臺灣高等法院民事判決 95年度上易字第1024號上訴人即附帶被上訴人
乙○○上 訴 人 甲○○前列二人共同訴訟代理人 張堂歆律師
參 加 人 丁○○被上訴人即附帶上訴人
丙○○訴訟代理人 龍其祥律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國95年9月29日臺灣新竹地方法院94年度訴字第92號第一審判決提起上訴，被上訴人為附帶上訴，本院於96年5月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人甲○○給付超過「新台幣參拾萬元及自民國94年2月25日起至清償日止按年息百分之5計算之利息」部分，暨訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。
前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴及附帶上訴均駁回。
第二審訴訟費用關於上訴部分（除確定部分外），由上訴人甲○○負擔20分之5，上訴人乙○○負擔20分之14，餘由被上訴人負擔；附帶上訴部分，由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人於民國87年5月間向參加人承租坐落於新竹縣竹北市縣○段○○○○號土地（下稱系爭土地），租期自87年8月1日起至93年7月30日止共計6年，被上訴人並於前開土地上建築門牌號碼為新竹縣竹北市縣○○路○○號之鋼骨造3層樓房屋（下稱系爭房屋）。嗣被上訴人於91年4月26日將系爭房屋1樓出租予上訴人乙○○經營火鍋店，約定租期自91年6月1日起至97年5月31日止共6年，租金每月新臺幣（下同）12萬元，按月於每月1日以前繳納。被上訴人於91年7月20日將系爭房屋3樓出租予上訴人甲○○經營護膚美容店，約定租期自91年9月1日起至97年9月10日止共6年，租金每月3萬元，按月於每月1日以前繳納。上訴人乙○○於承租系爭房屋1樓經營火鍋店數月後即因經營不善，將該火鍋店轉讓予上訴人甲○○接手經營，甲○○因營運狀況不佳，多次要求被上訴人降租並公告轉讓店面。適於93年4月間，被上訴人與參加人洽談系爭土地續租及調整租金事宜，參加人欲調漲系爭土地之租金，參加人並以系爭房屋建造執照之起造人係參加人為由，稱若被上訴人不同意租金之調整，則欲收回土地及房屋等語。詎上訴人藉詞系爭房屋之所有權歸屬不明為由自93年5月起即拒絕支付租金予被上訴人，迄93年10月間2人積欠之租金已達6個月，被上訴人於93年10月18日依民法第440條之規定函催上訴人限期給付後終止系爭租約。被上訴人與參加人於93年11月4日達成訴訟上和解，被上訴人並於94年5月12日將系爭房屋出賣予參加人。上訴人乙○○嗣於94年4月27日將系爭房屋1樓交還予被上訴人，被上訴人得依據不當得利之法律關係請求乙○○給付自93年5月起至94年4月27日交屋之日止相當於租金之損害賠償合計共1,412,000元，扣除押租金36萬元，得請求1, 052,000 元及其中824,782元自起訴狀繕本送達日後之94年3月13日起算之法定遲延利息，請求甲○○給付自93年5月起至94年4月30日止之租金共36萬元及起訴狀繕本翌日即自94年2月25日起算之法定遲延利息。並答辯聲明：上訴駁回。附帶上訴聲明：
㈠原判決不利於附帶上訴人下列部分廢棄。㈡前廢棄部分，附帶被上訴人乙○○應再給付附帶上訴人新台幣227, 218元。（被上訴人逾上開請求部分經原法院駁回後，被上訴人並未聲明不服，已告確定。)
二、上訴人乙○○辯稱：系爭租賃契約並未約定被上訴人得不經催告而逕行終止租賃契約之約定，被上訴人並非因上訴人2人之遲延給付而當然取得契約之終止權，被上訴人所提出之新竹市○○街郵局第1291號存證信函上固載有5日之履行期限，惟債務人在履行期屆至前，尚無給付之義務，被上訴人上開信函不生終止租約之效力，上訴人乙○○願以被上訴人起訴狀中所稱終止契約之時點即93年10月23日作為系爭房屋
