臺灣高等法院民事判決 95年度上更㈠字第17號上 訴 人 丙○○訴訟代理人 王元勳律師被上訴人 新來建設股份有限公司法定代理人 甲○○被上訴人 乙○○○共 同訴訟代理人 林慶苗律師複代理人 葉日青律師
曾憲忠律師上列當事人間返還價金事件，上訴人對於中華民國91年12月23日臺灣臺北地方法院90年度訴字第6233號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於95年9月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人下開第二項之訴部分，及訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分：㈠被上訴人新來建設股份有限公司應給付上訴人新台幣壹佰零貳萬捌仟伍佰元；㈡被上訴人乙○○○應給付上訴人新台幣肆拾壹萬肆仟伍佰元；及均自民國八十八年一月一日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用，由被上訴人新來建設股份有限公司負擔百分之三十八、被上訴人乙○○○負擔百分之十五，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人主張：伊於民國84年10月23日與被上訴人新來建設股份有限公司（下稱新來公司）簽立房屋預定買賣契約（下稱房屋買賣契約），購買該公司於坐落台北縣新店市○○○段597、597之1、597之2、597之4、597之5、597之6、597之7、582、582之9、659、659之2等地號土地上所興建之大台北華城Ｈ區編號七之房屋（下稱系爭房屋），價金為新台幣（下同）321萬元，其中151萬元依工程完工之進度分期付款，其餘170萬元以向銀行貸款方式給付。同日伊與被上訴人乙○○○簽立土地預定買賣契約（下稱土地買賣契約），向其購買系爭房屋坐落之基地，價金為537萬元，於簽約時給付52萬元，另分七期每期付款8萬元，其餘429萬元以向銀行貸款方式給付。伊已給付新來公司房屋價款151萬元，給付被上訴人乙○○○土地價款122萬元。又新來公司委由其專員廖炎崇與上訴人簽立房屋買賣契約時，書面允諾為伊：
①安裝一對二分離式冷氣機（日立牌）或同金額之窗型冷氣機；②加高閣樓之淨空間五十公分；③加蓋前、後庭院及部分綠地；④變更水電設施及加蓋部分預備管路等四項工程（下稱系爭工程）。詎新來公司嗣後拒絕承認廖炎崇之允諾，伊乃於90年8月24日函催被上訴人應於函到20日內完成系爭工程，並辦理交屋手續，否則逕以該函解除系爭買賣契約，新來公司未依限完成系爭工程，兩造間買賣契約已解除，被上訴人自應返還所受領之價金。縱伊解約不合法，惟新來公司於87年1月20日及同年2月21日之存證信函並不生催告效力，不得依房屋買賣契約第3條第2項約定解除契約，縱得依民法第254條規定解除契約，惟將已付價金視為違約金全部沒收，亦屬過高，亦應於解約後將受領價金返還與伊。如認新來公司上述存證信函已生催告效力，依約定，房屋買賣契約應於五日後之87年2月27日視為解除，新來公司於同年8月14日受領伊為支付房屋買賣價金49萬元，被上訴人乙○○○受領伊所支付之土地買賣價金21萬元，均屬無法律上原因等情，爰依民法第259條及第179條規定，求為判命被上訴人分別返還伊已付之價金並加計法定遲延利息之判決（原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人新來公司應給付上訴人151萬元及自88年1月1日起，至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢被上訴人乙○○○應給付上訴人122萬元及自88年1月1日起，至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：新來公司並未授權廖炎崇得為房屋買賣契約書所定條款以外之承諾行為，廖炎崇之行為不足以拘束新來公司。又上訴人因逾期未付價金，新來公司分別於87年1月20日、同年2月21日限期催告上訴人繳納買賣價金，上訴人未依限繳納，新來公司於取得系爭房屋使用執照後，又於88年1月21日通知上訴人繳款並辦理交屋手續，上訴人仍拒不履行，新來公司乃依房屋契約第3條及同契約第13條第2項約定解除買賣契約。又依土地買賣契約第9條第3項約定，上訴人未履行房屋買賣契約之繳款義務，視同違反土地買賣契約，乙○○○有權解除契約。兩造契約已經解除，被上訴人已將上訴人所付全部價金視為違約金予以沒收，自無返還價金義務云云，資為抗辯。並答辯聲明；㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願預供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項；㈠被上訴人於84年10月23日均委由公司專員廖炎崇與上訴人
