臺灣高等法院民事判決 95年度上易字第732號上 訴 人 辛○○
庚○○甲○○丁○○共 同訴訟代理人 林憲同律師被上訴 人 乙○○
（即壬○○、己○○之承當訴訟人）上列當事人間請求返還無權占有土地事件，上訴人對於中華民國95年7月11日臺灣臺北地方法院94年度訴字第207號第一審判決提起上訴，經本院於96年7月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當訴訟，民事訴訟法第254條第1項、第 463條定有明文。本件被上訴人原為壬○○， 於民國95年9月25日將系爭坐落台北市○○區○○段6小段94之2地號土地（下稱系爭土地）及其上建號1041、門牌號碼為台北市○○區○○街○○巷○號1樓房屋所有權移轉登記予己○○，於同年10月31日具狀聲明承當訴訟，經兩造同意 (見本院卷第41頁），又己○○於同年12月 7日再將前開房地所有權移轉登記予乙○○，其亦於同年月26日具狀聲明承當訴訟，業經上訴人與己○○於96年1月9日準備程序當庭表示同意 (見本院卷第57頁) ，有登記謄本及所有權狀附卷可稽（見本院卷第25頁至第26頁、第34、41頁），是本件被上訴人依序由己○○承當訴訟，再由乙○○承當訴訟，揆諸首揭說明，核無不合，應予准許。
二、上訴人主張：台灣警察專科學校為配合政府公教住宅政策所興建之大埔街公教住宅B4區公寓（下稱系爭建物），於82年6月25日完工後， 訴外人戊○○、上訴人辛○○及丁○○分別獲配售1樓、2樓及5樓，並於83年8月17日完成所有權第一次登記，另上訴人庚○○、甲○○二人，則基於買賣關係，分別於86年8月26日、11月9日取得系爭建物第3、4樓之建物所有權。而戊○○於93年7月30日將其所有1樓建物連同基地應有部分，一併出售並移轉所有權予壬○○。系爭土地除系爭建物建築面積所占用部分外，尚餘有部分土地供全體住戶通行或為其他必要使用（即附圖一中除A以外之部分） 。惟系爭公教住宅於規劃興建時，除在整筆土地周圍築有圍牆外，另於附圖一所示B部分與C部分間，C部分與D部分間均興築有內圍牆（以下簡稱系爭內隔牆），並將2至5樓住戶的大門設置於C部分，一樓住戶的大門單獨設置於B部分，致使2至5樓之住戶僅能自C部分出入通行，其餘B、D、E等，全體共有人即因圍牆之阻隔無法進入，而為一樓住戶單獨占有使用。然系爭土地之共有人間，並未約定如附圖一所示 B、D、E等部分得由一樓住戶單獨使用之協議；且本件公教住宅之住戶於93年 6月間申請成立「大埔街公教住宅B4區管理委員會」，訂有大樓規約乙份，並經台北市政府備查在案，嗣於同年
7月24日召開管理委員會第一次會議，亦決議應將圍牆內共用部份空地阻隔通行部份予以拆除，以利居住安全。惟一樓歷任所有權人均拒絕拆除系爭內隔牆，亦拒絕將其單獨占有之共有土地返還予全體共有人，爰依民法第767條、第818條、第820條及公寓大廈管理條例第9條第1項規定，請求：㈠被上訴人應與上訴人共同負擔費用，將系爭土地如附圖二所示B、B1、C、D土地上隔牆拆除，並將B、C、D土地交付上訴人及全體共有人共同使用。㈡被上訴人應與上訴人共同負擔費用，在附圖二之 E部分北側圍牆設置門戶，以供上訴人及全體共有人通行使用。㈢被上訴人應容認上訴人通行大埔街27巷 9號之大門暨附圖二之B2部分之緊急出口。原審判決上訴人全部敗訴，上訴人聲明不服，提起上訴，求為：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應與上訴人共同負擔費用，將系爭土地如附圖二所示B、B1、C、D土地上隔牆拆除，並將B、C、D土地交付上訴人及全體共有人共同使用。㈢被上訴人應與上訴人共同負擔費用，在附圖二之 E部分北側圍牆設置門戶，以供上訴人及全體共有人通行使用。㈣被上訴人應容認上訴人通行大埔街27巷 9號之大門暨附圖二之B2部分之緊急出口。
