臺灣高等法院民事判決 95年度上易字第967號上 訴 人 建佳財經天下住戶管理委員會法定代理人 乙○○訴訟代理人 戊○○被上訴人 復華商業銀行股份有限公司法定代理人 丁○○訴訟代理人 丙○○
甲○○上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國95年9月28日臺灣臺北地方法院95年度訴字第5688號第一審判決提起上訴，經本院於96年3月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）881,280元，及自起訴
狀繕本送達之翌日即民國95年3月29日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。
貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：公寓大廈管理條例第24條規定，並未將債權性質之權利義務排
除在外。且公寓大廈區分所有權人之後手繼受自前手者不僅止於物權性質之所有權，即規約中若干規定（有關法定空地、頂樓如何使用、管理費如何計算等之約定），對於後手亦有拘束力。此種類似分管契約之規約，自不能以傳統之債權、物權二分法加以區分。且前述規約經適用於特定公寓大廈社區之特定法律關係，既已具體化，難謂區分所有權之後手不受其拘束。現今公寓大廈管理社區之管理已有專業化（委由管理公司為之
）、制度化（依社區規約管理）、透明化（即按月公示積欠管理費明細）之趨勢，且購買不動產依一般國民法律感情，關係重大，買受人於購買前無不多方搜集相關資訊，以確保自身權益，於購得不動產後諉稱事前不知前手積欠管理費者，反違常情。如能藉由法院判決促使現行法規範不足之公示方法繼續強化（如公示之內容不應僅限於欠費明細，尚應包括規約重要條文之公開揭示、提供不特定人閱覽、買賣契約或拍賣公告載明前手積欠之管理費金額，並載明買受人願或應承擔此部分債務），則不僅不會降低承買意願，反足以減少衍生之糾紛，疏減訟源。參酌大法官會議釋字第349號解釋意旨：「‥‥應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違。」，如受讓人已知悉或可得而知（即非善意第三人），使之受前手所訂分管契約拘束，即無受不測損害之虞，亦與憲法保障人民財產權之意旨無違。上開解釋雖係針對共有物應有部分之讓與人與其他共有人所訂分管契約，對於共有物應有部分受讓人有無拘束力所作，於解釋區分所有建物受讓人所未參與訂定之公寓大廈社區管理規約對該受讓人有無拘束力，應有相同之標準。
伊已將被上訴人前手積欠管理費之情事以相當之公示方法予以
公告，且被上訴人為銀行，對於承受抵押義務提供擔保，經法院拍賣之抵押房、地等不動產，富有經驗，復有法務人員、律師（法律顧問）提供相關法律見解供其參考，非一般自然人可比，自難諉稱不知或非可得而知前手積欠管理費情事。從而，被上訴人辯稱不應繼受前手積欠之管理費債務881,280元，實屬無理。
叁、證據：援用原審提出者。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：上訴駁回。
貳、陳述：與原判決記載相同。
叁、證據：援用原審提出者。
理 由上訴人主張：伊為臺中市○○區○○○街○○號集合式社區大樓
之管理委員會，被上訴人於94年4月23日，經由法院強制執行拍賣程序，取得該大樓地下一層所有權（下稱系爭房屋），因系爭房屋之原所有權人即訴外人余敏任自88年5月1日起至94年4月30日止，共積欠管理費881,280元，經多次催告未獲置理，被上訴人應繼受上開管理費債務等情，爰依公寓大廈管理條例第24條第1項規定，求為判命被上訴人給付881,280元，及自起訴狀繕本送達之翌日即95年3月29日起至清償日止，按年利率5%計算之利息之判決。
被上訴人則以：公寓大廈管理條例第24條規定之立法目的，是
為避免特定繼受人於繼受後主張其未參加規約之訂定而不受規約之拘束，至於已具體發生之管理費給付義務，則不在該條規範範圍內，亦即繼受人係繼受規約之地位，而非繼受已發生之債務，上訴人主張伊應繼受伊前手余敏任積欠管理費之債務，於法無據等語，資為抗辯。
兩造不爭執之事實：
㈠被上訴人於94年4月23日經由臺灣臺中地方法院強制執行拍賣
程序（案列該院92年度執字第11696號），取得系爭房屋所有權，並於同年6月16日辦妥所有權移轉登記。
㈡上訴人係系爭房屋所在大樓之管理委員會。
㈢系爭房屋之原區分所有權人余敏任自88年5月1日起至94年4月
