臺灣高等法院民事判決 95年度上易字第258號上訴人即附帶被上訴人 丁○○
戊○○己○○乙○○甲○○丙○○訴訟代理人 詹振寧律師被上訴人即附帶上訴人 庚○○訴訟代理人 張國雄律師上列當事人間調整租金事件，上訴人對於中華民國95年1月27日臺灣臺北地方法院94年度訴字第2723號第一審判決提起上訴，被上訴人為附帶上訴，經本院於95年12月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及附帶上訴均駁回。
第二審訴訟費用，關於上訴部分由上訴人負擔，關於附帶上訴部分由附帶上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人即附帶被上訴人丁○○、戊○○、己○○、乙○○、甲○○、丙○○（下稱丁○○等6人）主張：坐落於台北市○○區○○段○○段第109地號土地（下稱系爭土地），為兩造共有，被上訴人即附帶上訴人庚○○（下稱庚○○）之所有權應有部份為1089/2349，戊○○等6人之所有權應有部分各為210/2349（合計為1260/2349）。兩造間就丁○○等6人之系爭土地所有權應有部分（下稱系爭租賃標的）成立未定期限租賃契約，於民國（下同）57年間約定年租金按系爭土地申報地價年息3%計算。又庚○○所有門牌號碼台北市○○路○段○○○巷16、18號房屋（下稱系爭房屋）坐落於系爭土地上，由庚○○將該房屋1樓以月租新台幣（下同）9萬元出租他人開設成衣店，將該屋2樓以月租5萬元出租他人開設餐廳，並將該屋3樓供作住家使用。又系爭土地於57年5月間之公告現值及公告地價均為每平方公尺10,566元，迄至94年1月間，其公告現值已增為每平方公尺30萬元，公告地價亦增為131,000元；另系爭土地為第4種商業區，係使用強度最高之土地，屬台北市西門町商圈，百貨公司及商業大樓林立，商業發達，且位於台北市○○路、漢口街、峨嵋街、康定路、武昌街等交通要道，並有捷運站及公車路線經過，交通便捷，其繁榮景象已與兩造間成立不定期租賃關係之初大不相同，自有調整租金之必要。爰依據民法第227條之2及第442條之規定，請求將系爭租賃標的之年租金自94年5月起調高至按該土地申報地價年息12%計算等語。原審為丁○○等6人一部勝訴、一部敗訴之判決，准將系爭租賃標的之年租金自94年5月起調整為按申報地價年息5%計算。丁○○等6人就其敗訴部分不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決關於駁回丁○○等6人後開第㈡項之訴部分廢棄。㈡系爭租賃標的之年租金自94年5月起再調高按申報地價年息5%計算；對於庚○○之附帶上訴則聲明駁回附帶上訴。
二、庚○○則以：兩造就系爭租賃標的所約定之租金係按系爭土地申報地價年息3%計算，並非約定以固定金額給付租金，其租金已因土地申報地價之昇降而機動調整，自無再依民法第442條之規定增減租金之必要。又丁○○等6人就系爭土地自57年起至92年12月間止，均係按當年公告地價80%作為申報地價，迨至93年1月間，系爭土地之公告地價較92年調降，然丁○○等6人竟以公告地價120%作為申報地價，以增加租金，益徵系爭土地之租金無再予調高之必要。又系爭土地面臨之台北市○○路○段○○○巷乃係6公尺寬之巷道，因未列入行○○○區○○○○○道，經濟利用價值不增反降；且丁○○等6人僅有系爭土地所有權應有部分1260/2349，而依經驗法則，出租土地共有權之租金應較出租整筆基地之租金為低；況鄰近系爭土地之同地段54地號土地（下稱系爭54地號土地），其租金自78年12月22日起迄今仍按公告地價5%計算，而該土地地段及門面尚優於系爭土地，是丁○○等6人請求將系爭租賃標的之年租金調高至按申報地價年息10%計算，顯無理由。此外，庚○○已清償至94年度止之租金，丁○○等6人亦不得再請求自94年5月間起調整租金等語，資為抗辯。原審為庚○○一部勝訴、一部敗訴之判決（詳如前述），庚○○就其敗訴部分提起附帶上訴，並聲明：㈠原判決關於不利於庚○○部分廢棄。㈡上開廢棄部分，丁○○等6人在第一審之訴駁回；對於丁○○等6人之上訴則聲明駁回上訴。
三、經查系爭土地為兩造共有，庚○○之所有權應有部份為1089/2349，戊○○等6人之所有權應有部分各為210/2349(合計為1260/2349）。又庚○○所有系爭房屋係坐落於系爭土地及訴外人葉國銃所有同所107地號土地（下稱系爭107地號土地）上，兩造間就系爭租賃標的成立未定期限租賃關係，於57年間約定年租金按系爭土地申報地價年息3%計算迄今等情，有土地登記謄本、建物登記謄本、台北市建成地政事務所建築改良物勘測成果表、土地複丈成果圖、原法院92年度訴字第4484號判決及本院93年度上易字第694號判決可稽（見原法院94年度北調字第231號卷第7至22頁，原審卷第11頁，本院卷第54頁），且為兩造所不爭執，均堪信為真實。
