臺灣高等法院民事判決 95年度上易字第874號上 訴 人 豐邑建設股份有限公司法定代理人 丁○○訴訟代理人 甲○○被 上訴人 丙○○
戊○○乙○○上三人共同訴訟代理人 葉文博律師上列當事人間請求減少買賣價金事件，上訴人對於中華民國95年8月3日臺灣新竹地方法院93年度訴字第716號第一審判決提起上訴，本院於95年12月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人等起訴主張：被上訴人丙○○、戊○○、乙○○等3人分別於民國（下同）92年6月25日、92年7月5日及93年5月3日與上訴人訂定房屋預定買賣契約書，向上訴人公司購買其所興建位於新竹縣竹北市○○段○○○○號土地上「大有可為」集合式住宅編號E3第19樓（門牌號碼新竹縣竹北市○○○路○○號19樓）、D5第19樓（門牌號碼新竹縣竹北市○○○路○○○號19樓）、H3第19樓（門牌號碼新竹縣竹北市○○○路○○○號19樓）房地 (下稱系爭房地)。嗣丙○○於93年3月間前往所購買前開編號E3第19樓預售屋建物，瞭解當時之施工狀況時，竟發現該建物內主臥室及次臥室之天花板上多出一根寬約50公分、高約30公分橫樑中穿壓頂，而此根橫樑之結構不僅未見諸上開契約中所附之平面圖，亦未見諸上訴人所提供之樑柱圖內。為此丙○○即就此瑕疵向上訴人提出異議，卻未獲正面答覆，丙○○乃向新竹縣政府就上開瑕疵提出消費者爭議申訴，經消保官斡旋，上訴人仍拒絕提供得以平和解決爭端之方案。此外，戊○○及乙○○分別向上訴人公司所購買編號D5第19樓及編號H3第19樓預售屋建物內主臥室及次臥屋之天花板上亦皆多出一根原平面圖及樑柱圖上未曾繪製之類似橫樑。該屋樑中穿使得室內空間視覺形成壓迫感，影響整體空間之美感。經被上訴人等向上訴人抗議，並主張賠償，上訴人始終未具誠意加以解決，被上訴人等對於此等瑕疵所造成買賣標的物價值之減少，自得依據民法第359條之規定主張減少價金。依兩造買賣契約第19條之約定，買賣雙方違約金計算標準係定為房屋總價之百分之二十，被上訴人等據此標準計算減少之價金數額，就丙○○部分而言，房屋總價為新台幣（下同）178萬元，是丙○○主張上訴人應減少及退還之買賣價金為35萬6,000元；次就戊○○部分而言，房屋總價為170萬4,000元，是戊○○主張上訴人應減少及退還之買賣價金為34萬800元；末就乙○○部分而言，房屋總價為182萬4,000元，是乙○○主張上訴人應減少及退還買賣價金為36萬4,800元。又台灣省土木技師公會95年6月8日（95）省土技字第3089號鑑定報告書，認定丙○○所購建物減少價金為13萬8,968元、戊○○所購建物減少價金為13萬8,562元、乙○○所購建物減少價金為13萬9,200元，此等鑑定價額雖不及被上訴人等之請求，被上訴人仍予以尊重。爰提起本訴，求為命上訴人應給付丙○○35萬6,000元、應給付戊○○34萬800元、應給付乙○○36萬4,800元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算利息之判決 (原審判命上訴人應給付丙○○13萬8968元、應給付戊○○13萬8562元、應給付乙○○13萬9200元，及均自起訴狀繕本送達之翌日即93年12月24日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。並駁回被上訴人等之其餘請求。上訴人對於原判決不利部分聲明不服，提起上訴；而被上訴人等對於原判決不利部分則未聲明不服)。並於本院答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：兩造所簽訂之房屋預定買賣契約書第9條第1項約定：「本房屋建築構造種類（主要結構）係為鋼筋混凝土造。其規格應依照主管建築機關核准建造執照之圖說為準。」。丙○○、戊○○、乙○○向上訴人所購買之編號E3第19樓、D5第19樓、H3第19樓房屋，依新竹縣政府工務局所核准之20層結構平面圖所示，19層樓之主臥室與次臥室上方屋頂（即20層樓地板）本有屋樑存在，上訴人按該結構平面圖施作系爭屋樑，係依買賣契約書第9條第1項之約定履行。