臺灣高等法院民事判決 95年度上易字第110號上 訴 人 丙○○訴訟代理人 謝宜雯律師
陳佳瑤律師複代理人 李文娟律師
陳筱屏律師被上訴人 乙○○即愛蘭絲護膚坊訴訟代理人 謝華凱律師上列當事人間遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國94年12月16日臺灣宜蘭地方法院94年度訴字第187號第一審判決提起上訴，本院於95年7月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人下列第2、3項之訴部分及訴訟費用之裁判廢棄。
上廢棄部分，被上訴人應將門牌號碼為宜蘭縣宜蘭市○○路○段○○○號房屋全部遷讓交還上訴人。其履行期間為陸個月。
被上訴人應自民國九十五年七月十四日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付上訴人新台幣貳萬伍仟元。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔五分之四，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人主張：伊所有宜蘭縣宜蘭市○○路○段○○○號房屋（下稱系爭房屋）前於民國92年間出租予訴外人甲○○，惟
嗣甲○○未依約繳納租金達2期總額，經伊終止租約，並訴請甲○○遷讓房屋，由原法院簡易庭以93年度宜簡字第49號判決伊勝訴確定在案，並據以聲請強制執行，經原法院93年度執字第84號執行，被上訴人竟以其對系爭房屋有租賃權存在為由，對執行聲明異議，執行法院未察，逕認被上訴人非執行名義效力所及而駁回伊強制執行之聲請，並令伊另循訴訟途徑解決，伊不得已乃提出本訴。查伊係將系爭房屋租予甲○○，被上訴人係甲○○向轉租，伊並未交付被上訴人系爭房屋之權狀及伊妻銀行帳戶，被上訴人係自甲○○處取得，而被上訴人每月匯入伊妻李憶淳銀行帳戶新台幣（下同）2萬5000元，固屬事實，然被上訴人所給付者，乃其無權占有系爭房屋而應給付相當於租金之損害金。伊與甲○○間於93年3月間就系爭房屋尚在訴訟中，自無自93年3月14日起即將系爭房屋租予被上訴人之理。被上訴人既係向甲○○轉租系爭房屋，伊與被上訴人間並無租賃關係存在，伊既終止與甲○○之租賃契約，被上訴人之使用系爭房屋即屬無權占有，爰請求判命被上訴人應遷讓交還系爭房屋，並給付自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付2萬5000元之不當得利之判決（原審駁回上訴人之請求）。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將門牌號碼為宜蘭縣宜蘭市○○路○段○○○號房屋全部遷讓交還上訴人。㈢被上訴人應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付上訴人2萬5000元。
二、被上訴人則以：系爭房屋係向上訴人承租，並自93年3月15日起繳納租金迄今，且租賃系爭房屋之押金伊亦已給付。又系爭房屋因伊承租供營業使用，所增加之房屋稅、地價稅依約定由上訴人提供稅單由伊負擔補貼，其中93年5月、94年5月伊已補貼房屋稅8526元、8424元，93年11月間補貼地價稅款2900元，該補貼款項均匯入上訴人之妻李憶淳之銀行帳戶內。另伊辦理營利事業登記時，上訴人亦提出其身分證影本及系爭房屋之土地及建物權狀等資料供伊辦理，更足見兩造間就系爭房屋確有租賃關係存在，上訴人請求遷讓系爭房屋及相當於租金之不當得利，並無理由等語，資為抗辯。答辯聲明：駁回對造之上訴。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭房屋為上訴人所有，曾出租訴外人甲○○經營麗晶護膚坊，現由被上訴人占有使用中。㈡被上訴人自93年3月間起迄95年4月13日止，除93年5月14日由訴外人丁○○匯款外，被上訴人每月均匯款2萬5000元入上訴人之妻李憶淳於台灣銀行豐原分行所設之000-000-000-000號帳戶內。㈢被上訴人於93年6月至8月間曾加匯2萬5000元入李憶淳前開帳戶內。㈣上訴人曾提供系爭房屋之房屋稅、地價稅稅單，要求被上訴人補貼稅款，被上訴人亦已補貼93年度、94年度之房屋稅及93年度地價稅。㈤本件之訴訟標的價額未逾150萬元。
四、兩造爭執事項厥為兩造間有無租賃契約存在。查：㈠系爭房屋係上訴人所有，上訴人主張被上訴人無權占有，自