1 樓租賃契約終止之時點，系爭房屋1樓之租賃契約應於93年10月23日合意終止。上訴人乙○○承租後即耗費鉅資裝潢改良系爭房屋1樓，詎參加人主張系爭房屋所坐落之土地租期至93年7月30日，屆滿被上訴人即應將系爭房屋拆除並返還系爭土地予參加人，被上訴人刻意隱瞞上情，使上訴人乙○○陷於錯誤與其訂立租賃契約，上訴人乙○○將因租賃物遭拆除無法繼續收益而遭受重大損失，為此曾發函陳明依民法第264、265條等規定於被上訴人未為對待給付前或提出擔保前暫拒絕給付系爭房屋1樓之租金予被上訴人，並非無故積欠房租。被上訴人起訴狀自認系爭房屋價值約120萬元，則其主張以每月12萬元計算損害賠償顯逾法定最高限額租金之數額。另上訴人乙○○已於94年3月24日通知被上訴人收回房屋，被上訴人遲至94年4月27日方進行點交，則自94年3月24日起至94年4月26日止，上訴人乙○○毋庸支付租金或相當於租金之損害賠償。上訴人乙○○投入畢生積蓄支出鉅資改良租賃物，依房屋租賃契約約定原可使用系爭房屋6年，詎料第三人出面主張系爭房屋要被拆除，使上訴人乙○○陷入極度恐慌，曾於93年3至6月間分別寄發3次存證信函要求被上訴人儘速解決紛爭，均未獲善意回應，被上訴人隱瞞實情誘使上訴人乙○○訂定有瑕疵之租賃契約，致上訴人乙○○無法依租賃契約期限經營事業，身心及財物均遭受重大損失，上訴人乙○○得依不完全給付之法律關係向被上訴人請求損害賠償，請求被上訴人賠償改良系爭房屋1樓所支出之有益費用及營業上損失共計3,780,555元，並主張與應給付之租金及相當於租金之損害賠償互為抵銷等語。並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡駁回被上訴人在第一審之訴。附帶上訴答辯聲明：附帶上訴駁回。
三、上訴人甲○○辯稱：被上訴人以新竹市○○街郵局第1290號存證信函催告上訴人甲○○後終止租約，惟該存證信函上之收件人欄上所記載者為「張淑娟」，並非上訴人甲○○，是該存證信函能否認已對上訴人甲○○為合法終止租約之意思表示，已非無疑，況被上訴人終止系爭房屋3樓之租約不合法律程序，是本件系爭房屋3樓之租賃契約未合法終止。又因系爭房屋3樓之租賃契約仍存續，故被上訴人請求上訴人給付相當於租金之損害賠償自有未洽。上訴人甲○○承租系爭房屋3樓後，花費鉅資裝潢改良系爭房屋3樓作為經營SPA生活館及美容教學之用，前1、2年不斷作形象廣告，花費上百萬元，正要進入佳境廣收會員之際，因被上訴人及參加人均不願提供系爭房屋3樓之所有權資料予上訴人甲○○，致甲○○無法申請公共安檢，將系爭房屋3樓作為承接行政院勞工委員會職業訓練課程之場地，上訴人甲○○遂以每月20萬元之代價另行租借其他場地。且參加人主張欲將系爭房屋拆除並收回系爭基地，上訴人甲○○即不再招收會員以免遭受更為巨大之損失，被上訴人刻意隱瞞被上訴人與參加人就系爭房屋坐落基地租賃期間僅至93年7月30日之事實，使上訴人甲○○陷於錯誤與之簽約並投入鉅資裝潢改良，致受有營業上之損失，是上訴人甲○○自得依不完全給付之法律關係向被上訴人請求4,141,445元之損害賠償，若被上訴人執意終止系爭房屋3樓之租賃契約，上訴人甲○○得主張以上開損害賠償請求權與被上訴人所主張之租金及相當於租金之損害賠償互為抵銷。另依土地法第100條第3款規定，被上訴人主張上訴人甲○○所應給付之36萬元中應扣除已收取押租金6萬元等語。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡駁回被上訴人在第一審之訴。
四、參加人陳述：押租金係被上訴人收取，我沒有拿到，不應該由我還，我願意繼續租給甲○○，我同意以80萬元買下系爭房屋，所以和被上訴人沒有瓜葛等語。
五、兩造不爭執之事項：㈠系爭房屋坐落之土地係被上訴人向參加人所承租，租期自87
