臺灣高等法院民事判決 95年度上易字第1064號上 訴 人 乙○○訴訟代理人 林慈發律師被上訴人 台灣農林股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 丙○○上列當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國95年10月13日臺灣板橋地方法院95年度訴字第417號第一審判決提起上訴，本院於96年5月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決命上訴人給付超過新台幣（以下同）1,293,193元部分廢棄。
㈡前項廢棄部分，駁回被上訴人在第一審之訴。
㈢第一、二審訴訟費用，均由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：㈠原判決認定系爭契約解釋上承買範圍及於既成道路，違反
經驗法則。契約上寫上訴人要買道路用地，實際上上訴人是被騙，因上訴人不需用那麼寬大的土地。
㈡系爭土地既未移轉登記，而上訴人不欲購買之既成道路部
分，尚可自現已完成分割之土地中割除後再移轉登記，對兩造而言，均無不利，且兩全其美。
㈢就被上訴人應移轉土地予上訴人，主張同時履行抗辯。
三、證據：援用原審提出之證據方法。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：(一)上訴駁回。
(二)訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：㈠上訴人原與訴外人林權洲無權佔用系爭土地，經被上訴人
訴請拆屋還地，經板橋地方法院以89年度板簡字第1452號判決上訴人需將系爭土地上之地上物拆除，並將土地返還被上訴人，上訴人乃多次前來與被上訴人商議，希望能購買系爭土地，被上訴人當時即告知系爭土地上有違章建築，恐無法過戶，但上訴人不以為意，仍請求被上訴人勿以強制執行之手段拆除系爭違建，並承諾被上訴人上開地上物由其自行處理，並願意保留系爭土地上之原有公眾道路供被上訴人及其毗鄰地無條件出入使用。被上訴人見上訴人購買意願如此強烈，故同意將土地出售，因系爭土地乃山坡地，目測難以估算面積，故雙方約定實際購買之面積以分割測量後為準，非上訴人所稱雙方約定購買之面積已扣除原有公眾道路，僅止於0.3000公頃內。
㈡上訴人於雙方簽訂買賣合約後，態度駭然大變，屢次對被
上訴人反映不願購買原有公眾道路，希望被上訴人能協調週邊土地之所有權人共同分攤，還因此拒絕分割系爭土地，被上訴人在上訴人之強烈要求下，勉強配合協調週邊土地之所有人，無奈上訴人與鄰里不睦，被上訴人之協調終告徒勞無功，惟被上訴人並無契約上義務需負擔起協調之責任，上訴人不得以此為抗辯並作為拒絕對待給付之理由。
三、證據：除援用原審提出者外，補提農業發展條例第31條、39條修正條文為證。
理 由
一、被上訴人於原審起訴主張：兩造於民國90年8月17日約定由被上訴人賣予上訴人位於臺北縣○○鎮○○段竹坑小段113-5地號之土地（分割自原113地號，下稱系爭土地）乙筆，總價金為新臺幣（下同）3,157,193元，雙方並簽立不動產土地買賣協議書（下稱系爭契約），約定上訴人於90年8月17日（即簽約日）給付被上訴人100萬元，並於該筆土地正式分割後10日內，上訴人需給付被上訴人尾款2,157,193元，如其中一期遲延未付或有退票之情事發生，上訴人同意被上訴人沒收已繳交之土地價款，並同時將土地返還被上訴人。待價金完全給付後，上訴人始得使用上開土地，雙方再協同辦理土地所有權移轉登記。上訴人給付頭款100萬元後，本案已於93年2月13日分割系爭土地登記完畢，故依系爭契約，上訴人應於93年2月23日前給付尾款完畢，卻未再依約履行，但至今仍繼續使用上開土地，雖經被上訴人發函催告付款，上訴人仍置之不理。爰依系爭契約、民法第367條之規定，請求上訴人給付被上訴人2,157,193元，及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息等語。上訴人則以：雙方議價時，上訴人即表示「原有公眾道路」面積過大，且係售予上訴人前即已供公眾使用數十年，尤其主要係供被上訴人及其出售予第三人之土地使用，不應列入買賣面積範圍內，須予扣除。而被上訴人則表示：他們除了會協調毗鄰四周土地之所有人共同分擔「原有公眾道路」面積之價額外，況且依系爭契約第1條已載明：「面積約0.3公頃土地乙筆（實際面積以分割測量後為準）」等語，所以將來實際買賣土地分割時，會扣除掉該「原有公眾道路」高達288坪部分之面積，而且契約乃公司統一印刷之制式合約，不需另行更改文句。詎事後被上訴人與毗鄰四周土地之所有人協調未果後，竟違背原先承諾暨誠信原則，強行將上開「原有公眾道路」288坪仍予計入買賣面積內，並於計算分割出之113-5地號土地之總面積3,479平方公尺後，要求上訴人須給付尾款2,157,193元。惟上訴人購買之系爭土地總面積為1052.3959坪（即3,479平方公尺÷3.30579=1052.3959坪），「原有公眾道路」面積288坪，佔上開買賣標的土地之