按諸上述買賣契約書第9條第1項約定及一般房屋買賣契約解釋原則，並無減少系爭房屋之契約預定效用；且系爭屋樑並不影響被上訴人等購屋居住生活起居之一般功能，被上訴人等辦理交屋時，亦無任何異議，有交屋簽認單及交屋繳款明細表可按，自難因上訴人施作系爭屋樑而指為系爭房屋有價值減少之瑕疵。又買賣契約書後附之房屋平面示意圖係系爭房屋內部隔間之示意圖，並非系爭房屋之樑柱圖，故圖中未標示屋樑，被上訴人等以此平面圖未標示系爭屋樑為由主張上訴人未按圖施工云云，顯屬誤解。再者，被上訴人等所提之樑柱圖，實際上均非系爭房屋之樑柱圖，上訴人未曾交付上述圖面予被上訴人等，被上訴人等執此主張上訴人未按圖施工，與事實不符。此外，系爭房屋依建築技術規則建築設計工編第12章高層建築物、第4節建築設備、第257條規定，應設置自動撒水設備，為免自動撒水頭、水管等設備外露，故上訴人於施工中均事先徵求被上訴人之意願施作室內全部或部分之天花板工程，被上訴人等未施作之部分，並可追減工程款（價金），有變更工程申請表及變更工程計算表可稽，是本件系爭房屋施作天花板，主要係考量自動撒水設備外露之因素，並均依被上訴人等之自由意願為之，被上訴人等縱因系爭屋樑而得依民法第359條之規定，請求上訴人減少買賣價金，然其等請求減少價金數額之標準，應依原房屋買賣價金與其等所主張因系爭房屋有系爭屋樑之瑕疵之實際價格相比較，為計算之基準），買賣契約書第19條第1項之約定，乃被上訴人等行使約定解約權時之損害賠償預定性質之違約金約定，與其於本件主張物之瑕疵擔保減少價金之請求權無涉，被上訴人等引為減少價金請求之計算依據，自無有據。且台灣省土木技師公會95年6月8日（95）省土技字第3089號函附鑑定報告書，僅以「房屋天花板淨高度之高低會影響房屋之價值」為由，即認定系爭房屋之一般交易價值減少，即有疏誤，不能證明系爭房屋確有買賣標的物之瑕疵。且上開鑑定報告書之附件8僅表示不動產跌價之價差（天花板高度降低）每平方公尺5,000元、空間佈置受限每平方公尺800元，及其數量（面積），並未說明上開單價及數量之計算標準為何，未臻明確。末按系爭屋樑縱可認為瑕疵，惟乙○○於買受系爭「大有可為」編號H3第19樓房屋時，已知該房屋有系爭屋樑，依民法第355條第1項之規定，上訴人不負擔保之責等語置辯。並於本院上訴聲明：①、原判決不利於上訴人部分廢棄。②、上開廢棄部分，被上訴人等於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點及不爭執點後，兩造同意僅就言詞辯論時所陳述之事實及主張之法律關係為論斷。查被上訴人等主張丙○○、戊○○、乙○○先後於92年6月25日、92年7月5日及93年5月3日與上訴人訂定房屋預定買賣契約書，分別由丙○○、戊○○、乙○○向上訴人購買系爭房地。被上訴人已付清買賣價金，上訴人亦交付系爭房地，惟系爭房屋主臥室及次臥室天花板均有屋樑中穿等情，業據提出房屋預定買賣契約書三件（見原審卷1第12至51頁）、照片5幀（見原審卷1第52至54頁）為證，並為上訴人所不爭執，堪信被上訴人等此部分事實之主張為真正。然被上訴人等主張系爭房屋主臥室及次臥室屋樑中穿，使屋內空間視覺產生壓迫感，影響整體美感，減損系爭房屋經濟價值，上訴人應負物之瑕疪擔保責任，並依房屋預定買賣契約書第19條違約金計價規定，減少房屋總價百分之二十，丙○○應減少之買賣價金為35萬6,000元，戊○○應減少之買賣價金為34萬800元，乙○○應減少之買賣價金為36萬4,800元等情，則為上訴人所否認，並以前開情詞置辯。是以本件兩造間之重要爭執之點厥為：（一）、系爭房屋主臥室及次臥室屋樑中穿，是否會減少市場上之交易價值？若會減少市場上之交易價值，減少價值為何？（二）、乙○○向上訴人購買系爭房屋時，是否明知主臥室及次臥室有屋樑中穿情形，而仍同意購買？茲分述如后：
(一)、系爭房屋主臥室及次臥室屋樑中穿，是否會減少市場上之交易價值，若會減少市場上之交易價值，減少價值為何：