30日止，共積欠上訴人管理費881,280元（每月管理費12,240元，共積欠72個月，下稱系爭管理費）。
本件爭點及本院判斷
按私法上債之關係，指一方當事人得向他方當事人請求一定給付之法律關係，具有相對性，即一方當事人僅得向他方當事人主張，不得向第三人為主張或請求，此為民法之基本原則。現行法上為突破債之相對性，固設有民法第425條、第425條之1（買賣不破租賃）等條文，使債權具有物權化之效力。惟衡諸憲法第15條關於人民財產權應予保障之規定，為確保個人依其財產權之存續狀態行使其自由使用、收益及處分之權能，並免於遭受公權力或第三人之侵害，上開具有物權效力之債之關係，自應以法律有明文規定者為限。查，訴外人即系爭房屋原所有人余敏任積欠上訴人系爭管理費，為兩造所不爭（如上述不爭事實㈢），惟此乃余敏任前依管理規約對上訴人所積欠之債務，乃屬債之關係，因具有相對性，原則上，上訴人應以不得向為第三人之被上訴人請求。上訴人雖主張依公寓大廈管理條例第24條規定，被上訴人有繼受其前手余敏任所積欠系爭管理費之義務，即主張公寓大廈管理條例第24條規定為具有物權化之效力，惟為被上訴人所否認。茲論敘如下：
㈠按92年12月31日修正前之公寓大廈管理條例第24條規定：「區
分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務」，揆其規範目的，乃區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依該條例或管理規約所定之區分所有相鄰關係之一切抽象之權利義務，故性質上屬於「契約地位」之繼受規定，而非「已具體發生債務」之繼受規定。亦即區分所有權之繼受人對其繼受後所產生權利義務悉依原相關條例或規約定之，至於已具體發生之債務，如前手所積欠之管理費，則不在上開規範範圍內。
㈡上開條文嗣於92年12月31日修正為：「區分所有權之繼受人，
應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項（第1項）。公寓大廈專有部分之無權占有人，應遵守依本條例規定住戶應盡之義務（第2項）。無權占有人違反前項規定，準用第二十一條、第二十二條、第四十七條、第四十九條住戶之規定（第3項）。」，除第2項、第3項為新增之規定外，原條文修正為第1項並增加「應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印規約等相關文件」等文字及原法條文字由「應繼受」修正為：「應於繼受後遵守」，顯見修正後之條文亦僅在規範區分所有權繼受人應遵守公寓大廈管理條例或管理規約之規定，並無令繼受人承擔前手所積欠債務之意，亦即未改變前述繼受人繼受契約地位而非繼受已發生債務之旨。是以，92年12月32日修正前後之公寓大廈管理條例第24條規定，均無使債之關係具有物權化而得以拘束第三人之效力。縱令上訴人已依公示之方法，或被上訴人於繼受前依上開規定向上訴人請求閱覽、影印相關文件時，均可得知系爭房屋之前手積欠系爭管理費之事實，惟被上訴人經由法院強制執行之拍賣程序，取得系爭房屋之所有權時，其拍賣條件並未附有拍定人應承受系爭管理費之債務，有拍賣公告在卷可稽（見原法院訴字卷32頁），自難據以推認被上訴人於繼受系爭房屋時即同意繼受或負擔系爭管理費之義務。從而，非經第三人（即本件被上訴人）與債權人或債務人訂立契約承擔債務人之債務，其債務自不移轉於該第三人。上訴人據此主張被上訴人取得系爭房屋所有權後，發生債務承擔效力，應繼受其前手所積欠之系爭管理費，尚無可取。
綜上所述，上訴人主張被上訴人應償還其前手余敏任積欠之系
爭管理費，並無可採。被上訴人抗辯其並無繼受或負擔其前手所積欠系爭管理費之義務等語，尚非全然無據。因此，上訴人本於公寓大廈管理條例第24條規定，請求被上訴人給付管理費881,280元及其法定遲延利息，為無理由。原審為上訴人敗訴判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘陳述，無礙本院判斷，爰不再一一論述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由。爰依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 4 月 3 日
民事第九庭
審判長法 官 黃熙嫣
法 官 呂太郎法 官 楊力進正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 96 年 4 月 10 日
書記官 劉家聲