年8月1日起至93年7月30日止，93年4月間參加人發函被上訴人表明系爭土地租期屆至後不再續租之意，被上訴人於93年8月26日具狀起訴確認系爭房屋之所有權為被上訴人所有，被上訴人與參加人於93年11月4日原法院93年度訴字第514號民事事件成立訴訟上和解，和解內容為：1.被上訴人願於94年1月31日前給付參加人60,000元。2.被上訴人願於94年1月31日前拆除系爭房屋，無條件返還系爭建物坐落之土地予參加人。參加人於94年2月1日聲請強制執行，被上訴人於94年5月12日復將系爭房屋售予參加人，參加人於94年5月12日請求撤回執行。
㈡系爭房屋1樓係出租予上訴人乙○○，租期自91年6月1日起
至97年5月31日止，租金每月12萬元，系爭房屋3樓部分，則出租予上訴人甲○○，租期自91年9月1日起至97年9月10日止，租金每月3萬元，上訴人等2人自93年5月1日起即未給付租金予被上訴人。
六、關於上訴人乙○○部分：㈠被上訴人主張：其與上訴人乙○○就系爭房屋1樓之租賃契約已於93年10月23日因被上訴人行使解除權而告終止等語。
上訴人辯稱：被上訴人並未於存證信函所載履行期屆至後，更為催告上訴人乙○○履行之意思表示，該存證信函不生催告之效力，被上訴人終止租賃契約不合法等語。經查：
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止租約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達２個月之租額，不得依前項之規定終止租約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾２個月時，始得終止契約，民法第440條第1、2項定有明文。次按民法第440條第1項僅定出租人應定相當期限，催告承租人支付欠租，無須敘明不於期限內支付欠租，將發生若何效果，上訴人之催告書如其所定期限係屬相當，縱未記載苟不依限支付欠租即行終止契約，亦發生催告之效力，此有最高法院44年台上字第1098號判例可資參照。再按出租人一方面為定期催告承租人支付租金之意思通知，同時為於期限內不為支付租金，即為終止租約之意思表示，應認為有效。
⒉上訴人乙○○自93年5月1日起即未按租賃契約之約定按時
繳納租金，迄被上訴人93年10月18日寄發存證信函止，共計6個月之租金未付等情，為兩造所不爭執。上訴人乙○○於訂約時曾交予被上訴人36萬元作為押租保證金乙節，為被上訴人所自承，是將上訴人乙○○前所預付之押租金
36 萬元用以抵償其未付之租金後，尚有3個月之租金迄未繳納。上訴人乙○○辯稱：因參加人主張系爭房屋所坐落之土地為其出租予被上訴人，租期至93年7月30日止，屆滿不再續租，被上訴人隱瞞上情，使上訴人乙○○與之訂定租期至97年5月31日之租賃契約，上訴人乙○○為免因被上訴人與參加人之糾紛，致將來有無法使用租賃物之虞，而遭受重大損失，曾發函予被上訴人行使同時履行抗辯權，表明在未獲被上訴人允諾上訴人乙○○承租使用系爭房屋1樓之權利無缺前，拒絕給付所積欠之租金，是上訴人乙○○係因有第三人就租賃標的物主張權利而依法行使抗辯權，並非無故積欠租金等語，並提出竹北郵局第702號、新竹英明街郵局第1595號存證信函2份為證。惟該存證信函之日期分別為93年12月8日及93年12月24日，均在被上訴人於93年10月18日發函終止租賃契約後，被上訴人既已行使終止權，兩造租賃契約已不復存在，上訴人乙○○不得再行使對待給付之抗辯權。況且被上訴人與參加人間就系爭房屋之所有權雖有糾紛，但上訴人乙○○並未舉証證明參加人就系爭房屋1樓曾主張權利致其不能為使用收益之事實，其不得以參加人出面主張權利為由而拒絕給付租金。故上訴人乙○○辯稱：其曾行使同時履行抗辯，並非無故拒繳租金云云，尚難採信。
⒊上訴人乙○○自93年5月1日起至93年10月18日止欠繳租金
