臺灣高等法院民事判決 95年度上易字第498號上 訴 人 甲○○訴訟代理人 乙○○被 上訴人 丙○○上列當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於中華民國95年5月11日臺灣臺北地方法院94年度訴字第4092號第一審判決提起上訴，本院於95年7 月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決命上訴人給付超過新台幣壹萬壹仟肆佰參拾捌元部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔十分之一，餘由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
㈢訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱：㈠上訴人已於民國（下同）94年7 月30日搬離租賃處，嗣後無
權占有之期間應由被上訴人負舉證責任。被上訴人於同年8月26日前往租賃處開鎖時，據現場情形已可知悉上訴人並未佔用，而被上訴人於同年12月25日雇工打掃，顯見上訴人早已於94年7月30日前搬離。
㈡臺北市○○路○○○號6樓房屋（下稱系爭房屋）坐落於臺北市
○○區○○段○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），於93年
1 月申報地價為每平方公尺108,677元，該土地面積485平方公尺，其每月房屋租金不得超過8,609元，上訴人僅承租4分之1，因此就上訴人承租部分之租金依法每月不得超過2,152元。
㈢上訴人業於94年7 月底履行返還系爭房屋義務，被上訴人應
同時返還上訴人所支付之押租金26,000元。上訴人主張以押租金26,000元抵銷被上訴人所得請求給付金額之部分，原審就此點漏未審酌。
三、證據：援用原審提出者為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠上訴駁回。
㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱：租賃處之大門鑰匙是因大樓遭竊，由管理委員會更換，非被上訴人更換。
三、證據：援用原審提出者為證。理 由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人將其所有系爭房屋出租予上訴人，並簽立租賃契約（下稱系爭租約）約定租期自91年12月18日起至92年12月18日止，每月租金13,300元，上訴人應分擔每月第四台電視費用200 元及水電、瓦斯等相關費用，且應於每月20日轉帳繳交。雙方於前開租期屆滿後，復以口頭方式合意以系爭租約之內容續約，嗣上訴人於94年1 月間來函表示不願續租，惟因未住滿1年，且未於1個月前通知，被上訴人遂主張扣除押租金1 個月，並回函通知待上訴人依約辦理點交、扣除水電瓦斯費用後即返還押租金，然上訴人卻以系爭房屋因九二一地震造成龜裂為由拒繳租金。上訴人於被上訴人起訴後雖逕行搬遷，然確僅告知管理員而未依習俗與被上訴人點交，被上訴人遂於94年8 月26日協同警員及大廈管理員前至系爭房屋開鎖，發現房間內仍一片凌亂，被上訴人於同年12月25日雇工打掃，並通知上訴人終止租賃關係。爰依租約請求上訴人給付自94年2 月起至94年11月止之租金、水電、瓦斯費及雇工清理之費用，求為判決：上訴人應給付被上訴人115,012 元（原審判決上訴人應給付被上訴人114,933 元，敗訴部分，未據聲明不服）。
二、上訴人則以：系爭租約於92年12月18日期滿後，兩造合意以系爭租約條件續約，惟因未訂立書面，自應視為不定期限租賃契約。嗣上訴人因被上訴人未能解決地震造成房屋龜裂之情形，而於93年11月間表示不願續租，然被上訴人卻不願退租，上訴人遂於94年2 月22日以存證信函表示終止租約，並請求被上訴人返還押租金26,000元。上訴人並無違約情事，被上訴人卻拒不點交及返還押租金，致上訴人無法退租搬離，上訴人遂繼續使用該屋，並表示於退還押租金時始協同點交並返還系爭房屋。上訴人已於94年7 月30日搬遷，且將鑰匙留置屋內，並請社區管理員告知被上訴人，是被上訴人已無權要求上訴人給付租金，上訴人於原審以94年9 月13日之答辯狀通知被上訴人交還系爭房屋。據上，於被上訴人退還押租金前，上訴人享有同時抗辯權，毋庸負違約遲延責任，且水電費亦已繳清，而清潔費用係搬遷費用後所產生，上訴人均無須負責。縱認上訴人應給付租金義務或相當於租金之利益，然計算期間應自94年2月間起至同年7月間止，且租金亦不得超過土地法第97條第1項所訂土地及建物申報總價10%，並應由上訴人給付之押金26,000元範圍內抵銷等語，資為抗辯。
