曾逢讚之子，並非上訴人所指承租人曾阿開之子，上訴人仍收受渠等交付之租穀並出具收據及證明，顯見上訴人亦肯認己○○、戊○○具有承租人之身分，是第一至第四被上訴人上開所辯，應屬可採，而得認定系爭耕地租約之承租人為曾阿開、曾逢讚及第四被上訴人癸○○等3人，非僅租約上記載之曾阿開1人。
九、系爭耕地租約之承租土地範圍為何？㈠按耕地三七五減租條例第6條第1項雖規定：「本條例施行後
，耕地租約應一律以書面為之；租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記」，惟上開規定旨在保護佃農及謀舉證上便利而設，並非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，均須經登記始能生效，最高法院51年台上字第2629號判例可供參照。
㈡查系爭38年6 月27日新鄉崁字第98號私有耕地租約，就耕地
範圍記載：「新屋鄉崁頭厝下庄子6外五筆， 以上耕作面積計2.9800」，並未記明詳細地號。上訴人主張：其被繼承人曾彭夏係將桃園縣○○鄉○○段下庄子小段25、27地號之土地出租，25地號土地其後分割出25-4、25-5地號，27地號於60年間分割後重劃取得478等14筆土地， 分割後所餘部分改編為565地號， 另25-4、25-5地號重劃後則為567、568地號，是系爭耕地租約之承租範圍為478等14筆及565、567、568共17筆土地， 業據其陳明（本院更㈠卷㈠第169-171頁），並有舊土地登記謄本（本院更㈠卷㈠第174-176頁）、 地籍圖可參（本院更㈠卷㈠第191頁）， 核與第一至第四被上訴人提出承租人於60年3月23 日就承租耕作範圍所繪實測圖之範圍一致（原審卷㈠第230頁），應堪採信。
㈢雖系爭耕地因實施耕者有其田部分徵收放領，經桃園縣長於
42年6月1日通知更正租約範圍為：「新屋鄉崁頭厝下庄子小段25-4（面積0.5583甲）、27-2（面積1.3175甲），計1.8758甲」，有桃園縣新屋鄉公所檢附之私有耕地租約登記申請書及更正通知書各1件可按（ 原審卷㈠第57、58頁），依桃園縣新屋鄉公所函覆；「土地登記謄本上並無27-2地號，登記錯誤已遭登記人員註銷，是系爭租約之租賃範圍為27內、25-4，再經參與農地重劃，系爭租約之範圍為478、479 （其後再分割出479-1）、480、505、506、559、560、561 、
564、565、568、569、570、571、572等地號土地，亦即567地號非屬系爭租約之範圍」，有該鄉公所於96年3月9日函覆在卷（ 本院更㈠卷㈡第34頁）。惟查567地號之舊土地登記謄本上原亦載明實施耕者有其田（本院更㈠卷㈠第175 頁）， 且該地號位處本件租約其他地號505、506、564、571 、
565、568、569、570等土地之內部（地籍圖見本院更㈠卷㈠第191頁）， 衡酌三、四十年代之地主均將耕地整體出租予佃農耕作， 自無單獨將佃農承租眾多土地所圍夾之567地號留予自己耕作，而不一併出租，顯違常理。是桃園縣新屋鄉公所僅以書面作業之記載，未斟酌其他證據而認定系爭租約之範圍不包括567地號，自非可採。 職故，系爭耕地租約之承租範圍為478等14筆及565、567、568合計17筆土地。
十、系爭耕地租約於40年12月20日屆滿後，效力如何？㈠查系爭私有耕地租約於38 年6月27日簽訂，租約上記載「現
