臺灣高等法院民事判決 95年度上易字第753號上 訴 人 勁高科技股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 丁○○被 上訴人 甲○○訴訟代理人 乙○○上列當事人間請求確認違約金債權存在事件，上訴人對於中華民國95年6月5日臺灣臺北地方法院95年度訴字第14號第一審判決提起上訴，本院於95年10月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於確認第三人政光實業股份有限公司對上訴人之違約金債權存在之金額超過自民國九十四年十月二十五日起至九十四年十二月二十七日止部分，及訴訟費用之裁判均廢棄。
前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔十分之二，餘由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
㈢訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述；除與原判決記載相同者外，補稱：㈠上訴人與出租人政光實業股份有限公司（下稱政光公司）於
查封前雙方已口頭約定租約再延後二年，被上訴人係於此後方取得房屋所有權移轉登記，被上訴人所主張債權債務部分與本件承租權無涉。
㈡上訴人於承租期間均依法院核發之執行命令繳交租金，原審
判決認應支付租金二倍違約金可使上訴人有遷讓房屋之壓力及賠償債權人所受損害，應有可議之處。
三、除援用原審提出者為證外，補提政光公司所立證明書影本1件。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠上訴駁回。
㈡訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱：㈠上訴人提出證明書與政光公司以保證金延長租期兩者抵觸，
證明書應為虛假。於原法院95年重訴字第274 號返還房屋事件，法官詢問6 月24日以後有無續約，上訴人法定代理人答稱沒有。
㈡被上訴人於民國（下同）94年12月28日取得不動產權利移轉證書，於95年2月份辦理登記。
三、證據：援用原審提出者為證。理 由
一、被上訴人起訴主張：㈠上訴人於89年6 月25日起至94年6月24日止，以每月100,000
元向第三人政光公司承租臺北縣深坑鄉草地尾1之1號1樓全部（現門牌已整編為北深路3段151號，下稱系爭房屋），嗣該屋業經法院查封，基於查封效力，自不允許出租人再處分或出租該標的，故上開租約94年6 月24日屆期後，上訴人應依約清空交還房屋。惟上訴人現仍無權占用系爭房屋，依上訴人與政光公司間租約，上訴人自94年6 月24日起應按月給付500,000 元之違約金。被上訴人因債權轉讓取得對政光公司債權並完成債權轉讓相關事宜，並以債權人身份自金拍中心標得系爭房屋，被上訴人基於政光公司債權人身份，執行扣押政光公司對上訴人自94年6 月24日起結算至同年10月24日止已有之違約金債權2,000,000 元，另自同年10月25日起至搬遷日止仍須每月給付500,000 元違約金，惟上開扣押命令遭上訴人異議，被上訴人依法提起本件確認訴訟。
㈡上訴人與政光公司間之租賃契約於94年6 月24日終止，終止
後與政光公司間並無續約之事實，依據契約第6 條約定即已經違約。契約屆期上訴人繼續繳租，在法院發移轉命令通知上訴人後，不能以繼續繳租認為有續租之事實，故不生民法第451 條之效果。求為判決：請求確認政光公司對上訴人有2,000,000 元違約金債權存在暨自94年10月24日起至搬離臺北縣深坑鄉草地尾1之1號1樓（現門牌整編為北深路三段151號）止每月500,000元違約金債權存在。
二、上訴人則以：上訴人與政光公司於查封前簽定之租賃契約第15條中載明契約到期未移轉前上訴人均有二年之續租權，本件雖無正式之書面換約或記載但實際係上訴人租賃、使用系爭房屋；而系爭房屋迄今仍未完成移轉之登記，被上訴人所主張債權債務部分顯與本件之承租權無涉，上訴人當得續租二年之定期契約，此部分經通知第三人政光公司後亦未有任何反對之意思或其他之主張，故租賃仍於存續中並未屆滿，而其後應給付之租金亦由上訴人依據法院執行命令如期繳納至指定專戶，故租賃契約仍存在。縱認本件之續租權並未存在，則應屬未定期租約之情形。又承租存續存在者依法當享有優先承購權，然本件上訴人並未獲通知，顯有違背程序等語，資為抗辯。
三、兩造不爭執之事項：上訴人於89年6月25日以每月100,000元向政光公司承租臺北縣深坑鄉草地尾1之1號1樓全部（現門牌已整編為北深路3段151號），租期至94年6月24日止。
四、本件爭點為：系爭租約屆期是否已終止？
五、經查：㈠上訴人以每月100,000元向政光公司承租系爭房屋，租期自8
9年6月25日起至94年6月24日止 ，為兩造不爭執之事實，查兩造簽訂之房屋租賃契約書（下稱系爭租約）第6 條約定：
「乙方（上訴人）於租期屆滿時，除經甲方（政光公司）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋清理乾淨遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷完了日止，乙方決無異議。」（原審卷第5至6頁），故依前開約定，上訴人於94年6 月24日租約期滿時，應返還系爭房屋，如不即時交還，政光公司得向上訴人請求違約金。而上訴人自租約期滿後現仍占有系爭房屋，為兩造所不爭執，則上訴人主張其與政光公司間租賃契約關係存在乙節，應由上訴人負舉證責任。
