臺灣高等法院民事判決 95年度上易字第760號上 訴 人 甲○○訴訟代理人 郭以續律師被上訴 人 乙○○
丙 ○丁○○共 同訴訟代理人 林耀泉律師
林蓓珍律師許碩芳律師被上訴 人 辛○○
庚○○己○○戊○○上列當事人間請求增加租金等事件，上訴人對於中華民國95年6月19日臺灣臺北地方法院95年度訴字第1946號第一審判決提起上訴，經本院於96年1月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人辛○○、庚○○、己○○、戊○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第 386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、上訴人起訴主張：上訴人所有坐落臺北市○○區○○段２小段72地號土地（下稱系爭土地）為上訴人之父周石墩所有，不定期限出租與被上訴人之被繼承人陳金梯建築房屋，約定每年每坪租金新台幣（下 同）100元。嗣陳金梯死亡，被上訴人繼承上開租賃契約承租人之權利義務。兩造前就調整租金事件，兩次涉訟，分別經本院 80年度上字第285號及原審
84 年度訴字第902號確定判決，就租金調整基準，均按公告地價額年息6％即申報地價額7.5％計算，自民國（下同）79年12月2日起調整租金為307,440元，及自 83年7月18日起調整租金為430,922元。查系爭土地自第2次涉訟後，以迄94年1月止，土地公告（ 及申報）地價由該訴訟繫屬時之每平方公尺43,800元（35,040元）調昇至48,400元（38,720元），系爭土地總面積為164平方公尺，依上開94年1月公告地價及申報地價計算土地總價額依序為7,937,600元、6,350,080元。除除公告（及申報）地價調昇外，其餘各項調整租金之條件（如附近工商繁榮程度、承租人利用土地價值、所受利益等），尚無鉅大變動，爰按前確定判決所定土地總價額年息6％（公告地價為準）或年息7.5％（申報地價為準）計算，自 95年1月1日調整租金為每年476,256元。又被上訴人積欠系爭土地 94年份租金430,992元，並請求給付欠租及統一自95年 5月3日起算之遲延利息。爰依租賃關係及民法第442條前段、土地法第105條、第97條第1項，請求增加租金，併依民法第1153條、第203條規定請求給付欠租，求為命：㈠ 被上訴人承租上訴人所有坐落台北市○○區○○段２小段72地號面積164平方公尺建地之租金，自 95年1月1日起調整為每年476,256元。㈡被上訴人應連帶給付上訴人430,992元及自95年5月3日起至清償日止按年息5％計算之利息。
三、被上訴人乙○○、丙○、丁○○則以：土地租金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項，土地價值之昇降，並非增減租金之唯一斟酌事項。目前租金並無顯失公平之情事，系爭土地並無其他調漲地租之條件，上訴人以土地公告地價調漲為由，即再次主張調漲地租，為無理由。退步言之，縱認調整地租為有理由，系爭土地僅供住家使用，且四周僅有少數商店，上訴人主張以申報地價年息7.5％ 為基準調整，誠屬過高。被上訴人丙○並無工作能力，承租人經濟能力誠屬薄弱，實無力負擔上訴人一再要求提高租金等語抗辯。
被上訴人辛○○、庚○○於原審則以：沒有意見，伊未居住於系爭土地上建物，僅有繼承關係等語置辯。
被上訴人己○○、戊○○則均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、原審對於上訴人之請求，判決：㈠被上訴人承租上訴人所有坐落台北市○○區○○段2小段72地號面積164平方公尺土地之租金，自 95年1月1日起調整為每年444,506元。㈡被上訴人應連帶給付上訴人430,992元，及自 95年5月3日起至清償日止按年息5％ 計算之利息。並依聲請宣告假執行，及駁回上訴人其餘之訴及假執行之聲請。上訴人不服，於後開範圍提起上訴提起上訴，求為：㈠原判決後開不利於上訴人之部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人承租上訴人所有坐落台北市○○區○○段2小段72地號面積164平方公尺土地之租金，自95年1月1日起調整為每年再增加31,750元。被上訴人則求為判決駁回上訴（上訴人請求欠租部分，兩造均未不服，業已確定）。
五、經查，上訴人所有坐落台北市○○區○○段２小段72地號土地前為上訴人之父周石墩所有，不定期限出租與被上訴人之被繼承人陳金梯建築房屋，約定每年每坪租金１00元，被上訴人承租迄今均供住家使用，附近地理等經濟環境，自84年來，亦無巨大改變。兩造前就調整租金事件，兩次涉訟，經本院80年度上字第285號及原審84年度訴字第902號確定判決，就租金調整基準，均按公告地價額年息6％即申報地價額7.5 ％計算，前經本院80年度上字第285號確定判決自79年12月2日起年租金增加為307,440元，嗣經原法院84年度訴字第902號確定判決自 83年7月18日起調整為每年租金430,992元之事實，為兩造所不爭，並有土地登記謄本、本院80年度上字第285號民事判決、臺灣臺北地方法院84年度訴字第902號民事判決影本可證（ 見原審台北簡易庭94年度北調字第633號卷第5頁至18頁），堪信為真。
