臺灣高等法院民事判決 95年度上易字第404號上 訴 人 乙○○訴訟代理人 蕭萬龍律師複 代理人 張百欣律師被 上訴人 甲○訴訟代理人 廖克明律師複 代理 人 楊擴舉律師上列當事人間返還車位事件，上訴人對於中華民國95年1 月25日臺灣桃園地方法院94年度訴字第89號第一審判決提起上訴，經本院於96年1 月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人之前手即訴外人吳新朋於民國（下同）92年7 月間，經原法院90年度執字第12887 強制執行事件中拍賣標得坐落桃園縣中壢市○○段○○○○○號土地，及其上「好彩頭」7 層建物（下稱系爭大樓）中之建號4236號、5949號（增建部分）即門牌號碼桃園縣中壢市○○○街○ 號，暨其共同使用部分（建號4192號）權利範圍萬分之45
0 之區分所有權（下稱系爭房地），並於92年7 月25日取得系爭房地之權利移轉證書。嗣於同年9 月16日，吳新朋將前開所拍得之系爭房地出賣予被上訴人，且於同年10月2 日辦理所有權移轉登記完畢。而吳新朋之前手即訴外人丙○○○向系爭房地之原始取得人邱榮宗買受系爭房地時，即已包括坐落桃園縣中壢市○○段○○○○○號土地上建物之地下層，建號為桃園縣中壢市○○段○○○○號，其中編號第3號、面積11.02平方公尺、位置如原判決後附中壢地政事務所複丈成果圖所示之停車位（下稱系爭停車位），並將該停車位面積計入共同使用部分之登記權利範圍萬分之450 內。是被上訴人購得系爭房地之共同使用部分面積登記權利範圍萬分之450 ，自包含系爭停車位在內。且系爭房地所在系爭大樓之住戶，並未成立管理委員會，亦無分管協議，地下室自始即由建商劃分15格停車位，屬特定15戶之所有物權，該15戶於建號4192部分登記上記載權利範圍逾萬分之400 ，用以表彰其等就停車位之權利。至於上訴人提出與丙○○○間之買賣切結書，被上訴人否認為真正，縱為真實，亦僅為上訴人與丙○○○間之相對性債權契約，依據物權登記公示性及土地法第43條規定，吳新朋及被上訴人受信賴登記之保護。上訴人占有使用系爭停車位，仍無正當權源，爰依不當得利及侵權行為之法律關係，求為判決：㈠上訴人應將坐落桃園縣中壢市○○段第3251地號土地，其上建物之地下層，建號為桃園縣中壢市○○段第4192號，其中編號第3號、面積11.02平方公尺、位置如原判決後附中壢地政事務所複丈成果圖所載之停車位遷讓並交還予被上訴人。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴。）並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：上訴人為系爭大樓之區分所有權人（建號：4225號，門牌號碼: 桃園縣中壢市○○○街○○○ 號4 樓，共同使用部分建號4192號權利範圍萬分之136 ），並於85年11月10日，向丙○○○購買系爭停車位之使用權，原法院執行處拍賣公告並未記載查封及拍賣之標的包括系爭停車位，且依地下室平面圖所示，系爭大樓於申請興建時並未規劃15個停車位，是系爭大樓地下室停車位並非以單獨所有權之方式登記，僅係依分管契約取得使用權限，上訴人與丙○○○間之買賣契約並非無效，上訴人使用系爭停車位有正當權源，且4192建號所坐落之地號土地係依據共有方式辦理登記，與各區分所有權人就系爭房地之應有部分得單獨處分之情形不同，應有部分較大之區分所有權人就特定部分，亦無從逕自行使所有權，必俟各共有人以分管合意方式取得各停車位之使用權，系爭停車位使用權不得為獨立買賣之標的。