㈡系爭租約第15條固約定：「‧‧‧租約期滿本房屋若未售出
，乙方得優先續租二年。」（原審卷第49頁），惟該條約定僅係上訴人取得優先於他人承租系爭房屋之權利，仍須經政光公司同意出租，雙方始就系爭房屋有租賃之合意。且上訴人提出政光公司於94年7月5日致上訴人函，該函記載略以：
「‧‧‧貴我雙方於民國89年6 月25日簽訂之租賃契約已於94年6 月24日屆期，本公司應返還貴公司之三十萬元保證金，請於94年6月24日後逐月扣抵至94年9月24日扣完為止。由於本屋已在法院拍賣中，若至9 月24日尚未拍定，貴我雙方可另訂新約，若貴公司不欲續約，則請依租賃契約第六條於
9 月24日前清空歸還，‧‧‧」，可知政光公司僅同意因扣抵保證金而將系爭租約延至94年9 月24日，嗣後仍須另行簽訂租約。
㈢被上訴人於原審未曾抗辯及提出政光公司出具之證明書，以
證明雙方就租約延長有合意（本院卷第39頁），若政光公司於94年6 月23日即與上訴人同意租期延後二年，而被上訴人於原審提出之政光公司94年7月5日函件中政光公司明白表示系爭房屋已在拍賣中，以應返還予上訴人之保證金扣抵租金至94年9 月24日，若該日未拍定，可另訂新約，若上訴人不續約，則於9 月24日前清空歸還（原審卷第70頁）。前後兩份函件顯然矛盾，從而政光公司94年6 月23日之證明書是否確屬真實，即非無疑，且若有續約，何以不另新立租約而以證明書表示以口頭延後租期，與一般社會常情不符，是上訴人辯稱其與政光公司確認二年之續租權，同意就租期部分延後二年，政光公司立有確認書為憑，惟其交付於會計師處日前方尋得等語，尚難採信。
㈣原法院民事執行處以94年3 月22日北院錦90執庚字第7270號
執行命令將政光公司對上訴人之租金債權移轉予上訴人（原審卷第117 頁），斯時上訴人與政光公司之租賃契約尚未屆期，上訴人依執行命令繳納租金予法院，至94年6 月24日租賃期限屆至，政光公司並未同意與上訴人簽訂新租賃契約，上訴人繼續繳納租金予執行法院之行為，因執行法院無審查實體事項之權利，是上訴人與政光公司間是否成立不定期租賃，應視政光公司是否有民法第451 條規定租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而不即表示反對之意思之情形。查前開政光公司於94年7月5日致上訴人函記載：「本房屋已於法院拍賣中，若至9 月24日尚未拍定，貴我雙方可另訂新約，若貴公司不欲續約，則請依租賃契約第六條於9月24日前清空歸還」等語明確，可知系爭租約若至94年9 月24日未拍定，須另行簽訂租賃契約，否則上訴人應清空遷還系爭房屋，是上訴人與政光公司間之租賃關係核與民法第
451 條規定不合，自無該法條之適用成立不定期限之租賃關係。
六、按民法第426條之2規定於租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。上訴人未立證證明其係租地建屋，其辯稱有優先購買權，尚非有據。
七、按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第
252 條定有明文。故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之（最高法院79年台上字第1612號判例意旨參照）。查：上訴人與政光公司間約定之租金為每月100,000元 ，上訴人於和解過程中，不願再給付高於100,000 元以上租金繼續訂約等情，以租金二倍之違約金足使上訴人有遷讓系爭房屋之壓力及賠償債權人所受損害，原審審酌上情依職權予以酌減違約金為按月給付200,000元 ，於法並無不合。因政光公司同意以保證金抵扣租金至94年9月24日止，故應自94年9月25日起算違約金之請求。惟系爭房屋拍賣後由執行法院於94年12月28日發給被上訴人權利移轉證書，業據被上訴人陳明在卷（本院卷第34頁反面），是於前開日期起，被上訴人即取得系爭房屋之所有權，從而，政光公司基於系爭房屋之租賃契約對於上訴人之違約金債權應止於94年12月27日。被上訴人請求確認超過前開日期之違約金債權，則屬無據，不應准許。至上訴人繳納租金予執行法院，係本應依執行法院之執行命令所為之行為，與上訴人未遷出系爭房屋而應賠償出租人之違約金是否過高，係屬二事，上訴人抗辯其遵執行法院之執行命令繳納租金，違約金以二倍計係有可議云云，尚非可採。
八、綜上所述，被上訴人本於政光公司與上訴人之租賃契約已終止，請求確認政光公司對於上訴人有200,000 元違約金，及自94年10月25日起至94年12月27日止，按每月200,000 元違約金債權存在，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
九、上訴人於本院行準備程序終結後，始聲請傳訊政光公司，與現行民事訴訟法規定不合，不應准許，附此說明。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之舉證，經審酌核與本件判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。
十一、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 10 月 25 日
民事第二庭
審判長法 官 吳謙仁
法 官 蘇瑞華法 官 李瓊蔭正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 95 年 10 月 26 日
書記官 王才生