三、兩造不爭執事項如下：被上訴人將系爭房屋出租予上訴人，約定租期自91年12月18日起至92年12月18日止，每月租金13,300元，上訴人應分擔每月第四台費用200 元及水電、瓦斯等相關費用，兩造並於92年12月18日原訂租約期滿後，另以口頭方式合意依前開租約之內容續約，嗣上訴人於94年2 月22日發函表示不願續租，惟因押租金有所爭執而未搬遷，亦未再繳付租金、第四台電視費用。上訴人以94年9 月13日之答辯狀通知被上訴人將系爭房屋交還。並有租賃契約書、被上訴人建華銀行存款簿、上訴人於94年2 月22日所發內湖碧湖郵局第22號存證信函（原審卷第6 至21頁）在卷可憑。
四、本件爭執事項如下：被上訴人請求上訴人給付自94年2月起至94年11月止之租金、水電、瓦斯費及雇工清理之費用115,012元，有無理由？
五、按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。民法第451 條、第
450 條定有明文。經查：㈠被上訴人出租系爭房屋予上訴人，約定租賃期限自91年12月
18日起至92年12月18日止，每月租金為13,300元，租金應於每月25日以前繳納。前開租賃期限屆滿時，兩造合意以系爭租約條件續約，但未訂立書面，為兩造所不爭執，應認兩造之真意係依原系爭租約條件續訂1 年，即自92年12月19日起至93年12月18日。嗣於93年12月18日租賃期間屆滿後，上訴人仍繼續使用系爭房屋，而被上訴人並未為反對之意思，依民法第451 條規定，自93年12月19日起，兩造間之租賃關係應視為以不定期限繼續租賃契約。兩造間租賃契約未有終止契約之約定，依民法第450 條規定，雙方得隨時終止契約，但應依習慣先期通知。
㈡上訴人於94年2 月22日寄發內湖碧湖郵局存證信函第22號予
被上訴人為終止租約之意思表示，該存證信函內容略以：「本人已表明不再承租並於本屋靜待歸還押金再尋找另外房屋承租，‧‧‧本人收到退還之押金會儘速尋找房屋遷離」（原審卷第11至13頁），上訴人雖有表示不再繼續承租，惟上訴人表明仍會待在租賃處，於被上訴人將押租金返還後始另覓房屋，尚難認上訴人係向被上訴人為終止租約之意思表示。從而，被上訴人於94年5 月31日以臺北光復郵局臺北36支局存證信函第449 號以上訴人欠繳租金及水電瓦斯費用為由向上訴人表示終止契約，方為合法終止兩造租賃契約之意思表示，依據首揭規定，於被上訴人通知上訴人一個月後即94年6 月18日為兩造租約終止之日。
㈢上訴人抗辯其於94年7 月中旬搬離系爭房屋，並請管理員轉
告被上訴人，為被上訴人所否認，依據民事訴訟法第277 條「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定者，或依其情形顯失公平者，不在此限。」規定，上訴人就此事實應負舉證責任。上訴人未立證證明其已於前開時點遷出返還系爭房屋，自難認上訴人於94年7 月間已返還系爭房屋。惟查，上訴人於原審以94年9 月13日民事答辯狀通知上訴人交還租賃標的物（原審卷第33頁反面），原審以被上訴人收受上開返還系爭房屋通知之日即94年9月19日（原審卷第39頁）為上訴人搬離系爭房屋之日，尚屬可採。
㈣綜上，上訴人於94年6 月18日租約終止之日前使用系爭房屋
應繳付租金，其後上訴人仍占有使用系爭建物迄94年9 月19日搬離止，則屬無權占有，應返還相當於租金之不當得利。
六、按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責。本件租賃關係既已消滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，從而其請求出租人返還押租金，自為法之所許。最高法院83年台上字第2108號判例要旨可茲參照。查系爭租約第5 條約定「乙方（上訴人）應於訂約時，交於甲方新台幣貳萬陸仟元做為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方（被上訴人）應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金。」，是上訴人有先為返還系爭房屋之義務，無從行使同時履行抗辯權；且無債務不履行之情事，方能請求被上訴人返還押租金。惟查，94年9 月19日上訴人遷出系爭房屋時，上訴人仍有租金未付清，有租賃債務不履行之情事，上訴人辯稱其得行使同時履行抗辯權不負遲延責任、請求被上訴人返還押租金云云，為不可採。