同時簽訂房屋買賣契約及土地買賣契約。土地總價金為537萬元，自備款部分為108萬元，銀行貸款部分為429萬元。房屋總價金為321萬元，自備款為151萬元，銀行貸款170萬元（見原審卷第21、45頁之契約書）。
㈡上訴人於87年8月14日開立發票日87年10月31日之遠期支票70萬元一紙，支付房屋自備款累計達151萬元。
㈢被上訴人新來公司分別於87年1月20日、同年2月21日發函
通知上訴人繳款，及88年1月21日發函催告上訴人繳交積欠款項，並辦理房屋驗收、產權移轉及銀行對保等相關手續，並於88年3月25日發函聲明解除契約。
㈣上訴人於90年8月24日發函催告被上訴人新來公司、乙○
○○應於函到20日內履行契約，完成系爭四項工程，並辦理交屋、土地產權移轉登記手續，否則逕以該函解除系爭房屋、土地買賣契約等事實，為兩造所不爭執（見本院上更㈠卷第87、88頁之筆錄、第76、89、90頁之書狀），並有房屋買賣契約書、土地買賣合約書、台北光武153郵局第865號存證信函、陳文松律師事務所90年8月24日90勳律函字第0006號函可證（原審卷第21頁至第33頁、第45頁至第53頁、第35頁、第41頁至第43頁），堪信為真實。
四、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理爭點並協議簡化爭點後，兩造同意就本院95年8月7日準備程序中，兩造協議簡化之爭點為辯論範圍。兩造之爭執點為：㈠訴外人廖炎崇所為系爭買賣契約約定條款以外之承諾行為及保證完成四項系爭工程，是否可以拘束被上訴人新來公司？新來公司是否負有完成之義務？㈡被上訴人乙○○○、新來公司解除本件買賣契約是否合法？㈢上訴人解除契約是否合法，得否請求返還價金？㈣被上訴人沒收上訴人已繳付土地及房屋之價款，違約金是否過高？（見本院上更㈠卷第88頁之筆錄）。茲分述如下：
㈠關於被上訴人新來公司部分：
⒈按民法第224條所謂代理人，包括意定代理人及法定代
理人而言（最高法院68年度第3次民事庭庭推總會議決議參照）。又代理權之範圍，因法定代理或意定代理而不同。法定代理權之範圍，依法律之規定；意定代理權之範圍，則依本人之授權行為定之（最高法院87年度台上字第1931號裁判意旨參照）。又意定代理之授權行為，並非要式行為，其授與無須依照一定之方式，明示或默示之授權均得為之，此觀之民法第167條規定甚明（最高法院86年度台上字第1736號裁判意旨參照）。
⒉上訴人主張新來公司委由該公司原開發部專員廖炎崇為
該公司與伊簽約時，另出具書面允諾為伊完成四項系爭工程等語，並提出新來公司不爭執之允諾書為證（見原審卷第34頁之承諾書）。查廖炎崇為新來公司委任之訂約承辦人，被上訴人對此亦不爭執（見本院上更㈠卷第109頁之筆錄），揆諸前開說明，廖炎崇所為應在本人授權之範圍。
⒊再依房屋買賣契約第14條第5項原約定：「乙方（指新
來公司，下同）或乙方實際負責人對本約相關事項有所認諾，應以載明本約者為準，否則甲方（指上訴人，下同）不得以該等口頭說詞或其他書面承諾而對乙方為任何主張或請求」；嗣經更正為「乙方或乙方實際負責人對本約相關事項有所認諾，應以載明本約或其他書面說明者為準，否則甲方不得以該等口頭說詞而對乙方為任何主張或請求」，依更正前後之文字觀之，若有權為新來公司處理事務人員之書面說明，上訴人即得對新來公司有超過房屋買賣契約書原定條款之要求。查系爭房屋買賣契約第14條第5項於更改處，蓋有上訴人及新來公司法定代理人甲○○之印章，該契約書末頁並蓋有新來公司之公司章及法定代理人甲○○之印章，有系爭房屋買賣契約書可考（見原審卷第31頁）。而被上訴人新來公司授權廖炎崇辦理新來公司簽立系爭房屋買賣契約之事實並不爭執，而系爭房屋買賣契約第14條第5項更改處，除蓋有上訴人及新來公司法定代理人甲○○之印章外，並於契約末頁蓋有新來公司之公司章及法定代理人甲○○之印章。系爭房屋買賣合約書與書面允諾四項系爭工程，既係同時由廖炎崇以書面與上訴人簽訂，則被上訴人新來公司抗辯廖炎崇同時所為之法律行為一部分有效，一部分無效，顯與常情有悖。足證新來公司有授權廖炎崇簽立系爭房屋買賣契約，廖炎崇既代新來公司出具書面允諾為上訴人完成四項系爭工程，雖新來公司抗辯伊公司並未授權廖炎崇得為系爭房屋買賣契約所定條款以外之承諾行為，廖炎崇之行為不足以拘束新來公司云云。惟查，縱新來公司對廖炎崇之代理權有所限制，然依民法第107條規定，新來公司對廖炎崇代理權之限制，不得以之對抗善意第三人。且新來公司復未舉證證明上訴人因過失而不知其事實。是新來公司所為之上開抗辯，殊不足取。則新來公司負有義務履行廖炎崇書面允諾之四項系爭工程。