六、兩造前就調整租金事件兩次涉訟，經本院 80年度上字第285號及原審 84年度訴字第902號確定判決，分別調整租金自79年12月2日起年租金增加為307,440元；自 83年7月18日起調整為每年租金430,992元，因本件上訴人係請求自 95年1月1日起調整租金，前開判決係分別請求自79年12月2日、83年7月18日起調整租金，其訴訟標的不同，應受判決事項亦不同，屬不同事件，為不同之形成之訴，故無爭點效之適用。上訴人主張：本件應受本院 80年度上字第285號事件及臺灣臺北地方法院 84年度訴字第902號事件計算方式，即公告地價額年息6％或申報地價額7.5％計算之拘束云云，即有誤會，合先敘明。
七、按民法第442條前段規定：「 租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金」。所謂「價值之昇降」，係指租賃物本身之價值於租賃契約成立後，有昇降者而言。( 最高法院26年度濱上字第4號判例參照)，而決定增減之標準，仍以租賃物本身之交易價值為依據，亦即應以土地繁榮程度，及與鄰地租金之比較，稅額之增加等情形為準(最高法院48年12月29日民刑事庭推總會議決議參照)。再按土地法第97條第１項關於城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限之規定，係為就城市地方房屋，約定租金所設之最高額限制。被上訴人承租系爭土地搭蓋平房供住家使用，附近地理環境，自84年來亦無巨大改變等情，為兩造所不爭，亦經原審勘驗現場附近環境，並依職權調取原審 84年度訴字第902號民事卷宗內所附之當時現場照片比對核閱無誤，另有現場照片可稽（見原審卷第65頁至第66頁 ）。又，面對系爭房屋右邊200公尺係吉林路，左邊經過新安宮右轉１00公尺可達德惠街，再轉左邊
50 公尺可至松江路，亦有原審勘驗筆錄可稽（ 見原審卷第63頁），故系爭土地接近台北市○○路，地理位置甚佳，應無跌價趨勢，再參以系爭土地79年7月公告現值91,000元、83年7月公告現值為每平方公尺118,400元，95年1月公告現值為126,000元；80年7月公告地價為38,700元，83年公告地價為43,800元，93年1月公告地價為48,400元（ 94年無公告地價）， 96年1月之公告地價為51,500元，有土地登記謄本、公告現值及公告地價表可證（ 見本院卷第108頁、原審北調卷第5頁、19頁），本院認應以起訴時93年1月申報地價之年息7%調整租金為適當。查系爭土地 93年1月之申報地價為每平方公尺38,720元 ，共164平方公尺，有土地登記簿謄本可稽（見原審北調卷第5頁），故系爭土地申報總價格為6,350,080 元（38,720×164），其年息7%為444,506元（6,350,080×7％，元以下四捨五入）。
八、上訴人雖主張：上訴人以 82年11月8日台北4支郵局第236號存證信函通知被上訴人，系爭土地自80年7月1日起公告地價調高為每平方公尺38,700元 ，總地價7,082,100元，其年息
10 ％為708,210元 ( 如按判決年息6％為424,926元)，應請自民國82年1月1日起按新調高公告地價標準算付，被上訴人於翌年即83年1月18日以台北55郵支局第868號存證信函，寄交82年1月1日起同年12月31日止租金424,926元，即按年息6％計算之金額，故被上訴人已默示同意依土地公告地價總額年息6％計付租金云云。惟查被上訴人係按每年「 424,9 26元 」繳付租金，有台北55郵支局第868號存證信函可證（見本院卷第31頁 ），其係按「424,926元」之固定金額繳納年租金，難認其已默示同意「 依土地公告地價總額年息6％」之不固定金額計付租金（公告地價可能變動），況原審84年度訴字第902號確定判決，已自83年7月18日起調整每年租金為「430,992元 」，已如前述，益足佐證無該默示同意存在，上訴人之主張，自不足取。
九、綜上所述，上訴人依民法第442 條規定，請求就被上訴人承租之系爭土地，自 95年1月1日起調整為每年444,506元之範圍內，為有理由，應予准許。逾此為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第 463條、第385條第1項前段、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 2 月 13 日
民事第十一庭
審判長法 官 鄭雅萍
法 官 薛中興法 官 林恩山正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 96 年 2 月 13 日
書記官 周淑靜