臺灣高等法院民事判決 95年度上易字第294號上 訴 人 丙○○
乙○○共 同訴訟代理人 丁俊文律師被 上訴人 戊0000000法定代理人 甲○○訴訟代理人 陳正磊律師
丁○○上列當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國95年2月23日臺灣臺北地方法院94年度訴字第7194號第一審判決提起上訴，被上訴人為訴之變更，本院於95年11月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴人承租被上訴人所有坐落臺北市○○區○○段二小段九五八地號土地（即臺北市○○區○○街二段一四一號房屋基地部分面積四五點七五平方公尺）之租金，應自民國九十一年十月四日起調整為每月新臺幣壹萬壹仟零柒拾捌元，其中上訴人丙○○部分每月為新臺幣陸仟陸佰肆拾柒元，上訴人乙○○部分每月為新臺幣肆仟肆佰參拾壹元。
變更之訴訴訟費用由上訴人丙○○負擔五分之三，餘由上訴人乙○○負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴聲明上訴人承租被上訴人所有臺北市○○區○○段2小段958地號土地（即臺北市○○街○段○○○號房屋坐落之基地，下稱系爭土地）面積45.75平方公尺，自民國91年10月4日起按申報地價年息4%計算，每年應繳地租合計新台幣（下同）13萬2,931元，其中被上訴人丙○○應有部分3/5為7萬9,759元，被上訴人乙○○應有部分2/5為5萬3,172元。
原審為被上訴人勝訴判決，被上訴人於本院變更起訴聲明如
主文所示，上訴人同意變更，經核與民事訴訟法第463條、第255條第1項第1款規定相符，應予准許，合先敘明。
二、被上訴人主張：坐落臺北市○○街○段○○○號房屋1至5層及騎樓（下稱系爭房屋）於60年1月9日建築完成，原為訴外人朱陳花香所有，分別於88年7月31日及9月23日辦妥所有權移轉登記為上訴人丙○○應有部分3/5及乙○○應有部分2/5，該房屋使用之基地為臺北市○○區○○段2小段958、960地號兩筆，其中958地號（即系爭土地）為被上訴人所有，占用面積計45.75平方公尺。系爭房屋與同街129、131、133、13
5、137、139、143、145、147號等9棟房屋為連棟式房屋，均係租用被上訴人土地所興建，上開9棟房屋經原審84年訴字第1405號判決確定調整地租為土地申報地價年息4%。被上訴人曾分別於91年6月20日及91年7月3日發函通知上訴人乙○○、丙○○，表示欲調整租金為申報地價年息4%，就此亦曾聲請調解，惟嗣因兩造調解不成立，為此爰依租賃關係比照其餘9棟房屋所調整之地租額請求自調解不成立證明書核發翌日起之租金，於原審聲明：上訴人承租被上訴人所有系爭土地面積45.75平方公尺自91年10月4日起按申報地價年息4%計算，每年應繳地租合計13萬2,931元，其中被上訴人丙○○應有部分3/5為7萬9,759元，被上訴人乙○○應有部分2/5為5萬3,172元。於本院變更起訴聲明：上訴人承租被上訴人所有系爭土地面積45.75平方公尺自91年10月4日起調整為每月1萬1,078元，其中被上訴人丙○○應有部分3/5每月為6,647元，被上訴人乙○○應有部分2/5每月為4,431元。
三、上訴人則以：系爭房屋之基地即臺北市○○區○○街2小段958地號於42年5月22日由訴外人朱陳花香與陳貽銘就上開土地設定地上權，並各支付2,000元共4,000元予被上訴人，地上權之地租係每月30元，因朱陳花香與陳貽銘均已死亡，本件既係設定地上權係屬物權並非一般租賃債權，故被上訴人依民法第442條請求調整租金，應無理由。又系爭房屋於88年間以買賣及贈與為原因分別移轉登記應有部分予上訴人，其中徐陳美珠贈與上訴人乙○○，贈與後伊從未繳過租金。兩造間並無租賃關係等語，並聲明：被上訴人之訴駁回。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，於本院聲明：駁回被上訴人變更起訴聲明。