１、按「物之出賣人，對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質」，民法第354條定有明文。而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之 (最高法院73年度台上第1173號判例意旨參照)。
２、經查，系爭房屋屬上訴人所興建之「大有可為」集合式住宅，該社區19樓共有16戶，其中8戶主臥室及次臥室有屋樑，於訂約時，上訴人公司人員並未主動告知系爭房屋主臥室及次臥室有屋樑，附於房屋預定買賣契約後之房屋平面示意圖，亦未繪有橫樑貫穿主臥室及次臥室之情，為上訴人所不爭執。又系爭E3第19樓建物，屋樑中穿主臥室及更衣室，現屋樑已全部用天花板包覆，由主臥室地板至裝潢過之天花板高度為247公分，由無屋樑客廳之地板至天花板高度為269公分；系爭D5第19樓建物，屋樑所在位於變更裝潢後之書房及更衣室，該橫樑自書房正中間延伸至更衣室，書房地板至橫樑底部高度為247公分，橫樑寬54公分，由地板至裝潢過之天花板灑水頭高度為266公分；系爭H3第19樓建物，屋樑位於主臥室及次臥室，現已用天花板包覆，留有維修孔，由主臥室地板至天花板高度為248公分等情，已由原審會同兩造履勘現場屬實，有勘驗筆錄在卷可資佐證（見原審卷2第43至45頁）。則依上開勘驗情形，系爭房屋無屋樑高度約269公分、有屋樑高度約247公分，亦即屋樑高約22公分、寬約54公分，且屋樑正中貫穿主臥室及次臥室二房間，已足使室內高度降低，利用空間確實減少，並會產生壓迫感，而減少其使用價值，自會減少其市場上交易價值。原審送請台灣省土木技師公會鑑定，亦認鑑定標的物之天花板高度雖符合建築技術規則之最小淨高度之規定，但房屋天花板淨高度之高低會影響房屋之價值，該房屋因屋樑中穿臥室或書房而使淨高度降低，有該會95年6月8日（95）省土技字第3089號函及檢附之鑑定報告書在卷可稽 (見原審卷2第83頁及外放證物)。
足見系爭房屋因屋樑中穿主臥室及次臥室，已足使系爭房屋之效用及經濟價值減少，自屬物之瑕疵甚明，上訴人為系爭房屋之出賣人，依上開規定，自應負瑕疵擔保責任。
３、上訴人雖辯稱系爭房屋縱有屋樑，然高度符合建築技術規則之最小淨高度規定，且屋樑係屬系爭3戶房屋結構安全上所必要之結構體，上訴人係依建築主管機關審查核准之結構平面圖所施作，兩造間有關天花板之淨高度於各房屋預定買賣合約並無任何特別約定，上訴人公司就「大有可為」19樓之價格分析表，亦未將屋樑因素考量入內，自非瑕疪云云。惟查，系爭房屋扣除屋樑後高度是否符合建築技術規則最小淨高度之規定及是否為結構安全上所必要，與上訴人應否負瑕疪擔保責任本屬二事。上訴人縱依主管機關核准之結構平面圖施工，惟其既已自承結構平面圖未出示予被上訴人等，亦未告知被上訴人等系爭房屋有屋樑中穿情事，且其所售「大有可為」集合式住宅第19層之各建物，價格係以格局、方位、坪數、購買時之市場行情等因素而定，並未考量屋樑中穿，則被上訴人等訂購房屋時，在無法得知屋樑中穿之訊息下，卻以相同條件購入屋樑中穿之系爭房屋，而影響其效用及經濟價值，委實難謂上訴人交付之系爭房屋無瑕疪，上訴人如是辯解，自非可採。
４、次按買賣因物有瑕疵，買受人得依民法第359條之規定，請求減少價金。買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發現有應由出賣人負擔保責任之瑕疪時，應即通知出賣人，同法第356條第1項亦有明定。本件丙○○主張其於93年3月間發現系爭房屋存有上開瑕疪，向上訴人異議未獲回應，嗣於同年5月間向新竹縣政府消費爭議調解委員會提出申訴而調解不成立，有新竹縣政府函文一紙附卷可稽（見原審卷1第56頁）。則揆諸前開規定，丙○○於93年11月30日提起本訴，請求減少買賣價金，即屬有據。又系爭房屋因屋樑中穿於交易市場是否會因而影響房價及減少價額為何等事項，原審函請台灣省土木技師公會鑑定，該公會以不動產跌價之價差及空間佈置受限二項因素計算價差，系爭編號E3第19樓減少價金為13萬8,968元，D5第19樓減少價金為13萬8,562元，H3第19樓減少價金為13萬9,200元，有上揭鑑定報告書在卷可稽，本院認以此標準計算系爭房屋減少價金數額，尚符社會常情及市場價值，應予採信。