應被上訴人就有權占有之有利事實負舉證之責。被上訴人固提出其每月匯款之單據，並舉證人丁○○為證。且證人丁○○固證稱其於93年2月間經由系爭房屋之原承租人之受僱人「阿月」者之電話聯絡，而與上訴人洽談租約，上訴人告以前承租人之租期至同年10月屆至，屆時再正式簽約，而同意其先行裝潢，93年3月再付租金及押金嗣後再分期給付，並即交付鑰匙，及其為申請營利事業登記證，上訴人並交付系爭房屋之建物權狀、身分證影本及上訴人之妻之銀行帳戶，以供其匯入租金款項等語（見本院卷第73頁反面）。惟其所述有諸多不合常情之處：⑴上訴人與原承租系爭房屋之甲○○之租賃契約係經公證，因甲○○自92年12月起即未付租金，經上訴人持公證書聲請強制執行，原法院執行處於93年1月15日發自動履行命令，嗣於93年2月19日以租賃期間未屆至為由撤銷執行命令，並於93年3月1日催告甲○○給付租金，再於93年3月17日起訴請求甲○○遷讓房屋，並請求甲○○給付自93年3月10起至遷讓房屋之日止之每月2萬5000元之損害金，該事件於93年8月13日判決上訴人勝訴，93年10月5日確定，有起訴狀、催告函、執行處之執行命令、判決書及確定證明書等件附於外放之原法院93年宜簡字第49號影印卷。上訴人既於系爭房屋出租時要求至法院公證，堪見上訴人應係一甚為謹慎之人，而於93年2月間其與甲○○之租約尚未屆期，且亦尚未向甲○○催討租金，其是否於斯時即與證人丁○○洽談租約事宜，即非無疑。⑵上訴人與甲○○之租約曾經公證，然甲○○仍違約拒付租金，93年2月間上訴人正聲請法院執行遷讓房屋事宜，則於有人欲承租系爭房屋時，衡諸常情上訴人應更加慎選承租人，而上訴人與丁○○之前並不認識，依證人丁○○所述，僅係經由丁○○所稱之「阿月」從中電話聯絡，衡諸常情，上訴人應更加謹慎衡量新承租人之信用、資力。然依證人丁○○所述，上訴人竟未立任何書面租約、並收取第一次租金，更未收取押金即交付鑰匙供丁○○裝潢，並交付權狀、身分證影本等資料，顯與一般租賃者通常均係簽妥契約、收取第一月租金及押金後始交付鑰匙者有異。⑶依丁○○證稱其與上訴人洽談租約時原承租人已遷出，則於93年3月9日上訴人既已終止與甲○○之租約，且甲○○並已遷出系爭房屋，倘上訴人確有將系爭房屋自93年3月14日起出租予被上訴人，則更立契約應無困難，上訴人要無仍需起訴請求甲○○遷讓房屋及給付相當租金之不當得利，浪費訴訟費用，更無於該判決確定時再持以聲請強制執行，並以丁○○係向甲○○轉租之占有人併聲請法院對之執行之理（見本院卷第93頁執行筆錄及67頁執行處函）。⑷一般租賃契約之押金應於簽立租賃契約時給付，此乃眾所週知之事實，證人丁○○固證稱得上訴人同意而遲延分期給付云云。惟被上訴人於原審自承強制執行時兩造曾商談，其認7萬5000元係押金，但上訴人認係補償金，致未達成協議（見原審卷第60頁），被上訴人亦陳稱強制執行時其始與上訴人見面，上訴人宣稱被上訴人並未給付押金等語（見本院卷第75頁），倘上訴人確曾同意承租人即被上訴人遲延分期給付押金，當無於強制執行時猶主張被上訴人並無給付押金之理。至被上訴人所提之93年6月至8月之匯款單上，並未註明係押金，仍僅註記為房租，而上訴人一再主張該7萬5000元為被上訴人向甲○○轉租而代甲○○給付欠租3個月之補償金，則該筆款項是否即為本件被上訴人向上訴人承租之押金，即非無疑。⑸證人丁○○之證言既有上述不合常情之處，且其為被上訴人之受僱人，其證言顯有偏頗之虞，自難採為有利被上訴人之認定。⑹再參以被上訴人主張承租之起租日之日期與甲○○之承租日期同為每月之十五日（第一期之租金匯款日為93年3月15日，見原審卷第37頁），甲○○承租系爭房屋係經營寶麗金護膚坊，與被上訴人經營項目相同，且被上訴人自承甲○○設置之設備雖為其他債權人搬走，但原來裝潢、冷氣均無變動，其只需搬進自己之設備即可營業等語（見本院卷第31頁反面），核與上訴人主張除櫃台及大門設立位置改變外，其餘裝潢均與甲○○承租時相同者相符（見本院卷第76頁），由上益可知上訴人主張被上訴人係向原承租人甲○○轉租系爭房屋，並非無據。
㈡被上訴人自93年3月15日起迄95年4月13日止，除93年6月至8
月間每月匯款5萬元外，均按月匯款2萬5000元至上訴人之妻之銀行帳戶內，固屬事實，被上訴人主張此為每月之租金，堪見兩造間確有租賃契約存在云云。惟查：⑴上訴人堅指系爭房屋係甲○○轉租予被上訴人，並一再聲請傳訊證人甲○○為證。被上訴人雖否認向甲○○承租。查甲○○經原審及本院傳訊均未到庭，而丁○○固證稱其出面向上訴人承租，惟其所述諸多不合情理之處，已不足採取，業如上述，而被上訴人係向原承租系爭房屋之甲○○轉租系爭房屋，既經認定，兩造間並無租賃關係存在，則甲○○將上訴人之身分證資料、系爭房屋之權狀及上訴人之妻之銀行帳戶轉交予被上訴人，俾被上訴人辦理營利事業登記證及匯入房租者，自屬合理，是上訴人主張被上訴人憑以辦理營利事業登記證之權狀及身分證影本並其妻之銀行帳戶係甲○○轉交者，即屬可採。⑵被上訴人係向甲○○轉租系爭房屋，兩造間並無租賃關係存在，則於上訴人終止其與甲○○間之租賃契約後，對上訴人言，被上訴人之使用系爭房屋即屬無權占有。