⒋按債務人於債權人請求給付時，雖享有同時履行抗辯權
，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責（最高法院88年度台上字第2792號裁判意旨參照）。本件依系爭房屋買賣契約之約定，上訴人本負有繳納房屋價金之義務，則新來公司以上訴人除支付房屋部分價金151萬元外，其餘房屋價金未給付為由，分別於87年1月20及同年2月21日，以存證信函通知上訴人繳納積欠房屋及土地價金123萬元及73萬元（見原審卷第243頁至第246頁之存證信函及回執），惟上訴人仍未繳納，亦未以被上訴人新來公司未履行上開四項系爭工程為由行使同時履行抗辯，依約仍應構成給付遲延。新來公司於88年1月21日發函催告上訴人速繳款、辦理房屋驗收、產權移轉及銀行對保等相關手續，並依系爭房屋買賣契約第3條第2項（即依約催告五日內仍不繳者，本約視為解除），有該存證信函可考（見原審卷第199頁），則依約催告後五日後，系爭房屋買賣契約應已自動解除。上開第一次催告後，兩造間仍有使系爭買賣契約繼續存在之意思，上訴人於87年8月14日再以支票繳付70萬元價款，包含房屋款49萬元、土地款21萬元，有該支票及統一發票可考（見原審卷第269頁），而被上訴人新來公司仍收取上開房屋款49萬元，足證雙方有使系爭買賣契約復效之意思，則系爭買賣契約仍屬有效。被上訴人新來公司受領上開價金非無法律上原因，不構成不當得利，上訴人此部分主張，為不足採。嗣上訴人又未繳款，被上訴人再於88年1月21日發函要求上訴人如期付款，並辦理交屋（見原審卷第199頁之存證信函），上訴人仍未繳款，被上訴人復於88年3月25日以865號以存證信函為解除系爭房地買賣契約之意思表示（見原審卷第35頁之存證信函），足見系爭買賣契約已合法解除。而新來公司於合法解除契約後，上訴人始於90年8月24日函催新來公司應於函到20日內完成四項系爭工程，並辦理交屋手續，否則逕以該函解除系爭買賣契約，有該存證信函可考（見原審卷第41頁至第43頁）。系爭契約既解除而不存在，上訴人所為解除系爭房屋買賣契約，自不合法。上訴人據此請求返還全部已付價金本息，即非正當。
㈡關於被上訴人乙○○○部分：
⒈按所謂契約之聯立，係指數內容不同之契約相互間具有
結合之關係而言（最高法院90年度台上字第1779號裁判意旨參照）。其存在與消滅同其命運。
⒉被上訴人乙○○○抗辯伊概括授權被上訴人新來公司代
為處理土地價款繳納之通知、催告及解除契約，上訴人均明知，上訴人未依約繳納土地價款，伊解除系爭土地買賣契約，並沒收上訴人已繳交之土地價款，係合法有據等語。查被上訴人已提出88年1月21日、88年3月25日、87年1月20日及87年2月21日之存證信函（見原審卷第
199、35、243、245頁之存證信函），雖寄件人均為新來公司，惟被上訴人乙○○○抗辯新來公司歷次向上訴人為催繳通知時，所為之通知皆係向上訴人表示應至指定之處所同時繳交「房屋」及「土地」之價款，而上訴人亦依通知前往繳納未曾有任何異議等語，上訴人對此亦未爭執。且依新來公司於87年1月20日向上訴人催繳給付價款時，其所催繳之數額122萬元房屋款，同年2月21日向上訴人催繳73萬元之土地款（見原審卷第243、245頁之存證信函），足見新來公司對上訴人所發之存證信函，其內容已載明上訴人須繳交「房屋」及「土地」之價款，已包含上訴人應繳納予被上訴人乙○○○之土地款。況上訴人於87年8月14日以支票繳付70萬元價款，包含房屋款49萬元、土地款21萬元，有該支票及統一發票可考（見原審卷第269頁）。足證上訴人已明知被上訴人乙○○○確有授權新來公司代為催繳土地價款事宜。
⒊依系爭土地買賣契約第9條第3項約定：「甲方（指上訴