雖被上訴人等引房屋預定買賣合約書第19條第1項：「賣方違反第10條第2款及第18條第1、2款規定者，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已繳之房屋價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房屋總價款百分之20之違約金…」之約定為計算基準，惟該條款係屬被上訴人行使約定解約權時之損害賠償預定性質之違約金約定，與本件主張物之瑕疵擔保減少價金請求權無涉，不足為憑。是丙○○、戊○○、乙○○請求減少其等所購系爭房屋買賣價金分別為13萬8,968元、13萬8,562元、13萬9,200元，尚屬有據。
５、又按「民法第356條第1項規定買受人通知義務，僅將受領物有瑕疵之事實，具體指明瑕疵之所在通知於出賣人為已足，其方法以口頭或書面均無不可，無須特別方式，為易於證明，通常以掛號信為之。」（最高法院73年台上字第1517號裁
判要旨參照）。經查，本件丙○○已於93年5月間向新竹縣政府消費爭議調解委員會提出申訴，主張房屋施工並未與設計圖相同，此有原審卷附之新竹縣政府函文一紙可稽（見原審卷1第56頁）。且戊○○亦向壹週刊雜誌投訴上訴人所建房屋中樑壓頂，有該週刊93年9月16日之雜誌可憑 (見原審卷1第65頁)。而系爭房屋係分別於93年9月9日、93年9月24日、93年9月25日交付予乙○○、戊○○及丙○○，有原審卷附之交屋簽認單可考（見原審卷1第84、86、88頁）。則丙○○、戊○○、乙○○於93年11月30日起訴主張：「...丙○○於93年3月間前往所購買之系爭房屋，瞭解當時之施工狀況時，赫然發現該建物內主臥室及次臥室之天花板上居然多出一根橫樑中穿壓頂，而此根橫樑之結構不僅未見諸於契約中所附之平面圖，亦未見諸於上訴人所提供之樑柱圖內。為此之故，丙○○即就此瑕疵向上訴人之公司人員提出異議，卻未獲正面答覆。此外，戊○○及乙○○分別向上訴人公司所購買編號D5第19樓及編號H3第19樓預售屋建物內主臥室及次臥屋之天花板上亦皆多出一根原平面圖及樑柱圖上未曾繪製之類似橫樑。經向上訴人抗議，並主張賠償，上訴人始終未具誠意解決，不得不共同提起本訴」等語（見原審卷1第5、6頁），即非無稽，堪信被上訴人等係向上訴人反應屋樑中穿之瑕疵而未獲正面答覆，始尋求其他救濟管道爭取權益，此乃社會通常觀念。是以揆諸前揭判例要旨，本件被上訴人等並無民法第356條第2項之情事，自難視為其等已承認上訴人所交付之系爭房屋，上訴人此部分之辯解，亦非可採。
(二)、乙○○向上訴人購買系爭房屋時，是否明知主臥室及次臥室有屋樑中穿情形，而仍同意購買：
１、查上訴人辯稱系爭H3第19樓房屋，原係上訴人於92年6月1日出售予訴外人楊玉秋，嗣楊玉秋轉賣予乙○○，乙○○於訂約時明知該房屋有系爭屋樑仍同意購買，且於93年5月3日會同訴外人楊玉秋與上訴人進行換約手續，依民法第355條第1項規定，上訴人不負擔保之責云云。雖乙○○不否認上開房屋係經由21世紀房屋仲介公司清大店業務副理陳有益之居間仲介，而於93年5月3日會同楊玉秋與上訴人進行換約手續，向上訴人購得該房屋，然否認於購買前即已知悉系爭房屋有屋樑存在而仍同意購買。則關於乙○○於訂約時業已知悉系爭房屋有橫樑中穿乙節，自應由上訴人負舉證責任。
２、證人即上訴人公司行政助理劉嘉玲雖於原審證稱：「我於換約時與乙○○閒聊，乙○○曾說19樓的視野不錯，但如果沒那根樑會更好。」等語（見原審卷1第110頁）；另證人即上訴人公司員工沈淑華亦於原審證稱：「今年年初我有跟證人陳有益通過電話，他說有帶乙○○去看過房子，我問他是否在簽約之前，他說是，而且視野不錯。」等語（見原審卷2第10頁）等語。惟為乙○○所否認，且本件換約之原買受人楊晨榆（即楊玉秋）於原審證稱：「（問：是否知道你訂購的房子，主臥室有一根樑柱？）我不清楚，因為房子是親人用我的名字買的，所以我不是很清楚。（問：是否知道乙○○有無看過房子？）