27.36％，是此「原有公眾道路」之面積部分應予扣除，始符公平原則，故實際買賣面積僅有764.3959坪，則以此計算總價應為2,293,193元（即764.3959×3000= 2,293,187.7），惟因兩造計算小數點之位數不同，上訴人同意將十位及個位數配合被上訴人計算之金額，買賣總價定為2,293,193元），則上訴人已給付第一期款100萬元，尾款應只有1,293,193元。上訴人並就被上訴人應移轉登記予上訴人之系爭土地主張同時履行抗辯云云，資為抗辯。原審判如被上訴人所請求，上訴人就其敗訴逾1,293,193元部分提起上訴。
二、被上訴人主張兩造於90年8月17日簽立系爭契約，約定由被上訴人出賣所有坐落臺北縣○○鎮○○段竹坑小段113地號內面積約0.3公頃土地1筆（實際面積以分割測量後為準）予上訴人。上訴人承購上開土地後，同意在該土地內留出原有公眾道路供被上訴人及所有毗鄰地無條件出入使用。倘若上訴人出售該土地，其公眾道路應轉告對方保留，無條件供被上訴人出入使用，否則一切糾紛由上訴人負責。土地地價依每坪3,000元計算，總價為2,722,500元，按出售面積與實際測量分割計算面積，與約定總面積如有增減，為免麻煩，兩造同意照每坪單價3,000元結算，多退少補，並將實際面積、總價註明之。上訴人已於90年8月17日簽立系爭契約之日給付被上訴人第一期款100萬元。上開土地已於93年2月13日分割登記為113-5地號土地（即系爭土地），含原有公眾道路面積合計3,479平方公尺（即1,052坪）。業據提出不動產土地買賣協議書、支票、統一發票、分割後之地籍圖謄本、土地登記謄本等影本為證，除原有公眾道路部分外，並為上訴人所不爭執，是本件所應審究者乃買賣標的是否包含原有公眾道路。
三、按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解 (17年上字第1118號判例參照)。查兩造之不動產土地買賣協議書第1條約定: 「甲方 (即被上訴人)出賣所有座落臺北縣○○鎮○○段竹坑小段113地號內面積約0.3公頃土地乙筆（實際面積以分割測量後為準）。但乙方 (即上訴人)承購上開土地後，同意在該土地內留出原有公眾道路供甲方及所有毗鄰地無條件出入使用。倘若乙方出售該土地，其公眾道路應轉告對方保留，無條件供甲方出入使用，否則一切糾紛由乙方負責。」 (原審卷第4頁)，其但書語意明確係包括原有公眾道路，否則即毋庸約定上訴人「承購上開土地後，同意在該土地內留出原有公眾道路供甲方及所有毗鄰地無條件出入使用。倘若乙方出售該土地，其公眾道路應轉告對方保留，無條件供甲方出入使用，…。」；證人即代書許韻華於原審證稱：「我有查過地目沒有問題，簽約時兩造都清楚買賣的土地有一部分是要來做道路用地，不能蓋房子，分割後兩造才有就土地面積才有爭執，按分割後實際的面積。當初單價我也不知道有道路用地，價款沒有將道路用地和一般用地分開，簽約時候買方知道。」；分割後兩造爭執的具體內容，「主要是針對道路用地的面積部分在爭執。簽約後我只有看過一次房子，是要作協調的工作，但協調沒有結果，協調是針對道路的部分，被告說道路要由大家來分擔，被告只願買自己使用道路部分，其他別人使用部分被告不買。」；「被告可以買自己通行部分的土地，其他通行部分的土地可以不要買。簽約時我只知道有道路用地，但不知道簽約內容有包含兩條道路用地。簽約後被告有跟我講」等語（見原審卷第98至101頁），足見上訴人於簽立系爭契約時，確知其所買受之系爭土地包含公眾通行之道路用地，故於系爭契約內載明上開但書之內容。是本件買賣之標的應包括現供公眾通行之道路用地在內。
四、證人李建地證稱：就道路問題協調過幾次伊不清楚，伊有參與協調二次，均未協調出結果，伊不清楚買地前開始協調或後來才協調 (原審卷第101頁)。惟縱兩造訂立系爭買賣協議書前即已開始協調，既未協調出結果，而系爭協議書又未就公眾通行道路用地價金另有約定，自仍以協議書所載內容為兩造關於公眾通行道路用地之約定。如在兩造訂立買賣協議書之後開始與鄰地所有人協調，既未協調出結果，對於兩造之買賣土地協議書原所約定之內容亦無影響。上訴人主張被上訴人同意將來實際買賣土地分割時，會扣除該原有公眾道路288坪部分之面積一節，尚無可採。