人，下同）就本約應與基地上『房屋預定買賣契約書』及其所有附件內之內容之各項約定暨…同時履行，任何一部分不履行時，視為全部違約，屆時甲方同意乙方（指被上訴人乙○○○）按本約違約約定處理」（見原審卷第50、51頁之契約書），足證系爭土地及房屋買賣契約係屬聯立契約。按兩造間所訂立之房屋、土地買賣契約，彼此具有不可分離之關係，性質上屬聯立契約，同其命運，違反其一，無從期待可能單獨履行另一契約，則出賣人即被上訴人乙○○○就土地買賣契約援引催告函而與房屋契約同步予以解除，於法並無不合（最高法院86年度台上字第2665號裁判意旨參照）。則上訴人因未履行系爭房屋買賣契約書之繳款義務，就系爭土地買賣契約部分，亦視同上訴人違約，被上訴人乙○○○依系爭土地買賣契約第8條第2項約定：「如甲方（指上訴人）違反本契約各項約定時，甲方已支付之訂金及價款任由乙方（指被上訴人乙○○○，下同）沒收充作乙方重行出售本戶所需之各項費用及違約金，並解除本約」（見原審卷第49、50頁之契約書），自屬有據。
⒋被上訴人新來公司已分別於87年1月20日以及同年2月21
日一併代理被上訴人乙○○○發函要求上訴人限期交付，逾期五日未繳視為解約（見原審卷第243頁至第246頁之存證信函及回執），惟上訴人於87年8月14日再以支票繳付70萬元價款，包含房屋款49萬元、土地款21萬元，有該支票及統一發票可考（見原審卷第269頁），而被上訴人乙○○○無意使契約消滅，上訴人亦知其情事，仍交付價金，被上訴人乙○○○仍收取上開土地款21萬元，雙方有使系爭買賣契約復效之意思甚明，則系爭買賣契約仍屬有效。嗣上訴人又違約未繳款，被上訴人再於88年1月21日發函要求上訴人如期付款，並辦理交屋（見原審卷第199頁之存證信函），上訴人仍未繳款，被上訴人復於88年3月25日以865號以存證信函為解除系爭房地買賣契約之意思表示（見原審卷第35頁之存證信函），足見系爭買賣契約已合法解除。
㈢系爭土地及房屋買賣契約書並未明文約定為懲罰性違約金
（見原審卷第21頁至第32頁、第44頁至第53頁之契約書），則違約金性質上應為損害賠償違約金。查新來公司已將上訴人所繳納之房屋款151萬元（房屋總價金為321萬元）全數沒收，被上訴人乙○○○將上訴人已付之土地款122萬元（土地總價金為537萬元）全數沒收，違約金均顯屬過高。依內政部編印預售屋契約書範本第27條第2項規定（見本院上更㈠卷第143頁之範本），賣方得收違約金最高不得超過房地總價款百分之十五，且契約已一部履行，應酌減違約金（民法第253條參照）。被上訴人薪來公司、乙○○○雖有權請求違約金，已如前述，但斟酌上情，新來公司在超過房屋款321萬元之百分之十五，即48萬1,500元部分，顯屬過高。被上訴人乙○○○在超過537萬元之百分之十五，即80萬5,500元，亦屬過高。是上訴人主張被上訴人新來公司應將超過部分即102萬8,500元返還（其計算式為：上訴人已繳付之房屋款151萬元－48萬1,500元＝102萬8,500元），自屬有據。上訴人主張被上訴人乙○○○在應將超過部分即41萬4,500元返還（其計算式為：上訴人已繳付之土地款122萬元－80萬5,500元＝41萬4,500元），亦屬有據。
五、綜上所述，上訴人請求被上訴人新來公司返還102萬8,500元、被上訴人乙○○○返還41萬4,500元，及均自受領日即88年1月1日起（見原審卷第10頁之書狀，被上訴人對此亦未爭執），至清償日止，按年息百分之5計算之利息，自屬正當，應予准許。至超過上開部分之請求，非屬正當，即屬不應准許。從而原審就上開應予准許部分，所為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰判決如主文第二項、第三項所示。就上開不應准許部分，所為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴論旨執前詞指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。末查主文第二、三項上訴人勝訴部分，合計未逾150萬元，判決後即確定，不生假執行之問題。
六、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項但書，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 9 月 19 日
民事第七庭
審判長法 官 鄭三源
法 官 周美月法 官 王聖惠正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 95 年 9 月 19 日
書記官 陳樂觀