七、按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。土地法第97條第1 項定有明文。而該規定係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權（最高法院43年台上字第392 號判例要旨參照）。該條立法意旨係「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。」經查：
㈠系爭房屋位於臺北市信義區，係屬城市地方之房屋，有土地
法第97條第1項之適用。系爭土地93年1月之申報地價為每平方公尺108,6 77 元，系爭房屋於94年之課稅現值為653,100元，有土地登記謄本及房屋稅單附卷可稽（原審卷第125 至
131 頁），系爭房屋之租金之限制應為14,052元（計算式為：[653100＋108677×485×196/10000]×10%÷12＝14052，元以下四捨五入，以下計算進位標準均同）。
㈡系爭租約第1 條約定上訴人租賃使用範圍為「臺北市○○路
○○○號6樓裡有（冷氣、床組、電視櫃、沙發、檯燈）」，第
3 條約定每月租金為13,300元，水電另計、負擔第四台電視費用200 元（原審卷第6頁）。惟查，系爭房屋共35坪，為4個隔間，一間為被上訴人居住約10坪，一間為被上訴人之親戚承租，上訴人僅承租系爭房屋其中一個隔間，為兩造所不爭執（原審卷第119 至反面）。揆諸前開說明，土地法第97條所設城市房屋租金之限制既在保護承租人不受房屋租金之哄抬，則上訴人僅租賃使用系爭房屋之一部分，自不能令其負擔近乎系爭房屋之全部租金。是以上訴人使用系爭房屋35分之10之面積，其租金以法定租金14,052元之35分之10為限制，亦即4,015 元（計算式為：14052×10/35＝4015），超出前開範圍之租金，被上訴人無請求權。
八、系爭房屋約定每月租金為13,300元，水、電、瓦斯費用由上訴人均攤，為兩造所不爭執。上訴人最後一次繳付租金係94年1 月20日，有被上訴人提出之銀行存摺明細在卷可憑（原審卷第9至10頁），從而，自94年6月18日系爭租約終止至上訴人於同年9 月19日搬離系爭房屋止，被上訴人請求上訴人給付94年2月間至94年6月18日契約終止期間之租金，及返還自終止之日起至94年9 月19日上訴人搬離系爭房屋為止之相當於租金之不當得利，及水費、瓦斯費、電費等費用，即屬有據，為前開租金數額應以上訴人實際承租面積，受土地法第97條第1項規定之限制，即租金上限為4,015元。茲審酌各項金額如下：
㈠94年2 月間至同年6月18日止之租金與第四台電視費用200元
，計四期，為16,860 元（計算式為：4015×4＋200×4＝16860）。原審誤計為五期，自有未合。
㈡水費、瓦斯費：計1,099元（232+244+219+200+204=1099）⑴93年11月至12月份，計232元：
①瓦斯費：當期該屋5戶共支出679元，上訴人應分擔136元（679÷5＝135.8）。
②水費：當期該屋5 戶共支出497元，上訴人自應分擔99元（497÷5＝99.4），被上訴人請求96元，自屬可採。
⑵94年1月至2月份，計244元：
①瓦斯費：當期該屋5戶共支出739元，上訴人應分擔148元（739÷5＝147.8）。
②水費：當期該屋5戶共支出487元，上訴人應分擔97元（487÷5＝97.4）。
③以上共計245元 ，被上訴人請求244元（原審卷第86頁），自屬可採。
⑶94年3月至4月份，計219元：
①瓦斯費：當期該屋5戶共支出617元，上訴人應分擔123元（617÷5＝123.4）。
②水費：當期該屋5戶共支出482元，上訴人自分擔96元（482÷5＝96.4）。
⑷94年5月至6月份，計200元：
①瓦斯費：當期該屋5戶共支出520元，上訴人自應分擔104元（520÷5＝104）。
②水費：當期該屋5戶共支出482元，上訴人自應分擔96元（482÷5＝96.4元）。
⑸94年6月至7月30日，計204元：
①瓦斯費：收費期間係自94年6月16日起至94年8月15日，計
61日，當期該屋5戶共支出533元，上訴人應分擔107元（533÷5＝106.6）。
②水費：收費期間自94年6月20日起至94年8月18日，計60日
，當期該屋5戶共支出487元，上訴人應分擔97元（487÷5＝97.4元）。
㈢電費：計5,434元（815+815+1617+2187＝5434）：