訂租期自37年12月20日至40年12月20日止，計三年」，租期屆滿後，桃園縣新屋鄉鎮耕地租約登記簿上（本院更㈠卷㈠第100頁）， 備註欄上雖有44年續訂、55年續訂租約之記載，惟其上並無出租人、承租人之簽名蓋章，兩造又均不知續約之情，尚難認租約雙方其後曾辦理任何續約事宜。惟原耕地租約之租賃期間於40年12月20日屆滿後，承租人仍就系爭耕地為使用收益，出租人亦未即表示反對之意思，則參照最高法院47年台上字第1568號判例意旨，依耕地三七五減租條例第1條適用民法第451條規定，本件視為以不定期限繼續之耕地租約。
㈡又系爭耕地租約之出租人為曾彭夏，承租人為曾阿開、曾逢
讚及第四被上訴人癸○○等3人， 嗣後遇承租人或出租人死亡情事，因此租賃權並無專屬性質，則系爭租約之法律關係依民法第1148條規定由出租人、承租人之繼承人繼承。查承租人之一曾逢讚於58年7月8日死亡，則該部分承租人地位，由繼承人即第三被上訴人及曾昭杰繼承，曾昭杰其後死亡，則遞由曾昭杰之繼承人即第五被上訴人及追加被告繼承。另承租人之一曾阿開於59年3月20 日死亡，則該部分租約承租人地位，由繼承人即第一被上訴人及曾碧雲繼承，曾碧雲其後又死亡，則遞由曾碧雲之繼承人即第二被上訴人繼承。另出租人曾彭夏於70年12月8 日死亡，則由上訴人繼承出租人之地位，應無疑義。
十一、565等3筆土地於70年間經政府編定為「甲種建築用地」，是否仍有耕地三七五減租條例之適用？㈠第一至第四被上訴人辯稱：565等3筆土地於70年間變更為「
甲種建築用地」，已非耕地，自無耕地三七五減租條例之適用；渠等仍繳納租金予上訴人，兩造間就565等3筆土地另成立基地租賃關係云云；惟為上訴人所執詞否認。
㈡按土地法第82條所謂凡編為某種使用之土地，不得供其他用
途之使用，並非排除於其所定之使用期限前，仍為繼續從來之使用，此觀同法第83條之規定自明，自不能因系爭土地經編定為住宅區用地，即認為原耕地租賃關係當然終止，而無耕地三七五減租條例第15條之適用，最高法院64年台再字第80號判例著有明文。
㈢查系爭耕地租約簽訂時之租賃土地地目原均為「田」，有該
私有耕地租約登記足憑（原審卷㈠第57頁），並有舊土地登記謄本之記載可稽（原審卷㈠14-16頁）。 又在原租約範圍內之565、567、568等3筆土地，於60年間因已變更使用而經農地重劃，其後並由桃園縣政府以70年2月15 日（70）府地用字 第18108號編定為非都市土地使用公告確定；565、568地號之地目為「建」，567地號之地目為「原」， 桃園縣楊梅地政事務所於同年4月16 日登載其編定使用種類為「特定農業區甲種建築用地」，迄今尚未異動，有桃園縣永安農地重劃區原有土地變更使用部分測量結果清冊、上開地政事務所91年6月6日楊地登字第0910003545號函附人工登記簿謄本可憑（原審卷㈡第76-85頁，本院更㈠卷㈡第44-51頁）。系爭565等3筆土地雖有上開編定為特定農業區甲種建築用地之情事，然上訴人未因上開情事而終止租約，第一至第四被上訴人亦承認就565等3筆土地均在渠等占有使用情況（本院更㈠卷㈡第102頁），則第一至第四被上訴人於565等3筆土地仍尚得就565等3筆土地繼續為從來之使用甚明，則參酌上開判例見解，565等3筆土地仍有耕地三七五減租條例之適用。
㈣第一至第四被上訴人另抗辯：565等3筆土地編定為甲種建築
用地後， 渠等與上訴人就此3筆土地成立另一基地租賃關係云云，已為上訴人所執詞否認。上訴人未能敘明並舉證何時與上訴人就此3筆土地另行達成租賃之合意， 參以被上訴人於本件涉訟前至88年間所繳納之租金，向依系爭耕地租約記載之租穀給付， 從未將478等14筆土地及565等3筆土地之租金區分給付，亦為渠等所陳明在卷（本院更㈠卷㈡第68頁反面），復未舉出其他任何積極證據，自難認為兩造於565等3筆土地變更為甲種建築用地後有成立另一基地租賃之法律關係。 