三、被上訴人則以：壬○○購買系爭房地後，均依戊○○所交付之台灣警察專科學校所興建大埔街27巷公教住宅（B4區）原始住戶須知，及相關使用執照、水電管線圖及竣工圖等文件所規範之使用範圍使用系爭房地，並無任何無權占有土地及違建圍牆等情事。而戊○○為系爭建物之原始配售戶之一，雖其建築物面積與2、3、4樓相同，但1樓分攤房屋之造價為5戶中最高，即新台幣（下同）2,589,902元，連同應分攤之土地款及費用，其總價為6,108,747元，總價亦為5戶中最高，且交屋後台灣警察專科學校亦提供每戶費用結算報告及住戶須知，該住戶須知及所附圖說均有明確標示圍牆內法定空地由 l樓住戶單獨使用。且2至5樓住戶購買之初，亦同意由峻工圖所標示之之25巷之大門進入公寓樓梯，故上訴人之本件請求實屬無據。又本件系爭房地係台灣警察專科學校委任丙○○建築師建築設計，並係領有台北市政府核發之80年建字第0291號建築執照及82年使字第 213號使用執照之合法建築，且依據竣工圖與及古亭地政事務所之測量結果，除了93年 7月因配合台北市政府施作衛生下水道，後院應退縮部份圍牆外，其餘均與原建築設計均相同，故上訴人請求隔牆拆除，實為無理要求，若上訴人對於該建物有疑慮，應向發照單位，即台北市政府，以申請變更原建築設計之方式為之，而非濫用公寓大廈管理條例之規定，以多數決之方式侵害少數人之權益等語，資為抗辯。並就上訴人之上訴，聲明上訴駁回。
四、經查：系爭建物係大埔街公教住宅B4區5層樓之公寓， 門牌號碼為台北市○○街○○巷○號，坐落於台北市○○區○○段6小段94-2地號土地；系爭建物原為台灣警察專科學校為配合政府公教住宅政策所興建， 並於82年6月25日完工後配售予公教人員；訴外人即被上訴人之前前前手戊○○、上訴人辛○○、丁○○於系爭建物完工後， 分別獲配售1樓、2樓、5樓， 並於83年8月17日完成所有權第一次登記；另上訴人庚○○、甲○○二人則係基於買賣關係， 分別於86年8月26日
、86年12月9日取得系爭建物第3、4樓之建物及其基地所有權；而系爭建物1樓部份，則由原所有權人戊○○於93年7月30日將其所有建物連同基地，出售並移轉所有權予壬○○，壬○○，又移轉予己○○、己○○又移轉予乙○○。據原審於95年3月7日至現場履勘，並囑託台北市古亭地政事務所測量人員將附圖一之Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ部分土地測量之結果繪製成如附圖二之土地複丈成果圖， 附圖二所示之Ｂ1部分係被上訴人專有之附屬建物即平台， Ｂ2部分係緊急出口，Β、
Ｃ、Ｄ、Ｅ部分則係法定空地，目前Ｂ、Ｄ、Ｅ部分之土地因內隔牆之建立，為被上訴人作為庭院使用中，Ｃ部分之土地則為系爭建物第2、3、4、5樓住戶之出入口用地， Ｄ1、Ｅ1部分土地係衛生下水道設置區域等情， 為兩造所不爭執，並有土地登記謄本1件、建物登記謄本5件在卷可憑（見原審卷第8頁至第15頁、第18頁至第20頁 ），且有原審勘驗筆錄 ( 見原審卷第124頁）、台北市古亭地政事務所函及所附土地複丈成果圖（見原審卷第135頁、第136頁）、台北市政府工務局建築管理處函、台北市政府工務局衛生下水道工程處函（見原審卷第83、84頁）各1份及現場照片8張（見原審卷第95至98頁）附卷可證。