四、按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2第1項定有明文。又按未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第227條之2第1項規定，訴請法院調整其租金（最高法院93年台上字第2446號判例意旨參照）。經查：
㈠兩造間就系爭租賃標的有未定期限租賃關係存在，於57年間
約定年租金按系爭土地申報地價年息3%計算迄今，已如前述。又查系爭土地位於台北市○○路○段○○○巷內，鄰近台北市○○街，於45年5月4日公告為商業區，於77年1月11日公告為第4種商業區；其附近設有捷運站，並有數線公車經過，屬台北市西門町商圈，商圈內百貨公司及商業大樓林立等情，有台北市土地使用分區管制規則有關建蔽率容積率庭院等規定一覽表、台北市土地使用分區管制規則簡要表、台北市政府都育發展局土地使用分區、公共設施用地證明書及台北市政府都市發展局94年12月14日北市都測字第09435589600號函可稽（見原法院94年度北調字第231號卷第26、27頁，原審卷第51頁），復為兩造所不爭執，堪認系爭土地所處地理位置交通便利，生活機能完整，且富商業機能。又系爭土地之公告現值及公告地價於57年5月間均為每平方公尺10,566元，於63年12月間均調昇至每平方公尺35,783元，又於67年5月間均調昇至每平方公尺46,700元，復於76年7月間均調昇至每平方公尺13萬元；嗣於80年7月間，其公告現值調昇至每平方公尺297,000元，其公告地價則僅調昇至每平方公尺143,000元；於83年7月間，其公告現值調昇至每平方公尺334,400元，其公告地價則僅調昇至每平方公尺155,500元；於93年1月間，其公告現值調降為每平方公尺291,000元，其公告地價則調降為每平方公尺131,000元；於94年1月間，其公告現值調昇至每平方公尺30萬元，其公告地價則仍為每平方公尺131,000元，二者差距達2.29倍，此有系爭土地公告地現值及公告地價查詢單可稽（見原法院94年度北調字第231號卷第23、24頁）。由上足見系爭土地自57年間起，因上開交通改善、商業繁榮等因素，其土地價值逐年提高，且自80年7月間起，其公告現值與公告地價之差距逐年擴大；又依平均地權條例第16條規定，舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價；土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價120%時，以公告地價120%為其申報地價；申報之地價未滿公告地價80%時，得照價收買或以公告地價80%為其申報地價，是土地申報地價與公告地價間具有一定關連性，而系爭土地之年租金按申報地價年息3%計算，核與系爭土地本身價值顯不相當，而此結果之發生顯非兩造於57年間約定租金計算標準時所得預料，且倘仍依原約定標準計付租金，顯有失公平，是丁○○等6人依據民法第227條之2第1項之規定，請求調整系爭租賃標的之租金，自屬有據。
㈡系爭房屋為加強磚造平屋頂本國式3層店舖住宅，庚○○將
該屋1樓占用系爭土地部分以月租9萬元出租予訴外人鄭雅文開設成衣店，將該屋2樓全部（即占用系爭土地及系爭107地號土地部分）以月租5萬元出租予訴外人蔣佩玲經營餐廳，並將該屋3樓留供自己居住使用，此為庚○○所自認（見本院卷第21、45、46頁），並有房屋租賃契契約書可證（見本院卷第47至50頁），且為丁○○等6人所不爭執，堪信為真實。又庚○○就系爭土地之所有權應有部份為1089/2349，戊○○等6人之所有權應有部分合計為1260/2349，已如前述；而系爭土地面積為76平方公尺，系爭107地號土地面積為110平方公尺（見本院卷第51、52頁），則依系爭房屋占有系爭土地之比例及丁○○等6人就系爭土地所有權應有部分比例計算，庚○○就系爭房屋使用丁○○等6人就系爭土地所有權應有部分之年租金收入為710,814元【計算式為：90,000×12×1260/2349＋50,000×12×76/(76＋110)×1260/2349＝710,814，小數點以下四捨五入】；而系爭土地93年1月間之公告地價為131,000元，其申報地價為157,200元（即公告地價120%），有土地登記謄本、土地公告地現值及公告地價查詢單可稽（見原法院94年度北調字第231號卷第8、24頁），則依該申報地價年息3%計算，庚○○就系爭租賃標的之93年度租金應為192,254元（計算式為：157,200×76×3%×1260/2349＝192,254，小數點以下四捨五入）。爰審酌系爭土地周邊環境、工商繁榮程度、庚○○使用系爭土地狀況及其所得利益等一切情狀；復經參諸坐落於台北市○○路○段○○○巷北側之系爭54地號土地（與系爭土地以該巷道相隔），乃出租供作門牌號碼台北市○○路○段○○○巷○○號3層房屋之基地，前經本院以79年度上字第705號確定判決准自78年12月22日起調整為按公告地價年息5%(參以當時平均地權條例第16條規定，為法定申報地價年息6.25%）計算年租金迄今，亦有本院79年度上字第705號判決及地籍圖謄本可稽（見本院卷第33至39頁），應認系爭租賃標的之年租金調整為按該土地申報地價年息5%計算為適當。