上訴人將所有車輛停放於系爭停車位已近10年，從未發生糾紛，足見吳楊秋菊將系爭停車位之使用權出售予上訴人後，在系爭大樓住戶同意下，已發生變更分管契約內容之效力，上訴人對系爭停車位有合法使用權，被上訴人自拍定人吳新朋處購得之權利，並不包括系爭停車位之使用權等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、被上訴人主張其前手吳新朋於92年7 月間，由原法院90年度執字第12887 號強制執行事件拍賣標得系爭房地區分所有權，並於92年7 月25日取得權利移轉證書。嗣於同年9 月16日，吳新朋將所拍得之系爭房地出賣予被上訴人，且於同年10月2 日辦理所有權移轉登記完畢。吳新朋之前手丙○○○向系爭房地之原始取得人邱榮宗購買系爭房地時，已併連同購買系爭停車位。而上訴人購買系爭大樓之建號4225號（門牌號碼：桃園縣中壢市○○○街○○○ 號4 樓）及共同使用部分建號4192號權利範圍萬分之136 之區分所有權，並未購買停車位，乃上訴人迄今仍占有使用系爭停車位之事實，業據提出土地、建物登記謄本各一份為證（見原法院卷機器編號第14頁至第15頁），且為上訴人所不爭執，並經原法院依職權調閱原法院90年度執字第12887 號強制執行卷查明屬實，堪信被上訴人此部分之主張為真實。上訴人則以其已另向丙○○○購買系爭停車位之使用權云云置辯。
四、本件兩造之爭點為：㈠被上訴人之前手即吳新朋拍定取得系爭房地，有無包含系爭停車位之使用權﹖㈡上訴人抗辯其已取得系爭停車位之使用權，有無理由﹖茲分述如下：
㈠關於被上訴人之前手拍定取得系爭房地，有無包含系爭停
車位之使用權﹖①系爭房地原係由系爭大樓之原始取得人邱榮宗出售予訴外
人丙○○○，嗣訴外人丙○○○向新竹商業銀行股份有限公司（下稱新竹銀行）借款，並提供系爭房地為擔保設定抵押權，因無力清償借款債務，經新竹銀行聲請原法院以90年度執字第12887 號就系爭房地予以強制執行，由被上訴人之前手吳新朋拍定（其中共同使用部分即建號4192號隨同主建物一併移轉不另定底價，權利範圍為萬分之450），並於92年7 月25日取得不動產權利移轉證書等情，為兩造所不爭，亦經原法院調閱上揭執行卷宗查明屬實。又依系爭房地共同使用部分即建號4192號之登記謄本記載，系爭房地公共設施面積包括地下室之面積在內，且依原法院向桃園縣政府工務局函調之系爭大樓竣工圖及使用執照申請書所載，地下室係作為停車位、配電室、自用儲藏室、防空避難室，系爭大樓之所有停車位均無單獨所有權等情，有建物謄本、竣工圖及使用執照申請書等在卷可稽，且為兩造所不爭執，均堪信為真實。
②系爭大樓起造時即規劃有42戶房屋，及共同使用部分之地
下室作為停車場使用，其中有部分建號 (即4194、4195、4196、4197、4198、4199、4238、4242、4243、4244、42
45、4246、4247號）之建物面積均為87.89 平方公尺（見原法院卷內建物登記謄本），與系爭房地專有部分建號4236號之面積相同（見原法院卷內建物登記謄本），惟前揭建號4194、4195、4196、4197、4198、4199、4238、4242、4243、4244、4245、4246、4247號房屋無平面車位，其共同使用部分之權利範圍，分別為萬分之109 ，而建號4236號房屋共同使用部分之權利範圍為萬分之450 等情，為兩造所不爭執，並有建物謄本在卷可憑，雖上訴人所提出為被上訴人不爭執之上訴人與邱榮宗所訂定之房屋買賣契約書、土地買賣契約書內容均未有關於停車位之約定，然證人邱榮宗、徐文姬於原法院審理時，先後到庭結證稱：「（問：所有的建物是否都有停車位？）停車位不是與建物一戶配一格，是另外買的。（問：有買停車位的人，在登記上是否有註明？）有買的人，代書就會辦理。」（見原法院卷第148 頁）、「（問：你的停車格是否直接向建商買？）