五、上訴人主張系爭土地共有人間，並未約定如附圖一所示B、D、E等部分得由一樓住戶單獨使用之協議； 且本件公教住宅之住戶於93年6月間申請成立「 大埔街公教住宅B4區管理委員會」，訂有大樓規約乙份，並經台北市政府備查在案，嗣於同年 7月24日召開管理委員會第一次會議，亦決議應將阻隔通行之圍牆予以拆除等情，被上訴人則以前詞置辯。則本件兩造爭執之要旨，厥為附圖二所示之Ｂ、Ｄ、Ｅ部分土地，兩造間有無分管協議而得由被上訴人管理使用。查：
㈠共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有人
默示之意思表示，亦包括在內；所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言（最高法院87年度台上字第1359號裁判參照）。又共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院83年度台上字第1377號裁判參照）。次按公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。（最高法院91年度台上字第2477號判決參照）。
㈡系爭建物係台灣警察專科學校委任丙○○建築師建築設計，
並係領有台北市政府核發之80年建字第0291號建築執照及82年使字第213號使用執照之合法建築， 於規劃之初，即有外圍牆及內圍牆設計；且因內圍牆之建築，第2至5樓之住戶由附圖二所示C部分土地之大門出入，1樓之住戶則由附圖二所示B部分之大門出入。 此可參酌卷附「用費結算報告」（證物外放）內之「第壹至肆層平面圖」可證，依該圖說所示，如附圖二所示B、B1與C部分間，及C與D部分間原即有設置圍牆之規劃， 且如附圖二所示C部分並有大門之設置，亦見系爭內圍牆於房屋起造時併同興建，並非係戊○○自行興築。又依據竣工圖與及古亭地政事務所之測量結果， 除了93年7月因配合台北市政府施作衛生下水道，後院應退縮部份圍牆外，其餘均與原建築設計相同，被上訴人或其前手未恣意變更。證人丙○○於96年6月5日本院準備程序亦證稱：「（法官問：為何會設計內院圍牆？）上次有一案例，在住戶另一棟約10年前也為了圍牆有訴訟，也傳我當證人。是因為警專學校要求如此設計，上次出庭作證有檢附委託設計書，要求要先草圖，草圖同意後才正式畫圖，草圖即要求圍牆，且不光是這戶有圍牆，整個大埔街一樓全部之內院都有圍牆」等語（見本院卷第123頁至第124頁），顯見臺灣警察專科學校規劃系爭建物之初，即有使2樓至5樓住戶由 C部分進出、並使B、D、E部分由1樓住戶單獨使用之設計，而對各承購戶產生拘束。再參之前揭「用費結算報告」內之「每戶用費結算表」及「每戶以建築面積及樓層比分攤計算方式」所載，1樓住戶所負擔之用費及建築造費均屬最重，前揭「用費結算報告」（其內容包含系爭建物之使用執照、各樓層平面圖、每戶用費結算表、每戶以建築面積及樓層比分攤計算方式表，及住戶須知等）於82年間即交付各樓層住戶，各樓層住戶收受上開用費結算報告並遷入系爭建物後，亦未表示異議等情，應認訴外人即原一樓所有人戊○○、上訴人辛○○、丁○○及系爭建物第3、4層樓之82年間所有權人就附圖一所示之 B、D、E部分土地已默示協議而由原一樓戊○○管理使用。
㈢再依釋字第349號解釋理由書可知， 如該分管契約之事實為