四、經查，系爭房屋使用系爭土地，於42年5月22日由朱陳花香與陳貽銘辦妥地上權設定，權利價值各2千元，設定權利範圍66.12平方公尺，地租每月30元。系爭房屋原為朱陳花香等所有，於60年1月9日改建完成，嗣分別於88年7月31日及同年9月23日辦妥所有權移轉登記為上訴人丙○○應有部分3/5及乙○○應有部分2/5，該房屋使用之部分基地坐落系爭土地為被上訴人所有，占用面積計45.75平方公尺。系爭房屋與同街129、131、133、135、137、139、143、145、147號等9棟房屋為連棟式房屋，均係租用被上訴人土地所興建，上開9棟房屋經原審84年訴字第1405號判決確定調整地租為土地申報地價年息4%，因僅系爭房屋之地租尚未解決，被上訴人曾分別於91年6月20日及91年7月3日發函通知上訴人乙○○、丙○○，表示欲調整租金為申報地價年息4%，且曾聲請調解，惟嗣因兩造調解不成立等情，為兩造所不爭執，復有被上訴人所提出之土地登記簿謄本、原審84年度訴字第1405號民事判決影本、本院85年度上字第1410號民事判決影本、最高法院86年度台上字第3716號民事判決影本、本院87年度上更㈠字第76號民事判決影本、建物登記簿謄本、律師通知函暨回執影本、寺廟登記證影本、調解不成立證明書影本、57年度租戶名冊影本附卷可稽（見原審94年度北調字第542號卷第9至60頁、原審卷第16至25頁），堪信為真。
五、被上訴人主張系爭房屋使用系爭土地，系爭土地除有地上權設定外，亦存在租賃關係，被上訴人得請求調整地租等語。上訴人則以系爭土地係屬地上權設定之物權關係，上訴人並非地上權人，亦無租賃關係存在等語置辯。則本件應審究者厥為系爭土地除設定地上權外，有無租賃關係存在，被上訴人請求調整租金有無理由？如准許調整租金，其租金應為多少？㈠按租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約成立後2
個月內，聲請該管市、縣地政機關為地上權之登記。修正前土地法第102條定有明文。次按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。民法第442條亦有明文。又租用基地建築房屋，如當事人間無禁止轉讓房屋之特約，固應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人。最高法院52年台上字第2047號判例可資參照。
㈡系爭房屋原所有權人朱陳花香與陳貽銘（見本院卷第28至29
頁）於41年間於上開土地建築系爭房屋，並於42年5月22日由系爭房屋原所有權人朱陳花香與陳貽銘辦妥地上權設定，權利價值各2千元，設定權利範圍66.12平方公尺，地租每月30元（見原審調卷第9至10頁）。再據被上訴人提出57年度租戶名冊記載租戶為朱陳花香，系爭房屋租金帳冊（65年度起至89年度）記載系爭房屋所有人為陳貽銘，上訴人對上開租戶名冊及租金帳冊形式真正並不爭執，則依上開土地法之規定及租戶名冊與租金帳冊之記載，足證系爭房屋原所有權人與被上訴人間除了設定地上權外，應有租賃關係存在。上訴人抗辯系爭房屋原所有權人陳貽銘於86年間已死亡，其不可能於死亡後繼續繳納租金云云。惟查：系爭房屋原為朱陳花香與陳貽銘共有，應有部分各1/2，因兩人係兄弟姊妹關係，出租人即被上訴人就系爭房屋租用系爭土地在租戶名冊及租金帳冊上未予分別記載僅以其中一人作為代表，而朱陳花香與陳貽銘就租金繳納並未爭執，則租金不論朱陳花香、陳貽銘或其家人繳納，對於出租人即被上訴人收取租金自無須加以區別之必要。且系爭房屋租金帳冊僅係出租人自己收租之記錄，上開帳冊自65年間起即記載「陳貽銘」為代表，其後繼續收取租金至89年仍繼續延用「陳貽銘」而未更改，並未對出租人收取租金有何影響。且該帳冊所顯示僅係表明系爭房屋收取租金起迄時間及收取金額而已，該帳冊並未載明86年以後租金是由陳貽銘本人親自繳交，上訴人抗辯，殊無可取。