至於第一至第四被上訴人舉出之最高法院87年度第3次民事庭會議決議：「耕地三七五減租條例所定之耕地租佃，其租賃物以土地法第106條所定之農地為限， 如承租非農地供耕作之用，既與同條例所定之耕地租佃有間，其出租人與承租人間之關係，即應依民法關於租賃之規定，而無耕地三七五減租條例規定之適用」等語，係指租賃關係成立之始，租賃之土地並非土地法第106條規定之農地而言； 亦即就非農地成立之租賃契約即非土地法第106條第1項規定之耕地租用契約，自無耕地三七五減租條例之適用問題。反觀本件耕地租約簽訂時，租賃之土地地目均為「田」之農地，已如前述，為土地法第106條第1項之耕地租用契約，當有耕地三七五減租條例之適用，顯與上開最高法院決議內容所指不同，自無將該決議援引至本案之理由，第一至第四被上訴人容有誤解，而無足取。
十二、上訴人主張：承租人有不自任耕作之情事，依耕地三七五減租條例第16條第2項規定系爭租約為無效，有無理由？㈠上訴人主張：承租人就系爭耕地有將部分轉租予訴外人徐金
臺之情事； 另於565、568、570地號土地上將原有豬舍重建為附圖Ｂ、Ｃ、Ｄ之鐵皮屋，供作塑膠射出工廠營業之用，上訴人於89年9 月間知悉上情，即拒絕收取租金等情，並提出現場照片為據（原審卷㈠第25-30頁，卷㈡第39-41頁）。
第一至第四被上訴人則辯稱：渠等仍總理系爭耕地農事，僅將農作過程之一部分雇用訴外人徐金臺操作，並不違反自任耕作之本旨。附圖Ｂ、Ｃ、Ｄ部分之鐵皮屋，係因曾阿開以前興建之土造豬舍年久倒塌，而於80年初由第三被上訴人己○○改建，並於85年間經上訴人同意兼做塑膠射出工廠之副業等節。
㈡按耕地三七五減租條例第16條第1項所謂 「承租人應自任耕
作」，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列，最高法院70年台上字第4637號判例足供參照。又兩造間有耕地租佃關係存在，被上訴人於其中一筆內壢段3329地號土地編定為特定農業區甲種建築用地後，在其上原有舊農舍之基地重建非屬農舍之地上物，不繼續為從來之使用，致與耕地租佃之自任耕作目的有違，可否謂其非屬不自任耕作，即非無疑，最高法院88年度台上字第3487號判決可供參考。
㈢查系爭565、568、570地號土地上， 現有附圖Ｂ、Ｃ、Ｄ所
示鐵皮屋（面積分別為380、75、10平方公尺，共計465平方公尺），乃以前承租人之一曾阿開興建之土造豬舍所在範圍，供作養豬及種植洋菇之用，豬糞可供作農作肥料，惟豬舍年久倒塌，第三被上訴人己○○因而於80年初改建為現今看到之鐵皮屋等情，業據第一至第四被上訴人陳明（本院更㈠卷㈠第63-64頁）， 並經第一被上訴人丙○○○陳述及證人曾義郎證稱在卷（ 原審卷㈠第38、228頁反面），可見：系爭耕地上原有之土造豬舍由承租人之一曾阿開興建，旨在供便利農耕之用，應屬耕地租約所允許之農舍性質。惟觀卷附鐵皮屋之現況照片（原審卷㈠第26-30頁，卷㈡第41頁），已無從見及原來土造豬舍之構造及原貌；且鐵皮屋之面積亦較原來土造豬舍之範圍為大，亦為上訴人及第一至第四被上訴人所不爭執（ 本院更㈠卷㈡第196頁反面），堪認：系爭耕地上原有之土造豬舍因年久坍塌，而由第三被上訴人己○○於80年初將之拆除，出資重新搭建較原先豬舍範圍大之附圖Ｂ、Ｃ、Ｄ面積共計465平方公尺之鐵皮屋， 而有將非屬原來農舍範圍、應屬耕地部分亦供興建地上物之情事。
㈣第一至第四被上訴人雖辯稱：上開鐵皮屋係供置放農具之用，至85年間經上訴人同意後兼做塑膠射出工廠之副業云云。