而無權占有他人之物，卻仍自願給付相當於租金之不當得利予該他人之情事，固與一般社會常情有違，惟次承租人依其與原承租人之約定而匯款至約定之帳戶以給付租金，所在多有，且於出租人終止租賃契約時，為營造其非無權占有之表象而繼續給付租金，事所常見，自難單憑被上訴人按月匯款至上訴人之妻銀行帳戶內，即遽指其與上訴人間有租賃關係存在。⑶無權占有他人房屋使用收益，依一般社會之認知，即享有免付租金之利益，房屋所有人即受有相當租金之損害，是上訴人縱未將被上訴人按月所匯之款項退回，惟其主觀上認此為相當租金之損害賠償，不影響兩造間並無租賃關係之認定。蓋倘被上訴人係以承租系爭房屋之意付租金，惟上訴人係以收取相當租金之損害賠償之意而未退回，二者就租賃之意思表示並不一致，亦無成立租賃契約可言。⑷系爭房屋因供營業使用，其房屋稅及地價稅因而增加，而被上訴人既係無權占有使用系爭房屋，此項增加之稅捐即為上訴人之損害，是上訴人為免損害要求被上訴人賠償增加之房屋稅及地價稅捐，亦難執此遽認兩造間確有租賃關係存在。
㈢況退步言，縱認被上訴人於93年2月間經由證人丁○○向上
訴人承租系爭房屋屬實，惟依證人丁○○所述，洽談當時上訴人稱前房客之租期未屆至，至93年10月屆至期滿時再談要租多久及正式簽約等語（見本院卷第74頁正反面），顯見當時兩造就租期係僅約定自93年3月至93年10月前房客即甲○○之租期屆滿時，應屬定期租賃。而證人丁○○亦證稱93年10月時伊告以前房客之租期已滿，請求訂立契約，上訴人即告以要售屋並要求其搬遷等語（見同上頁），則於租期屆滿時，上訴人已明示不再續約，反對被上訴人繼續使用，並於94年3月間持對甲○○之確定判決要求占有人丁○○自系爭房屋遷讓並交還系爭房屋，並有原法院執行處之函可稽（見本院卷第61、93頁），是亦無民法第451條或民法第422條視為不定期租賃契約可言，不因上訴人未退回被上訴人繼續匯入之款項而異。兩造間之租賃契約既於93年10月間期滿，租賃契約消滅，被上訴人繼續使用即屬無權占有，上訴人請求被上訴人遷讓並交還系爭房屋，亦屬有據。
㈣按基於同一原因事實受有損害並受有利益者，其請求之賠償
金額，應扣除所受之利益。民法第216條之1定有明文。被上訴人於93年6月至8月所匯之7萬5000元既非屬承租系爭房屋之押金，業如前述，則上訴人因被上訴人之無權占有固受不能使用之損害，惟其亦受有該7萬5000元之利益，依前揭說明，自應扣除其所受之利益，該利益自應就上訴人所請求之賠償金額扣除其所受之利益。本件上訴人自承被上訴人匯款至95年4月13日止（見本院卷第105頁反面），則應扣除上訴人所受之利益7萬5000元（為3個月損害金），是其請求自95年7月14日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當租金之損害金2萬5000元，亦屬正當。其餘請求被上訴人自起訴狀繕本送達翌日即94年8月11日起至95年7月13日止之相當租金之損害金，此部分之請求，要非正當。
五、本件兩造間既無租賃關係存在，被上訴人係向甲○○轉租而使用系爭房屋，於上訴人終止其與甲○○之租賃契約後，就上訴人言，被上訴人即屬無權占有。況退步言，縱認兩造間曾有租賃關係存在，惟至93年10月亦已因期滿而消滅，被上訴人繼續使用，亦屬無權占有。從而上訴人本於所有權能及不當得利之法律關係，請求被上訴人自系爭房屋遷讓交還予上訴人，並給付自95年4月14日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當租金之損害賠償2萬5000元，為有理由，應予准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨就此部分求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2、3項所示。又覓屋開店容須相當時日，爰酌定其履行其間為6月，以資兼顧。至上訴人請求不應准許之部分，原判決為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合，上訴意旨就此部分求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與舉證，經審酌核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第463條、第396條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 7 月 25 日
民事第七庭
審判長法 官 鄭三源
法 官 王聖惠法 官 周美月正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 95 年 7 月 25 日
書記官 陳啟文