㈢系爭房屋原為朱陳花香等所有，於60年1月9日改建完成，嗣
分別於88年7月31日及同年9月23日辦妥所有權移轉登記為上訴人丙○○應有部分3/5及乙○○應有部分2/5（見原審調卷第56至57頁），該房屋使用之部分基地坐落系爭土地為被上訴人所有，占用面積計45.75平方公尺，為兩造所不爭，且就系爭房屋原所有權人使用系爭土地與土地所有權人成立租賃關係，已如前述。嗣後系爭房屋所有權雖移轉予上訴人，揆諸前揭說明，應認系爭土地租賃關係仍繼續存在兩造間。又兩造就系爭土地租賃契約並未訂有期間，上訴人主張系爭土地價值已大幅調昇，系爭房屋與其他9棟房屋為連棟式房屋，均係租用被上訴人土地所興建，上開9棟房屋經法院判決調整租金按系爭土地申報地價年息4%計算確定，因系爭房屋之租金尚未解決，被上訴人依民法442條請求調整租金，洵屬有據。
㈣本院審酌系爭土地位於臺北市○○區○○街2段清水巖祖師
廟右側之老舊商業區，系爭土地價值、被上訴人因公告地價調整而增加稅額、系爭土地附近繁榮程度、系爭房屋係供上訴人住家及倉庫使用，及與同街129、131、133、135、137、139、143、145、147號等9棟房屋為連棟式房屋，均係租用被上訴人土地所興建，上開9棟房屋經原審84年度訴字第1405號、本院85年度上字第1410號、最高法院86台上3716號、本院87年度上更㈠字第76號判決確定調整地租為土地申報地價年息4%等一切客觀情狀，認為系爭房屋比照其餘9棟房屋所調整之地租為土地申報地價年息4%尚屬適當。系爭土地申報地價每平方公尺為7萬2,640元，而系爭房屋占用系爭土地面積為45.75平方公尺，依上訴人對系爭房屋應有部分比例並以每月給付租金計算，上訴人丙○○就系爭房屋應有部分為3/5，其每月租金應為6,647元（72,640×45.75×4% ×3/5÷12=6,647，元以下四捨五入）；乙○○應有部分為2/5，每月租金為4,431元（72,640×45.75×4%×2/5÷12 =4,431，元以下四捨五入）。又被上訴人曾分別於91年6月20日及91年7月3日發函通知上訴人乙○○、丙○○，表示欲調整租金為申報地價年息4%，就此亦曾聲請調解，惟嗣因兩造調解不成立，被上訴人請求自調解不成立證明書核發翌日起算，洵屬有據。從而，被上訴人請求上訴人就系爭土地之租金，自91年10月4日起調整為如上所述，為有理由，應予准許。另上訴人抗辯其兄姊即朱陳花香、陳貽銘於設定地上權時有繳納4,000元，惟被上訴人否認有收取該款項，且主張該4,000元係地上權登記之權利價值，並非實繳實收之款項，上訴人並未舉證以實其說，此部分抗辯自無可取，併此敘明。
六、綜上所述，被上訴人主張系爭房屋使用系爭土地租金應調整為以申報地價年息4%為基準並按月收取為可採，上訴人所辯均無可取。從而，被上訴人本於租賃法律關係，請求上訴人給付系爭土地之租金，應自91年10月4日起調整為每月1萬1,078元，其中上訴人丙○○部分每月為6,647元，上訴人乙○○部分每月為4,431元，為有理由，應予准許。上訴人抗辯，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決無影響，爰不逐一論述，附此說明。
八、據上論結，本件被上訴人變更之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 11 月 21 日
民事第十一庭
審判長法 官 鄭雅萍
法 官 蘇芹英法 官 薛中興正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 95 年 11 月 23 日
書記官 黃瑞芬