臺灣高等法院民事判決 95年度上易字第317號上 訴 人 乙○○○訴訟代理人 陳鎮宏律師被 上 訴人 甲○○上列當事人間請求地上權調整地租事件，上訴人對於中華民國95年 1月17日臺灣板橋地方法院94年度訴字第1177號判決提起上訴，本院於95年8月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
原判決主文中第六及第十一行內書為「申報地價百分之六」者均更正為「申報地價年息百分之六」。
事實與理由
一、程序部分：按提起上訴，應於第一審判決送達後20日之不變期間內為之，又寄存送達，自寄存之日起，經10日發生效力，民事訴訟法第440條及第138條第2項定有明文。 經查，本件原審判決書係於民國 95年1月26日寄存於新竹市警察局關東橋派出所，以寄存送達方式送達予上訴人，故自同年2月5日始生送達效力，自翌日起算，上訴期間應至同年月25日屆滿，因該日及次日為星期六、日休息日，故順延至27日。從而，上訴人於95年2月16日提起上訴 ，並未逾上訴期間，合先敘明。
二、本件被上訴人主張略以：原台北縣三重市○○○段菜寮小段50之9 地號土地於民國43年 8月19日即設定有台灣新中央橡膠工業股份有限公司之地上權登記，存續期間不定期，地租每年新台幣（下同）2000元。嗣前開地上權讓與上訴人，並於其上建造房屋。又於57年 8月15日從前開土地分出同小段50之23地號， 惟仍登載地上權存續期間不定期， 地租每年2000元。嗣前開土地經重測分別改為台北縣三重市○○○段第849及850地號土地（下稱系爭土地）。被上訴人係於94年5月 4日經拍賣取得前開土地所有權。 按迄今物價已升高數倍，前開土地公告地價亦已調高百倍以上，自有依土地法第105條及第97條規定調高地租之必要， 且因公告地價及申報地價常有調整，為免將來不斷訴請調整地租之煩，亦請求地租依每年申報地價調整。再者，前開土地房屋均位於市區，交通方便，生活機能佳，故依系爭土地每年申報地價年息6%計算租金，並無不當。上訴人固提出台北市出租土地租金計收基準主張應依土地申報地價年息5%計收租金云云，然該基準僅適用於公有空地之出租，且未將土地附近之生活機能及交通情況納入考量，並不足採等語，爰求為判決：㈠上訴人就被上訴人所有台北縣三重市○○○段第 849地號建地面積
423.14平方公尺登記地上權如附表１所示權利範圍之地租，付租期為每年6月30日、12月31日各1次，自94年6月1日起調整為每年申報地價年息10 %。㈡上訴人乙○○○就被上訴人所有台北縣三重市○○○段第850地號建地面積114.31 平方公尺登記地上權如附表２所示權利範圍之地租，付租期為每年6月30日，12月31日，自94年6月 1日起調整為每年申報地價年息10%（ 原審判決准許被上訴人將地租調整為每年申報地價年息6%，被上訴人就其敗訴部分未提起上訴，自已確定。原判決內漏載年息二字，應向原審聲請更正。上訴人則對其不利部分不服提起上訴）。並答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
三、上訴人則以：依台北市市有土地出租租金計收基準第１點規定，台北市市有出租基地自82年7月1日起均依照土地申報地價年息5%計收租金，而系爭土地位於台北縣三重市，繁榮程度不及台北市，且台北縣縣有基地出租之租金係以土地公告地價年息3%為計收標準，本件自應比照適用。又系爭土地位於台北縣三重市○○○路○○巷○弄內， 僅可通行機車及行人，其上坐落之房屋亦均為住宅，不具商業機能，故將地租調整為土地申報地價年息6%，實屬過高。且依遺產及贈與稅法施行細則第31條第3項規定， 地上權設定未定有年租者，年租按申報地價年息4%估定之，亦足見前開調整為過高等語，資為抗辯。爰上訴聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡駁回被上訴人第一審之訴。㈢第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
四、兩造不爭執之事實㈠上訴人於系爭土地上有房屋，登記為不定期之地上權人，地
上權係於43年8月19日即設定，被上訴人於94年5月 4日經由拍定取得系爭土地。
㈡系爭地租自43年 8月19日設定地上權迄今約定年租金為2000元。
五、本件爭點為：被上訴人是否有理由請求調整地租及應調整之幅度為如何始為合理？茲說明本院得心證理由如下：
㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金。 但其租賃定有期限者，不在此限。民法第442條定有明文。又地上權之地租與租賃契約之租金，固屬不同，然就其「因使用土地而支付金錢為對價」之點言之，則二者實相類似 ，故關於民法第442條之規定，於地上權地租之增加，亦應類推適用（ 司法院22年院字第986號解釋參照）。再者，房屋或土地出租人， 依民法第442條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算（最高法院48年台上字第521號判例參照）。 被上訴人主張本件地上權於43年 8月19日設定，未定存續期間，地租每年2000元，為上訴人所不爭執。次查系爭土地55年 9月之公告地價為每平方公尺182元，93年1月之公告地價為每平方公尺1萬4400元，有土地登記謄本可考（ 見原審卷第15頁），32年來公告地價已調高近百倍，55年再往前溯至43年又有12年，地價之調高當在百倍以上等情事，堪信被上訴人於94年6月1日提起本件訴訟，主張類推適用上開民法第442條規定，請求調整自94年6月1日起之地租，於法並無不合。
㈡第按城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價
額年息10%為限。土地法第97條第1項定有明文。此項規定依同法第105條規定，於租用基地建築房屋準用之。 故租用基地建築房屋之地租 ，亦以不超過土地申報總價額年息10%為限。又所謂土地申報總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價， 所謂法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有權人依該法規定所申報之地價。查系爭土地位於台北縣三重市○○○路○○巷○弄內 ，該弄可通行機車及行人，汽車無法進入， 坐落土地上之系爭房屋為4層樓公寓，屋齡約40年，均供住宅使用，不具商業機能，附近環境鄰近台北橋、捷運台北橋站、光興國小及中央北路市場，步行約5至8分鐘可達，生活機能尚佳等情，有現場圖及現場相片可憑（見本院卷第92至95頁），參酌現場圖、現場相片等資料較原法院87年訴字第1487號事件勘驗筆錄，較接近現在實情，自為可採。審酌系爭土地繁榮情形及上訴人使用系爭土地之經濟價值等情狀，認為被上訴人請求調整系爭土地之地租按土地申報總價額年息6%計算部分，尚屬適當。
㈢上訴人雖主張：按照台北市出租土地租金計收基準係依土地
申報地價年息5%計收租金，台北縣縣有基地出租租金係以公告地價年息3%計收，依遺產及贈與稅法施行細則規定地上權之設定，未定有年租者年租按申報地價年息4%估定之，抗辯本件原判決依據公告地價年息6%計收租金過高云云。惟查依遺產及贈與稅法施行細則第31 條第3項規定為扣稅之參考標準，與本件因設定地上權計算收取租金之標準，為不同性質之事項，且一為公權力之計算標準，一為私經濟活動之對價考量，並不相同，尚非可採。又上揭市有或縣有土地出租標準係就公有土地出租為計算，因公有土地之出租並非完全考量市場價格，尚寓有繁榮地方經濟等特定之政策目的，而私人間之出租行為則係完全以私人之利益為衡量，自無法完全參照辦理。又查公有土地出租係以通案考量，一律依照年息5%或3%計收租金，未就該公有土地附近商機、學校及交通路況個別納入考量，上訴人執公有地出租土地租金計收基準主張按公告地價年息6%調整租金額過高云云，亦無足取。
六、綜上所述，被上訴人主張為可採，上訴人所辯均無可取。從而，被上訴人請求上訴人按地上權權利範圍（如附表1、2所示）付租期為每年6月30日 、12月1日各1次，自94年6月1日起調整為每年申報地價年息百分之6給付地租 ，為有理由，應予准許，原判決主文內漏載「年息」二字，併予註明更正。是則原審判命上訴人如數調整給付，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據資料，經核與判決結果無何影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 8 月 22 日
民事第七庭
審判長法 官 鄭三源
法 官 周美月法 官 黃嘉烈正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 95 年 8 月 23 日
書記官 倪淑芳