，逾5個月以上，扣除3個月押租金後，仍積欠租金額2個月以上，被上訴人以積欠租金為由發函催告上訴人乙○○限期於文到5日內繳納，積欠之租金72萬元，並表明如於期限內不為支付，被上訴人即有權終止契約，該存證信函於93年10月18日由「彭明珠」所簽收，有送達回執為據，且為上訴人乙○○所不爭，應認已合法送達，依上開說明，已生合法催告之效力。上訴人乙○○辯稱：需俟存證信函所定5日之履行期限屆至後，被上訴人復再定相當期限予以催告，始生催告之效力云云，洵無足採。又被上訴人於上開存證信函內容亦明確載明有兼為終止契約之意思表示，上訴人乙○○未於被上訴人所定之履行期限即93年10月24日給付積欠租金，其與被上訴人就系爭房屋1樓之租賃契約即因被上訴人行使終止權而告終止。上訴人乙○○辯稱：系爭房屋1樓之租賃契約並未合法終止云云，亦無足採。
㈡被上訴人主張其得依據侵權行為及不當得利向上訴人乙○○
請求所欠繳之租金及相當於租金之損害金共1,412,000元，扣除押租金36萬元後，得請求金額為1,052,000元等語。上訴人乙○○否認其有上開請求權。經查：
⒈上訴人乙○○積欠被上訴人自93年5月1日起至93年10月24
日之租金，共5個月又24日，共696,000元（120,000×（5＋24/30））。
⒉按無權占用他人建物，可能獲得相當於租金之利益為社會
通常之觀念。系爭租賃關係於93年10月24日因終止後，上訴人乙○○即無占有使用系爭房屋1樓之正當權源，系爭房屋於94年4月27日始交還予被上訴人，上訴人乙○○雖辯稱：上訴人乙○○已於94年3月24日通知被上訴人收回系爭房屋1樓，被上訴人遲至同年4月27日始點交完成，則自94年3月24日起至94年4月27日止，被上訴人受領遲延點交期間，上訴人乙○○自毋庸支付租金或相當於租金之損害金等語，並提出94年3月24日答辯（一）狀1份為據，惟該書狀內僅載明：「若被上訴人真欲收回1樓房屋，可於收受本書狀繕本後立即與上訴人進行點交事宜」，不能認為其提出給付而被上訴人拒絕受領。上訴人乙○○既未舉証證明其已於適當之處所及時期提出給付而被上訴人拒絕受領給付等事實，其上開辯詞並無可採。因此，被上訴人依據上開規定請求上訴人乙○○給付自93年10月25日起至94年4月26日（共6個月零2日）相當於租金之損害金，即屬有據。本院審酌系爭房屋1樓所在位置為新竹縣治所在之精華地段，面臨馬路之店舖，距離中山高速公路約5分鐘車程，附近有量販店、銀行、小學、醫院及政府機關、文化中心等，交通甚為便利，經原法院至現場履勘屬實，有勘驗筆錄存卷可查，參加人於原法院審理時稱：系爭房屋1樓目前另外出租他人作為牛肉麵連鎖店使用，租金每月10萬元，而被上訴人出租予上訴人乙○○之月租為12萬元等情狀，認本件損害金應以每月12萬元計算，被上訴人得請求上訴人乙○○給付728,000元（120,000×（6＋2/30）=72 8,000，小數點以下四捨五入，下同）。
⒊被上訴人得向上訴人乙○○請求所欠繳之租金及相當於租
金之不當得利合計為1,424,000元（696,000+728,000=1,424,000），則被上訴人請求1,412,000元，扣除押租金36萬元後，被上訴人得請求金額為1,052,000元。
㈢上訴人乙○○辯稱：被上訴人隱瞞其與參加人就系爭土地之
租約迄93年7月31日即已屆至等情，使上訴人乙○○陷於錯誤與被上訴人訂定租期至97年5月31日之有瑕疵之租賃契約，上訴人乙○○要求被上訴人儘速解決與參加人之紛爭，均未獲被上訴人善意回應，參加人並出面就系爭房屋1樓主張權利，揚言土地租期期滿，即欲拆屋還地，致上訴人乙○○無法依原定租賃契約期限經營事業因而受有損害，上訴人自得依不完全給付之法律關係向被上訴人請求損害賠償，請求被上訴人賠償就系爭房屋1樓所支出之有益改良費用及營業上損失共計3,780, 555元，並依民法關於債權抵銷之規定，主張抵銷等語，並提出營業設施、裝修、建築改良物、及生財器具等費用明細表，證明書、請款單、送貨單、交易明細表、估價單、檢收單、對帳單、出貨單、93年度財政部台灣省北區國稅局營業稅查定課徵核定稅額繳款書、租賃建物改良物及營收損失請求賠償明細表、照片等為證。