對。（問：購買停車格在登記上，對地下室的持分，是否會有不同？）我想應該會不同，因為多買停車格有多花錢」（見原法院卷第187 頁），互核相符，均足採據。準此，堪認系爭大樓停車位係計入共同使用部分之權利範圍，有購買停車位之區分所有權人，其共同使用部分之權利範圍，自較無購買停車位之區分所有權人為大。況上訴人亦為系爭大樓之區分所有權人，其專有部分建號4225號建物面積112.33平方公尺，較系爭建物面積87.89 平方公尺，多24.44 平方公尺，然上訴人之共同使用部分之權利範圍僅萬分之136 ，且其自承買受房地時並無併購停車位，故其共同使用部分較有停車位使用權者少，自屬當然。又訴外人丙○○○向邱榮宗買系爭房地時已併購系爭停車位，亦為兩造所不爭，而系爭房地於92年7 月間拍賣時，就此共同使用部分第4192建號之權利範圍萬分之450記載：隨同主建物一併移轉不另定底價，而由原告之前手吳新朋得標承買（見原法院卷內原法院90年度執字第1288
7 號不動產權利移轉證書附表），自不因原拍賣公告就此共同使用部分未載明併含系爭停車位，而認系爭停車位不在拍賣範圍之內。從而，系爭停車位係在被上訴人之前手吳新朋標得共同使用部分範圍之內，堪予認定。則吳新朋就系爭房地經法院發給不動產權利移轉證書，即已依法取得系爭停車位之使用權。嗣吳新朋轉讓其所標得買受之部分予被上訴人，被上訴人自亦已取得系爭停車位之使用權。
㈡上訴人抗辯其已取得系爭停車位之使用權，有無理由﹖①按區分所有建築物之出賣人，如保留共有部分之專用權，
分別附隨於專有部分出賣時，倘他區分所有人明知有此情形而買受，縱未明白約定，亦應視為保留專用權之默示承認，與共有物之約定分管相類，各區分所有人應受其拘束，僅專用權人使用該專用部分不得違反共有物之使用目的，致妨害大樓及住戶之安全而已（最高法院80年度臺上字第1104號判決意旨參照）。又共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在，亦經最高法院著有48年臺上字第1065號判例可資參照。是公寓大廈管理條例實施前，區分所有建築物之建築商，於出售其區分所有權時，以契約約定將該建築物之特定共用部分供特定區分所有權人使用，倘無違反強制或禁止之規定，成立分管契約，除受讓人不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形外，各區分所有權人及其受讓人，應受其拘束。
②系爭大樓之出賣人即原始取得人邱榮宗係於公寓大廈管理
條例實施前，分層分戶出售系爭大樓之區分所有建物，該大樓地下層固為該大樓各區分所有權人之共同使用部分，然邱榮宗分層分戶出售系爭大樓而與各承購戶簽訂房屋買賣契約書、土地買賣契約書時，以共同使用部分所登記權利範圍之差異，將地下層停車位予以排除共用，及上訴人亦自承其向邱榮宗購屋時，並未購買停車位之事實，已如前述，自堪認系爭大樓之區分所有權人，於與邱榮宗簽約購屋時，即可知悉邱榮宗有保留地下層停車位之專用權，另行分別附隨於房屋出售之情形，而仍買受房屋，依前開說明，即應視為各停車位由附購該車位之特定區分所有權人專用之默示承認，此與共有物之約定分管相類，且無違反強制或禁止之規定，被上訴人由原區分所有權人轉售而購得系爭房地，上訴人自系爭大樓原始取得人處購得其屋，自均應受其拘束。
③上訴人抗辯訴外人丙○○○於85年11月10日將系爭停車位