⑴93年11月30日起至94年1月27日：當期該屋5戶電力抄表度數
為828 度（00000－00000＝828），共支出1,983元，即每度電費為2.39（1983÷828＝2.3949，小數點第2位以下4捨5入）。上訴人使用度數，依被上訴人抄表計算使用度數為340.9度（6143.6－5802.7＝340.9），應負擔815元（304.9×2.39＝814.751）。
⑵94年1 月27日起至94年3月31日：當期該屋5戶電力抄表度數
為878 度（00000－00000＝878），共支出2,120元，即每度電費為2.41（2120÷878＝2.414 ，小數點第2位以下4捨5入）。上訴人使用度數，依被上訴人抄表計算當期使用度數為
347.4度（0000－0000.6＝347.4），應負擔837元（347.4×
2.41＝837.234）。被上訴人僅請求815元，自屬可採。⑶94年3月31日起至94年6月1日：當期該屋5戶電力抄表度數為
1452度（00000－00000＝1,452），共支出3,792元，即每度電費為2.61（3792÷1452＝2.6115 ，小數點第2位以下4捨5入）。上訴人使用度數，依被上訴人抄表計算當期使用度數
619.4度（7110.4－6491＝619.4），應負擔1,617元（619.4×2.61＝1616.634）。被上訴人請求1,248元，自屬可採。
⑷94年6月1日至7月底：當期收費日數為61日，該屋5戶電力抄
表度數為2,392度（00000－00000＝2,392） ，共支出7,629元，即每度電費為3.19（7629÷2392＝3.1893，小數點第2位以下4捨5入）。上訴人使用度數，依被上訴人抄表計算當期使用度數為685.7度（7796.1－7110.4＝685.7），自應負擔2,187元（685.7×3.19＝2187.383）。以上瓦斯費、水費、電費等各項費用，有各單據附卷可稽（原審卷第83至97頁）。
㈣自94年6月19日契約終止至94年9月19日上訴人遷離系爭房屋
止，上訴人為無權占有系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，為12,045元（計算式為：4015×3＝12045）。
㈤雇工清潔費部分：查系爭租約第6條約定「乙方（上訴人）
於租期屆滿時，除經甲方（被上訴人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，‧‧‧」（原審卷第7頁） ，兩造租約於94年6 月19日終止後，上訴人即應將系爭房屋遷空交還予被上訴人，被上訴人主張上訴人搬離後未將房屋清空，上訴人亦不爭執（原審卷第53頁反面），從而，上訴人未盡其遷空返還系爭房屋之義務，致被上訴人雇工清潔支出費用2,000元（原審卷第81頁），被上訴人主張應由上訴人負擔清潔費用，於法有據，應予准許。
㈥綜上，被上訴人得請上訴人給付租金16,860元，水費、瓦斯
費1,099元，電費5,434元，相當於租金之不當得利12,045元，清潔費用2,000元，總計37,438元（計算式為：16860＋1099＋5434＋12045＋2000＝37438）。上訴人辯稱租賃期間之水、電、瓦斯費已繳清，惟未立證證明，其抗辯尚非可採。
九、查上訴人於訂約時，交付被上訴人26,000元作為押租金，為被上訴人所不爭執，以上訴人交付予被上訴人之押租金與被上訴人之請求相互扣除之，被上訴人僅得請求上訴人給付11,438 元（計算式為：00000－00000＝11438），逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。
十、綜上所述，被上訴人本於租賃關係，請求上訴人給付11,438元，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
十一、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之舉證，經審酌核與本件判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。
十二、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 8 月 2 日
民事第二庭 審判長法 官 吳謙仁
法 官 蘇瑞華法 官 李瓊蔭正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 95 年 8 月 4 日
書記官 王才生