惟查上訴人乙○○自承系爭房屋1樓至94年3月底始全面停止營業，並有上訴人乙○○所提租賃建物改良物及營收損失請求賠償明細表說明欄可參，上訴人乙○○既於94年3月底前就系爭房屋1樓部分仍繼續占有使用以之作為火鍋店之營業場所，應認被上訴人於93年10月終止租賃契約前已履行提供客觀上合於所約定使用、收益之租賃物之義務。至於系爭租約終止後，被上訴人即無依民法第423條以合於所約定使用收益之租賃物交付予上訴人乙○○之義務，自無所謂應負債務不履行之責任可言。因此，縱使被上訴人與參加人間有紛爭存在，上訴人乙○○既未提出證據證明參加人於被上訴人終止租賃契約前對系爭房屋1樓主張權利致上訴人乙○○不能使用收益系爭房屋等事實，其主張其得依不完全給付之法律關係向被上訴人請求損害賠償，並主張其所受損害與被上訴人所得請求之金額互為抵銷云云，即無可採。
㈣上訴人乙○○又主張：其就系爭房屋1樓耗費鉅資裝潢，因
而增加該租賃物之價值，請求就所支出之有益費用與被上訴人得請求之數額互為抵銷等語。被上訴人則否認該有益費用請求權存在。經查：
⒈按承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者
，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用，但以其現存之價額為限，民法第431條第1項定有明文。
⒉兩造租賃契約第9條固約定：「房屋有改裝設施之必要時
，乙方（即上訴人乙○○）取得甲方（即被上訴人）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應回復原狀。」惟系爭房屋1樓原定租約迄97年5月31日始屆滿，被上訴人與上訴人乙○○訂定租賃契約時，亦知悉上訴人乙○○係為經營火鍋店之用途，而對上訴人乙○○就系爭房屋1樓所為之裝潢、設備等為增建，並無反對之意，而同意增設，上訴人乙○○承租系爭房屋1樓，實已預定有6年之使用年限，遂投入金錢予以增設改良，嗣後雖認其權利因參加人主張權利有受損之虞而拒繳租金，遭被上訴人提前終止租賃契約，然上訴人乙○○既已出資就系爭房屋1樓進行改良，被上訴人復自承其並未依約要求上訴人乙○○回復原狀，且於交屋時將該增設之部分全數收受，嗣後且將該房屋以原狀賣給地主等情，則上訴人乙○○依上開規定請求被上訴人償還就系爭房屋1樓支出之有益費用，即屬應予准許。
⒊被上訴人雖稱：上訴人剩餘未拆除之吧台、裝潢、天花板
、電力輸送設備對上訴人並無任何利益等語。惟被上訴人就系爭房屋1樓所增設之裝潢、設備等，經原法院囑託台灣省建築師公會新竹縣市辦事處鑑定結果，以新施作之價值鑑價總值為953,275元，此有鑑定報告書1份存卷供參。
又上訴人乙○○自91年6月1日租期開始時起使用其所增設之裝潢、設備，迄93年10月24日兩造租賃契約終止時止已使用2年4個月又23天（未滿1月以1月計，營利事業所得稅結算申報準則第95條第8款參照），依行政院台（86）財字第52053號函公布之固定資產耐用年數表及固定資產折舊率表所採定率遞減法計算其折舊，上開增設之設備折舊後現存之價額應為227,218元（小數點以下四捨五入）。
故上訴人乙○○得請求被上訴人償還並得主張抵銷之有益費用為227,218元，被上訴人主張未拆除之物對其並無利益云云，並無可採。經抵銷後，被上訴人得請求之金額為824,782元（1, 052,000-227,218）㈤綜上所述，被上訴人依租賃契約及不當得利之法律關係，請
求上訴人乙○○給付824, 782元及自起訴狀繕本送達後之94年3月13日起按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分為無理由，應予駁回。
七、上訴人甲○○部分：㈠被上訴人主張：其與上訴人甲○○就系爭房屋3樓之租賃契