查附圖Ｂ、Ｃ、Ｄ所示之鐵皮屋內，放有操作塑膠射出之機器5台， 並堆疊大量塑膠原料及加工製成品，現為第三被上訴人己○○之子設置經營家庭式工廠一節，有上訴人提出、被上訴人不爭執之現況照片足憑 （原審卷㈡第39-41頁），堪見鐵皮屋內之絕大部分現供作塑膠射出工廠之用。再參第一至第四被上訴人提出之鐵皮屋照片（原審卷㈡第42頁所附照片集），雖見置放肥料、噴藥機等農事用具（上開照片集第12-15幀照片）， 惟僅置於鐵皮屋側邊入口處之一角，而加計系爭17筆土 地之面積廣達15,039平方公尺（1,000+380+530+878+1,690+250+1,800+2,020+1,857+750+760+640+670+1,290+224+300=15,039），竟 僅有如此少量之農作用具，實有違常情； 且與鐵皮屋內另放置5台大型機型、堆疊大量塑膠原料及製品成之大片面積（照片見原審卷㈠第25-30 頁）比較，亦相距甚遠。又鐵皮屋內其餘空間，係堆存與農作無關之雜物如：舊家電、舊機器等，供作倉庫使用，亦有第一至第四被上訴人提出之照片可按（原審卷㈡第42頁照片集內第1、2、6、9幀），足認：第三被上訴人己○○重新搭建之地上物（鐵皮屋）現主要在供經營塑膠射出工廠之營業用途，而非作便利農耕從來之使用，應認有不自任耕作之情事。而第一至第四被上訴人就渠等已得上訴人同意經營塑膠射出工廠一節，已據上訴人執詞否認（本院更㈠卷㈡第87頁），復未舉出任何證據以明，自難採信。從而，上訴人主張系爭租約之承租人有「未自任耕作」之情事，違反耕地三七五減租條例第16條第1項規定，洵屬有據。
㈤按耕地三七五減租條例 第16條第2項所謂「原訂租約無效」
，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原耕地租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言，非謂租賃關係自始不存在，故出租人應有租賃物返還請求權，最高法院80年台再字第15號判例著有明文。本件耕地租約之承租人於85年間在系爭耕地上逸出原有豬舍之基地範圍重建地上物，未為繼續從來之使用，而供作經營塑膠射出工廠之用，應認有不自任耕作之情事，則依三七五減租條例第16條第2項規定，系爭耕地租約於85 年間起即為無效，向後失其效力。
㈥第一至第四被上訴人另抗辯：上訴人早於鐵皮屋改建時即知
悉，或至少於88年6月3日拍攝照片時已知悉有上開情事，仍收受租金，表示同意云云。惟上開被上訴人並未舉證證明上訴人於鐵皮屋改建時即已知悉，參以鐵皮屋確較原先舊土造豬舍之範圍為大，已為兩造所不爭執之事實，則上訴人自陳：於88年6月3日至系爭耕地上現場勘查時，看到其上有鐵皮屋經營塑膠射出工廠（本院更㈠卷㈠第79、132頁）， 待核對地籍圖確定鐵皮屋屬於系爭耕地範圍後， 即於89年1月17日寄發存證信函，並申請調解、調處等程序，且拒絕收取被上訴人繳交之租穀等語，因認上訴人上開所陳需要時間核對鐵皮屋在系爭租約範圍之情，應屬可採，則其於89年元月間確定被上訴人在系爭耕地上之鐵皮屋內設置塑膠射出工廠，即拒收租穀， 並於89年1月19日寄發存證信函主張系爭租約無效，並無不合。至於上訴人於89年1月1日收取第三被上訴人己○○繳交之88年2期稻穀， 尚在其核對地籍圖、確定鐵皮屋是否位處系爭耕地範圍內之期間，尚難逕行認定上訴人同意被上訴人將鐵皮屋供作塑膠射出工廠使用之情。
㈥本件承租人在系爭耕地上搭建鐵皮屋經營塑膠射出工廠之不
自任耕作，致系爭租約無效之情事，已論述如上，則承租人究有無將部分耕地轉租予訴外人徐金臺，已無再予論述及審酌之必要，併此敘明。
十三、上訴人訴請被上訴人及追加被告拆除系爭土地上附圖所示
Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ建物，並返還系爭土地，有無理由？㈠系爭耕地租約因 第三被上訴人己○○於565、568、570地號