之使用權出賣予上訴人乙節，固據提出系爭停車位買賣切結書1 件為證，惟按，私文書應由舉證人證其真正，民事訴訟法第357 條定有明文；又私文書之真正，如他造當事人有爭執者，則舉證人應負證其真正之責（最高法院47年臺上字第1784號判例意旨參照）。當事人提出之私文書，必須真正而無瑕疵者，始有訴訟法之形式的證據力，此形式的證據力具備後，法院就其中之記載調查其是否與系爭事項有關，始有實質的證據力之可言，亦經最高法院著有41年臺上字第971 號判例可資參照。又文書之實質上證據力，固由法院根據經驗法則，依自由心證判斷之。但形式上之證據力，其為私文書者，則應依民事訴訟法第357 條規定決定之，即私文書之真正，如他造當事人有爭執者，應由舉證人證其真正（最高法院91年度臺上字1645號判決意旨參照）。本件上訴人於原審所提出其與訴外人丙○○○所訂定之買賣切結書，其上字跡通篇至尾，甚至立切結書之買方與賣方相對二人之簽名，字跡均出自同一人之手，非但因被上訴人否認該切結書形式之真正，訴外人丙○○○復經多次通知均未到庭而由上訴人捨棄傳喚，致原法院及本院均無法訊問以辨該切結書之真正而無形式證據力；且按民法第758 條規定不動產物權之轉移取得，非經登記不生效力，及公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定專有部分，不得與建物共同部分之應有部分分離為移轉，基於依土地法第43條規定物權登記具公示性，吳新朋及被上訴人乃信賴登記應受保護，上訴人並未於85年間辦理所有權移轉登記，即就共同部分建號4192號變更登記為萬分之45
0 。換言之，訴外人丙○○○既原為系爭大樓住戶，且其已自系爭大樓原始取得人處購得系爭停車位，雖受系爭大樓各停車位由附購該車位之特定區分所有權人專用約定之保護，惟縱上訴人與訴外人丙○○○間之買賣切結書形式為真正，亦僅屬私人間相對性債權契約，原不得對抗經由法院拍賣程序取得物權之訴外人吳新朋，尤不得對抗吳新朋之後手即被上訴人。丙○○○既未移轉系爭停車位所相對應於共同使用部分之應有部分予上訴人，更未移轉其位於系爭大樓之全部土地及建物之應有部分予上訴人，自與最高法院48年臺上字第1065號判例所揭示之情形有別，難認「停車位由附購該車位之特定區分所有權人專用」之契約對上訴人仍屬有效。上訴人亦為系爭大樓住戶，就其所稱受讓系爭停車位一事，除提出前述買賣切結書1 件外，未能提出系爭大樓管理委員會或住戶會議同意等證據以供本院審酌，上訴人所稱其向丙○○○購買系爭停車位使用權之行為，僅為彼二人間之債權契約，自不發生變更分管契約內容之效力。準此，上訴人即未取得系爭停車位之使用權。訴外人丙○○○既尚未喪失系爭停車位之分管地位，則被上訴人之前手吳新朋經由原法院民事執行處拍賣標得系爭房地之所有權，自一併取得系爭停車位之使用權。上訴人抗辯其已取得系爭停車位之使用權，即未可信。
五、綜上所述，被上訴人依民法第767 條前段之規定，請求判令上訴人將系爭大樓地下室編號第3號如原判決後附中壢地政事務所複丈成果圖所示系爭停車位遷讓並交還，為有理由，應予准許。原審為被上訴人全部勝訴之判決，且因本判決所命給付之價額未逾新臺幣50萬元，爰依職權宣告假執行，被上訴人陳明願供擔保聲請宣告假執行，自無必要。又上訴人陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許，並無違誤。上訴論旨指摘原判決不當，求為廢棄，非有理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及舉證，經核於判決之結果均無影響，無庸一一論列，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 1 月 24 日
民事第十二庭
審判長法 官 張宗權
法 官 陳永昌法 官 王麗莉正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 96 年 1 月 24 日
書記官 明祖全