㈢丁○○等6人雖主張經其委託不動產估價師事務所就系爭土
地及系爭房屋之每年租金收入狀況進行勘估，其結果不論係採何方式進行勘估，系爭土地之年租金收入至少有144萬元，已遠超出以系爭土地申報地價年息10%計算之年租金1,194,720 元，故系爭土地之年租金應按申報地價年息10%計算始為適當等語，並提出估價報告為證（證物外放）。惟查，該估價報告固記載系爭土地、系爭107地號土地及系爭房屋之年租金，如以租賃實例比較法求得收益租金應為6,465,866元，如以估價總金額運用積算法求取租金應為3,588,170元（見該估價報告書第1頁）。惟查該估價報告係以系爭土地、系爭107地號土地及系爭房屋所有權全部作為勘估標的（見該估價報告第1、5、9頁），且已於「估價報告書使用之限制條件」中載明：「估價報告書中提供的任何一價值估計額，僅適用於整個不動產的估價。除非在估價報告書中另有聲明，否則，任何將整個受估不動產價值按權利比例劃分或其他方式劃分，都將使本估價報告書中的估價結果無效」（見該估價報告第3頁），是丁○○等6人依上開估價報告所載租金數額，再以系爭土地及系爭107地號之土地面積比例、系爭土地價值與系爭房屋價值之比例計算，主張如以租賃實例比較法求得系爭土地之年收益租金應為2,602,337元，如以估價總金額運用積算法求取系爭土地年租金應為1,444,142元（見本院卷第79頁），自屬無據。故丁○○等6人據以主張系爭租賃標的之租金應調高至按土地申報地價年息10%計算，尚不足取。
㈣丁○○等6人雖又主張坐落台北市○○區○○段3小段52地號
土地上門牌號碼台北市○○街○○號之全棟房屋，自95年5 月26日起至98年5月25日止之租金為每月90萬元，自98年5月26日起至100年5月25日止之租金為每月94萬元，顯見系爭租賃標的之年租金按申報地價年息10%計算並無過高情事等語，並提出房屋租賃契約書為證（見本院卷第67至73頁）。惟查上開房地係面臨台北市○○街，且依上開房屋租賃契約書所示及通常交易情況，其租賃標的應包括上開52地號土地及上開51號房屋全部，核與系爭土地之地理位置及房地使用狀況並不相同，是尚難以上開房地之租金額作為系爭租賃標的調整租金之基準。
五、又按房屋或土地出租人，提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整（最高法院48年台上字第521號判例意旨參照）。經查庚○○就系爭租賃標的之94年度租金，於本件訴訟繫屬時 (即94年5月4日）尚未清償，而係於訴訟繫屬後始依原約定之租金計算方式計付租金予丁○○等6人，此為兩造所不爭執（見本院卷第91、104頁），則依上開說明，庚○○就起訴前之租金固已發生清償之效力，然對於丁○○等6人提起本件訴訟請求自起訴後即94年5月間起調整租金，尚不生影響。
六、綜上所述，丁○○等6人依據民法第227條之2第1項之規定，請求將系爭租賃標的之年租金自94年5月起調整為按該土地申報地價年息5%計算部分，為有理由，應予准許；其逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。從而，原審就上開不應准許部分，所為丁○○等6人敗訴之判決；就上開應予准許部分，所為庚○○敗訴之判決，均核無違誤。兩造各自就其敗訴部分，分別指摘原判決各該部分不當，求予廢棄改判，均為無理由，應予駁回。
七、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴及附帶上訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條判決如主文。
中 華 民 國 96 年 1 月 2 日
民事第四庭
審判長法 官 張劍男
法 官 丁蓓蓓法 官 彭昭芬正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
附帶上訴人不得上訴。
中 華 民 國 96 年 1 月 5 日
書記官 丁華平附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。