上重新搭建附圖Ｂ、Ｃ、Ｄ部分 面積共計465平方公尺之鐵皮屋，並於85年間在其內經營塑膠射出工廠，而有不自任耕作情事， 依耕地三七五減租條例第16條第2項規定為無效，向後失效， 則上訴人依民法第767條規定，訴請所有承租人即第一至第五被上訴人、追加被告返還承租之系爭17筆土地，為有理由，應予准許。
㈡又系爭565地號上另有附圖所示Ａ部分（面積250平方公尺）
之磚造建物，該建物係由承租人之一曾阿開所興建，現供作第一被上訴人壬○○○、第三被上訴人己○○之住處，業據第一至第四被上訴人自承明確（原審卷㈠第228 頁，卷㈡第176頁）， 並與證人即桃園縣新屋鄉永安村村長曾義郎證述：「磚造房屋在我小時候就有了……沒有變動」一致（原審卷㈠第228頁反面），且為上訴人所不爭執（原審卷㈡第176頁），堪信為真，而曾阿開於59年間死亡，其所興建之磚造建物雖未為保存登記，惟該建物所有權依法由第一、二被上訴人繼承，而為處分權人。因系爭租約於85年間無效，第一、二被上訴人繼承附圖所示Ａ部分建物即無占用上訴人所有565地號土地之正當權源， 則上訴人訴請第一、二被上訴人將Ａ部分建物拆除，洵屬正當。
㈢另系爭565、568、570地號上附圖所示Ｂ、Ｃ、Ｄ 之鐵皮屋
，為第三被上訴人己○○所興建，因系爭耕地租約於85年間無效，而無占用上訴人上開土地之正當權源，則上訴人訴請第三被上訴人己○○將Ｂ、Ｃ、Ｄ部分鐵皮屋拆除，亦屬有據，應予准許。
十四、上訴人主張：承租人有「非因不可抗力而繼續一年以上不為耕作」之情事，終止系爭租約，有無理由？本件上訴人主張系爭租約之承租人有不自任耕作之情事，依耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定，系爭租約為無效，上訴人所為請求拆屋還地之聲明為有理由，已如上述，則其另追加依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定，終止系爭租約之訴訟標的法律關係，即無再予論列之需，附此說明。
十五、綜上所述，上訴人主張系爭租約之承租人有不自任耕作情事，依耕地三七五減租條例第16條第2項規定， 系爭租約於85年起往後失其效力，洵屬有據。從而上訴人請求：㈠第一至第五被上訴人、追加被告將系爭17筆土地返還予上訴人；㈡第一、二被上訴人應將附圖Ａ部分之磚造建物拆除；㈢第三被上訴人己○○應將附圖Ｂ、Ｃ、Ｄ部分之鐵皮屋拆除等節，均為有理由，應予准許。
原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，為有理由，爰予廢棄改判如
主文第二項所示。又上訴人及第一至第四被上訴人分別陳明願供擔保聲請宣告准、免假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
十六、本件結論已臻明確，兩造其餘攻防及舉證核與結論不生影響，爰不再一一論述。
十七、據上論結：本件上訴及追加之訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第85條第2項、第463條、第385 條第1項前段、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 9 月 28 日
民事第一庭
審判長法 官 張耀彩
法 官 盧彥如法 官 林金吾正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 96 年 9 月 28 日
書記官 張淑芳附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。