第三人明知或可得而知，縱該分管契約為債權之契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律之效力 (最高法院93年台上字第863號裁判亦同此見解)。本件上訴人庚○○、甲○○雖係基於買賣關係分別於86年8 月26日、 86年12月9日始取得系爭建物第3、4樓之建物及坐落基地之所有權；惟不動產價值昂貴，依一般買賣不動產之習慣，買受人恆親至現場調查，以瞭解該不動產位置、現況、使用情形及權利關係，上訴人庚○○、甲○○於86年間洽購系爭建物第3、4層房屋之際，於現場即系爭建物外圍處即可目睹附圖二所示之外圍牆及內隔牆，於查看其所欲購買之屋內狀況時， 即知2樓以上住戶係由附圖二之Ｃ部分土地之大門進出，自難諉為無可得
知附圖二所示之Ｂ、Ｄ、Ｅ部分土地係由1樓住戶管理使用之情，依上開說明，上訴人庚○○、甲○○雖非原分管契約之當事人，然其就該分管契約已處於知悉或可得而知之狀態，渠等非善意第三人甚明，自仍應受原分管協議之拘束。訴外人戊○○與上訴人辛○○、庚○○、甲○○、丁○○既存有默示之分管協議， 且系爭建物樓連同基地所有權於93年7月30日移轉予登記壬○○、於95 年9月25日移轉登記予己○○， 再於同年12月7日移轉登記予乙○○，如前所述，則被上訴人自應一併繼受前揭分管契約之權利義務，而得依現狀管理使用附圖二所示之B、D、E部分土地。 上訴人此部分之主張殊無可採。
六、 另上訴人主張系爭建物之住戶即兩造於93年6月間業已報備成立「大埔街公教住宅B4區管理委員會」， 並於93年7月24日召開管理委員會第一次會議而決議通過應將系爭建物圍牆內共用部份空地阻隔通行部份予以拆除，該決議除系爭建物1樓之前所有權人戊○○反對外， 其餘住戶均表同意，系爭共有土地上之圍牆拆除一事，業經共有人過半數並其應有部份合計過半數者之同意，被上訴人自應拆除系爭圍牆云云，雖據提出台北市○○街公教住宅B4區公寓大廈管理委員會第一次會議紀錄1件（ 參本院卷第38頁）為據。惟系爭內隔牆既係坐落被上訴人所分管之土地上而由被上訴人管理使用中，除非系爭分管協議業經終止，否則上訴人無由請求被上訴人就系爭內隔牆作任何改良之管理。而本件系爭分管協議未定期限，若欲終止之，因此乃共有物管理方法之變更，需經共有人全體之同意始得為之，難認各共有人得隨時終止分管契約，此時並無類推適用民法第450條第2項規定之餘地（最高法院89年台上字第585號民事判決參照 ）。而兩造並未協議終止系爭分管契約，是於系爭分管協議未終止前，兩造均應受分管契約之約束，依分管契約被上訴人得管理使用附圖二所示之B、D、E部分土地。至附圖二所示之C部分土地，本屬上訴人等使用，被上訴人未曾占用，顯無交付之問題。另
上訴人請求被上訴人同意負擔費用於附圖二之E部分北側圍牆設置門戶，以供上訴人及全體共有人通行使用。及被上訴人應容認上訴人通行大埔街27巷9號1樓之大門暨附圖二之B2部分之緊急出口，殊屬無據。
七、綜上所述，上訴人依民法第767條、第818條、第 820條及公寓大廈管理條例第9條第1項等規定，請求㈠被上訴人應與上訴人共同負擔費用， 將系爭土地如附圖二所示B、B1、C、D土地上隔牆拆除， 並將B、C、D土地交付上訴人及全體共有人共同使用。㈡被上訴人應與上訴人共同負擔費用，在附圖二之E部分北側圍牆設置門戶， 以供上訴人及全體共有人通行使用。 ㈢被上訴人應容認上訴人通行大埔街27巷9號之大門暨附圖二之B2部分之緊急出口。均無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 8 月 7 日
民事第十一庭
審判長法 官 鄭雅萍
法 官 蘇芹英法 官 薛中興正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 96 年 8 月 8 日
書記官 詹麗珠