五、民法第227條之2固規定：「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。前項規定，於非因契約所發生之債，準用之。」。上訴人主張被上訴人表示：他們除了會協調毗鄰四周土地之所有人共同分擔原有公眾道路面積之價額外，況且依系爭契約第1條已載明面積約0.3公頃土地乙筆（實際面積以分割測量後為準）等語，所以將來實際買賣土地分割時，會扣除掉該原有公眾道路高達288坪部分之面積，」等情，為被上訴人所否認 (原審卷第75頁)，上訴人就此亦未舉證證明，尚難認兩造就「協調毗鄰四周土地之所有人共同分擔原有公眾道路面積之價額」及「將來實際買賣土地分割時，會扣除掉該原有公眾道路高達288坪部分之面積」成立任何契約。故於系爭買賣協議書成立後，縱有兩造曾與鄰地所有人就道路用地部分協調由使用的人共同分擔，但協調並未成立之事實，亦非屬「情事變更」，自無適用或類推適用民法第227條之2之餘地。上訴人另主張原有公眾道路288坪係供被上訴人及其先後出售毗鄰四周土地之第三人使用，卻要求上訴人無償提供道路用地，上訴人買到此部分高達288坪之「原有公眾道路」，根本亳無用處，等於沒買，亦顯有「依其原有效果顯失公平者」之情事云云，惟按上訴人於訂約時已知買賣標的包括原有公眾道路，並於系爭買賣協議書第1條但書約定其義務，已如前述，此乃兩造訂約時所約定之法律效果，自非契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平之情形。上訴人主張依民法第227條之2或類推適用該條規定，請求減少其應給付之金額，尚屬無據，自無可採。
六、按「買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。」，民法第367條定有明文。本件上開土地已於93年2月13日分割登記為113-5地號土地（即系爭土地），面積3,479平方公尺，依系爭買賣協議書第2條約定依每坪3,000元計算，總價金為3,157,193元 (3000×3479×0.3025＝0000000.5小數點以下4捨5入)，上訴人已付100萬元，尚有尾款2,157,193元未付。則依系爭協議書第3條第2項約定，第2期款（即尾款）：俟假分割或正式分割後10日內，乙方 (即上訴人)應一次給付甲方 (即被上訴人)（尾款，實際金額以分割後面積計算為準），付清（尾款）後土地歸上訴人管業，同時由上訴人或上訴人委託之土地代書製妥買賣土地所有權移轉所需全部書類，．．．等語，上訴人本應於93年2月23日前給付尾款完畢。惟上訴人並未依約給付尾款，經被上訴人發函催告上訴人應於93年5月10日前付清尾款，上訴人仍置之不理等情，為兩造所不爭執，並有催告信函及其回執可證（見原審卷第14至22頁）。是被上訴人依系爭協議書及民法第367條之規定，請求上訴人給付價金尾款2,157,193元，即屬有據，應予准許。
七、上訴人主張對被上訴人應將系爭土地移轉登記予伊之義務與其給付價金之義務為同時履行抗辯。惟查依系爭協議書第3條第2項約定，第2期款（即尾款）：俟假分割或正式分割後10日內，乙方 (即上訴人)應一次給付甲方 (即被上訴人)（尾款，實際金額以分割後面積計算為準），付清（尾款）後土地歸上訴人管業，同時由乙方或乙方委託之土地代書製妥買賣土地所有權移轉所需全部書類，送甲方用印後，乙方依照規定限期內送地政機關辦理所有權移轉登記手續，逾期非屬甲方原因而發生之罰款等有關責任，由乙方負責。且第4條第1項約定: 乙方或乙方委託之代書確實依照規定限期送辦土地移轉過戶手續，應納之土地增值稅按89年7月1日公告現值計算由乙方負擔…。足見上訴人應先給付全部價金後，再由上訴人或其委託之代書製妥買賣土地所有權移轉所需之全部書類，送予被上訴人用印後，由上訴人繳納增值稅後，再由上訴人送地政機關辦理所有權移轉登記手續。是上訴人之給付價金義務先於被上訴人之移轉登記義務，於其價金給付完畢前，被上訴人之移轉登記義務尚不發生。上訴人之同時履行抗辯，自無理由。又上開約定就兩造之義務已甚明確，上訴人主張因當時法律規定農地不能移轉，但目前法律變更，可以移轉，因情事變更，主張可以同時履行抗辯云云。惟按上開兩造約定之義務，如移轉登記文件之備妥製、被上訴人之用印、增值稅由上訴人負擔繳納等，與法律之變更無渉，上訴人以法律變更，主張同時履行抗辯，亦無可採。
八、按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。」，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條定有明文。從而，被上訴人依系爭契約及民法第367條之規定，請求上訴人給付2,157,193元，及自訴狀繕本送達翌日即95年3月15日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。原審判命上訴人如數給付，於法並無不合。上訴意旨，就原審判命上訴人給付超過1,293,193元部分，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 5 月 22 日
民事第八庭
審判長法 官 吳景源
法 官 連正義法 官 滕允潔正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 96 年 5 月 22 日
書記官 林麗觀