約已於93年10月24日，因被上訴人行使解除權而告終止等語，並提出新竹英明街郵局第1290號存證信函及回執影本為証。上訴人甲○○則辯稱：該存證信函上之收件人欄上所記載者為「張淑娟」，並非上訴人甲○○，是該存證信函能否認已對上訴人甲○○為合法終止租約之意思表示，已非無疑，況被上訴人並未於存證信函所載履行期屆至後，更為催告上訴人甲○○履行之意思表示，是上開存證信函尚不生催告之效力，更遑論被上訴人欲以該存證信函兼作為終止租賃契約之通知，是被上訴人終止租賃契約應不合法等語。經查被上訴人所提存證信函收件人姓名、回執上收件人姓名均記載為「張淑娟」，非上訴人甲○○，被上訴人催告之對象係針對「張淑娟」，而非上訴人甲○○，且該存證信函係由「彭明
珠」而非上訴人甲○○簽名收受，縱上訴人甲○○嗣後收受該信函，依法亦不能認為對上訴人甲○○發生通知或終止租約之效力。
㈡被上訴人於94年5月12日將系爭房屋售予參加人，有被上訴
人提出之建築物買賣契約書在卷可稽，上訴人甲○○對該買賣契約書形式上真正亦不爭執。該契約第2條後段規定：「第3樓部分因有第三人甲○○使用，乙方（即參加人）同意甲方（即被上訴人）與甲○○原定之租約對其繼續有效，甲方不另行點交。」第4條補充條款：「買賣標的物（即系爭房屋）3樓甲○○占用部分，94年4月前應收取之費用，由甲方向甲○○收取，94年5月起由乙方自行處理。」依上開約定，被上訴人與上訴人甲○○就系爭房屋3樓之租賃關係，僅存續至94年4月30日止，自94年5月1日起參加人即承受被上訴人與上訴人甲○○就系爭房屋3樓所訂租賃契約之一切權利義務。
㈢上訴人甲○○自93年5月1日起至94年4月30日止共1年未繳付
租金予被上訴人一節，為上訴人甲○○所不爭，兩造之租金約定為每月3萬元，則被上訴人依租賃契約之法律關係，請求上訴人甲○○給付積欠之12個月租金36萬元，核屬有據，應予准許。
㈣上訴人甲○○辯稱：被上訴人得請求給付之金額，應扣除訂
約時所預付之押租金等語。查被上訴人於94年5月12日將系爭房屋售予參加人，系爭租賃契約依民法第425條買賣不破租賃之規定，應繼續存在於甲○○與參加人之間，被上訴人對於承租人契約上之權利義務，即皆移轉予參加人（院字第1266號解釋參照）。惟民法第425條所謂對於受讓人繼續存在之租賃契約，係指民法第421條第1項所定意義之契約而言，若因擔保承租人之債務而授受押金，則為別一契約，並不包含在內，此項押金，雖因其所擔保之債權，業已移轉，應隨同移轉於受讓人，但押金契約，為要物契約，以金錢之交付，為其成立要件，押金權之移轉，自亦須交付金錢，始生效力（司法院院字第1909號解釋參照)。參加人主張其未取得上訴人甲○○所交付被上訴人之押租金，被上訴人並未主張並証明其已將押租金債權移轉與參加人，則系爭押租金契約，仍然存在於兩造之間。兩造間之租賃契約已不存在，上訴人甲○○即得請求被上訴人返還系爭押租金，故上訴人甲○○主張押租金6萬元應予扣除等語，即屬可採。欠租36萬元扣除押租金6萬元後，上訴人甲○○僅應給付被上訴人30萬元。
㈤上訴人甲○○辯稱：承租系爭房屋3樓後，花費鉅資裝潢改
良系爭房屋3樓作為經營SPA生活館及美容教學之用，前1、2年不斷作形象廣告，花費上百萬元，正要進入佳境廣收會員之際，詎因被上訴人與參加人就系爭房屋間之紛爭，因被上訴人及參加人均不願提供系爭房屋3樓之所有權資料予上訴人甲○○，致上訴人甲○○無法申請公共安檢，將系爭房屋3樓作為甲○○承接行政院勞工委員會職業訓練課程之場地，上訴人甲○○遂以每月20萬元之代價另行租借其他場地，所受損失已屬重大，且參加人復主張欲將系爭房屋拆除並收回系爭房屋所坐落之基地，上訴人甲○○迫於此，即不再招收會員以免遭受更為巨大之損失，被上訴人刻意隱瞞其與參加人就系爭房屋坐落基地租賃期間僅至93年7月30日之事實，使上訴人甲○○陷於錯誤與之簽約並投入鉅資裝潢改良，致受有營業上之損失，是上訴人甲○