我不知道，我只知道他們考慮很久，主要是因為價格和交屋的時間。（問：簽約當天是否有聽到乙○○談到有看過房子？）我沒有很仔細聽他們在對話，那天大部分都是陳有益在洽談。」等語（見原審卷2第36頁），；另證人即仲介本件房屋買賣之21世紀房屋仲介公司清大店業務副理陳有益於原審亦否認曾於簽約前帶乙○○看過系爭房屋，並稱：「（問：是否有仲介大有可為H3第19樓的房子？）有。(問：仲介公司是否有去看過？）沒有辦法看到房子，工地現場正在施工，建設公司不讓我們去看，我們只能按照合約書上的圖面向客戶介紹。（問：乙○○是否看房屋平面圖就決定向前手買房屋？）是。（問：換約時你是否有在場？）有。（問：當時你或者買方林先生知道房屋有橫樑？）我不知道房屋有橫樑，因為從圖面上看不出來。（問：換約之後是否有帶乙○○看過房子？）換約完驗屋時有帶乙○○去看房子，那時候我是第一次看這房子。（問：當時乙○○有無跟你表示何意見？）驗屋時沒有看到橫樑，因為當時輕鋼架已經做好。（問：換約當時有無聽到乙○○說房子視野不錯，但沒有橫樑會更好？）我沒有聽到。」等語（見原審卷2第7、8、10頁），均未在場聽聞乙○○提及樑柱問題。參以證人劉嘉玲、沈淑華均任職於上訴人公司，證言難免偏頗，非可盡信，自不得僅憑渠等二人之證詞遽認乙○○訂約時明知系爭房屋有屋樑中穿之瑕疪。
３、上訴人另提出系爭「大有可為」房屋工程日報表及帶看房屋記載，用以證明該「大有可為」大樓19樓之結構體，約於92年11月下旬即已完成，而該大樓施工期間除正門口外，尚有其他入口可供進入，且該大樓於93年3月17日拆除工地圍籬，無從管制客戶進入看屋，乙○○於簽約前應可隨時前往看屋云云。惟上訴人公司對預購屋客戶至現場看屋管制嚴格，此由證人楊晨榆於原審證稱：「（問：有無帶仲介公司的人去看房子？）無。我記得我當初有聽到陳先生（即陳有益）嘗試要進去看房子，但是工地管得蠻嚴的，而且那陣子常下雨，上訴人公司有規定帶看的時間，其餘時間不能進去看。（問：為何知道除了帶看房屋外，其餘時間不能看房屋？）因為上訴人公司有寄通知書給我們，上面有記載。」（見原審卷2第37頁）、證人陳有益於原審證稱：「（問：仲介公司是否有去看過？）沒有辦法看到房子，工地現場正在施工，建設公司不讓我們去看，我們只能按照合約書上的圖面向客戶介紹。」（見原審卷2第7頁）各等語，及乙○○所提出而上訴人不爭執為真正之「大有可為」家族論壇討論區資料（見原審卷1第125至130頁），網友一再爭取看屋次數，足以證之。是上訴人提出工程日報表佐證19樓結構體已於92年11月下旬完成，次年（93年）3月17日拆除工地圍籬，無從管制進出，縱認屬實，亦不能據此推斷乙○○違反上訴人公司規定，於換約前私自進入上訴人工地看屋。再者，上訴人所提出之帶看屋資料（見原審卷2第23頁），亦無乙○○於簽約前之帶看記錄，自亦不能為乙○○不利之佐證。此外，上訴人並不能舉證證明乙○○於訂約前已明知系爭房屋存有屋樑之瑕疪，是其辯稱對於乙○○部分，不負擔保責任云云，亦非有據。
四、綜上所述，本件被上訴人等請求上訴人應給付丙○○13萬8968元、應給付戊○○13萬8562元、應給付乙○○13萬9200元，及均自起訴狀繕本送達翌日即93年12月24日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，洵屬正當，應予准許。原審就此為上訴人敗訴判決，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回上訴。又本件事證明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，經逐一審酌後認與判決結果無涉，爰不再論述，附予敘明。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 1 月 2 日
民事第十庭
審判長法 官 阮富枝
法 官 吳麗惠法 官 黃豐澤正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 96 年 1 月 3 日
書記官 廖艷莉