○自得依不完全給付之法律關係向被上訴人請求4,141,445元之損害賠償，並得依民法上關於債權抵銷之規定，以上開損害賠償請求權與被上訴人所主張之上訴人甲○○應給付之租金360,000元互為抵銷等語，並提出優良商店證明、獎狀、證書、聘書、訓練場地租用同意書、保險單、消防安全設備檢修申請表、報告書、佳美美容室營業設施、裝修、建築改良物及生財器具等費用明細表、平面配置圖、訂購約定書、估價單、收據、送貨單、報價單、財政部台灣省北區國稅局93年度營業稅查定課徵核定稅額繳款書、佳美美容室租賃建物改良物及營收損失請求賠償明細表等為證。惟查上訴人甲○○自承其迄今仍占有使用系爭房屋3樓，且系爭租約之出租人因被上訴人將系爭房屋售予參加人而變更為參加人，系爭房屋自出租迄今均由上訴人甲○○依約為使用收益，不能認為被上訴人有債務不履行情事。上訴人甲○○所提上開資料充其量僅能證明其有支出費用之事實，不能證明其因被上訴人與參加人間之紛爭致其受有損害之事實。上訴人甲○○既未能提出證據足証被上訴人與參加人就系爭土地之紛爭致無法達成原定租約所約定合於使用、收益之狀態或致其受有損害等事實，其主張其得依不完全給付之債務不履行法律關係請求就其所受損害與被上訴人所得請求之金額互為抵銷云云，難認有理。
㈥再按承租人主張民法第431條第1項有益費用償還請求權之前
提為租賃關係業已終止，此觀法條之規定自明，被上訴人與上訴人甲○○就系爭房屋3樓之租賃契約迄未合法終止，自94年5月1日起系爭房屋3樓之租賃關係即存在於參加人與上訴人甲○○之間，且上訴人甲○○猶繼續使用系爭房屋3樓，則甲○○主張其請求被上訴人應償還有益費用，並與被上訴人得請求之租金互為抵銷云云，即屬無從准許。
㈦綜上所述，被上訴人依租賃契約之法律關係請求上訴人甲○
○給付30萬元及自起訴狀繕本送達之翌日即94年2月25日起按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。其逾此部分請求即屬不能准許。
八、從而被上訴人依租賃契約及不當得利之法律關係，請求上訴人乙○○給付1,052,000元及其中824782元自94年3月13 日起算之法定遲延利息，於824,782元及自94年3月13日起按年息百分之5計算之利息部分，為有理由，應予准許，逾此部分為無理由，應予駁回。被上訴人依租賃契約之法律關係請求上訴人甲○○給付36萬元及自94年2月25日起按年息百分之5計算之利息，於30萬元及自94年2月25日起算之法定遲延利息部分，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。是則原審就超過上開應准許部分，為上訴人甲○○敗訴之判決，自有未洽。甲○○上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。原審就上開應准許部分，判命上訴人等如數給付，就上開不應准許部分，為被上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴及附帶上訴意旨指摘此部分原判決不當，求予廢棄改判，均為無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與舉證，無一一論列之必要，併此敘明。
十、據上論結，本件甲○○之上訴為一部有理由，一部無理由，，附帶上訴及乙○○之上訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第78條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 5 月 29 日
民事第十三庭
審判長法 官 黃嘉烈
法 官 李媛媛法 官 高鳳仙正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 96 年 5 月 31 日
書記官 黃慶霽